平顶山常绿桃花源方案投资分析报告.docx
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平顶山常绿桃花源方案投资分析报告
平顶山常绿桃花源项目投资分析报告
一 项目的基本情况
1 项目概况
项目位于平顶山市,光明路与南环路交叉口南200米路西,双语幼儿园、实验中学、市一中、省质量工程学院、平顶山市职业技术学校,名校林立,让您的孩子赢在起跑线上。
江南园林社区,中央水景花园,西郊百亩生态公园,紧邻河滨公园。
会所、幼儿园、商务综合楼、医院、超市等生活配套设施齐全,保证您的生活高人一等。
火车站、汽车站近在咫尺。
绿化率为3505%,地面条件较为平整。
为了创造一个接近自然、环境优美的居住环境,小区绿地按照集中、分散结合布置、除小区小心绿地外,在零星地块见缝插绿地进行建设,利用道路与景观调节小区气候,方便居民,美化环境,使人们步入小区后,有一种步移景移、赏心悦目的美好心情。
植物栽培以常绿植物为主,配以四季花卉、水池、亭子、花架、坐凳等园林小品,形成景色宜人、生机盎然的园林景观。
小区住宅方案设计主要考虑了“功能”、“舒适”、“美观”、“采光”、“通风”及“结构上的安全经济”等因素,在经济适用方面上功夫,以满足不同家庭户型结构的需要。
方案设计的原则是:
1.坚持“住得好、分得开、放得下、买得起”的设计原则;2.坚持“节地、节能、节材”的设计原则:
尽量采取小面宽、大进深等有效手法;在节能方面主要在墙体厚度和材料上、门窗尺寸选型、屋顶保温等采取一些行之有效的措施。
2 项目的主要技术经济指标1
项目
单位
数量
项目
单位
数量
占地面积
公顷
4.71
居住人数
人
2896
总建筑面积
平方米
136670
平均每户建筑面积
平方米
140.5
居住面积
平方米
101750
平均每户居住人数
人
4
公建面积
平方米
17760
人均居住用地
平方米
35
居住户数
户
724
车库面积
平方米
10300
3项目主要经济指标2:
功能
所占面积(㎡)
合计(㎡)
总计(㎡)
地上面积
共建面积
9120
117730
136670
商铺
14900
住宅
93710
地下面积
车库
10300
18940
设备面积
8640
总投资20000万元(不含带款利息)其中自有资金:
4000万元
高层住宅开发成本:
1643元/平方米;超高层住宅开发成本:
1777元/平方米,税后利润:
4332.87万元
全部投资利率:
32.6%:
全部有资金内部收益率30.6%总投资利润率:
161.7%;自有资金内部收益率:
128.5%
二宏观环境研究区域环境研究
⑴中国房地产分析
2007年由于市场流动性过剩,逐利本性导致大量资金进入股市与楼市,结果既推高了股指也助推了房价上涨。
因此,打击楼市中的投机行为依然是2007年房地产调控宏观政策的主旋律。
2007年1-10月,全国房地产开发完成投资19192.21亿元,同比增长31.4%,增幅比2006年全年幅提高了8.4个百分点,比同期全国固定资产投资增幅高出4.5个百分点。
2007年1-10月,房地产开发投资占固定资产投资比重为21.6%,高于上半年3.3个百分点,比2006年全年高出4个百分点。
商品房供应指标增长速度保持了稳定且略有反弹。
2007年1-10月,全国商品房施工面积208565.7万平方米,同比增长22.8%,增幅比2006年全年提高4.8个百分点;商品房新开工面积73393.37万平方米,同比增长22.6%,增幅比2006年全年提高5.7个百分点;商品房竣工面积28134.8万平方米,同比增长9.1%,增幅比2006年全年提高0.4个百分点。
2008年政府仍会出台一系列配套政策来进一步起到稳定房价的作用,但政策的针对性会更强一些,从需求上,如加息、物业税等,通过增加购房支出,减少收益角度入手来降低购房需求;从供给上,政府会继续加大对保障性住房的建设力度以及加大对开发商土地开发进程的监督,严防囤地和捂盘现象出现,最大限度地增加供给,缓解供需矛盾,达到稳定房价的目的。
2008年货币政策将从“稳健”转为“从紧”,主要的政策工具将是对银行贷款实施更严格的控制。
