甘洞湾旅游溶洞项目可行性研究报告.docx
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甘洞湾旅游溶洞项目可行性研究报告
甘洞湾旅游溶洞项目可行性研究报告
第一章总论
1.1项目概况
1、项目名称
***苗城印象甘洞湾旅游综合开发项目。
2、项目建设单位及简介
本项目的建设单位为**嘉记置业有限公司。
该公司成立于2012年12月5日,公司法定代表人郭倩;公司地址:
四川省宜宾市***僰王山镇政府临街门市,注册资本5000万元,经营期限为长期,经营范围为商品流通市场建设;物业管理、服务,企业管理;市场投资开发与经营;房地产开发。
主要资质为三级资质房地产开发企业,可承担责任5万平方米以下的住宅小区,及与其相当能力的工业、商业,公共建筑、基础设施项目的开发建设,并可在全省承担房地产开发经营业务。
3、项目建设地点
项目位于宜宾市***光明大道北侧。
4、项目建设性质
新建项目。
5、项目建设规模
根据项目目标和定位,结合项目区实际情况,本项目建设该工程的一期和二期。
一期新建一条长280米的主洞,和长335.5米的支洞,以及建设重返第三纪元——仿真生态长廊、古僰之光——360°穹幕光影秀两项声光电数字影像工程;二期则主要建设蚩尤传奇——4D黑暗乘骑、暗河游记——180°动感影院、勇士试炼——互动射击游戏、时空之门——虚拟时空之门四项声光电数字影像工程。
6、项目建设期限
本项目建设期限包括该工程的一期和二期,一期从2014年11月到2015年11月,二期从2015年11月到2016年10月。
7、投资估算及资金筹措
项目总投资7902.92万元,其中第一部分工程费用6448.77万元,第二部分工程建设其他费用679.45万元,第三部分预备费712.82万元,铺底流动资金61.87万元。
项目所需资金由***人民政府和**嘉记置业有限公司共同承担,其中一期工程由**嘉记置业有限公司出资300万元,***人民政府出资一期工程所需工程款的余额,二期工程由**嘉记置业有限公司自行筹措。
8、主要技术及经济指标
表1-1:
主要经济技术指标
序号
名 称
单位
数量
备注
1
建设规模
1.1
隧洞工程
米
615.5
1.1.1
主洞
米
280
1.1.2
支洞
米
335.5
1.2
声光电数字影像技术
1.2.1
重返第三纪元——仿真生态长廊
m2
3090
1.2.2
古僰之光——360°穹幕光影秀
m2
2500
1.2.3
蚩尤传奇——4D黑暗乘骑
m2
1000
1.2.4
暗河游记——180°动感影院
m2
100
1.2.5
勇士试炼——互动射击游戏
m2
72
1.2.6
时空之门——虚拟现实时空之门
m2
42
2
项目投资
万元
7902.92
2.1
第一部分工程费用
万元
6448.77
2.1.1
隧道工程
万元
3880.00
2.1.2
声光电数字影像工程
万元
2426.46
2.1.3
供配电、消防设备
万元
59.61
2.1.4
总图工程
万元
82.70
2.2
第二部分工程建设其他费用
万元
679.45
2.3
第三部分预备费
万元
712.82
2.4
第四部分铺底流动资金
万元
61.87
3
经济效益
3.1
营业收入
万元
6100
年均
3.2
营业税金及附加
万元
152
年均
3.3
总成本
万元
1378
年均
3.4
利润总额
万元
4570
年均
4
财务评价指标
4.1
项目投资财务内部收益率
%
19.56
税前
4.2
项目投资财务内部收益率
