服务需求书.docx

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服务需求书

服务需求书

一、服务范围

本项目包括宝安区环保水政燕罗执法队,具体详见各项目说明：

（一）深圳市宝安区环保水政燕罗执法队

项目位于：

宝安区燕罗街道宝安区燕罗街道燕罗公路118号的三楼，占地面

积1200平方米。

包括办公室，会议室，茶水间，档案室，仓库。

二、物业管理服务工作内容

1、清洁卫生管理；

2、安全管理；

3、消杀服务；

4、会务服务的配合；

5、物业档案资料管理；

6、办公楼内报刊、信件的收发工作；

7、中标人在投标文件中承诺的其他事项；

8、法律法规以及合同中规定的其它工作以及临时性工作。

三、服务期限

1、本项目服务期限暂定为一年。

该物业合同期满前二个月，采购方将对中

标方总体服务质量进行考核，考核不合格采购方有权提前终止合同，考核结果达

到优秀的，优先续签下一年物业委托管理合同。

2、合同总价必须按本项目中标价执行，采购人不接受任何价格调整的理由，

投标人在投标报价时必须充分考虑到工资标准调整、物价上涨等影响本项目服务

价格的因素，并承担相应的风险；续签合同时如因本市最低工资标准调升等政策

变动导致本项目服务费用的增加，凭政府相关文件可向财政部门申请调价，除此

1

以外，在本项目需求范围内，采购人不对中标服务费进行调整。

四、物业管理工作质量要求

（一）清洁卫生管理

包括办公室内的清洁卫生、垃圾收集、消杀除“四害”工作。

1、包括办公室内保持清洁无积尘、纸屑、树叶、烟头等杂物；

2、楼梯、走道、大堂、室内公共区域及卫生间的顶面、地面清洁无尘，无

蜘蛛网，无积水；室内设施表面、门窗等无灰尘；每周消杀一次。

大堂、室内主

要通道地面无尘，卫生间无异味，地面无水渍。

3、领导办公室、会议室、接待室和其他功能室定期清洁，确保随时可以使

用；

4、公共玻璃门、窗、玻璃隔断保持无污迹、灰尘；

5、大院内路及其他地面清扫干净,保持无积水、垃圾、积沙，定期清洗；

6、垃圾收集及清运应做到日产日清，不过夜，垃圾清运到采购方指定的地

点；

10、编制清洁保洁服务方案，需要有专门领导办公室、常用会议室的管理措

施，确保清洁、安全和保密。

11、清洁卫生作业要求及标准：

位

序

作业要求

清洁项目

清洁标准

置

号

每日

每周

每月

每季

清拖两次

光亮、无杂

建

1

地面、墙面

地面，清抹

清洗一次

物、无污渍，

筑

一次墙面

无水渍

物

送风口、排烟

用清洁剂清

内

2

擦抹一

干净、无尘

风口

抹一次

部

3

天花灯饰

清扫二次

清抹一次

干净、无蜘蛛

网、无灰尘

2

4

玻璃门

清抹一次

用清洁剂清

干净、无污迹

抹一次

清扫二次

干净明亮、无

5

楼梯

地面，清抹

污迹

一次扶手

6

消防设施

用清洁剂清

干净明亮、无

清抹一次

污迹

抹一次

7

垃圾桶

用清洁剂清

干净、无杂

清抹二次

物、无污尘

抹一次

8

管道井

清扫二次

干净，无蜘蛛