2007年房地产贷款增幅加快(9月末,全国商业性房地产贷款余额4.62万亿元,比年初增加9410亿元,同比增长29.6%,增速比上年同期快5.2个百分点。
其中,房地产开发贷款余额1.76万亿元,比年初增加3491亿元,同比增长26.9%;居民购房贷款余额2.86万亿元,比年初增加5924亿元,同比增长31.4%,增速比上年同期提高13.5个百分点)。
为了进一步稳定房地产价格,减少房市流动资金,银行对房地产贷款将进一步趋紧,主要表现如加息、提高存款准备金率、扼制投资与炒作房地产等。
⑵平顶山房地产分析
多层商品住宅
成交量
(套)
多层商品住宅
成交均价
(元/㎡)
高层商品住宅
成交量
(套)
高层商品住宅
成交均价
(元/㎡)
93
1361
93
2768
2007年9月份,全市销售商品房共计186套,销售套数比上月增长162%;销售面积21996.83㎡,比上月增长147%。
从全市的预售项目看,住宅投放44075.85㎡,非住宅投放1843.67㎡。
从各行政区分布情况来看,卫东区预售项目2个,预售面积39532.49㎡;湛河区预售项目1个,预售面积6387.03㎡。
从物业投放类型来看,多层住宅仍占整个销售市场的主导地位。
9月份高层商品房销售93套,均价为2768元/㎡,套数和均价均比上月有较大增长。
造成本月高层商品住宅整体均价相对较高的主要原因是:
市天意房地产开发公司在新华路北段开发的“天意花园”和河南佳田实业集团公司开发的“佳田国际大厦”在这个月的销售套数较多,占到整月销售套数的70%左右,且均价较高。
因此11月份高层商品住宅整体均价相对较高。
三 市场需求分析
根据对市场进行抽样调查,我们得出如下结论,并进行分类说明。
1购置新房情有独钟
调查结果反映出,打算选购新房占86%;二手房占7%,尚未决定占7%,主要以选购新房为主。
这一方面说明置业者主流的强劲购买力,同时也预示着住宅消费仍将由二级市场占据主导地位。
2自用为主导
在购房用途的选择中,自住占83%,投资占9%,为亲友占4%,为度假占3%,其他占1%。
购房的用途主要是自用为主,投资客户所占比例不高,在自用目的的细分方面,满足自己的居住需求占绝对主导,度假和购房给亲友的比例较少。
3潜在需求旺盛
以计划购房时间来分析:
计划最近购买的占47%,半年以后占27%,一年以后占17%,两年以后占9%。
从计划购买时间看,计划一年内置业的客户约占四分之三。
这显示近期的潜在需求非常旺盛。
4最希望的面积区间
希望购房面积的选择上,希望购置面积在90-110平方米比例最高;其次是70-90平方米,希望购置面积在70平方米以下的比例不高。
与希望购买的房间数交叉分析表明,选择二房的购房者希望面积在70-90平米占比较大的比例,也有部分希望90-110平米和70平米以下,很少一部分希望在110-130平米。
整体选择面积的中位数M0=85平米;
选择三房的购房者希望面积在90-130平米占较大比例,也有不小比例选择70-90的小三房。
整体选择面积的中位数M0=104平米;
5环境因素很重要
在促成购买的因素中,环境占重要位置。
从统计可以看出,为了改善居住环境的占65%,方便让孩上学的占10%,离上班近点占4%,生活方便点占15%,显得更有身份占1%,现在的房子太小占4%,离亲戚朋友更近些及其他占1%。
改善居住环境、生活方便、方便小孩上学是促成购买前三位的因素。
6年轻人成为主力军
购房者的年龄25岁以下占3%,25-29岁占46%,30-35岁占31%,36-39岁占7%,40-45岁占7%,45岁以上占6%。
购房者的年龄段主要集中在25-29岁之间,占46%;其次是30-35岁之间,占31%;显示年轻的群体是当前置业的主要构成成分。
7置业者关注的置业因素
从调查的问卷统计的关注度来看,超过一半以上的置业者认为地理位置、价格、环境景观、户型结构应该关注;其次近一半的受访者认为物业管理、工程质量、交通、周边配套等因素也很重要;大约不到30%的受访者认为其他因素、智能化设施、小区规模、升值潜力、发展商信誉是考虑卖房应当关注的因素。
关注度排序为地理位置、价格、环境景观、户型结构、交通、工程质量、物业管理、周边配套、升值潜力、发展商信誉、小区规模、智能化设施。
8置业重要因素排序
