首付交完没签合同.docx
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首付交完没签合同.docx
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首付交完没签合同
首付交完没签合同
篇一:
房地产签订合同补首付制度
关于签订合同补交首付的规定
一、交纳定金后必须7日内签订合同,补齐首付,备齐按揭资料。
逾期按5元/套/天交纳水果基金。
二、延期申请原则为7天,需要写延期申请的客户,需先向案场销
售经理申请获批准后再填写延期申请。
三、客户订房时讲清:
1)、7天内必须备齐按揭资料,签订合同,补齐首付款。
2)、一套房、二套房、三套房房贷新政策及问清客户信贷状况。
3)、按揭或一次性需备齐哪些资料?
4)、需要补多少首付款,总房款、首付款及按揭贷款金额。
5)、公积金贷款及涉及组合贷款的问题。
本规定自20XX年10月16日起执行。
济宁佳易房地产策划营销有限责任公司
20XX年10月15日
篇二:
房屋买卖合同(交首付款)
房屋买卖合同
甲方:
身份证号:
身份证号:
乙方:
身份证号:
身份证号:
甲、乙双方经过友好协商,将房屋买卖一事,在平等、自愿、诚实守信的前提下,达成如下协议:
1、甲方自愿将出售给乙方,房屋面积元(¥元)整。
乙方预付订金元(¥元)整给甲方,剩余房款元(¥元)整,在办理完过户手续后(房产证)一次性付清。
2、从签订协议起,以前的债权、债务(如房屋产权证贷款抵押、水、电、务业等费用)由甲方负责,之后均由乙方自行承担。
3、房款交清后该房屋的所有权、使用权等一切物权归乙方享有。
4、办理过户手续,所发生的各种税费均由方应协助提供各种证件、本人到场签字等。
5、如甲方房照未超过五年,超出正常过户费用的部分由甲方负责。
6、如甲方中途违约终止合同,甲方赔偿乙方预付订金的双倍;如乙方中途违约终止合同,甲方不予退还乙方的预付订金。
7、此合同一式两份,甲、乙双方各执一份,自签订之日起生效。
甲方:
乙方:
年月日
篇三:
首付未交齐证明
证明
本人身份证号于20XX年5月25日认购卓锦花园幢室,签约当日已付124522元整,剩余首付款拾肆万元整将在20XX年7月16日前付清。
特此证明
证明人:
日期:
篇四:
购房合同首付后违约金
篇一:
商品房买卖中逾期交房应该如何计算违约金
商品房买卖中逾期交房应该如何计算违约金
衣、食、住、行缺一不可。
在人们解决了温饱问题之后,买一套称心如意的房子便被提上了日程。
买房的人多了,纠纷自然也纷沓而至。
除了房产证纠纷、物业纠纷之外,逾期交房也在商品房买卖纠纷中占据较大比例。
那究竟该如何计算违约金呢?
■案例回放
20XX年8月11日,史先生与开发商签订了《商品房预售合同》,史先生房款共计543765元,定金3万元,首付款21万元,银行按揭30万元。
双方约定,入住后7日内,定金转化为房款并交付尾款3765元。
交房时间20XX年2月1日,若逾期交房,按照史先生已付房款数额万分之一/天计算违约金。
为早日住上新房,史先生早于8月5日就已支付定金3万元;8月15日又支付了21万元的首付款;随后银行按揭手续也于9月25日办妥。
但因种种原因,开发商却未能按期交房。
在史先生的一再催促下,开发商才于20XX年9月15日通知史先生验收房屋,比原定交房日期迟了大半年。
史先生多交了大半年的房租,难免心生怨气,要求开发商赔偿,并支付逾期交房违约金30032元。
但开发商却认为,史先生的算法欠妥,应按照已付房款(即首付款21万元)的万分之一/天计算,只同意承担违约金4767元。
双方争执不下,只好对簿公堂。
经过法院调解,开发商最终赔付史先生11577元。
既不是史先生要求的30032元,又不是开发商提出的4767元,赔付金是如何计算出来的呢?
