苏州房地产投资环境分析.docx

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苏州房地产投资环境分析

1.城市房地产市场宏观背景分析与评价4

1.1宏观经济运行状况4

1.2城市规划与建设8

1.3宏观政策10

2.城市房地产市场发展状况分析与评价15

2.1土地市场15

2.2房地产整体市场16

2.3住宅市场19

2.4写字楼市场21

2.5商业营业用房市场24

2.6二手房市场26

2.7城市房地产市场发展趋势预测26

3.城市房地产行业发展与市场竞争分析29

3.1房地产行业发展现状及趋势29

3.2城市房地产市场竞争格局分析29

3.3典型企业及典型项目收益和风险分析30

图表目录

图1-1：

苏州城市地图4

图1-2：

2000-2004年苏州市GDP及其增长率5

图1-3：

2000-2004年苏州市人均GDP及其增长率5

图1-4：

2000-2004年苏州市三次产业结构6

图1-5：

2000-2004年苏州市全社会固定资产投资6

图1-6：

2000-2004年苏州市人均可支配收入和消费性支出7

图1-7：

2000-2004年苏州市消费品零售总额7

图2-1：

2005年苏州市土地出让区域分布15

图2-2：

2000-2004年苏州市房地产开发投资额及其增长率16

图2-3：

2000-2004年苏州市商品房建设情况16

图2-4：

2000-2004年苏州市商品房供求比17

图2-5：

2000-2004年苏州市商品房销售面积18

图2-6：

2000-2004年苏州市商品房销售价格18

图2-7：

2000-2004年苏州市住宅建设情况19

图2-8：

2000-2004年苏州市住宅供求比20

图2-9：

2000-2004年苏州市住宅销售面积20

图2-10：

2000-2004年苏州市住宅销售价格21

图2-11：

2000-2004年苏州市写字楼建设情况21

图2-12：

2000-2004年苏州市写字楼供求比22

图2-13：

2000-2004年苏州市写字楼销售面积23

图2-14：

2000-2004年苏州市写字楼销售价格23

图2-15：

2000-2004年苏州市商业营业用房建设情况24

图2-16：

2000-2004年苏州市商业营业用房供求比24

图2-17：

2000-2004年苏州市商业营业用房销售面积25

图2-18：

2000-2004年苏州市商业营业用房销售价格25

表1-1：

重点政策一览表（2003-2005年）12

表2-1：

2003-2005年苏州市区土地拍卖、挂牌、招标出让情况15

表2-2：

苏州市住宅市场需求量预测27

表3-1：

建屋集团开发典型项目情况30

表3-2：

新港开发典型项目情况31

表3-3：

和润开发典型项目情况31

表3-4：

中海开发典型项目情况32

表3-5：

南都建屋开发典型项目情况32

表3-6：

顺驰建屋开发典型项目情况33

表3-7：

嘉业开发典型项目情况33

1.

城市房地产市场宏观背景分析与评价

1.1宏观经济运行状况

⏹最具经济活力的城市之一

苏州市位于长江三角洲中部，江苏省南部，是中国重点旅游城市，是长三角地区重要城市，于2004年入围CCTV“中国十大最具经济活力城市”并获年度大奖。

近年来，苏州市形成了外向型经济、乡镇企业两大优势，培育了以高新技术为主的新的经济增长点，人才、产业、环境等新优势已见端倪。

图1-1：

苏州城市地图

苏州正在成为以高新技术产业为主导的现代制造业基地；产学研紧密联合、各类人才聚集的技术创新基地；科技含量高、外向度高、经济效益好的现代农业基地，融人文景观与自然风光为一体、生态环境优美的旅游度假基地。

