房地产法律期末复习提纲.docx
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房地产法律期末复习提纲
第一章房地产基本制度和概念
1.房地产业的基本概念
房地产业属于流通服务的行业。
房地产业包括了投资、开发、经营、服务和管理的行业。
开发公司提供房地产物质产品,中介公司和物业管理公司提供房地产服务产品。
房地产业是一个专业性、综合性很强的行业。
房地产业与建筑业的区别:
房地产业属于服务业,是第三产业,而建筑业属于物质生产部门,是第二产业。
房地产业与建筑业的联系:
二者之间是一种合作关系,往往是甲方和乙方的关系。
2.房地产开发投资
房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
房地产投资开发除了取得土地、建造房屋、然后预售或出售新建的房屋这种方式,还有购买房屋后出租、转卖,或购买房地产等待一段时间再卖,等等。
房地产投资开发的特点:
房地产投资开发具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。
3.房地产服务业
1.房地产咨询业--如法律咨询、开发项目的可行性研究、项目策划等;
2.房地产价格评估业--是房地产行业中的中介服务,其涉及的经济活动包括土地使用权出让、房地产转让、动拆迁补偿、租赁、抵押、典当、保险、课税、征用、损害赔偿、分割、合并、纠纷、涉案以及企业合资合作、合并、兼并、分立、买卖租赁经营、改制、破产清算等诸多领域。
3.房地产经纪(house-agent)业--向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理和行纪的经营活动;
4.物业管理业--指物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
4.房地产业的地位作用
(1)可以为国民经济发展提供重要的物质条件。
房地产是国民经济发展的基本生产要素,任何行业的发展都离不开房地产。
(2)房地产业关联度高,带动力强,可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展,促进国民经济持续快速健康增长。
(3)可以改善人民的住房条件和生活环境。
(4)可以加快旧城改造和城市基础设施建设,改变落后的城市面貌。
通过综合开发,避免分散建设的弊端,有利于城市规划的实施。
(5)有利于优化产业结构,改善投资硬环境,吸引外资,加快改革开放的步伐。
(6)可以扩大就业,特别是房地产经纪行业和物业管理行业,需要的从业人员较多。
(7)可以增加政府财政收入。
5.房地产业三大制度的改革
一、城镇住房制度改革
二、城镇土地使用制度改革
三、房地产生产方式的改革
第二章建设用地制度和政策
1.集体土地征收的概念、补偿的项目与归属、征收的特点
概念:
集体土地征收是指国家为公共利益的需要,通过法定程序,将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。
土地征收方案依照法定程序批准后,由被征收土地所在地的市、县级人民政府予以公告并组织实施。
被征收土地的所有权人、使用权人应在公告规定的期限内,持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。
补偿的项目与归属:
征收土地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。
土地补偿费归土地所有权人所有,地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。
征收土地的特点:
(1)征收土地的主体是国家,土地征收具有强制性,是国家的行政行为;
(2)征收土地必须以土地补偿为必备条件;
(3)被征收后的土地所有权发生转移,集体所有的土地变为国家所有的土地。
征收的标的只能是集体所有的土地。
2.集体土地的范围
《宪法》规定:
“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,均属于集体所有;宅基地、自留地、自留山也属于农民集体所有”。
3.征收集体土地的补偿原则
(1)保持被征地农民原有生活水平的原则;力求做到国家利益优先,兼顾用地单位和农民的利益。
(2)按照被征收土地的原来用途给予补偿的原则。
4.征收土地公告的内容
(1)征收批准机关、文号、时间和用途;
(2)被征收土地的所有权人、位置、地类和面积;
(3)征地补偿标准和农业人口安置途径;
(4)办理征地补偿的期限、地点。
5.建设用地使用权出让的概念
土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
“土地使用权出让”的含义:
(1)属国家垄断,是土地一级市场;
(2)只有使用权而无所有权;
(3)支付全部出让金方可领取土地使用权证书;
(4)集体土地经征收后才可出让;