我们不妨来听听北京市三信律师事务所何正永律师的说法。
■律师说法
北京市三信律师事务所何正永律师:
开发商应承担违约责任
何正永律师认为,双方签署的《商品房预售合同》合法真实有效。
开发商没有按照约定时间交付房屋,构成违约,应承担违约责任。
违约金由已付房款、利率和逾期时间三部分组成。
首先,“已付房款”包括首付款和银行按揭款,并不是开发商所称的21万元首付款,而应该包括银行按揭30万元。
开发商故意混淆了商品房买卖与银行按揭两个不同性质的法律关系。
由于银行按揭的30万元已经向开发商支付,故应纳入已付房款。
但是,定金和尾款不能纳入“已付房款”。
按照双方约定,入住后7日内,定金才转化为房款。
作为计算违约金的基数自然不应当包括3万元定金。
同理,史先生在入住后7日内才交付尾款,尾款也不应当纳入已付房款。
因此,本案计算违约金的基数“已付房款”,既不是史先生要求的总房款,也不是开发商所谓的首付款,应当是首付款21万元与银行按揭30万元之和,共计51万元。
其次,需要确定的是逾期交房的利率。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定,违约金或损失,有约定按照约定,没有约定的,按照逾期交房期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋的租金确定,或者参照逾期贷款利率(现在为万分之二点一/天)标准计算。
因此,利率应该按照双方约定的万分之一/天计算,而不能根据史先生事后的意愿更改为万分之二点一/天。
何律师提醒购房者,在签订合同时一定要注意审查违约金的利率标准,不要等到发生纠纷时才意识到自己的利益遭受损失。
最后,需要认定的是逾期时间,开发商未能按期交房应承担违约责任。
逾期时间应该从双方签订的交房日期,即20XX年2月1日开始算起,直至开发商通知验收的日期,即同年9月15日止,而并非史先生办理入住手续的日子。
因此,逾期时间共计227天。
由此不难得出最终的违约金,即已付房款51万元×利率万分之一/天×逾期时间227天=11577
元。
(于杨)
《京华时报》20XX年10月22日
业主维权视点:
应如何计算逾期交房的违约金
■案例回放:
20XX年8月,王先生在某开发商处以按揭方式购买了一套住宅。
合同约定:
该套住宅总房款30万元,20XX年5月1日交房。
王先生首付12万元,剩余18万元以按揭贷款方式支付。
合同签订以后,开发商办理了合同登记备案手续。
王先生支付了12万元首付款,并签订了抵押贷款合同,办理完善相关按揭手续,并于20XX年10月开始向按揭银行交纳月供款。
20XX年5月1日,到了合同约定的交房日期。
开发商向准备接房的业主发出通知:
“因某些原因,现延期交房,具体交房日期暂定在20XX年8月1日。
”20XX年8月1日,王先生到开发商处办理了接房手续,并向开发商提出支付违约金的要求。
因就违约金如何支付问题未达成一致,王先生起诉至法院,请求法院判令被告支付违约金。
法院经审理后发现,买卖双方在购房合同中就开发商逾期交房如何承担违约责任有约定。
其约定为:
“开发商逾期交房在30日内的,每日按照购房者已付房款的万分之支付违约金。
逾期超过30日的,购房者有权解除合同。
购房者不解除合同的,开发商每日按照购房者已付房款的万分之支付违约金,直至实际交付房屋为止。
”开发商逾期交房已成事实,应按照合同约定承担违约责任。
因王先生已办理了抵押贷款手续,且已支付数月的按揭月供款,即可证明王先生已将全部30万元的购房款支付给开发商。
开发商所提出的按照王先生首付的12万元作为计算违约金的基数的理由是不成立的。
开发商逾期交房超过了30日,且王先生选择继续履行合同,则开发商应每日按照全部购房款30万元的万分之来支付违约金,计算得出开发商每月应支付给王先生的违约金在450元左右,该违约金支付标准明显低于同地段、同类房屋的平均租金,不足以弥补给王先生造成的损失,应予以适当提高。
法院判决开发商按照每月900元的标准向王先生支付违约金。
■律师分析:
以上案例表明,在计算逾期交房的违约金时,应按照购房者已支付房款作为计算的基数。
在以按揭贷款方式购房的,只要购房者已办理了按揭购房手续,并能够证明银行已将贷款支付给开发商,则应按照首付款和贷款的总和为计算基数来计算违约金。