21世纪的苏州将是“经济繁荣、科教发达、生活富裕、环境优美、社会文明”的基本现化地区。

⏹经济保持快速增长

自2003年以来，苏州抓住中国加入WTO，国际资本和产业加速集聚长江三角洲、国内经济快速健康发展的大好机遇，进一步改革开放，经济发展迅速。

GDP保持快速增长，2004年苏州的GDP总量首次超过深圳，位居全国第四。

人均GDP自2003年以来超越上海，稳居全国各大城市首位。

图1-2：

2000-2004年苏州市GDP及其增长率

数据来源：

苏州市统计年鉴

2003年，苏州人均GDP已达5762美元，根据国际惯例，如果一个地区人均GDP达到4000至8000美元，标志着这个地区的房地产已步入高增长期。

图1-3：

2000-2004年苏州市人均GDP及其增长率

数据来源：

苏州市统计年鉴

⏹

产业结构以工业为主导

苏州是一个新兴的工业城市，目前已形成以电子信息、生物医药、新材料等高新技术产业为主导的工业结构，第二产业是推动苏州市经济快速增长的主要力量。

自2000年以来，第二产业的比重逐年上升。

2004年苏州工业总产值跃居全国第二，成为仅次于上海的全国第二大工业基地。

图1-4：

2000-2004年苏州市三次产业结构

数据来源：

苏州市统计年鉴

⏹全社会固定资产投资迅猛增长，房地产所占比重快速增加

图1-5：

2000-2004年苏州市全社会固定资产投资

数据来源：

苏州市统计年鉴

自2002年以来，苏州全社会固定资产投资迅猛增长，2003年同比增幅高达73.3%。

与此同时，房地产开发投资也呈快速增长的态势，占固定资产投资的比重也逐年增加，2004年达21.5%。

⏹人均可支配收入、消费性支出逐年稳步增长

从2000年到2004年期间，由于苏州经济的快速增长，人均可支配收入也呈快速增长的态势，年平均增长率达11.7%，在江苏省内处于领先地位，并逐步缩小与上海、杭州等长三角领先城市的差距。

随着人均可支配收入的增加，人均消费性支出也呈快速上涨的趋势。

图1-6：

2000-2004年苏州市人均可支配收入和消费性支出

数据来源：

苏州市统计年鉴

⏹社会消费品零售总额稳定增长

伴随着旅游业的发展，苏州市消费品市场保持繁荣、活跃的旺销态势，从2000年到2004年期间，社会消费品零售总额年平均增长率达15.8%。

图1-7：

2000-2004年苏州市消费品零售总额

数据来源：

苏州市统计年鉴

小结：

综观苏州市宏观经济运行状况，我们发现，苏州市地处长三角经济发达地区，大量外资有利地推动了苏州经济持续高速增长，且经济发展潜力巨大。

因为GDP中占将近一半的是劳动者报酬，经济的迅速发展使得城镇居民人均可支配收入稳步提高，人民生活水平日益改善，住房和汽车的需求将会增大，汽车加快进入家庭，未来恩格尔系数将发生较大变化，人民生活消费结构也将随之变化。