网

9

管道设备

除尘一次

无灰尘

10

防火门

用清洁剂清

干净、无污渍

清抹一次

抹一次

清拖二次，

干净、无臭、

11

卫生间

用清洁剂清

冲洗若干

无污水

洗二次

次

1

地面

清拖一次

无杂物、无污

渍、无水渍

2

墙面

清扫一次

无污渍

3

门、窗

用清洁剂清

无尘、无污渍

清抹一次

抹一次

4

桌、椅

用清洁剂清

无污渍

清抹一次

办

抹一次

公5

饰物

用清洁剂清

无尘、无污渍

清抹一次

室

抹一次

6

天花灯饰

清扫一次

干净，无蜘蛛

网

上午、下午

7

垃圾箱、篓

各清理一

无过夜垃圾

次

8

空调系统

清洗一次

无尘、无污渍

各风口

（二）安全管理

1、物业实施周一至周五8小时安全保卫，建立8小时巡查制度（工作时间

3

早上8点-12点，下午14点至18点），人防、机防相结合，监控、巡视、值班

相配合；确保无漏岗、脱岗、睡岗等失职现象；建立节假日、夜间工作人员加班

和来访人员登记制度，记录完整。

2、设置保安监控和报警电话，保安人员佩戴明显标志，举止规范、反应敏

捷、熟悉环境、文明值勤，及时、妥善处置异常情况。

3、危及物业使用安全的地方和事故易发区域设置明显警示标志和切实可行

的安全防范措施。

4、有针对性地提供突发事件地安全保卫服务，措施得力、制度健全、人员

到位，编制切实可行的突发事件应急预案及措施。

5、项目管理区域内火灾、刑事案件或交通事故发生率为零；其他重大事故

控制在1％以内，处理及时率为100％。

6、杜绝闲杂人员进入办公楼，办公楼范围内无聚众、阻塞、叫卖等现象，

如发现处理及时率为100％。

7、严把保安人员招聘关，确保保安人员政治条件和身体条件符合工作要求，

没有犯罪记录，五官端正。

（三）消杀管理

根据《深圳市社区蚊虫防治办法》的要求，在蚊蝇等“四害”孳生季节，定时喷洒灭“四害”药物，有效控制蚊蝇等“四害”的孳生，确保物业红线区域范围内的“四害”密度降低到最小。

（1）确保消杀频次、空间（灭蚊蝇每周一次，灭鼠每月一次）满足物业环境需要，使“四害”密度控制在国家爱卫会规定的标准内。

（2）鼠密度不超过5%（粉迹法）。

（3）灭蚊标准：

积水中三龄幼景或蛹阳性率不超过3%。

（4）灭蝇标准：

蝇类孳生地三龄虫和蛹检出率不超过3%。

（5）灭蟑螂标准：

蟑螂密度不超过1%（粉迹法）。

（6）灭白蚁标准：

按《城市房屋白蚁防治管理规定》执行。

4

（7）消杀设备配备要求：

根据防治的要求和药物的剂型选择合适的雾化性

能好、操作灵活方便的防制及喷雾器械。

办公楼室内禁止使用热烟喷雾机，应选用不产生废气的电动式、充电式喷雾机，或手动喷雾器械。

室内灭鼠以物理器械捕杀为主，原则上不使用杀鼠剂量灭鼠，保障办公室安全，防止异味产生。

（8）消杀药剂要求：

所用药剂必须有“三证”，即农药登记证、生产许可证和产品质量标准。

所用药剂必须高效、低毒、安全和绿色环保，对防治对象敏感性高，对高等动物安全、低毒，对环境影响小。

（9）其他:

消杀作业时间要求：

上午10:

00以前，下午4:

00以后。

不得影响业主单位工作人员的工作和生活。

（10）消杀作业要求、标准表：

序

位置

号

卫

1生

间

消防通

道、地下

2

室、电梯

间

消杀

项目

蟑螂

蚊蝇

老鼠

蟑螂

蚊蝇

老鼠

药物消杀安排

每周每月

10％爱克宁、奋斗呐

粉剂、拜力坦浮油交

替喷洒到蟑螂藏身

的洞穴、缝隙、角落、

墙角等处，每周一次

用家虫清、奋斗呐悬

浮剂喷洒一次

在老鼠经常出没之地投放鼠

药毒饵两次，几种鼠药轮换

投放

10％爱克宁、奋斗呐

粉剂、拜力坦浮油交

替喷洒到蟑螂藏身

的洞穴、缝隙、角落、

墙角等处，每周一次

在老鼠经常出没之地投放鼠

药毒饵两次，几种鼠药轮换

投放

工作标准

灭鼠标准：

鼠

密度不超过

5％（粉迹法）；

灭蚊标准：

积

水中三龄幼蚊

或蛹阳性率不

超过3％；

灭蝇标准：

蝇

类孽生地三龄

虫和蛹检出率

不超过3％；

灭蟑螂标准：

蟑螂密度不超

过1％（粉迹法）；

灭白蚁标准：

按《城市房屋

白蚁标准防治

管理规定》执

行。

5

10％爱克宁、奋斗呐

粉剂、拜力坦浮油交

蟑螂

替喷洒到蟑螂藏身

垃圾中

的洞穴、缝隙、角落、

3

墙角等处，每周一次

转站

蚊、

用家虫清、奋斗呐悬

蝇

浮剂喷洒一次

老鼠

投放鼠必杀两次

利用其生活习性和活动规律

找巢，或利用药物借助白蚁

4

建筑物

习性，在群体内进行扩散，

白蚁

最后使全巢白蚁死亡，具体

内外

做法：

用毒死蚁、灭蚁灵等

进行诱杀、毒杀一次

有新规定按新

规定标准

（四）会务服务的配合

1、大、小型会议的会场布置及会务前后的清洁工作。

2、协助做好大型会议公务活动或临时性会议的相关工作。

（五）物业档案资料管理

1、建立物业服务所有档案，资料齐全，分类整理、归档管理，查阅方便。

2、在日常管理中要建立安保人员交接班、专项清洁项目实施情况等档案备

查。

（六）办公楼内报刊、信件的收发工作

1、指定专人做好收发工作，每天及时分派报纸和信件、杂志。

根据要求准

确无误投放信箱或送至办公室，不得截留节假日期间的报纸。

2、对挂号信和特快专递要交到收件人处并签收，对文件和各类通知发放要

严格签收手续，以免误漏现象发生。

3、对所有投递错误的和地址、收件处或姓名不详者的信件，中标人应跟踪

处理完毕。

6

（七）中标人在投标文件中承诺的其他事项。

（八）法律法规以及合同中规定的其它工作以及临时性工作。

五、工作时间要求

1、秩序维护员：

实行8小时消防监控和安全防范，及时发现和处理各种安

全事故隐患，迅速有效处置突发事件，每月工作21.75天。

2、保洁员：

周一至周五正常作息时间上班（具体每天上下班时间可根据采

购方要求及时调整），每天工作8小时，每月工作21.75天。

六、服务成果要求

1、物业管理服务理念应符合政府机关外在形象和优良办公秩序要求，且应

满足科学、先进、适宜和可操作性要求，提供安全、舒适、温馨的工作及生活环

境；

2、物业管理服务的程序应符合政府部门办公特点及活动要求。

3、人员的配备、培训与管理科学、合理，保证物业管理服务运行正常。

4、安全保卫工作和维持办公秩序的整体设想和应急预案应完备、实用。

5、安全管理、环境卫生管理等保障服务工作周到，且针对不同突发情况，

有应急预案。

6、物业管理服务中突击性工作与长效管理相结合且有计划性，与政府作息

时间相匹配，不干扰正常办公。

7、管理服务质量目标需满足《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》所

规定的条款。

并且能够在物业管理中随时经受行业主管部门的质量审核。

8、中标人须对其在服务期内所发生的生产、安全和交通事故负责，采购方

不承担任何责任。

七、人员要求

为了保证服务质量，人员配备必须遵守《劳动法》等相规定，避免引起劳动

7

纠份，本项目配备人员清单如下：

序号

岗位

人数

备注

1

安管员

2人

每天工作8小时，每周不超过

40小时

2

清洁工

2人

每天工作8小时，每周不超过

40小时

总人数：

4人

（2）其他要求：

1）上述人员须在中标公告发布后15日内配备到位，并经培训合格后方可上

岗。

采购方有权对中标方招聘的人员进行考察，发现有不符合工作要求的，有权要求中标方更换。

2）所聘用的全部人员必须到公安网上核查个人信息，并登记由公安机关下发的从业人员指纹卡，留取指纹与掌纹信息，防止有违法犯罪记录的不法分子混入，消除治安隐患。

八、设备要求

1、投标人必须承诺配置的设备要求如下:

序号项目名称设备名称备注

宝安区环保水政多功能清洁工具车不少于2台

1燕罗执法队物业管理服务

2、其它设备投标单位根据本项目实际服务需求合理配备。

以上设备中标人必须承诺在中标公告公示后15天内全部配备到位并且能正

常投入使用。

九、报价要求

1、投标总价以人民币报价，为一年的物业管理费用，包括但不限于：

行政

福利费用（含作业/管理人员工资、节假日加班费、社保、员工年休假补助、辞

工辞退员工补偿金、员工培训费、办公经费、交通运输费、员工食宿费等）、清

8

洁卫生费用、企业法定利润、管理费用和税金等本项目涉及的一切费用。

十、物业管理有关说明

1、中标单位根据在前法规与采购单位签订服务合同，对该服务实行统一管

理，综合服务，自主经营，自负盈亏。

2、物业管理服务人员的食宿均由中标人承担。

3、管理用房：

物业管理用房（管理处办公场所和仓库）由中标人自行解决并

按照科学、合理的要求设置。

4、中标人不得将本物业管理项目分包给其他单位，若因中标人专项资质原

因确需将某项专业项目分包给其他具备相应资质单位，必须事先征得采购单位同

意。

5、公共水电费及发电机燃油费

公共水电费及发电机燃油费由采购单位承担（包括卫生间、空调、清洁卫生、生活等各类用水；消防、水泵、照明、电梯、各类机电设备等各类的用电）。

6、中标人在合同执行期间，须接受采购单位的监管。

7、重要说明：

（1）中标服务单位违反国家相关法规，与其聘用人员发生纠纷，均由中标

单位负责调解与处理，采购方不承担任何责任并有权解除合同。

（2）因中标单位试用期间不合格终止服务合同，中标单位应承担全部的责

任及负责全部人员的安置，不得向委托方提出赔偿。

（3）中标单位服务人员在岗履行工作职责期间，发生自身的人身伤害、伤

亡，均由中标单位负责处理并承担经济和道义上的责任，采购方不承担任何责任。

（4）中标服务单位人员在管理服务中违反国家相关法规或行业规范，因过

失造成他人人身伤亡的，均由中标服务单位负责处理并承担经济和道义上的责

任，采购方不承担任何责任。

9

十一、付款方式

按月支付，每月10日前支付上月费用。

凭承包方完税发票，由业主方签署付款凭证,办理付款手续。

十二、考核管理办法表

序

考评项目

考评标准

考评

量化指标

得分

号

1.1

、执勤时不得睡觉。

有一人违反扣

1分

1.2

、不得擅自离岗、空岗或窜岗。

有一人违反扣

2分

1.3

、上班时间不得吃零食、嘻笑

打闹、干私活、闲谈、抽烟、听收

有一人违反扣

0.5

录机、玩手机游戏,游戏机、闲聊

分

电话或做其它与工作无关的事情

的。

1.4

、不得在物业内进行赌博、嫖

有一人违反扣

2分

娼、酗酒闹事等活动。

1.5、不得无理取闹、拉帮结派、

有一人违反扣

0.5

诽谤他人、搬弄是非、影响业主正

分

常工作、生活秩序。

1.6、不得违反业主单位管理规章

1

工作纪律

有一人违反扣

1分

制度，给业主单位管理及资源造成

15分

较大损失。

1.7、要进行交接班，交接班时对

有一人违反扣

0.5

物品、待办事项等要交接清楚。

分

1.8、发生各种可能损坏业主单位

利益、破坏业主正常秩序及资源环

境的紧急情况，应迅速向主管部门

视损失程度扣分（1

领导或者有关部门反应情况及其

分起）

它事项，不得因此使业主单位的管

理及资源造成损失。

1.9、执勤时要姿势端正、着装统

有一人违反扣

0.5

一整洁，维护业主单位的良好形

分

象。

1.10、做好执勤记录，字迹清楚整

违反一次扣0.5分

10

行为规范

2

10分

职业道德

3

15分

工作衔接

4

5分

洁，记录详尽。

1.11、下班后不得着便服在员工宿

违反一次扣0.5分

舍以外地域活动。

1.12、严格执行人员进出登记制

一次不检查扣3分

度。

1.13、执勤时不得用对讲机闲聊。

违反一次扣1分

1.14、按规定路线及时间（在规定

区域内）进行小区（大厦）内巡逻。

违反一次扣1分

1.15、不得迟到、早退，旷工。

出现一次扣1分

2.1

、执勤过程中应该文明执勤、

礼貌执勤，说话和气，不得与来访