计算时间自合同约定的交房时间第二天开始,计算到达到交房条件并实际交房时。
在违约金赔偿的标准上,首先按照双方合同约定的标准来支付。
如果合同约定的标准不足以弥补给购房者造成的损失,根据《合同法》第114条的规定:
“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以增加。
”可以向人民法院申请予以增加,以弥补给自己造成的实际损失。
在违约金计算比例约定不明确或者没有约定时,可以参照同地段、同类房屋的平均租金为标准来计算。
篇二:
购房全攻略之合同签订注意事项
购房全攻略之合同签订注意事项
在购房过程中,面对销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据,一切以购房合同及补充协议为准,所以签订购房合同是很重要的环节。
也是最需要注意的环节。
签订合同
一、购房合同范本
购房合同的主要内容包括以下几方面:
1.甲方土地使用依据及商品房状况,包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等;
2.房价,包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等;
3.付款约定,包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等;
4.交付约定,包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责等;
5.质量标准,包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转
的承诺、质量争议的处理等;
6.产权登记和物业管理的约定;
7.保修责任;
8.乙方使用权限;
9.双方认定的争议仲裁机构;
10.违约赔偿责任;
11.其他相关事项及附件,包括房屋平面图、装饰、设备标准等。
二、补充协议大部分发展商都会要求购房者签署由其单方提供的补充协议,以限制购房者的权利,甚至采用一些不平等条款侵害购房者利益,主要表现在以下几个方面:
1、关于不可抗力:
导致发展商逾期交付房屋的原因很多,不可抗力即是其中之一。
由于相关法律规定难以对不可抗力事件一一列明,发展商通常会对不可抗力的范围作扩大性解释,例如将施工过程中出现的重大技术问题或其它发展商不能控制的因素列入不可抗力的范围,以规避由于逾期交付房屋而需承担的违约责任,对此购房者应该在补充协议中尽量明确不可抗力事件的范围,在出现不可抗力时发展商应该提供政府主管部门、公证机构或专业鉴定机构的证明性文件才能作为其免责的理由,同时约定当不可抗力事件导致逾期交房超过一定期限时,购房者有权终止合同,要求发展商退还已经支付的全部款项,或者就逾期实际天数要求发展商给予一定数额的经济补偿。
2、关于分摊建筑面积:
作为房屋总建筑面积的一部分,分摊面积的多少,直接影响购房者实际获得的使用面积。
对此尽管《北京市商品房销售面积计算及建筑面积分摊暂行规定》等法规作了明确规定,实际操作中个别发展商仍然将经营性用房、人防工程或其他与房屋无关的面积调整实测面积和暂测面积的误差。
购房者可以参照上述有关规定,认真审核发展商在补充协议中列明的分摊范围,对不符合法律规定的部分坚决要求予以删除。
或者在补充协议中明确所购房屋的实际使用率,即实际使用面积与房屋总建筑面积的比率,当发展商交付的房屋达不到约定的标准时,购房者即可以选择退房并要求发展商承担违约责任。
3、关于装修标准:
对于欲售商品房,特别是约定了精装修的欲售商品房,购房者一定要明确该等商品房的装修标准,防止被发展商以“进口”、“高级”、“先进”等不明确的表述误导。
建议在补充协议中详细约定与房屋有关的所有内外装修、设施设备的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向、可以参照的市场价格、达不到上述标准的违约责任等,以最大限度地保护自己的利益。
4、明确规定交房时配套设施和环境达到的标准
目前北京交房时的争议多,交房时的环境差和配套设施不能使用是一个关键因素,有没有把交房时配套设施和环境达到的标准写进补充协议里的呢?