(5)出让是国家以所有者身份与土地使用者之间关于权利义务关系。
6.国有土地的范围
(1)城市市区的土地;
(2)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;
(3)国家依法征用的土地;
(4)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;
(5)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地;
(6)因国家组织移民、自然灾害等原因,农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
《宪法》第九条规定:
“矿藏、水流、森林、山岭、草地、荒地、滩涂等自然资源,都属于国家所有,即全民所有;由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。
”
7.土地使用权的收回、终止
(1)土地使用权的收回:
期满、提前、不履行出让合同、司法决定。
(2)土地使用权终止:
土地灭失、土地抛弃。
8.建设用地使用权划拨的含义和范围
一、土地使用权划拨的含义:
《城市房地产法》中定义,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
二、划拨土地使用权的范围:
(1)国家机关用地和军事用地;
(2)城市基础设施用地和公益事业用地;
(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;
(4)法律、行政法规规定的其他用地。
9.闲置土地的概念和范围
一、闲置土地的概念:
闲置土地,是指土地使用者依法取得土地使用权后,未经原批准用地的人民政府同意,超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。
二、闲置土地的范围:
(1)未按国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书的规定的期限开发利用土地;
(2)自用地合同生效或者建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的;
(3)已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的;
(4)法律、行政法规规定的其他情形。
第三章城市房屋拆迁管理制度与政策
1.城市房屋拆迁的概念,拆迁人与被拆迁人的概念
在城市规划区内由取得房屋拆迁许可证的拆迁人在国有土地上的实施房屋及其附属物的拆迁,并对被拆迁房屋的所有人进行补偿、安置的行为。
拆迁人,是指取得房屋拆迁许可证的单位。
被拆迁人,是指被拆迁房屋的所有人。
2.拆迁协议的主要内容
(1)补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。
(2)拆迁协议一般还应包括违约责任、解决争议的办法等条款。
(3)具体的拆迁协议内容,视拆迁补充方式的不同而定。
3.拆迁的实施方式
自行拆迁:
是指为了某项目建设需要,已取得房屋拆迁许可证的建设单位即拆迁人自己,实施拆迁工作。
委托拆迁:
拆迁人自己不承担拆迁工作,而是把拆迁工作委托给具有拆迁资格的单位去承担。
--这是对社会化、专业化生产的适应。
4.拆迁补偿的对象和方式
一、补偿对象:
是指被拆迁房屋的所有人。
不是使用人。
二、补偿方式:
货币补偿和产权调换两种方式。
拆迁单位既要充分尊重被拆迁人在选择产权交换、货币补偿、租赁房屋的意愿,也不得迁就少数人的无理要求。
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。
拆除非公益事业房屋的附属物,不作产权产权调换,但给予货币补偿。
5.拆迁纠纷的类型和解决方式
一、城市房屋拆迁纠纷的类型:
拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的;
拆迁补偿安置协议订立后,被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的。
二、房屋拆迁纠纷的处理方式:
(一)达不成拆迁补偿安置协议:
1.行政裁决
2.依法起诉
3.强制拆迁
(二)达成拆迁补偿安置协议:
达成拆迁协议后的纠纷,适用《民法通则》、《合同法》等法律来调节,被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的,采取司法救助的方式解决。
没有仲裁协议的,一方申请仲裁的,仲裁委员会不予受理;当事人达成仲裁协议的,一方向法院起诉的,人民法院不予受理。
第四章房地产开发经营管理制度与政策
1.房地产开发经营的概念
房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
2.房地产开发的管理
