英菲河畔项目可行性分析报告1014.docx

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英菲河畔项目可行性分析报告1014

英菲河畔项目

可行性研究报告

广汉中广同聚置业有限公司

二O一四年四月

第一章公司简介

1.1公司介绍

四川同聚置业有限公司是以房地产投资开发为主，物业服务、商务服务、酒店管理三大产业为支柱的跨行业、跨区域经营的公司，总部设在成都。

公司旗下下属控股、参股企业余5家。

截止2013年底，公司总资产约10亿元，在职员工已逾100人。

目前公司房地产在建项目约50万平方米，2013年在建在售项目2个，2013年地产销售额达5亿元。

至今公司在房地产开发、物业服务、酒店管理、商务服务四大业务板块稳步健康发展，2014年公司战略计划”四轮驱动”优势互补，在社会各界享有良好的声誉和影响力。

中广国际传媒（北京）有限公司（“中广国际传媒”）是中国广播电视国际经济技术合作总公司（“中广国际总公司”）下属企业。

“中广国际总公司”是国家广电总局直属企业。

是中国广电总局体系新媒体相关业务创新试点的主体，主要从事中国广电对外业务合作伙伴的筛选，合作项目的评审、策划、开发、投融资与经营管理。

广汉中广同聚置业有限公司为四川同聚置业有限公司下属全资子公司（以下简称：

中广同聚）,该公司是经四川省人民政府批准，由四川同聚置业有限公司投资，与中广国际传媒达成战略合作伙伴，引入5D院线及相关文化产业，开发的位于广汉东区项目，自然风景优美，地理位置优越，交通便利的鸭子河边，地块面积224亩，中广同聚计划在该地块打造新兴、健康、人文气息浓厚的高档居住社区项目——”英菲河畔“。

公司于2014年4月21日正式注册登记成立，注册资本为1000万元。

1.2项目经验

1.代表项目一：

成都西首席性价大盘——和润国际项目

和润国际位于郫县红光镇核心地段，西临红光镇广场路，东临犀团路，北靠千亩犀湖公园，属于成都市发展规划的西部健康休闲城范围之内。

项目总占地约70余亩，分两期开发，总建筑面积约20万平方米，共1724户，由18栋电梯公寓和一栋纯商业所构成，户型区间为41到107平米等多种户型，绿地率高达32%，容积率仅2.996，车位比高达1：

0.9，机动车位共1509个，是低密度，低容积率，高品质，高档次的精品楼盘；

图表1和润国际项目商业效果图

图表2和润国际项目住宅效果图

项目地址：

成都·郫县

占地规模：

77亩

项目投资：

约10亿元

项目开发类型：

电梯公寓、纯商业

项目特色规划：

项目采用英伦田园风格，双中庭蝶式布局使每一栋建筑都能享有宽阔的观景视野，同时项目以北为千亩犀湖市政公园，双地铁住宅，户型多变，功能更实用，具有舒适的居住环境以及升值潜力。

2.代表项目二：

成都大邑金控金融城

项目位于成都平原西部，距成都市区48公里，大邑晋原镇内蒙古大道与潘家街南段交汇处，总占地面积80004平方米（120亩）。

项目属于新城区城市生活干道的交界点，周边多个小区及商业已经陆续建成，交通十分便利，市政配套设施完善，商业具有突出的区位价值。

图表3大邑金控金融城总平图

图表4大邑金控金融城夜景图

项目地址：

成都·大邑

占地规模：

120余亩

项目投资：

约14亿元

项目开发类型：

电梯公寓、商业街

项目特色规划：

本项目北侧沿街大部分为金融用地，设置金融中心和部分多层商业裙楼，以利用良好的商业口岸，可辐射整个区域，带来浓厚的商业金融产业气氛。

住宅设置在两条车流量较小的12米道路包围的区域内，尽量保证了住宅区对私密和安静的要求。

高层住宅，尽量采用点式大围合布局，整体强调自身景观的营造，提升产品档次。

主题更加纯粹，更加强调中心庭院景观和创造大型的社区活动空间。

使大部分用户能欣赏到庭院内部景致，拥有良好的视觉享受。

这样也保证了项目的容积率与低密度，高绿化率的特点，而且能获得良好的通风和采光。

3.项目代表三:

蛟龙·和融国际项目

和融国际项目占地50亩，容积率3.7，共有4栋23+1的电梯公寓和周边围合商业组成，开发面积120000平方米，住宅共1200户。

建筑立面为西式俊派风格，时尚大气，专业园林设计公司设计小区景观，小区设地下停车位600个，实现人车分流。

户型面积从54到189㎡，以中小户型为主。

和融国际周边交通便利，有368、836、6、813等路公交车，双流到成都及温江的中巴车也要经过本项目，离地铁3号线步行仅8分钟，机场10分钟车程，双流5分钟车程，成都20分钟车程。

生活配套完善，周边涵盖农贸市场、蛟龙中小学、棠湖中小学、川大培训学院、新华电脑学校，仁爱医院、蛟龙社区卫生服务站等医疗配套，工行、信用社、邮政储蓄，映月公园、体育公园、活水公园、棠湖公园、永康森林公园、国际网球中心等完全满足业主休闲的需要，星辰五星酒店、九龙仓国际品牌直销城，最世界商业中心让你轻松享受国际生活配套。

图表5和融国际项目效果图

占地规模：

50余亩

项目投资：

约6.5亿元

项目开发类型：

电梯公寓、商业街

第二章项目概况

2.1项目概况

Ø项目名称

英菲河畔

Ø项目区位

图表7英菲河畔区位

项目位于广汉市汉口路与体育馆交界处的十字路口以西北侧，属于广汉市东城区。

北临鸭子河，南临汉东豪庭，西边紧挨城区，交通、生活极为便利,系广汉市重点文化产业项目，依托鸭子河古蜀文化休闲观光风景带、三星堆文化产业园，与广汉市商圈核心区域接壤，商业配套成熟、商业氛围浓厚、交通便利、地理位置优越，环境优美。

Ø综合技术经济指标

项目

计量单位

数值

净用地面积

亩

242.40

净用地面积

㎡

161600.81

总容积率

2.5

1.总建筑面积（GFA）

㎡

549442.76

1.1地上建筑面积

㎡

404002.03（100%）

1.1.1住宅

㎡

300201.60（74%）

1.1.2商业

㎡

103800.43（26%）

1.2地下建筑面积

㎡

145440.73

1.1.1商业

㎡

2000（农超）

1.1.2机动车库

㎡

车库建筑面积

143440.73㎡

1.1.3非机动车库

㎡

1.1.4设备物管用房

㎡

暂未计算

其中可售建筑面积

㎡

暂未计算

2.户数

户

2951

3.建筑密度

%

35%

4.绿地率

%

35%

5.机动停车位

个

3983

5.1地上室外停车位

个

暂无数据

5.2地上室内停车位

个

暂无数据

5.3地下停车位

个

暂无数据

备注：

数据来源参考《广汉市体育馆项目整体概念规划ppt》中P97数据。

2.2项目宗地现状

项目宗地面积为161600.81平米（约242亩）（宗地号2013-76A#P,宗地面积：

80334平方米，宗地号：

2013-76B#P,宗地面积：

81267平方米）地块土地已平整、打围，三通一平已完成。

图表9项目宗地现状二

2.3项目产品特征

1）项目将充分利用广汉滨江片区上风上水的天然地利优势，打造城市功能丰富的新住区，塑造一个环境优美、配套设施完善、空间宜人及富含国际化风情的高尚社区，体现国际化社区特色，打造商、住皆宜的混合空间，引领消费、生活、时尚和潮流。

2）广汉第一个国际社区项目，具备健康、生态、现代、品味、文化、舒适的居住功能的时尚化生活空间。

3）层层园林，形成了天然的绿氧小气候，每天呼吸清新的空气，惬意的亲近自然，让生活在此间的业主真正享受悠处自然的舒适。

4）从大面宽主人卧室、精进卫浴空间，再到北向赏园书房……从南到北，间间通透明亮，不但提供了南向主卧阳光房的观景情趣，更有沐浴空间可同时外望的舒缓视野，在伏案劳累之后的休息中体验风景的无限畅快，在秉持大宅尺度同时，产品的这些细节同样令人称道。