锦秋之春的补充协议写得很具体:
“出卖人应在小区竣工之日即20XX年6月30日向买受人提供以下设施:
(1)社区红外线防盗系统;
(2)公共出入口电视监控系统;(3)楼内公共区域烟感报警系统;(4)会所、游泳池;(5)地下车库;(6)塔楼三层以上每二层设置一个空中花园;(7)绿化率不低于30%。
”
5、将承诺写进补充协议
售楼人员为了卖房,经常会向买房人做出各种承诺,但到兑现时,不是找不到人,就是死不承认,有没有将承诺写进补充协议里的呢?
肯写的房地产商还是有的。
以上是购房者在签订发展商提供的补充协议中需要注意的几个问题。
由于标准文本在内容上的局限性,以及购房者个性的多样化,购房者应主动向发展商提出自己的合理要求,并通过签订补充协议的方式予以明确。
三、合同陷阱
任意使用免责权
实例:
某房地产公司制定的《商品房买卖补充协议》中规定:
非出卖人原因造成的延误因素
包括但不限于:
政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。
出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。
点评意见:
在上述原因中,有的确实可以作为免责事由,如不可抗力等,但也要甄别情况实行部分或全部免责。
有些则纯属开发商自身或第三方原因造成,如承建商施工误期、因技术上需要更改图纸、因天气影响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决导致的延误等,这种情况下应由开发商向购房人承担违约责任。
其实像高考期间停工、办证行为滞后等内容是开发商可以预料并提前做好准备的,不能作为免责事由。
而像施工期间停水停电、第三人破坏等则是第三人原因造成的,开发商应向消费者承担违约责任,再依法律、依约定向第三人追偿。
该格式条款私自扩大自己的免责范围,将第三方对开发商违约的风险转嫁到消费者头上,使开发商的逾期行为不必承担任何责任。
(-摄影/舒东平)
违约责任不对等
实例:
某消费者投诉称在购房时所签购房合同中违约责任一栏有这样一则内容:
“
(1)甲方须于××年×月×日前将房产交付使用,甲方若延期交房,则每迟交一个月,按乙方已付房款3%计算罚金,付给乙方作赔偿。
(2)乙方若未按期限向甲方缴清房款,视为违约,甲方有权从乙方已交购房款中,扣罚10%的金额作违约金,同时不予办理进户手续。
”
点评意见:
上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等。
经营者延期交房必须等一个月后方计算罚金,且额度仅为消费者已付房款的3%;消费者若未按期交付房款,则立即视为违约,并扣罚消费者已交购房款的10%作违约金。
由于商品房的标的额大,双方承担的违约金数额相差悬殊。
这种条款的实质是设置陷阱,加重消费者责任,减轻经营者责任。
违反了法律的公平原则,消费者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。
付款方式要灵活
有不少购房者忽略付款方式的灵活性,万一中间出现问题,往往会使自己陷入被动境地。
实例:
某消费者与某房地产开发公司签订购房合同,以68万余元定购了一套房子。
在签订《房地产买卖合同》时,开发商在合同附件中提到,要求乙方必须在一个半月内办妥所有贷款手续,否则视其违约,开发商有权拒绝签订买卖合同并不予退还首付款等。
但令人意想不到的是,乙方向银行申请贷款时未能成功,按合同约定首付款可能无法退还。
点评意见:
上述案例中的附件内容明显对购房者不利。
一般情况下,合同附件会对付款方式的违约责任进行约定,但对于没有经验的购房者而言,一定要防止那些只有自己义务和对方权利的条款,以免落入圈套。
对此律师也建议可以在附件内容中特别提出:
如果非买卖双方原因而造成无法办理贷款,双方均无需承担违约责任。
四、如何签订购房合同
了解商品房预售合同基本的内容
1、主体。
即房地产开发企业和购房人,应写明双方的名称地址等。
2、预售的商品房的基本情况。
预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、篇三:
购房违约了怎么办?