此外，苏州产业结构正逐步优化、固定资产投资增量速趋于平稳。

1.2城市规划与建设

⏹城市规划

Ø城市性质

苏州市是国家历史文化名城和重要的风景旅游城市，是长江三角洲重要的中心城市之一。

Ø发展目标

在规划期内苏州全市基本实现农业、工业、科技、教育现代化，经济繁荣、文教科技发达、人民生活富裕、道德风尚良好，城镇体系与城市布局合理，职能完善。

苏州中心城城市设施水平达到基本现代化，古城风貌得到进一步保护与发扬，成为与国际经济接轨，高度开放，经济发达，国际上知名的历史文化名城和风景旅游城市。

Ø规划范围

苏州全市规划区面积2014.7平方公里。

Ø城市规模

2005年：

人口149.1万，市区建成区建设用地150.2平方公里。

2010年：

人口185万，市区建成区建设用地186.9平方公里。

Ø城市总体布局

城市布局结构形态采用“组团式”布局，由城市组团，山脉、河湖、大块绿地组成完整的自然空间。

各组团相对独立、集中发展，相互间以干道相串联，形成整体的组团分明、多中心、开敞的布局形态。

Ø城市道路网规划

道路系统的主骨架是井字形快速路加三环的道路系统。

古城内保持原有路、河格局，严格限制道路拓宽。

Ø城镇体系

规划结构：

一个中心、五个副中心、十二个片区、四个发展轴。

其中，一个中心指中心城市，苏州都市区；五个副中心分别是：

常熟市区、吴江市区、昆山市区、太仓市区和张家港市区；四个发展轴分别是沿沪宁城镇聚合轴、沿太湖旅游休闲轴、沿苏嘉杭交通走廊发展轴和沿沪青湖高速公路发展联系轴。

⏹城市建设

Ø轨道交通建设情况

2004年11月21日，苏州轻轨规划顺利通过专家组审查，预计到2010年轻轨1号线、2号线有望建成通车，到2020年，3号、4号线也有望建成通车，并逐步实现与上海、无锡等周边地区轻轨的接轨。

Ø公路交通建设情况

建成苏沪高速公路、苏昆太高速公路、苏州绕城高速公路西北段和锡太一级公路，实施沪宁高速公路苏州段扩建、312国道苏州段改造和沿江开发高等级公路等工程，开工建设沪苏浙高速公路江苏段。

到2005年底，苏州将确保苏沪国省道干线接口达到6个、计32条普通公路车道，高速公路接口达到4个、计24条高速车道。

苏州市交通有望与上海全面对接，到年底将有10条公路（含高速公路）、56个车道连通上海，公交“一卡通”、高速公路联合收费等也将有重大进展。

小结：

作为长三角都市圈的地理中心城市和沪宁产业带核心城市，古城苏州曾利用这一区位优势缔造出“经济奇迹”。

随着苏州不断加快与上海的交通接轨步伐，将更好地接受上海的辐射，有利于苏州经济的进一步发展。

1.3宏观政策

⏹政府对房地产市场的发展目标和策略

2004年以来的宏观调控，对全国的房地产影响深远。

调控政策的重点集中在土地、金融、商品房交易管理、房价四个方面，其关键在于通过控制房地产供应的源头以规范房地产市场秩序，通过金融手段来平衡房地产市场供求，通过市场政策抑制房地产投机行为。

⏹主要政策及其对房地产市场产生的影响

Ø土地政策

土地市场是一级市场，健全和完善土地市场，影响整体房地产市场的健全发展。

2004年以来，国家以前所未有的力度大力整顿土地市场，主要体现在三个方面：

杜绝协议出让土地、彻查开发区与大型项目、完善各项土地制度。

国家颁布的土地政策具有连续性与整体性，旨在通过对土地市场的监管力度，目的就是为了从源头上进一步规范房地产市场的供给，防止土地的盲目开发以及房地产价格的过快增长。

Ø拆迁政策

2004年3月，苏州市人民政府发布了苏州市拆迁补偿安置的实施方法，紧接着在6月，再次加强对拆迁实施单位资质管理。

通过加强拆迁管理，完善拆迁补偿最低单价和最低总额保障机制，保障苏州市城市建设工程的顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益。

Ø二手房政策

为了进一步深化住房制度改革，推进住房商品化、社会化进程，根据国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）和《省政府办公厅转发省建设厅等部门关于调整2003年度房改有关政策意见的通知》（苏政办发〔2003〕48号）的要求，2005年2月28日苏州市人民政府印发《关于扩大苏州市区房改售房范围的实施意见》的通知，扩大了苏州市区房改售房范围。

受此政策的影响，将增加二手房市场的可交易量，在一、二手市场的联动效应下，将进一步加大一手住宅市场的交易量。

Ø金融政策

2004年10月中国人民银行出台的《关于调整金融机构存贷款利率的通知》，以及2005年3月16日中国人民银行出台下发的《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金利率的通知》，一方面对整个房地产市场的需求进行调控，另一方面有利于央行对商业银行加强风险管理，完善住房贷款的定价机制。

