新碧海云天项目策划建议书.docx
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新碧海云天项目策划建议书
“碧海云天”项目策划建议书
一、可比性楼盘—乳山银滩调查情况
目前在山东省会济南等内陆地区销售力度最大、影响力最大的楼盘当属乳山银滩,凭着环境的干净优美以及价格便宜等因素打入市场,深入人心。
在开发前景、目标市场上与莱州“碧海云天”有着相似性与竞争性。
在此我们拿出乳山银滩其中项目作为借鉴。
■三庆碧海华庭
楼盘位置:
威海乳山银滩
开发商:
山东三庆置业有限公司乳山分公司
楼盘类型:
多层
户型:
56—80平方米
绿化:
40%
均价:
1600元/平方米
楼盘特色:
地处银滩滨海度假区,自然风光优美,总建筑面积20
余万平方米,多层公寓设计,精致简约的设计风格。
■假日海景公寓
楼盘位置:
威海乳山银滩
开发商:
乳山长城住宅开发有限公司
楼盘类型:
海景公寓
户型:
67.07—121.63平方米
绿化:
54%
均价:
1680元/平方米
楼盘特色:
地处国家AAAA级旅游度假区——威海乳山银滩旅游度假区,
毗邻国际高尔夫俱乐部,距银滩两大旅游景点“三观亭"、“仙人桥"均
在1公里左右。
绿化率高达54%,由23栋多层精品海景楼盘围合而成,整
体规划设计继续延续假日海景一期、二期独有特色。
■珍珠湾花园
楼盘位置:
威海乳山银滩
开发商:
威海旅游房地产开发有限公司
售楼地址:
东关大街9号
楼盘类型:
海边住宅
户型:
48.77—256.5平方米
绿化:
42%
容积率:
0.73
均价:
1800元/平方米
楼盘特色:
珍珠湾花园位于目前为止乳山市银滩旅游度假区最为
成熟的大型生活社区组团内,紧邻旭日广场,南向面海,北依百亩松
林,西临潮汐湖,东临大庆颐园小区。
小区总占地约200亩。
■星海花园
楼盘位置:
威海乳山银滩
开发商:
日照丽城房产开发公司
楼盘类型:
海边别墅
户型:
77.03—112平方米
绿化:
50%
容积率:
0.7
均价:
1700元/平方米
楼盘特色:
项目总占地5.4万平方米,12栋精品海景住宅,500户亲海人家,
天然海拔高度、特有坡地风情,不一样的高度,成就不一样的星海风情。
■天安·海景园
楼盘位置:
威海乳山银滩
开发商:
天安房地产开发公司
楼盘类型:
海边别墅
绿化:
50%
容积率:
0.77
均价:
1700元/平方米
楼盘特色:
天安海景园坐拥美丽的银滩,南临珍珠湾,北望潮汐
湖,自然风情,一览无余。
项目总占地100亩,总建筑面积5.1万平
方米,绿化率高达40%,容积率仅为0.77。
信报评价:
蕴涵海之韵的多层住宅构成小区尊贵的生活空间,小
区设计糅合了高尚住宅建筑精粹,外型典雅,色彩明快,赏心悦目,
充分体现了现代美感。
■海韵阳光花园
楼盘位置:
威海乳山银滩
开发商:
威海天阳房地产开发有限公司
楼盘类型:
高层,小高层
户型:
62.16—86.34平方米
均价:
1850元/平方米
售楼地址:
济南东关大街9号
楼盘特色:
位于威海乳山国家AAAA级旅游度假区银滩中部,毗邻
银滩管委会行政中心,南亲碧波海岸,东靠规划中的乳山市政务中心,
总占地面积330000平米,澳大利亚柏涛(墨尔本)设计有限公司全景
规划设计。
■金长城花园
楼盘位置:
威海乳山银滩
开发商:
金长城置业有限公司
楼盘类型:
海边住宅
均价:
1550元/平方米
绿化率39.2%
楼盘特色:
小区总规划近20万平方米,绿化率39.2%,30米生态绿化
带,80米蔚蓝海的视线,优秀楼盘品质,共同缔造更为完美的“全海景"
生活。
区内公寓、别墅、综合商店、超市、射击场等商业、娱乐功能配套
齐全,项目周边卡丁车运动场等娱乐设施使居住更便利。
信报评价:
80米蔚蓝海视线、40里纯天然银滩、完善区内功能配