10种情况详解购房违约那些事儿
购房违约了怎么办?
10种情况详解购房违约那些事儿对于广大购房者来说,如果能买到称心如意的房子是一件令人最高兴的事儿,谁都不想在买房上面发生分歧,但是有很多购房者在购房违约金上与开发商发生过分歧,那么购房违约金究竟如何计算,在签署购房合同时违约责任这一块又要注意哪些呢,下面与长沙乐房xx一起来看看购房合同违约的那些事儿?
购房违约金是如何计算的?
在开发商的合同中一般都有规定,有的是预期90天内,按照已付款利息支付,从合同交房到实际交房计算。
第一付款利息就是按照银行同期贷款利息按日计算。
第二违约金计算,根据双方约定合同按多少比例的计算方法,例如:
按照全额房款的万分之一的标准计算。
那么就是用全部房款乘以万分之一再乘以违约日期。
承担违约责任和违约事项包括:
(1).签订认购书后,购房者不买房或要求换房,开发商不卖房或要求换房;
(2).购房者不按期付款;
(3).开发商不按期交房;
(4).面积变动超过约定幅度;
(5).房屋装修标准、质量不合要求,保修不到位
(6).产权过户手续不全或不能按期办理。
商品房保修的责任相关的文件:
《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房住宅实行住宅质量保证数和住宅使用说明书》《住宅质量保证书》由房地产开发企业在商品房交付使用时,向购房人提供目的:
房地产开发企业对所售的商品房住宅承担质量责任的法律文件,应该列明:
工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期、保修单位等内容。
另外,如果购房者觉得违约金过低,购房者可以要求退房,一般有三种情况就可以退房了:
1.延期交付房屋到了开发商与购房者在合同中约定的交房日后,却迟迟得不到开发商的入住通知。
根据现在《司法解释》的规定,开发商经购房者催告后的3个月的合理期限内仍未履行的,购房者就有权要求开发商退房,并要求返还订金或支付房款利息。
2.房屋面积误差超过3%。
如果交房时房屋的实测面积与签合同时的暂测面积的误差比绝对值超出3%,购房者可以提出退房并要求退赔利息。
3.房屋质量不合格导致严重影响使用。
根据最新司法解释,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,购房者可以提出退房并要求开发商赔偿损失。
认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。
长沙乐房xx总结:
购房违约人10种情况详解:
1.购房合同中对购房违约金的多少有约定,则必须按照购房合同的约定来处理。
2.合同有条件履行,则必须履行,有条件而不愿意履行,需要支付违约金。
3.除非买方举出证据,证明首付提高、利率上涨,多出的费用将严重影响履约能力,导致他无法正常生活,可提出解除买房合同。
4.买房前,可让有经验的专业人士对自己是否符合银行贷款进行预审,可把风险降到最低。
5.在签订购房合同过程中,应该根据现行政策以及未来有可能会出现的政策,将所有可能出现的情形统统考虑进来,并针对这些变化,提出相应的应对策略,并尽量在合同中体现出来。
6.购房合同中对购房违约金的多少有约定,则必须按照购房合同的约定来处理。
7.合同有条件履行,则必须履行,有条件而不愿意履行,需要支付违约金。
8.除非买方举出证据,证明首付提高、利率上涨,多出的费用将严重影响履约能力,导致他无法正常生活,可提出解除买房合同。
9.买房前,可让有经验的专业人士对自己是否符合银行贷款进行预审,可把风险降到最低。
10.在签订购房合同过程中,应该根据现行政策以及未来有可能会出现的政策,将所有可能出现的情形统统考虑进来,并针对这些变化,提出相应的应对策略,并尽量在合同中体现出来。
篇五:
买房六大附件陷阱,签约要注意