%
15.46
税后
4.3
项目投资财务净现值
万元
15768
税前
4.4
项目投资财务净现值
万元
8517
税后
4.5
项目投资回收期
年
8.96
税前
4.6
项目投资回收期
年
9.98
税后
1.2编制说明
1.2.1编制依据
◆《国务院关于加快发展旅游业意见》的通知;
◆《旅游规划通则》GB/T18971-2003,2003年中华人民共和国质量监督检验检疫总局发布;
◆《***旅游发展总体规划》(2004-2015);
◆四川省“十二五”旅游业发展总体规划;
◆***“十二五”旅游产业化规划;
◆其他有关的法律、法规、规范和相关的调研资料。
1.2.2编制原则
1、贯彻执行国家有关保护和开发利用风景名胜资源的方针政策及相关的法律、法规;
2、实现资源的有效配置,社会效益、经济效益相结合,实现可持续发展原则;
3、符合地方社会、经济发展规划,协调发展原则;
4、运行经济、合理,投资节省,规模经济与实际相结合原则;
5、动态分析与静态分析相结合,以动态分析为主的原则。
1.2.3研究范围
本可研报告将对项目建设的必要性、市场分析、建设内容及规模、建设条件、工程技术方案、投资估算与资金筹措、经济效益与社会效益等方面进行综合论证,提出有关结论和建议,供业主及有关部门决策时参考。
第二章项目提出的背景及其必要性
2.1项目的背景
2.1.1中央、省、市大力发展现代旅游业
1、2009年,国务院发布《关于加快发展旅游业的意见》,提出“把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”。
2、四川省非常重视旅游产业发展,2003年发布《关于加快四川旅游产业发展的实施意见》,2008年发布《关于做强做大旅游企业加快旅游产业发展的实施意见》,2013年发布《关于加快建设旅游经济强省的意见》。
2012年四川省实现旅游收入3280.3亿元,超过全国旅游收入(22706.22亿元)的1/7。
3、2013年,《中共宜宾市委关于在次级突破战略布局中率先崛起先于全省全面建成小康社会的决定》提出“构建长江上游国际生态文化旅游目的地”,“2017年旅游业总收入超过450亿元”。
2.1.2**旅游与宜宾各区县旅游对比
1、**旅游位居宜宾区县第三
2012年,宜宾市实现旅游收入165.94亿元。
8县2区中:
翠屏区实现旅游收入53亿元,占全市比例为31.94%;长宁县实现旅游收入36.06亿元,占全市比例为21.73%;***实现旅游收入28.02亿元,占全市比例为16.88%,与长宁的差距仅有5个百分点。
图2-1:
2012年宜宾各区县旅游收入前三位(单位:
亿元)
2、**旅游与翠屏(宜宾市区)旅游的差距
资源在**、长宁,旅游收入的大部分却留在翠屏(宜宾市区);反差如此强烈,根源在于过夜游客太少——“有客来,无客留”!
表2-1:
观光游、过夜游、深度游对比表
观光游
过夜游
深度游
特点
上车睡觉,下车拍照。
吃、住、行、游,一天玩不够。
吃、住、行、游、购、娱,流连忘返。
停留时间
1天以内
1-2天
2天以上
停留地人均消费/天
100元以内
300-500元
500-1000元
3、2014-2017年**旅游发展目标评估
按2017年宜宾市旅游业总收入突破450亿元计算,**旅游发展目标有三种选择:
a.不低于宜宾旅游业总收入的17%,2017年要实现旅游收入76.5亿元;
b.向长宁看齐,在现有基础上提高5个百分点,达到宜宾旅游业总收入的22%,2017年要实现旅游收入99亿元;
