《批量精装修工程施工作业指引》.docx
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《批量精装修工程施工作业指引》
批量精装修工程施工作业指引
1、编制目的
1.1规批量精装修施工管理标准动作,明确管理标准;加强质量预控管理,提升装饰工程质量水平和观感;
1.2明确过程质量控制标准,规避系统质量风险和质量通病;
1.3发挥工程管理集成平台作用,使集团工程系统的精装修管理工作系统化、标准化,拉平不同分公司及项目间的管理差异;
1.4满足与业主签署合同要求,规避交付风险;
2、适用围
2.1本管理办法适用于集团所有精装修交付项目/标段,且集付套(户)数不少于80套(户);
2.2本管理办法适用精装修图纸方案阶段至交付业主整个过程管理;
3、职责
3.1集团计划及工程部:
3.1.1本管理办法的编制、解释、更新及修订;
3.1.2监督审核各分公司工程部申报精装修交付项目/标段精装修工程管理策划书及样板计划;
3.1.3开放展示前验收销售样板,按照集团工程评估规则对样板房、售楼部组织复验,验收合格允许对外开放展示、开盘销售;
3.1.4精装修项目/标段大面积施工前验收精装修施工样板,验收合格后允许开始批量施工;
3.1.5集团巡检中对精装修项目/标段工程安全、质量、进度、计划管理及风险进行排查和指导;
3.2分公司工程部:
3.2.1协助推进精装修设计方案、施工蓝图审核、投标单位考察工作;
3.2.2公司层面对公司精装修交付项目/标段工程进度、计划、质量整体平衡协调,避免系统性质量通病;
3.2.3公司层面把控、监督、审核项目部编制精装修管理策划书及样板计划;
3.2.3初审项目精装修管理策划书、样板计划,经本公司工程分管高管审核同意后报集团计划及工程部审批;
3.2.5公司部组织运营、营销、客服、物业、工程、项目等部门联合验收销售样板、施工样板,公司部初验合格后申报集团计划及工程部复验;
3.3分公司项目部:
3.3.1精装修方案图纸、施工蓝图组织图纸会审,并形成书面图纸会审记录;
3.3.2参与精装修单位考察、调研,负责技术标初审;
3.3.3在投标阶段,项目部联合及招标相关人员安排投标单位投标现场踏勘,熟悉现场,避免进场后争议;
3.3.3组织安排开放销售样板房施工管理、验收整改,工程实体质量、观感满足开放展示需要;
3.3.4编制本项目精装修工程管理策划书及样板计划;
3.3.5组织协调土建单位、精装修单位及各甲方分包工序工种合理穿插流水作业。
按照合理工期、进度组织施工;
3.3.6大面积精装修工程施工前,组织安排精装修单位施工样板;
3.3.7精装修单位进场后,项目部组织各甲供材料供应商、甲分包单位、精装修单位协调会,明确甲供材正常下单生产周期、注意事项,明确甲分包单位工作界面移交要求、正常施工周期;
3.3.8根据现场进度及时调整精装修单位提交甲供材料的下单、进场计划,并安排甲供材料进场后监理见证送检、三方(精装修单位、供应商、监理)书面移交记录;
3.4监理(联合监理):
3.4.1协调土建与精装修单位工作界面移交,建立一户一档移交档案(土建单位、精装修单位、监理三方书面记录),明晰职责;
3.4.2防水(结构防水、附加防水)工序验收,并按照楼层、房号取样存档(一户一表);
3.4.3根据甲方审核同意的淋水试验方案跟进外墙(门窗)淋水试验,并按照楼栋、楼层、房号逐次记录(并留影像资料备查),至户均渗漏条数不大于0.5条/户停止淋水试验及渗漏整改;
3.4.4根据装修管理策划书中场地布置、安全文明等细则安排精装修单位实施执行,根据本管理办法中质量控制标准组织实施和过程管理;
3.4.5根据项目部审核施工计划协助精装修单位实施推进;
3.4.6材料管理:
负责甲供材料、乙供材料、甲指乙供按材料进场计划实施,负责进场后参封样样板验收(三方移交),并书面记录备查;同时根据规见证送检;