置业者购房关注的置业因素排序统计,排在前五位的回答频数排序分别为环境景观、交通、价格、工程质量、周边配套、物业管理、户型结构、升值潜力、发展商信誉、地理位置、智能化设施、小区规模、其他因素等。
从以上调查可以看出,随着生活水平的提高、收入的增加,置业者选择物业关注的因素正在发生变化;如地理位置,有许多置业者对其关注,但重要位置却排在较后的位置。
综合分析,环境因素无论从关注度,还是重要因素排序来看,已成为置业者关注的重要因素。
以后发展商在开发项目时,对环境因素应予充分的关注。
在因素排序中,交通成为仅次于环境的第二重要因素。
由此看来,环境因素已成为人们选择的首要因素,接着而来的自然是交通的便利。
如果具有优美的环境和可以接受的交通条件,稍偏一点的楼盘对消费者也将具重大吸引力。
总结:
从上面调研资料可以看出,市场需求量大,消费者对自己所选楼盘的诉求明显,倾城项目自身特点符合消费者的基本需求,相信可以成为市场追捧的热点。
四.项目的组织与实施()
1、 项目工程计划说明
项目总工期为一年零四个月(2006年1月1日至2007年5月1日)当完成地下工程后开展预售工作(2006.5.1—2007.5.1)总项目进度分为四个周期,每个周期四个月。
五.项目投资估算与投资筹措计划
(一) 开发成本
1. 土地成本
按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定,经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。
本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。
土地以50万元/公顷取得,共4.71公顷,总价合计235.5万元。
2.建筑安装工程费
序号
项目
建筑面积(㎡)
单价(元/㎡)
总价(万元)
1
高层
68020.07
950
6461.91
2
超高层
33729.3
1084
3656.26
3
商铺
14900
1084
1615.16
合计
11736.53
建安工程费合计11736.53万元
3.前期工程费
序号
项目
计算依据
金额(万元)
1
规划设计费
建安成本×3%
352.1
2
可行性研究费
建安成本×1.5%
176.05
3
水文地质勘察费
建安成本×0.5%
58.68
4
通水通电通路费
建安成本×2.5%
293.41
5
场地平整
53元/公顷
250.2
6
合计
1130.44
4.基础设施配套费(参见附表3)
序号
项目
计算依据
金额(万元)
1
道路工程
42.13万元/公顷×4.71公顷
198.43
2
绿化工程
5.4万元/公顷×4.71公顷×33.5%
8.52
3
供水工程
15万元/公顷×4.71公顷
70.56
4
供电工程
65万元/公顷×4.71公顷
306.15
5
其它
建安成本×2%
234.73
6
合计
929.87
5.公共配套设施建设费用(参见附表4)
序号
项目
建设费用(万元)
1
办公面积
282元/㎡×20020㎡
=564.56万元
2
物业面积
3
车库面积
7
合计
564.56
6.不可预见的费用
(250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44)×5%=498.04
7.开发期间税费(参见附表5)
附表5开发期间税费
序号
项目
计算依据
金额(万元)
1
配套设施建设税费
建安成本×6%
704.19
2
投资方向调节税
建安成本×5%
586.83
3
工程质量与施工安全监督费
建安成本×4%
469.46
4
供水管网补偿费
0.3吨/人×2896人×600元/吨
52.13
5
供电用电负荷费
724户×4KVA/户×480元/KVA
139
6
其它税费
建安成本×2%
234.73
7
合计
2303.7
8.开发成本
开发成本为以上7项之和,共计17868.09万元
(二) 开发费用(参见附表6)
附表6开发费用汇总表
序号
项目
计算依据
金额(万元)
1
管理费用
开发成本×3%
535.02
2
销售费用
2.1+2.2+2.3
1412.73
2.1