(1)对房地产开发企业的资质管理;
(2)对房地产开发的项目管理(包括立项管理、项目资本金制度、质量责任制度、竣工验收制度、项目手册制度);
(3)对房地产经营管理(房地产项目转让、商品房交付使用、房地产广告)
3.开发企业的设立条件、资质等级及暂定资质的管理
(一)房地产开发企业的设立条件:
1、有符合公司法人登记的名称、组织机构;
2、有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房;
3、注册资本100万元以上;
4、有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员,2名以上的专职会计人员;
5、法律、法规规定的其他条件。
新设立的房地产开发专营公司,持资质等级证书及有关批准文件向工商行政管理机关申请办理登记注册。
(二)房地产开发企业资质等级:
建设部最近颁布了新的《房地产开发企业资质管理规定》,明文规定了未取得房地产开发资质等级证书的企业,不得从事房地产开发经营业务。
建设主管部门已明确把资质证书作为房地产开发企业的市场准入证。
新规定按企业条件分四个资质等级,一级资质为最高等级。
确定资质等级的条件:
注册资本、从事房地产开发经营时间、近几年累计竣工房屋建筑面积、连续几年建筑工程质量合格率达到100%、上一年建筑施工面积、专业管理人员数量。
另外:
1必须具备完善的质量保证体系;
2从未发生过重大工程质量事故。
(三)对暂定资质证书的管理:
房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。
《暂定资质证书》有效期1年。
房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期,但延长期限不得超过2年。
自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的,《暂定资质证书》有效期不得延长。
4.资质的分级审批、年检
(一)房地产开发企业资质等级实行分级审批:
一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审,报国务院建设行政主管部门审批。
二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。
(二)房地产开发企业资质实行年检:
对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业,由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。
房地产开发企业无正当理由不参加资质年检的,视为年检不合格,由原资质审批部门注销资质证书。
房地产开发企业资质年检与房地产开发企业资质等级实行分级审批一样,也实行分级年检。
房地产开发主管部门应当将房地产开发企业资质年检结果向社会公布。
任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书。
5.项目用地的取得,项目资本金,竣工验收制度,项目手册制度
商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须采用招标拍卖挂牌方式,其他土地的供地计划公布后,同一宗地有两个或两个以上意向用地者的,也应当采用招标拍卖挂牌方式供应。
(其余略)
6.商品房的预售条件
(1)已交付全部建设用地使用权出让金,取得建设用地使用权证书;
(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(3)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;
(4)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内,作出同意预售或者不同意预售的答复。
同意预售的,应当核发商品房预售许可证明;不同意预售的,应当说明理由。
7.商品房的销售代理
(1)房地产开发企业或其他房地产拥有者委托中介服务机构销售商品房的经营方式称为商品房销售代理。
(2)受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
(3)订立书面委托合同,委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
(4)受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
(5)受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
商品房销售人员应当经过专业培训,方可从事商品房销售业务。
8.商品房买卖合同内容
(1)商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