c.缩小和翠屏的差距,在现有基础上提高10个百分点,达到宜宾旅游的27%,2017年要实现旅游收入121.5亿元。
**旅游收入按2012年27.06亿元计算,年均增长25%,2017年可达82.58亿元,占宜宾旅游业总收入的18.35%;但若要在宜宾旅游业发展蓝图中更有作为,还存在16-40亿元的差距。
**旅游要想在未来的宜宾旅游发展版图中“保三争二”,亟需寻找新的增长点!
2.2项目建设的必要性
1、区域禀赋快速改善,**旅游亟需展示新形象
随着对外交通的全面改善,**“南向开放桥头堡”的区位将进一步凸显;**需要依托全球独有的“城市溶洞”自然资源和“僰苗文化”资源,规划建设“中国唯一”、“世界唯一”的旅游项目,填补四川、川滇黔渝,乃至全国旅游产品空白。
2、努力打造“示范县”的示范项目
合理开发绝无仅有的自然资源,融会贯通**的独特人文资源,并注入国际化新元素,成为**建设“四个示范县”进程中的示范项目。
需要破解**旅游“当天往返为主、过夜游客偏少”的难题,快速提升**旅游形象、城市形象、城市品牌。
3、“自然、文化、科技”的创新组合,满足游客需求,促进经济增长
“城市溶洞+僰苗文化+炫酷科技”,加上毗邻的“苗族印象风情街”、山顶森林公园和五星级酒店,360°满足游客“吃、住、行、游、购、娱”需求,有此独一无二的“僰苗文化综合体”、“主题旅游生态圈”,其对游客的吸引力可想而知。
4、是推动***旅游业发展和经济发展的需要
旅游业作为***正在培育的支柱产业之一,是当前推动经济持续发展的新增长点。
本项目建设符合国家和地方旅游发展政策导向,坚持旅游资源开发与保护并重的原则,区域经济协调发展的原则,对于推动***旅游业发展,繁荣旅游市场,甚至推动宜宾市旅游业发展均有重要的意义。
旅游业的发展对促进当地经济发展也有着十分显著的作用。
据测算,旅游业一人就业可带动相关行业5人就业,通过旅游开发能带来直接的旅游收入和相关旅游业服务收入,也能改善当地经济结构,活跃地方经济,有效地带动地方各项事业的发展。
5、是跳出单纯观光旅游误区,树立观光、娱乐、购物等复合型旅游观念以及创新旅游产品体系的客观要求
经过20多年快速发展的中国旅游业正面临着产业升级更新的关键时刻。
一个代表未来发展方向的理念——“复合型旅游”应时而生,成为业界关注的焦点。
“复合型旅游”是适应中国旅游产业创新发展而适时提出的一种新概念理论体系,其理论的核心观点是:
强调旅游产业的发展要依托自身的行业和产业特性,要用统一整合和协同发展的系统手段,在产品研发和打造、产业投资和空间分布、市场战略与营销、旅游品牌与控制,产业内部管理等方面,形成一个有机构成和和谐互动的发展系统,打破在传统的产品体系、投资体系、功能体系、空间体系、市场营销体系中存在的诸多制约和束缚,使区域或产业旅游发展在产品复合、空间复合、投资复合、功能复合、市场及营销复合、品牌复合等方面实现高度一体化和系统化,并依靠这样一个复合型系统实现创新型发展。
而本次项目正是依靠项目本身所特别具有的“城市溶洞”景观,打造一个以“吃、住、行、游、购、娱”为主体的主题公园。
因此,不论是从提升城市形象、打造城市品牌的角度,还是促进区域经济增长、完善区域经济结构的角度上来讲,该项目的建设都是十分必要的。
第三章市场分析
3.1项目所在地旅游市场现状分析
3.1.1需求分析
***旅游不仅适合观光开发多元观光旅游产品,更适宜休闲、度假和多元专项旅游,旅游产品丰富,市场需求面广。
成贵高铁和宜叙高速公路通车后,距离***三个小时车程以内有三个特大城市——成都市、重庆市、贵阳市,中等城市——云南省的昭通市,贵州省的遵义市、毕节市、六盘水市、安顺市等,二小时车程以内中等城市——内江市、乐山市,一小时车程以内中等城市泸州市、宜宾市、自贡市。
因此,***的旅游客源市场可进入性非常好。
由于旅游资源的独特性和垄断性,形成***旅游产品在大区域上的巨大差异性,区域上没有雷同的旅游产品能够与之竞争。