出现一次扣1分

人员发生争吵，不得顶撞主管部门

领导。

2.2

、不准在宿舍内留宿他人。

出现一次扣3分

3.1

、不得进行勒索或敲诈或其它

出现一次该项不得

违法行为。

分

3.2

、不得在工作区域内打架斗殴。

出现一次该项不得

分

4.1

、项目负责人须与业主单位后

每星期缺少汇报一

勤主管部门保持必要的工作交流，

次，扣1分，遇有重

每周向后勤主管部门汇报工作开

大情况不汇报扣2

展情况、信息反馈及下月工作计

分，因此造成严重后

划，重大情况须及时报告。

果扣3分

4.2

、原始台帐保存完好，所有资

视损坏程度扣分

料归小区（大厦）主管部门所有。

（0.5分起）

4.3

、协主管部门，形成群防群治

工作中不配合业主

体系。

单位做好服务及安

4.4

、与属地消防大队、辖区派出

全防范工作，视后果

所、综治办加强合作与交流，内外

扣分（1分起）

联动，开展一体化安全防范。

4.5

、配合主管部门制定与组织落

实各种涉及安全方面的活动方案，

每月检查记录一次，

包括上级检查、小区（大厦）内自

视损缺程度扣分

查、安全演练、安全培训、安全评

（0.5分起）

估等。

各种管理台账的建立与建

档。

11

治安管理

5

10分

清洁管理

6

20分

发生一起该项不得

5.1、无重大治安、刑事案件发生。

分

5.2、外来人员进出有登记（按小一次没按要求处理

区（大厦）要求进行管理）。

扣0.5分

一次不记录扣0.5

5.3、物品搬出有记录。

分

5.4、无非法占用乱占、破坏业主

发生一起该项不得

及周边建筑物、环境、资源、景观

分

的非法行为。

5．5、无未经主管部门批准下擅自发生一起该项不得

改变物业使用功能的行为。

分

5.6、在发现可疑人员或者其它不

因汇报不及时、控制

安全因素时，应及时与公司及有关

不力，造成不良后

部门取得联络，准确地说明情况，

果，视后果扣分（1

协助公司或者有关部门进行各种

分起）

事件的处理。

5.7、将突发事件报告给其它有关

部门及业主单位值班领导，并作好

工作不力拖拉视后

报警准备；情况处理完毕后，做好

果扣分（2分起）

登记，根据需要配合公安部门的调

查取证。

接待指引不当，造成

5.8、群众上访、报案接待指引符

不良后果扣分（1分

合要求

起）

5.9、做好交接班工作，认真填写

值班记录。

值班记录中应详细注明

当班的值班情况、突发事件的处置一次无记录扣2分经过及结果、系统的运行情况及监控设施的日检情况。

6．1负责做好物业范围内所有建

筑物、设施的公共区域的卫生清因工作不力视后果洁、保洁与管理，控制和减少大厦扣分（1分起）人为污染现象。

6．2每日定期进行小区（大厦）

及周边垃圾清理四次，垃圾收集清

一次不合要求扣5

运必须实行袋装化收集清运至收

分

集点处理。

做到物业（大厦）区域

及周边区域无明显生活、杂物、无

12

除四害

7消杀

10分

腐烂物、污染物等。

6．3定期开展除“四害”、白蚁防

治及卫生消杀工作，严格按照上级

有关部门规定进行定期的防疫消

因工作不力视后果

杀工作，在流行性传染病高发期或

扣分（1分起）

爆发期以及春夏孽蚊滋生季节要

严格按主管方或上级有关部门要

求组织消杀。

6．4配合做好物业内的参观活动、

考察等时间或重大活动期间的清

一次不合要求扣

3

洁服务保障，进行专项环境清洁工

分

作，费用由中标单位承担。

6.5环境卫生、消杀达标

主管部门检杳不合

格该项不得分

1、有鼠迹一处扣

0.2分；2、有鼠洞

7.1灭鼠。

鼠密度不超过5%；鼠药

而没有封堵的一处

扣0.2分；3、投药

投放必须在毒鼠站里面，经常投

量不足，每一百米扣

药，达到饱和，15平方米设毒鼠

0.2分；4、使用急

站2个。

性药扣5分；5、毒

鼠站不按标准投入，

每个扣0.2。

7.2灭蝇。

灭蝇标准:

蝇类孳生地

1、有蝇孳生地一处

幼虫和蛹的检出率不超过3%；所

扣0.2分；2、成蝇

有孳生蝇类的地点（含垃圾池等

密度大，每处扣0.2

地）每周投放药物一