广告及市场推广费
销售收入×2%
565.71
2.2
销售代理费
销售收入×2%
565.71
2.3
销售手续费
销售收入×1%
282.6
3
贷款利息
详见“贷款还本付息表”
另计
4
合计
1947.75
(三) 投资成本费用估算汇总(参见附表7)
附表7投成本费用估算汇总表
成本项目
总额(万元)
开发成本(元/㎡)
高层
超高层
(一)土地成本
235.5
234
234
(二)建安工程费
11736.51
950
1084
(三)前期工程费
1130.44
3384
33.84
(四)基础设施配套费
929.87
90.36
90.36
(五)公建配套费
564.56
101.52
101.52
(六)不可预见费
498.04
45
45
(七)开发期间税费
2303.7
90
90
(八)开发费用
1947.75
98.28
98.28
(九)投资总额合计
19815.59
1643
1777
(四) 资金筹措与投入计划及贷款利息
本项目开发投资的资金来源有三个渠道:
一是自有资金;二是银行贷款;三是预售用于投资的部分。
资金运作方式如下:
自有资金全部用于投资;首期贷款4080万元全部用于第一期投入,不足部分由销收入扣除销售税金和投资利息后补足。
本项目开发总投资共计20000万元,按照规定,自有资金投入不得少于总投资的20%,由此可以计算出,需要自有资金4000万元,需要贷款合计4264.41万元,预售房地产收入用于投资合计11920万元。
本项目资金筹措及投资计划情况见附表8
附表8资金计划与资金筹措表
序号
项目
合计
建设经营期
1
2
3
4
1
投资总额
20000
6000
5720
5080
3200
1.1
建设投资
19815.59
5924.52
5643.12
5047.95
3200
1.2
贷款利息
184.41
75.48
76.88
32.05
2
资金筹措
20000
6000
5720
5080
3200
2.1
自有资金
4000
1920
1200
880
2.2
借款(含利息)
4264.41
4264.41
4117.74
2.3
销售收入在投入
11920
4520
4200
3200
2.贷款本金偿还与利息支付
销售收入扣除有关销售税费后,作为可以运用的资金,用于投资及还本付息。
具体还本付息计划见附表9
附表9(i=1.85%)贷款还本付息估算表
序号
项目
合计
建设经营期
1
2
3
4
1
期初借款累计
4155.48
1732.36
2
本期借款
4080
4080
3
本期应计利息
184.41
75.48
76.88
32.05
4
本期底本息偿还
4264.41
2500
1764.41
5
期末借款累计
4155.48
1732.36
1764.41
6
归还借款本息来源
4264.41
2500
1764.41
6.1
投资回收
4264.41
2500
1764.41
六.项目销售收入及利润的估算
(一) 住宅销售单价的估算
根据成本估算及市场分析的结果,经济适用房高层售价2500元/㎡,超高层售价2750元/㎡车位售价初定为5万/个。
(二) 销售总收入的估算
根据上述估算的住宅、车库单价,估算出销售总收入见附表10
附表10销售总收入估算表
销售计划
期间收款情况
时期
销售比例
销售数量
第一期
第二期
第三期
第四期
第一期
住宅50%
车位50%
第二期
住宅50%
车位50%
50875㎡
200个
13140.37万
1000万
第三期
住宅50%
车位50%
30525㎡
120个
7884.22万
600万
第四期
住宅50%
车位50%
20350㎡
81个
5256.15万
405万
合计
28285.74万元
(三) 项目利润估算
本项目土地增值税估算情况见附表11。
项目可运用资金估算见附表12。
项目税后利润的估算见附表13,即税后利润总额为14747万元。
附表11土地增值税计算表
序号
项目
金额(万元)
备注
1
扣除项目金额
24944.93
1.1+1.2+1.3+1.4
1.1
开发成本
17868.09
见“开发成本构成表”
1.2
开发费用
1947.5
销售费用+管理费用+财务费用
1.3