***独特而又丰富、规模巨大的喀斯特地貌观光旅游和文化展示性极强的僰人文化观光体验旅游,对于区域和整个国内客源市场的吸引度很大,尤其是僰苗文化观光体验旅游产品对于海外客源的市场吸引度非常大,是***及宜宾市开拓海外客源市场的重要依托。
综合上所述,***旅游市场前景好,空间大,必将成为川南旅游的吸引中心,川、滇、黔、渝联合开发旅游片区的旅游热点。
3.1.2客源市场总体分析
根据***近三年的旅游相关资料,可得出以下数据:
表3-1:
***2011-2013游客规模统计
年份
2011
2012
2013
游客规模(万人次)
210.49
259.26
270
根据以上表中的数据,可以看出:
***旅游景区游客接待量近几年来总体上呈现出加速上升的态势。
但是,近几年***旅游风景区的旅游业虽说有较快的发展,可目前仍然处于快速成长阶段,旅游结构单一,市场发育不是非常健全,造成到***旅游的过夜游客太少。
而在本项目建成之后,其多元化的旅游产业结构,将会与***其他旅游资源形成互补,最大限度地吸引游客,留住游客,解决“留客难”的难题。
3.2项目SWOT分析
3.2.1项目优势(Strength)分析
1、全国乃至全球独一无二的“城市溶洞”。
2、具有独具特色的“僰苗文化”:
“四川最大苗族聚居县”与“中国僰人消亡地”的组合。
3、**旅游发展势头良好,已拥有“世界地质公园、国家级风景名胜区、国家AAAA级旅游区”等世界级、国家级称号,“**石海”闻名遐迩。
3.2.2项目劣势(Weakness)分析
1、与区域中心城市(成都、重庆、昆明、贵阳)距离较远。
2、目前对外交通缺乏高速通道。
3.2.3项目机遇(Opportunity)分析
1、2015年宜叙高速、2018年成贵高铁的开通将极大地改善**的对外交通。
2、中国旅游呈现个性化、深度化的新趋势,游客更希望“主动参与”,而不是“被动观光”。
3、川南乃至西南区域的旅游项目以观光型为主,参与型、互动型项目可填补区域空白。
3.2.4项目威胁(Threat)分析
1、周边区县产业结构趋同,以资源型为主,旅游业是转型发展的重要方向,竞争激烈。
2、新兴主题旅游项目、互动旅游项目对游客的分流。
3.3客源总量预测
3.3.1影响市场发展的因素
根据***风景旅游区旅游人数的本底值及景区建设情况,对其未来游客发展规模做出预测。
对景区未来游客规模进行预测时,应充分参考以下因素:
1、市场发展的促进因素:
◆大型项目的启动效应和景区的全面开发建设;
◆新的宣传和市场推广带来的景区知名度的提高;
◆旅游线路的联合、大型节事的造势将使游客量在短期内爆发式增长。
2、市场发展的抑制因素:
◆旅游环境容量对客流量可能会造成一定程度的限制;
◆周边其他同质旅游目的地对本区客源的分散。
3.3.2客源总量发展趋势
与一般旅游地的生命周期相比,主题公园有其自身发展的特殊规律。
一般旅游地先要经过探索、参与、发展三个阶段渐进的积累过程,游客量才会达到一个较大值,这个积累过程的长度主要受到区位、资源的品位和数量、交通条件、营销状况等因素的综合作用而长短不一,但总体上时间跨度较大。
但主题公园的生命周期受区位因素(交通条件、区域经济发展水平)的影响很大,在区位因素成熟的情况下,主题公园的探索、起步和发展三个阶段非常短暂(甚至交织在一起),游客量会迅速增加,进入成熟期。
3.3.3客源总量预算
以他地类似旅游项目(“芜湖方特”主题公园项目)为参照,本项目客源总量测算时间按2017年项目运营起算,展望至2036年,客源总量测算包括两部分:
1、吸引现有游客部分
本项目以2013年***购票游客人数30万人次/年为基数,按照16.67%的吸引比例计算,即2017年吸引现有游客为5万人次/年;2018、2019年增长率按保守数字20%(2012-2013***接待游客数量增长率为23.5%)计算;因2018年成贵高铁通车,成都、贵阳游客直达**的时间缩短为1.5小时,这种交通便利后带来的客源增长效果在两年后应当有所发酵,所以在2020年的时候客源将有较大幅度的增长。