3.5精装修单位:
3.5.1招投标阶段安排佳兆业集团、分公司相关部门对拟投标标段项目经理、施工班组现施工现场实地考察,并在投标技术标中明确中标后的驻场项目经理、现场施工班组;
3.5.1投标单位要在技术标书中明确项目经理、安全员、质检员及相关技术人员,并附相应的职称证书复印件;
3.5.3中标单位进场后按照甲方精装修工程管理策划书要求场地布置、安全文明施工,场地整体围闭,以及场地CI标识;
3.5.4中标单位进场后与土建单位工作界面移交,并形成一户一档的三方签字书面记录;
3.5.5大面积施工前组织施工样板,经甲方验收合格方可开始批量施工;
3.5.5按照本管理办法质量控制要点实施管理;隐蔽工程隐蔽前需请甲方、监理验收合格进入下道工序施工;
3.5.6进场后根据施工进度安排编制提交甲供材料进场下单(预留正常生产周期)、进场计划,乙供材料进场计划;
3.5.7甲供材料进场后验收,经三方(精装修单位、监理、供应商)验收后签收移交记录及材料管理、现场施工管理;
3.5.8施工过程中配合甲方要求组织模拟验收、整改、开荒,至集付;
4、管理细则
4.1精装修图纸阶段:
4.1.1时间要求:
精装修设计方案图纸提供2周;
4.1.2职责部门:
分公司项目部、工程部;
4.1.3重点工作:
4.1.3.1精装修方案图纸与土建建筑图纸(含水电定位)核对:
标高关系是否一致,入户门洞口尺寸是否一致,门垛留设是否一致,土建水电预埋与精装修方案图纸是否一致,橱柜、浴室柜、马桶、淋浴屏、抽油烟机、吊顶、空调等平米尺寸、高度是否满足功能使用要求、与土建建筑图纸尺寸是否一致;
4.1.3.2精装修方案图纸与营销广告附图或展画核对:
核对广告房号与土建、精装修方案图示是否一致,核对广告平面图面积与现场实际是否相符;
4.1.3.3精装修方案图纸中各部品品牌考察:
方案图纸中木门、木地板、橱柜、浴室柜、背景墙、墙地砖、涂料、面盆、洗手盆、马桶、淋浴屏、浴缸、五金件等材料规格型号目前各厂家是否在生产,产量是否充足,是否可满足现场施工过程供货安装要求;
4.1.4成果输出:
按附件要求书面反馈设计部,为提供正式施工蓝图用;
4.2招投标阶段:
4.2.1时间要求:
书面发出招标通知至定标期间;
4.2.2职责部门:
分公司项目部、采购部;
4.2.3工作重点:
4.2.3.1考察精装修单位(重点考察中标后驻场项目经理)、中标后拟安排现场施工班组,并由各投标单位在投标文件中注明,作为合同履约条款;
4.2.3.2组织各投标单位现场踏勘,熟悉现场情况,避免定标进场后争议;
4.2.3.3乙供材料封样:
乙供材料样板由各投标单位提供(不少于完整3套,1套存留公司采购部存档,1套留存项目部进场材料验收用,1套施工自留材料采购用),除五金件按套记取,其他饰面材料规格按整块或非规格材料按不小于1M*1M尺寸送样;中标后由工程、设计、项目三方在验收合格封样样板签字栏会签,由中标单位取回1套样板材料自购;
4.2.3.4甲指乙供封样:
甲指乙供材料样板由分公司设计部提供(不少于完整2套,1套留存项目部进场材料验收用,1套交由施工采购用);
4.2.4成果输出:
参考附件填写存档;
4.3土建移交精装修阶段:
4.3.1时间要求:
精装修单位进场1个月,批量精装修施工前;
4.3.2职责部门:
分公司项目部;
4.3.3工作重点:
4.3.3.1尺寸实测移交:
房间标高、层高、开间/进深、阴阳角、方正度、水电底盒数量、标高、水平定位;
4.3.3.2质量控制:
墙地面是否有裂缝、空鼓;防水、淋水记录;
4.3.3.3管理措施:
精装修工程管理策划书;
4.3.4成果输出:
参考附件填写存档(提醒:
每户一档一表);
4.4施工样板验收:
4.4.1时间要求:
定标后,分公司项目部安排按照中标单位进场组织施工样板,完成并验收合格后开始大面积组织施工;