Ø房价政策

2005年3月和4月相继出台了《关于确实稳定住房价格的通知》和《愿与做好稳定住房价格工作的意见》，这两个政策的主要目的都是为了加强对房地产市场的引导和调控，切实稳定住房价格。

表1-1：

重点政策一览表（2003-2005年）

政策

分类

政策名称

颁布时间

重点内容

对房地产市场

的影响和效果

土地政策

苏州市人民政府贯彻省政府关于调整征地补偿标准的通知的通知

2004.2.4

调整征地补偿安置标准，实行“土地换保障”的征地补偿安置制度

保护被征地农民和农村集体经济组织的合法权益，保障被征地农民的基本生活。

关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知

2003.2.18

清理违规设立的各类园区

规范土地市场秩序

关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知

2004.3.21

就开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况进行全国范围内的执法监察，各地要在04年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严处理

督促土地出让历史遗留问题的解决

关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理

2004.4.29

集中半年时间左右，深入开展土地市场治理

治理成果斐然：

6866个各类开发区核减了4813个，占原有总数的70.1%；规划面积压缩了2.49万平方公里，占原有面积的64.5%。

此外，国土资源部还会同有关部门共清查新上项目82440个，涉及总用地面积74.7万公顷，对违法占用土地的项目进行了查处，收回土地1999.5公顷

关于贯彻落实国务院紧急通知精神进一步严格土地管理

2004.5.21

治理整顿期间，全国暂停审批农用地转非农建设用地，并要严格执行土地利用总体规划和年度计划

进一步加大对土地市场的宏观调控

国务院关于深化改革严格土地管理的决定

2004.10.21

严格依照法定权限审批土地，新增建设用地土地有偿使用费实行先缴后分

紧缩地根，直压用地冲动有效的规范了政府行为用地指标愈加显得珍贵2005年一季度房地产开发企业的土地购置明显减少

政策

分类

政策名称

颁布时间

重点内容

对房地产市场

的影响和效果

土地政策

关于贯彻国务院深化改革严格土地管理的决定的实施意见

2005.6.9

切实保护耕地，严格控制新增建设用地总量；依法规范供地行为，全面提升土地集约利用水平；加强政府对经营性用地的市场调控，进一步规范经营性用地的公开交易制度；严格执行征地补偿安置政策，维护被征地农民的合法权益；完善动态监察制度，强化土地执法监察工作；加强各方配合，保证耕地保护和土地管理各项措施落到实处

进一步规范了经营性用地公开交易制度，确保土地交易公开公平公正。

拆迁政策

苏州市市区城市房屋拆迁补偿安置实施办法

2004.3.2

拆迁补偿安置问题的相关规定

加强拆迁管理，保障城市建设工程的顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益

苏州市关于加强我市拆迁实施单位资质管理的通知

2004.6.10

严格执行房屋拆迁程序，规范拆迁行为

加强拆迁管理，保障城市建设工程的顺利进行

二手房相关政策

苏州市人民政府印发关于扩大苏州市区房改售房范围的实施意见的通知

2005.2.28

扩大改售房的范围

增加了二手房市场的可交易量，对公有住房售价有了限制

金融政策

商业银行房地产贷款风险管理指引

2004.9.2

将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下，含55%

土地储备贷款和房地产开发贷款受到严格控制；制止盲目消费，提高个人住房贷款的质量

关于调整金融机构贷款存、利率的通知

2004.10.28

一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。

另外，个人住房公积金贷款5年（含）以下从3.60%提高到3.78%，5年以上从4.05%提高到4.23%；商业银行自营性个人住房贷款5年（含）以下从4.77%提高到4.95%，5年以上从5.04%提高到5.31%