买房六大“附件陷阱”,签约要注意20XX年09月05日09:
17南方报业
记者从各大律师事务所了解到,今年的房地产纠纷非常多,很大部分是因为“附加条款”引起的。
在这些“附加条款”中,开发商从利己的角度追加条款,购房者只能被动接受。
初步统计,目前市场经常出现的“附件陷阱”有六个,如:
借款陷阱,开发商垫付资金,并注明买家若无法按时还清,将承担违约责任甚至收回房产;物业优惠陷阱,开发商在合同中承诺赠送物业费,但在与物业公司的合同中并未约定,导致购房者利益受损;按揭政策陷阱,由于首付、利率不断调整,开发商怕购房者毁约,于是在附加条款中注明“银行贷款、政策造成的购房风险一切由购房者承担”;断供陷阱:
约定如果购房者连续断供三个月以上,导致银行向开发商追偿的,开发商可以无条件解除购房合同,并索取赔偿金。
我们所调查的案例,只是冰山一角,意在希望购房者提高法律意识,维护自己的合法权益。
陷阱
垫首付陷阱
描述:
垫首付,是开发商贷款给购房者付购房款,购房者支付利息(有些没利息)的行为。
开发商通常不会将“垫首付”写进买卖合同及附件,而是另制一份借款协议,约定借款用途、利息、还款期限等。
这存在两个风险,一是开发商给购房者开出的收据中,不包括借款金额,而给到银行的资料,却是购房者付清首付的收据,有欺骗性质;二是,违约责任很严重。
市场上还有一种首付“分期付款”的形式,这与垫首付本质上基本一致。
案例:
帮你垫首付,到期不还麻烦大
几经思考,张俊(化名)还是放弃了购房计划。
她看中了金山湖一楼盘,约150平方米,总价约90万。
“首付27万左右,开发商垫付一成,自己付18万左右。
”张俊说,这个诱惑还是挺大的。
按自己的资金实力,她只能买一套100平方米左右的三房,首付20万左右。
张俊说,她喜欢一次到位买房,所以一直在看户型大一点的三房、四房。
“这个楼盘的花园很漂亮,又靠近单位,很是喜欢。
就是面积太大,总价高。
”
售楼员看她很有诚意,就主动提出可以帮她垫付1成首付,大概9万左右。
张俊又详细了解了垫付的情况,开发商表示,双方签了购房合同后,还需要再签订一个《借款协议》,约定是什么原因借多少钱,什么时间还清。
但她又有担心,首付不到3成,银行会同意按揭吗?
对方又解释说,她会收到18万的首付收据,但开发商交给银行的资料中,却是她已交27万首付的收据,不会影响到银行按揭。
她一听动心了,还有这等
好事!
于是,她跟家人商量。
但家人问她,如果还不了钱怎么办?
她才意识到,事情没那么简单。
几天后,她又去找售楼员问违约责任,对方才说出真相。
如果一年之内她不能还清借款,开发商会按照规定收取违约金,甚至将收回房子。
由于还没有进入签约阶段,张俊并没有见到《借款协议》的真实内容。
张俊庆幸地认为,一旦冲动签了合同才知道《借款协议》的内容,肯定会很麻烦。
一旦资金出问题,还得承担违约金,而且,买了一套超出自己能力的房子,月供压力又很大。
双重压力下,生活却捉襟见肘!
最后,她放弃了买这套大房子。
律师点评“变相套贷”属违规
开发商为购房者垫首付款的行为,实质是变相套贷,属于违规行为。
广东尚典律师事务所胡丽琴律师认为,如果购房者接受开发商垫首付,意味着购房者将同时面临偿还开发商的首付款和银行的按揭款这双重还款压力。
对于还款能力不足的市民来说,如果一旦出现银行按揭的“断供”现象,不但将留下不良的银行信用记录,而且将被收取较高的罚息。
其次,如果提交银行按揭资料时并未说明由开发商垫付部分首付款的真实情况,一旦购房者出现有违约行为,将有可能被认定为业主和开发商共同合谋欺诈银行,留下不良个人信用;再次,个别开发商为平衡垫付款项所付出的成本,违约金很高。
物业费陷阱
描述:
赠送物业管理费是开发商最常用、最普遍的优惠方式,在很多楼盘都有出现。
这种赠送有两种形式,一是
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