销售税金及附加
1555.72
销售收入×6.43%
1.4
加扣20%
3573.62
1.1×20%
2
销售收入
28285.74
3
增值额
3340.81
(2)-
(1)
4
增殖率
13.4%
5
增值税率
≤20%
6
增值税
免交
附表12项目可运用资金估算表
序号
项目
合计
建设经营期
1
2
3
4
1
销售收入
28285.74
—
13140.37
8484.22
5661.15
2
销售税金及附加
1555.72
—
777.72
466.63
314.2
2.1
营业税
1414.29
—
707.02
424.21
283.06
2.2
教育专项基金
56.57
—
28.28
16.97
11.32
2.3
教育费附加
99
—
49.49
29.69
21.8
2.4
城市维护建设税
42.43
—
21.21
12.73
9.34
2.5
防洪工程维护费
50.91
—
25.45
15.27
10.19
2.6
印花税及交易管理费
155.85
—
77.77
46.66
31.42
3
土地增值税
——
—
—
—
—
4
可运用资金
(1)-
(2)-(3)
26727.14
—
12362.65
8017.59
4346.95
附表13税后利润测算
序号
6项目
合计
建设经营期
1
2
3
4
1
销售收入
28285.74
13140.37
8484.22
5661.15
2
总成本费用
20000
7720
7080
5200
3
营业税
1818.77
707.02
424.21
283.06
4
教育专项基金
56.57
28.28
16.97
11.32
5
教育费附加
99
49.49
29.69
21.8
6
城市维护建设税
42.43
21.21
12.73
9.34
7
防洪工程维护费
50.91
25.45
15.27
10.19
8
印花税及交易管理费
155.85
77.77
46.66
31.42
9
土地增值税
—
—
—
—
—
10
利润总额
6466.97
1691.14
2858.68
2097.14
11
所得税
2134.1
558.08
943.36
692.06
12
税后利润
4332.87
1200.06
1915.32
1405.08
七.财务分析
(一) 财务内部收益率
由项目的全部投资现金流量表(附表14)和自有资金现金流量表(附表15),项目损益表,计算如下(行业基准收益率取10%)
附表14全部投资财务现金流量
序号
项目
合计
经营建设期
1
2
3
4
1
销售流入
28285.74
13140.37
8484.22
5661.15
1.1
销售收入
28285.74
13140.37
8484.22
5661.15
2
现金流出
21818.77
6000
7187.31
6568.9
4256.07
2.1
建设投资
20000
6000
5720
5080
3200
2.2
销售税金及附加
1818.77
909.23
545.54
364.01
2.3
土地增值税
——
——
——
——
——
2.4
所得税
2134.1
558.08
943.36
692.06
3
净现金流量
3548.84
-6000
5953.06
1915.32
713.05
4
折现现金流量
2429.35
-5891.02
5844.93
1812.83
662.61
由全部投资财务现金流量表可得到评价指标:
全部资金税后内部收益率FIRR=30.6%
全部资金税后净现值NPV=2429.35(万元)
静态投资回收期:
(3-1)+|-46.94|/1915.32=2.02452.0245×4=8.1(月)
动态投资回收期:
(3-1)+|-46.09|/1812.83=2.0252.025×4=8.1(月)
附表15自有资金现金流量表
序号
项目
合计
经营建设期
1
2
3
4
1
销售流入
28285.74
1.1
销售收入
28285.74
2
现金流出
21818.77
1920
9129.23
8333.31
4
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