上涨幅度较小，对于贷款者在经济上不会有太大的影响；试验性措施，通过这次调控来观察市场反映，也为下次的加息埋下了伏笔。

但对消费者的心理造成了不少影响，许多人开始产生了观望的心理

中国人民银行关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知

2005.3.16

将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则

抑制房价上涨过快，在成本上和心理上对购房者造成双重压力，影响购房需求

关于住房公积金有关利率调整的通知

2005.3.18

上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分点

抑制房价上涨过快，在成本上和心理上对购房者造成双重压力，影响购房需求

政策

分类

政策名称

颁布时间

重点内容

对房地产市场

的影响和效果

交易政策

房地产市场信息系统建设工作纲要（试行）

2004.12.31

对各城市房地产信息系统的建设和验收提出基本的标准和依据，又要求在建设本市房地产信息系统时要因地制宜，以取得更佳效果

为政府提供决策依据，为消费者提供消费指南

关于进一步加强房地产税收管理的通知

2005.5.18

对房地产税收实施一体化管理，在现行职责分工和征管要求的基础上，整合征管资源，以契税管理先缴纳税款，后办理产权证书为把手

实现房地产业诸税种的有机连接，加强房地产诸税种的税收管理

关于加强房地产税收管理的通知

2005.5.27

规定了购房时间是以取得房屋产权证或契税完税证明是注明的时间作为其购买房屋的时间

在房地产税收的细节问题上给出了具体的操作措施，有效地完善以前的房地产税收管理制度

经济适用房管理办法

2004.5.13

限制经济适用住房的面积，而经济适用住房的价格以保本微利为原则，购买经济适用房满一定年限后方可按市价出售

调整经济适用房的供给结构，限制经济适用房的购买和出售，杜绝炒作经济适用房以牟取暴利

房价政策

关于稳定住房价格的通知

2005.3.26

提出了如何稳定住房价格的一些纲领性规定

稳定房价，抑制投机

国务院转发建设部等部门关于做好稳定住房价工作意见的通知

2005.5.9

营业税的收取方式及普通住宅标准的确定

禁止炒地

抑制投机性需求

建立房地产信息系统

2.

城市房地产市场发展状况分析与评价

2.1土地市场

⏹土地市场概述

自2001年10月始，苏州城镇土地使用制度改革取得重大突破，对除工业项目以外的经营性用地一律实行拍卖、招标、挂牌的出让方式供给。

按照苏州市城镇国有土地使用权招标拍卖暂行办法，苏州市区范围内的土地招标、拍卖、挂牌工作，由苏州市人民政府负责，苏州市土地储备中心具体组织执行；苏州工业园区中新合作开发的70平方公里范围内的土地由苏州市人民政府授权园区管委会负责，园区土地储备中心具体组织执行。

⏹土地出让情况

2005年苏州市区五城区（老城区、园区、新区、吴中、相城）出让土地总面积为431.32万平方米。

从出让地块的分布来看，随着吴中区和相成区交通环境等问题的改善，逐渐称为苏州土地市场供应的主要区域，而老城区（由平江、沧浪、金阊三区组成）作为苏州传统的市中心，土地资源相对稀缺，房地产开发不仅受到地域条件的限制，同时还须考虑文化遗产保护的要求，因此独立的房地产开发项目规模偏小，且分布零星。

图2-1：

2005年苏州市土地出让区域分布

数据来源：

苏州市土地储备中心

表2-1：

2003-2005年苏州市区土地拍卖、挂牌、招标出让情况

2003年

2004年

2005年

土地出让面积（万平方米）

329.33

399.03

361.06

土地交易价格（元/平方米）

1777.55

1855.24

1969．15

数据来源:

苏州市土地储备中心

⏹土地开发与购置情况

苏州经济的迅猛发展，提高了城市居民的收入，吸引了大量外来人口，给房地产业带来了巨大的商机，在利益驱动之下，近几年成为外地房产开发商“抢滩苏州”的高峰期。

据苏州市土地储备中心办公室提供的一组数据，在苏州的拍卖土地中，有近40.0%的土地被外地公司购得。

⏹土地成交情况

从历年的土地交易量来看，2001-2003年间的土地交易量逐年递增，且递增速度极快。

自2004年以来，受宏观调控的影响，土地交易量虽然继续增加，但增幅已经有所放缓。

随着土地交易量的增加，土地交易价格也呈持续上涨的态势。

小结：

作为苏州楼市的领头羊，工业园区无疑是开发商最为关注的区域，尤其是外来地产商更希望在园区施展手脚，毕竟园区有着完整的新城市规划，有着强大的基础设施投资，有着强劲的消费能力，而园区正是适应了市场形势，发挥政府调控作用，适当增加土地供应和房产开发量。