5）公园大境的住宅，以兼具繁华与自然的优渥位置，拥享水岸与公园的惬意环抱，无可挑剔的品质细节，不仅树立了一座城市的人居形象，也为圈层人士呈现了保值增值的投资首选。

6）国际社区将每一个空间面宽都尽可能加宽，无论是主卧、客卧还是客厅，“宽”成了英菲河畔社区公园大宅观景的最重要的设计之一，平均能达到14米左右的超大南向面宽，令长河横亘、绿色蔓延、阳光每天几乎横着升落，这在城市豪宅之中罕见至极。

7）项目在周边商业项目配套完善的情况下，自身还将配套高品质的国际双语幼稚园，城市品质级的精品生鲜果蔬超市，及特色高品质的街区商业。

2.4项目投资数据

英菲河畔社区项目预计总投资20.51亿元，可实现销售收入36.1亿元，经营税金及附加3.24亿元，税前利润12.35亿元，所得税3.087亿元，税后利润9.26亿元，销售利润率25.65%，总投资回报率45.15%。

第三章项目操作背景

3.1项目操作政策背景

中国指数研究院1月1日发布《2013年中国房地产政策盘点》，2013年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。

年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。

展望2014年，中央层面将更加注重分类指导，同时将长效机制作为宏观调控工作更为重要的核心。

随着集体土地确权、不动产登记统一、金融市场化等改革先行措施的逐步落实，影响房地产市场发展的土地、人口、金融及财税等多个方面将迎来改革新局面。

中央调控思路转变，推进全面深化改革，促长效机制建立健全。

国五条”细则确定坚持房地产调控基调。

在2013年初房地产市场持续火热的背景下，3月1日发布国五条细则（《关于继续做好房地产市场调控工作通知》【国办发〔2013〕17号】）。

作为两会前上届政府最后一次重要会议，此次会议旨在释放继续调控房地产的信号，强调政策的连续性，稳定市场预期。

三中全会强调全面深化改革，促长效机制建立健全，三中全会全面深化改革，强调市场的决定作用，促房地产长效机制建立健全。

11月，十八届三中全会审议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。

决定强调进行全面深化改革，虽然决定中并未明确提及房地产业，但已从顶层设计上为房地产业长期健康发展指明了方向，财税、土地、金融等诸多方面的改革轮廓已经得以清晰描绘。

未来政府将更多的集中在房地产民生保障领域发挥作用，而由市场来满足居民日趋多样化的住房需求和优化商业、产业、养老、文化等其它结构地产的资源配置。

在全面深化改革的大背景下，房地产业将迎来更加市场化的机遇和挑战，市场供需关系将更趋良性，保障行业的长期健康发展。

最高领导人发声推进住房保障和供应体系建设。

中央调控思路正发生转变，未来将更多的话语权交予市场，由市场调节供需结构，将居民的住房需求进一步差异化；与此同时，对于确实存在住房困难的居民，由政府做好充分保障。

调控政策日趋市场化，城市间政策差别化明显。

对于房价快速上涨的热点城市，坚持调控仍然是主基调，而对房地产市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，政策可能出现放松，以达到当地房地产市场与社会经济实现同步健康发展的目的。

3.2广汉房地产市场分析

1.广汉市的房地产投资从2003年开始一直较为火爆，广汉的城市价值得到越来越多投资者的认同，近5年近房地产投资额即增长2.3倍，且整体上升趋势短时间内不会发生变化。

2.广汉商品房需求较旺盛，一方面是由于广汉城市化的加剧，产生大量的刚性需求；另一方面是由于广汉房地产市场（对比青白江、新都）起步较晚，旧城改造、住房升级换代将引领广汉房地产市场向好发展；整体商品房销售呈波动上升态势，除08年受地震影响外，整体趋势一直良好。

3.目前广汉市场成交均价保持在3200-4400元/㎡之间。

整体商品房销售价格呈上升态势，销售价格2010-2012年均增长率保持在8%左右。

4.目前我国房地产市场重心