4.4.2职责部门:
分公司工程、营销、运营、项目等部门,集团计划及工程部;
4.4.3工作重点:
工序样板、施工样板、室环境检测(施工样板工程施工完成一周后,项目部委托当地有资质检测单位进行环境检测,并提供正式报告;检测合格方可开始大面积施工,否则及时提出风险预警提交分公司高管决策;);
4.4.4成果输出:
参考附件填写存档(提醒:
每户型一表一验);
5、品控细则:
5.1饰面砖粘贴
5.1.1材料管理
5.1.1.1材料进场后监理组织总包单位对材料的规格、型号、颜色进行检查,参考设计、工程签字确认样板抽样检查,对不符合要求的瓷砖予以退场。
5.1.1.2饰面材料进场后经监理工程师见证封样后送样检测(关注瓷砖吸水率)。
5.1.1.3材料经验收合格后,签订三方验收单。
5.1.1.4最后一批次材料下单数量需合理考虑整改/返修,具体数量可由分公司工程部综合考虑。
5.1.2控制要点:
5.1.2.1墙地砖铺贴图:
根据抹灰完成面尺寸、墙地砖规格按户型试排砖,并分户型绘制墙地砖铺贴标准图纸、对现场施工班组技术交底后贴于现场指导施工;
5.1.2.2瓷砖面开孔:
瓷砖面与开关插座、给排水点需进行现场开孔,要求开孔方正、平直,缝隙不应大于3MM(给排水点处开圆孔),孔边不得有毛刺、损边,且严禁跨砖安装;
5.1.2.3地面放线要求:
客厅纵向自过道中线向墙体两侧放线;厨卫间从门槛石开始向墙体侧放线;且严禁出现小于1/3条砖;
5.1.2.4厨卫墙面放线要求:
厨卫间墙面自窗台石高度上下放线,且严禁出现小于1/3条砖;
5.1.2.5地漏安装:
地面设置倒坡,坡向地漏,严禁地面积水;地漏周边采用4片同样规则拼接,收口美观;
5.1.2.6墙地砖工艺节点要求:
厨卫间采用墙面饰面材料压地面饰面收口;
5.1.2.7阳角收口:
墙面阳角统一采用海棠角收口,缝隙大小一致;地面门槛石应采用倒角或圆角;
5.1.2.8踢脚线收口:
房间涂料墙面与瓷砖(石材)踢脚线收口位置缝隙大小一致,线条顺直,收口平直美观;严禁涂料污染踢脚线;
5.1.2.9湿作业全过程施工期间冷热水管连接,确保带压施工;
5.1.2.10墙面瓷砖(重点关注大堂、电梯厅等墙面,且吸水率E≤0.5%)严禁采用水泥砂浆黏贴,须采用专用粘贴剂,避免后期空鼓/剥落;具体材料、方案、工艺样板及拉拔试验由分公司工程部审核、验收,并书面记录,验收通过后可开始大面积施工;
5.1.3瓷砖铺装允许偏差:
序号
项目
允许偏差(MM)
检验方法
1
立面垂直度
2
用2m垂直检测尺检查
2
表面平整度
3
用2m靠尺和楔形塞尺检查
3
阴阳角方正
3
直角检测尺检查
4
接缝直线度
2
拉5m小线,不足5m拉通线,用钢直尺检查
5
接缝高低差
0.5
用钢板短尺和楔形塞尺检查
6
接缝宽度
1--2
用钢直尺检查
5.1.4观感质量:
在湿作业完成后,总包对饰面的成活界面进行全数检查(瓷砖空鼓应在墙地面砖成活7天后进行第一次检查,监理应在28天后再次进行全面复检),监理单位全数复查,现场工程师进行抽查校核,对于不合格品进行100%更换整改。
5.2涂饰工程
5.2.1材料管理
5.2.1.1材料进场后施工单位对进场材料经监理工程师见证封样后送样检测。
5.2.1.2材料经验收合格后,签订三方验收单。
5.2.1.3进场涂料必须集中存放,严禁与易燃物质集中存放。
5.2.2控制要点:
5.2.2.1在涂饰工程施工前,先对基层进行处理,将表面的灰渣等杂物清理干净。
5.2.2.2对天花水平度不满足移交要求的位置采取聚合物砂浆找平,单层找平厚度不应大于8MM,如找平过厚需分层找平并加设玻纤网片。
5.2.2.3对装饰石膏线阴阳角处及石膏板接缝处应加设无纺布,防止开裂。
5.2.
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