因此,2020、2021年增长率按保守数字30%计算;2022年增长率则按保守数字20%计算;2023年增长率按照保守数字10%计算,2024年到2029年增长率按照每年5%计算,之后的年限里,旅游人客保持稳定,以不继续增长的保守算法计算。
2、吸引新增游客部分
以2017年本项目吸引现有游客5万人次/年为基数,按照主题公园客源增长的一般规律,预计2017年本项目可吸引新增游客人数为现有游客人数的1/5,即2017年吸引新增游客为1万人次/年;由于基数较低,随着本项目口碑效应提升,新增旅游人客相对来讲应该也要有所增长。
因此,2018年的增长率按照20%来计算。
又因为2018年成贵高铁通车,成都、贵阳游客直达**的时间缩短为1.5小时,且此时本旅游项目的知名度在周边省份间应该有所提升,这种影响将带来较大幅度的客源增长,因此2019和2022年增长率按50%计算;2023-2031年增长率则按10%计算。
之后的年限里,皆以不增长的保守算法计算。
3、依据以上基数、增长率进行计算,在此计算出本项目2017、2021、2025、2029、2033、2036年客源总量。
2017年
2021年
2025年
2029年
2033年
2036年
吸引现有游客(万人次/年)
5
12.17
17.71
21.52
23.67
23.67
吸引现有游客年增长率(%)
——
30%
5%
5%
——
——
吸引新增游客(万人次/年)
1
4.05
8.09
11.84
14.32
14.32
吸引新增游客年增长率(%)
——
50%
10%
10%
——
50%
客源总量合计(万人次/年)
6
16.22
25.79
33.36
37.99
37.99
表3-2:
客源总量预测表
第四章建设地点及建设条件
4.1建设地点
项目位于宜宾市***光明大道北侧,是***旧城区与光明新城的连接通道,通道东端与老城区香山路相连接,西端为光明坝组团新城区,并与叙高公路相接。
4.2建设条件
4.2.1地质环境条件
1、地形地貌
***位于四川盆地南麓边缘,地形起伏较大,总的趋势是南高北低,南临云贵高原,北临四川盆地南部中、低山丘陵地带。
区内多属中山和低山丘陵地形,“U”型谷发育。
项目区属构造剥蚀形成的低山深丘地貌,地形坡度较大,主要为陡崖和斜坡组成,地面高程345~587m,相对高差50~250m,多呈构造剥蚀的条形山脊与冲沟洼地相间出现的地貌形态。
2、气象、水文
项目区所在区域属亚热带湿润性季风气侯,总体特点是湿热多雨、四季分明、冬暖无严寒,夏凉无酷暑、湿度大、云雾多、日照少、多暴雨、雨量充沛,秋、冬两季雨雾多。
区内历年最高气温39℃,最低气温-2.5℃,平均气温18℃。
历年最大降雨量为1597.9mm,最小降雨量902.2mm,平均降雨量为1143.6mm;降雨多集中在5~8月份,常以大雨或暴雨降落,雨季最大降雨量达787.4mm,占全年降雨量的68.80%,最大日降雨量达315.3mm,24小时最大降雨量为113.0mm,10分钟最大降雨量23.4mm;9~12月为阴雨季节,多雨雾,晴天少。
这些气象与气候特征,大大加快了对岩土体的风化剥蚀,特别石灰岩岩溶的发育,且暴雨对地质灾害也起到诱发或加剧的作用。
项目周边常年性地表河流主要为古宋河及其支流,古宋河位于项目区南部。
且项目区内分布有地下暗河,地下暗河补给来源于地表水流,通过地下岩溶通道径流,最终于甘泉洞附近排泄并汇入古宋河。
3、地层岩性
项目区域内,山地地貌和岩溶地貌并存。
出露的地层主要为三叠系(T)地层。
山地地貌由T1f地层组成反向岩质斜坡,岩层倾向35~40°,坡度25°~35°,岩石以粉砂岩、泥质粉砂岩、粉砂质泥岩等组成。