湖东区的发展相对湖西来说，具有更广阔的空间性与时间性，领涨的湖东地价便鲜明地折射出开发商的强烈信心。

2.2房地产整体市场

⏹供应分析

图2-2：

2000-2004年苏州市房地产开发投资额及其增长率

数据来源：

苏州市统计年鉴

自2002年以来，随着苏州经济的快速发展，住宅消费能力的提高以及旧城改造速度的加快，房地产可开发投资额迅猛增长，连续三年增幅在55.0%以上，2004年开发投资额同比2000年增长了4倍。

图2-3：

2000-2004年苏州市商品房建设情况

数据来源：

苏州市统计年鉴

自2002年以来，随着开发投资额的迅猛增长，商品房施工面积大幅度的增加，连续两年保持70.0%以上的增速上涨，2004年受宏观调控的影响增速略有下降。

由于施工面积的放量增加，竣工面积按每年35.0%以上的增速快速增长。

⏹需求分析

图2-4：

2000-2004年苏州市商品房供求比

注：

供求比=竣工面积/销售面积

数据来源：

苏州市统计年鉴

自2000年以来，苏州市商品房一直保持供大于求的态势，虽然商品房需求持续增加，但由于近几年商品房竣工面积的快速上涨，供求比呈逐年增加的态势。

从2000年到2004年期间，苏州商品房需求逐年加大，销售面积年平均增长率达17.3%。

图2-5：

2000-2004年苏州市商品房销售面积

数据来源：

苏州市统计年鉴

由于商品房市场的需求持续旺盛，自2000年以来，苏州商品房销售价格逐年稳步上涨，2004年同比增长24.4%，增幅创历史最高。

图2-6：

2000-2004年苏州市商品房销售价格

数据来源：

苏州市统计年鉴

小结：

随着苏州经济的快速发展，住宅消费能力的提高以及旧城改造速度的加快，房地产进入快速发展期，投资开发建设速度加快。

2.3住宅市场

⏹供应分析

图2-7：

2000-2004年苏州市住宅建设情况

数据来源：

苏州市统计年鉴

自2002年以来，苏州商品住宅的开发建设速度明显加快，施工面积大幅度增加，连续两年保持79.0%以上的增幅。

在此影响下，2003年住宅竣工面积同比增幅高达52.5%。

住宅施工面积和竣工面积占商品房的比重一直稳定在80.0%-85.0%之间。

⏹需求分析

改善居住条件、动拆迁以及引进人才产生的刚性需求以及投资客的虚拟需求等导致苏州商品住宅市场需求持续旺盛。

受住宅需求持续旺盛的影响，从2001到2002年期间，住宅供求比回落到1以下，但从2003年以来，由于住宅竣工面积的大幅度增加，供求比开始回升。

图2-8：

2000-2004年苏州市住宅供求比

注：

供求比=竣工面积/销售面积

数据来源：

苏州市统计年鉴。

自2000年以来，随着住宅需求的持续旺盛，销售面积呈逐年稳步增加的态势，年平均增长率达17.7%。

住宅占商品销售面积的比重稳定在85.0%-90.0%。

图2-9：

2000-2004年苏州市住宅销售面积

数据来源：

苏州市统计年鉴。

受住宅需求持续旺盛的影响，自2000年以来，住宅销售价格逐年稳步上涨，年平均增幅达17.1%。

2004年销售价格达3127元/平方米，首次超过南京，位居江苏省1