(2)商品房买卖合同应当明确以下主要内容:
1)当事人名称或者姓名和住所;
2)商品房基本状况;商品房的销售方式;
3)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
4)交付使用条件及日期;装饰、设备标准承诺;
5)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
6)公共配套建筑的产权归属;面积差异的处理方式;
7)办理产权登记有关事宜;解决争议的方法;
8)违约责任;双方约定的其他事项。
9.房屋的计价方式,误差的处理方法
(一)计价方式(三种):
商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。
按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
(二)误差的处理方式:
(1)按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
(2)合同未作约定的误差的处理方式:
产权登记面积-合同约定面积
面积误差比=──────────────────×100%
合同约定面积
误差的处理:
(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;
(2)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。
(3)买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。
(4)买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。
(5)产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
10.房地产广告的概念、内容
(一)房地产广告:
房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其它房地产项目介绍的广告。
(二)房地产广告的内容:
1.开发企业名称;
2.中介服务机构代理销售的,载明该机构名称;
3.预售或者销售许可证书号;
4.广告中仅介绍房地产项目名称的,可以不必载明上述事项。
第五章规划设计与工程建设管理制度与政策
(一)
1.规划的概念
规划,意即进行比较全面的长远的发展计划,是对未来整体性、长期性、基本性问题的思考、考量和设计未来整套行动方案。
2.城市规划的管理
城市规划管理,主要是指按照由法定程序编制和批准的城市规划,依据国家和各级政府颁布的城市规则法规和具体规定,采用行政的、社会的、法制的、经济的、科学的管理方法,对城市的各项建设用地和建设活动进行统一的安排和控制,引导和调节城市的各项建设事业有计划、有秩序、有步骤地协调发展,保证城市规划实施。
通俗地讲,就是通过有效手段,按照城市规划,依法安排各项建设用地和各项建设活动,把城市规划落实在城市土地上,变为现实。
3.《城市规划法》规定的管理制度;一书两证
《城市规划法》规定的管理制度:
(1)城市规划公布实施制度。
(2)申请制度。
(3)许可证制度,即“一书两证”制度。
(4)监督检查制度。
(5)竣工资料报送制度。
“一书两证”具体指选址意见书、建设用地规划许可证(包括临时用地许可证)、建设工程规划许可证,简称建设许可证(包括临时建设许可证)
4.城市规划实施的监督检查内容
充分发挥行政监督检查和群众性监督的作用,对于各项进行中的建设活动进行定期的和不定期的、严格的监督检查,及时制止和依法处理城市规划区出现的违法占地和违法建设行为,保证城市规划实施的监督检查贯穿在建设项目从立项(选址)、定点、用地,直到建设申请、施工、竣工验收,以及使用的全过程中。
5.城市详细规划主要任务
详细规划的主要任务是:
以总体规划或者分区规划为依据,详细规定建设用地的各项控制指标和其他规划管理要求,或者直接对建设作出具体的安排和规划设计。
6.城市规划编制单位的资质管理
对城市规划编制的单位的管理:
1.从事城市规划编制的单位,应当取得《城市规划编制资质证书》。
城市规划编制单位应当在《资质证书》规定的业务范围内承担城市规划编制业务。
2.国务院城市规划行政主管部门负责全国城市规划编制单位的资质管理工作。
3.县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门负责本行政区域内城市规划编制单位的资质管理工作。
4.城市规划编制单位资质分为甲、乙、丙三级。
甲级城市规划编制单位资质标准:
1.具备承担各种城市规划编制任务的能力;
2.高级城市规划师不少于4人,具有其他专业高级技术职称的不少于4人;
3.达到国务院城市规划考核标准;
4.有健全的技术、质量、经营、财务管理制度并得到有效执行;
5.注册资金不少于80万元;(乙50、丙20)
6.有固定的工作场所,人均建筑面积不少于10平方米。
(一样)