套、精品海景住宅品质,将“旅游、度假、养生、投资"四重蔚蓝海
岸生活缔造的更为完美。
■银滩之心
楼盘位置:
山东威海乳山
开发商:
乳山市大陶家房地产开发有限公司
楼盘类型:
海边住宅
均价:
1640元/平方米
楼盘特色:
位于银滩整体规划中心位置,可以俯瞰银滩全貌,风
景优美,占地440余亩,户型设计多样,体现人与自然、居住与大海
的完美和谐。
■富绅海苑
楼盘位置:
威海乳山银滩
开发商:
威海环建集团乳山环境房地产开发有限公司
楼盘类型:
海边住宅楼
均价:
1700元/平方米
绿化率:
45%
楼盘特色:
地处银滩黄金地段,建筑设计体现高低有序、层次分
明,户型多样,总建筑面积二点五万平方米,绿化率45%。
■总结:
◎从乳山银滩的户型面积看:
多为小户型,销售最好的也数小户型,从40—80是主打户型。
◎从绿化面积以及容积率看:
绿化从40%—54%;从装修程度看多为粗装修,少数为精装修。
◎从价格上看:
均价多在1600—1700。
◎从社区配套看:
周围医院、学校、购物、银行等设施配套齐全,已经是成熟的社区。
◎从消费群体看:
面向内陆35—60岁的中、高档人群。
◎从宣传方向看:
崇尚一种休闲、旅游、度假的生活方式。
◎以上种种表现形式说明乳山银滩已经找准了卖点,因此吸引了不少投资、度假、养老的人。
■“碧海云天”与乳山银滩相比较:
◎最大的优势就是:
距鲁中最近的海
◎相似的地方在:
小户型、低价位、配套齐全
◎不利性在于:
环境炒作没有深入人心、绿化率低
二、“碧海云天”二期策略建议
(一)、产品自身策略
1、外立面的设计
建议用明快的色调,体现悠闲、阳光的度假心情。
2、阳台的设计
内陆人来海边置业在很大程度上是为海的壮观所吸引,阳台的合理设计将起到至关重要的作用,为尽可能迎合客户心理建议用宽大落地飘窗,充分体现海景住宅的优势,借以提高了顶层的价格。
3、防盗系统
本项目阳台为未封闭式,如果没有防盗系统将影响到低层住户的安全。
4、外围墙的设计
外围墙如果采用实体,必将影响到小区的美观,建议改为铁艺围墙,以充分彰显出休闲、度假社区的气氛,与碧海蓝天溶为一体,因视野的开阔亦能达到提升一、二层住宅售价的目的。
在安全方面建议用防越报警系统。
5、户型、面积的设计
根据一期的销售情况及目标客户的实际情况,本案在户型、面积的定位是基本正确的,小户型一期总价较低为本案的销售做了成功的铺垫,但是小户型的设计会增加建筑成本,亦会带来一些不同取向客户群体的遗失,本司建议适当增加大户型,面积在110左右,户型设计为三室两厅。
根据对乳山银滩的调查发现适当增加大户型的策略是可以实施的。
在户型设计方面,依据海边楼盘的实际情况及“建筑有型,阳光无价”的设计理念,本司建议一、二居室所有卧室朝阳。
外加小型阳台。
6、客厅的设计
根据本案的实际情况(北面可以观海),为挖掘利用这一资源,本司建议客厅置于北面,落地飘窗、观景大阳台,真正实现海景住宅的优势。
7、一楼的设计
我司对沿海楼盘的调查表明,一楼置业者以长期居住居多,根据这一情况建议在户型设计方面,相对较大的户型定在一楼,底楼空地设休闲小花园,用篱笆装点,做足休闲惬意的气氛。
从而达到增加卖点,缓解7栋多层带来的绿化面积低、采光性低于一期等不利因素,达到提高底楼售价的目的。
根据置业者的实际情况,业主亦可以把花园委托给物业代为管理。
(二)、宣传策略:
鉴于一期宣传材料主题不明确,可宣传性不强等特点,对项目的主要买点即宣传主题做出初步的调整。
■占地为王——我在海边有个家(副标题)
■最近的海岸在莱州——亲吻美丽莱州湾(副标题)
■1600碧海云天安个家
■落地飘窗尽览渤海,超大阳台凭海临风
■建筑有形阳光无价
■私家花园田园小筑
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