岩溶地貌由T1j、T2l地层组成浅切岩溶峰丛地貌,岩石以石灰岩、生物碎屑灰岩等可溶岩组成,这一带岩溶洞穴稳定性较差,山体的稳定性主要受岩溶空洞所形成架空结构以及岩体的节理裂隙控制,地表溶洞比较发育,岩溶洞穴中发育有地下暗河。
4、项目区域稳定性
据《中国地震动参数区划图》(GB18306-2008),本区域地震动峰值加速度为0.05g,地震动反应谱特征周期为0.40s。
对应的建筑抗震设防烈度为Ⅵ度。
据记载,本区主要受邻近区地震影响,以小震为主,无破坏性地震。
且据历次地质工作成果,区内未发现活动性断裂,项目区区域稳定性较好。
4.2.2资源概括
1、动植物资源
全县有林地568650亩,疏林地14864亩,灌木林地137700亩,森林覆盖率36.5%。
西部丘陵区主要为杉木、马尾松常绿针叶混交林,少量为阔叶林,中部低山区为常绿阔叶林、落叶阔叶林、松木及竹林,南部中山区多属常绿阔叶林、针阔叶混交林及各种小径竹林。
常见天然植物种类170多科,1800余种,其中森林植物种类51科,128种。
境内分布着银杏、红豆杉、桫椤、香樟、楠木、红椿等国家级保护植物,尤其是珍稀植物桫椤,在境内多个乡镇均有分布,博望山景区内有2万多株桫椤树群。
**竹类在17种以上,楠竹面积有5.6万亩,是川南第二大楠竹产区,主要竹类有楠竹,刺楠、苦竹、水竹、石竹、慈竹、黄竹等,其中塔竹、人面竹、筇竹、紫竹均属稀有竹种。
**境内野生动物繁多,经查明的有走兽类、飞行类、爬虫类等,每类均在50种以上,现属于国家重点保护和省保护的野生动物有30多种,其中属于国家一级保护动物的有云豹;二级保护动物有猕猴、獐子、岩羊、大灵猫、小灵猫、灰鹤、娃娃鱼、白腹锦鸡等;省级保护动物有豹猫、花面狸、豪猪等20多种;境内水产资源有21科45种,有珍稀动物娃娃鱼,玻璃鱼等。
县内分布最多的野生动物是白鹭。
2、浓郁的苗族文化
***幅员面积1373平方公里,辖15个镇(乡)(其中5个苗族乡),46.46万人,共有17个民族,少数民族人口4.81万人,其中苗族同胞4.8万人,占全县人口10%以上,是四川省最大的苗族聚居县,由于**地处川滇黔结合部,受贵州、云南苗族多元文化渗透,**苗族风情五彩斑斓,风俗各异,2008年我县大坝苗族乡被中国文化部评为“民间文化艺术特色之乡”;大坝高装、苗族花山节分别被列入国家、省级文化遗产名录,独具特色的苗族古歌、悠扬高亢的民间山歌、优美的苗族芦笙演奏,热情奔放的苗族舞蹈以及苗族语言、饮食、刺绣、服饰、习俗、建筑等以云贵川多元苗族风情为特点的民族民俗文化异彩纷呈,独具魅力。
3、神秘的僰族文化
**是古代僰人繁衍生息和最后消亡之地,僰民族曾经在**盛极一时,最终又神秘消失,这里有汉僰战争的最后城池九丝僰王城,僰人首领“阿氏三雄”的故事流传至今,有国家级保护文物两处、省级保护文物两处、市级保护文物四个,县级保护文物13个。
建武碑林六块明碑(“西蜀平蛮碑”、“功宗小纪”碑、“戎平行并序”碑、“平蛮颂”碑、“平蛮碑”、“新修建武所城记”碑)、凌霄城山岩刻、铜鼓等历史文物弥足珍贵,特别是国家级保护文物“平蛮碑”、“棂星门”,市、县级保护文物“禹王宫”、“刘公馆”、“老衙门”、“城隍庙”等明、清年代所建的古建筑群现主体保存完好,是中国最后一个僰人民族彻底消失的原地原证,至今在距县城32公里的九丝城的悬崖壁上还有多处僰人千古悬疑的奇特葬式悬棺遗迹,具有很高的科研价值和旅游观光价值。
4、得天独厚的景观文化
***拥有分布广泛的喀斯特地貌和别具特色的山水景观,境内名胜古迹较多,拥有国家级风景名胜区、中国最美的世界地质公园、国家AAAA级旅游区、全国科普示范教育基地——**石海,有灵秀飘逸、清净优雅省级风景名胜区——僰王山景区,石海洞乡是古僰人栖息地和屯粮练兵的场所,僰王山是僰人曾经的居住地,九丝僰王城是汉僰战争的最后城池,诸多文化元素交融汇聚,形成**僰苗文化的独特风情。
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