甲级城市规划编制单位承担城市规划编制任务的范围不受限制。
乙级城市规划编制单位资质标准:
7.具备相应的承担城市规划编制任务的能力;
8.城市规划师不少于2人,高级建筑师不少于1人、高级工程师不少于1人,等等;
9.20万人口以下城市总体规划和各种专项规划和编制(含修订或者调整);
10.详细规划的编制;
11.研究拟定大型工程项目规划选址意见书;
丙级资质城市规划编制单位可以在本省、自治区、直辖市承担下列任务:
12.建制镇总体规划编制和修订;
13.20万人口以下城市的详细规划的编制;
14.20万人口以下城市的各种专项规划的编制;
15.中、小型建设工程项目规划选址的可行性研究。
7.城市规划的审批
城市规划实行分级审批:
直辖市的城市总体规划,由直辖市人民政府报国务院审批。
省和自治区人民政府所在地城市、城市人口在100万以上的城市及国务院指定的其他城市的总体规划,由省、自治区人民政府审查同意后,报国务院审批。
设市城市和县级人民政府所在地镇的总体规划,报省、自治区、直辖市人民政府审批,其中市管辖的县级人民政府所在地镇的总体规划,报市人民政府审批。
其他建制镇的总体规划,报县级人民政府批准。
城市分区规划由城市人民政府审批。
城市详细规划由城市人民政府审批;编制分区规划的城市的详细规划,除重要的详细规划由城市人民政府审批外,由城市人民政府城市规划行政主管部门审批。
另外说明:
城市人防建设规划,报相应级别的人民防空委员会和建设部门批准。
单独编制的国家级历史文化名城保护规划,由国务院审批其总体规划的城市,报建设部、国家文物局批准。
其他国家级历史文化名城保护规划报省、自治区人民政府审批,报报建设部、国家文物局备案。
省级历史文化名城保护规划报省级人民政府审批。
单独编制的其他专业计划,经当地城市规划主管部门综合协调后,报城市人民政府审批。
8.建设工程规划管理内容
1)建筑管理(建筑物性质、容积率、建筑密度、建筑高度、建筑间距、绿地率、建筑高度、基地出人口,停车);
2)市政管线工程规划管理(电力线、有线通讯线、给水管、燃气管、供热管、雨水管、污水管和其他特殊管线);
3)市政交通工程规划管理(①地面市政交通;②高架市政交通工程;③地下市政交通工程)。
4)审定设计方案;
5)核发建设工程规划许可证;
6)放线、验线制度。
9.城市规划的实施监督检查
(1)对建筑活动的监督检查(贯穿整个建筑活动过程:
自申请开始到验收结束);
(2)立法机构的监督检查(人大对政府的城市规划实施情况作定期或不定期的检查);
(3)社会监督(单位和个人对实施规划管理过程及其他违反城市规划行为的检举、控告权利)。
10.勘察设计的概念、资质、资质年检制度
概念:
建设工程勘察,是指根据建设工程的要求,查明、分析、评价建设场地的地质地理环境特征和岩土工程条件,编制建设工程勘察文件的活动。
建设工程设计,是指根据建设工程的要求,对建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证,编制建设工程设计文件的活动。
一、勘察设计单位的资质管理
国家对从事建设工程勘察、设计活动的单位,实行资质管理制度。
从事建设工程勘察、设计活动,应当坚持先勘察、后设计、再施工的原则。
建设工程勘察、设计资质分为工程勘察资质、工程设计资质
工程勘察资质分为工程勘察综合资质、工程勘察专业资质、工程勘察劳务资质。
取得工程勘察综合资质的企业,承接工程勘察业务范围不受限制;
取得工程勘察专业资质的企业,可以承接同级别相应专业的工程勘察业务;
取得工程勘察劳务资质的企业,可以承接岩土工程治理、工程钻探、凿井工程勘察劳务工作。
工程设计资质分为工程设计综合资质、工程设计行业资质、工程设计专项资质。
工程设计综合资质只设甲级;工程设计行业资质和工程设计专项资质根据工程性质和技术特点设立类别和级别。
建设行政主管部门对建设工程勘察、设计资质实行年检制度。
资质年检主要对是否符合资质标准,是否有质量、安全、市场交易等方面的违法违规行为进行检查。
资质年检结论分为合格、基本合格和不合格。
工程勘察乙级资质、劳务资质、建筑工程设计乙级资质以下资质(包括丙级)由企业工商注册所在地省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门负责年检。
规划设计与工程建设管理制度与政策
(二)
1.招投标制度、监理制度、合同管理制度
招投标制度:
项目法人或其代理机构必须按照公开、公平、公正和择优、诚信的原则,挑选勘探、设计、施工、监理及物料供应单位的制度。
项目建设实行招标投标制度是国际上通用的方法;而我国以往实行的是指令性的承发包制度。
监理制度:
由具有工程监理资格的监理单位,按国家有关规定接受项目法人委托,对施工承包合同的执行、工程质量、进度和费用等方面进行监督与管理的制度。
工程监理的性质为社会监理,与由政府主管部门进行的建设监理有本质区别,工程监理的任务是“三控两管一协调”。
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