管理合同新东方时代广场A座.docx
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管理合同新东方时代广场A座.docx
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管理合同新东方时代广场A座
河北省建设工程项目管理合同
建设工程名称:
新东方时代广场(A座)工程项目管理服务
建设单位:
邯郸经济技术开发区北屯头社区居民委员会
联系人:
手机:
管理单位名称:
河北鸿泰工程项目咨询有限公司
联系人:
白兆海手机:
本合同文本发放单位
1、正本之一(甲方存档);2、正本之二(乙方存档);3、副本之一(甲方);4、副本之二(乙方);5、副本之三(监理单位);6、副本之四(施工单位);7、副本之五(有关单位);8、副本之六(备案机关);9、副本之七(签证机关)。
河北省建设厅
河北省工商局
2015年2月
第一章工程项目管理合同协议书
委托方(以下简称业主):
邯郸市经济技术开发区北屯头社区居民委员会
受托方(以下简称管理人):
河北鸿泰工程项目咨询有限公司
依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《建筑工程质量管理条例》和有关法律、法规规定,《河北省建筑条例》及省有关文件精神。
并参照国家推行的各种建设工程合同〈示范文本〉,遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则,经双方协商一致,签订本合同。
一、业主委托管理人的建设项目(以下简称本工程)概况如下:
工程名称:
新东方时代广场(A座)工程项目管理服务
工程地点:
邯郸市中船路以南、东兴大街以西
工程规模:
总建筑面积(A座)为71484㎡
总投资:
35690万元
二、本合同中的措词和用语与本合同标准条件、专用条件及有关附件同义。
三、下列文件均为本合同的组成部分:
1工程项目管理合同协议书;
2工程项目管理合同标准条件;
3工程项目管理合同专用条件;
4勘察设计专项合同(GF—2000—0209);
5工程监理专项合同(GF—2000—0202);
⑥招标代理专项合同(HB—2002—1);
⑦造价咨询专项合同;
⑧在实施过程中双方共同签署的补充与修正文件。
四、管理人同意按照本合同的规定,承担本合同专用条件中议定服务范围内的工作。
五、业主同意按照本合同注明的期限、方式、币种,向管理人支付酬金。
六、本工程质量等级和执行规范、标准:
1、本工程要达到国家合格工程标准,即GB50300-2001验收标准。
2、本工程执行国家现行的相关规范、标准。
七、业主向管理人承诺按照合同(含其他合同)约定的期限和方式,支付合同价款及其他应支付的款项。
并承担不按时按月拨付工程款而造成的停工责任。
八、委托管理的内容。
1、项目前期:
工程项目前期咨询、管理服务、遗留手续办理。
2、实施阶段:
工程征地、工程地质勘察、初步设计、施工图设计、工程招标(含:
勘察、设计、施工、监理、造价咨询、材料采购)及协助业主与中标单位签订合同,并负责对合同的管理监督。
3、开工前:
代表业主办理开工前各种审批手续和各种证件。
4、施工阶段:
代表业主对工程项目在实施工程中进行质量、进度、投资、安全、合同、信息等管理和控制。
5、竣工阶段:
代表业主负责组织单项工程或全部工程竣工验收,并代表业主办理所有竣工验收手续,直至领到竣工验收备案证明书和交接工程为止。
九、具体工作内容:
1、建设单位(业主)具体工作:
(1)项目报批后及时成立项目法人和办理公司设立等登记并依法组建董事会、监事会,制定公司章程并报有关部门备案。
(2)负责筹措建设资金,审定用款计划和工程项目总体进度计划,按时拨付各项工程应付款。
(3)负责审核上报项目的初步设计、概算文件及上报年度投资计划并落实年度资金。
(4)负责提出项目开工报告和竣工验收申请报告,主持工程综合竣工验收,及时研究解决建设过程中出现的重大问题。
(5)经常监督、检查项目管理单位(管理人)的工作,并提出指导性意见。
2、项目管理单位(管理人)具体工作:
(1)筹组项目管理机构:
确定项目管理主任,配齐项目管理机构的各有关专业技术人员。
(2)立项前期工作:
代表业主组织编制工程项目的可行性研究报告和初步设计文件,对项目工艺流程、设备选型、建设标准、总体布置等提出建议,协助办理报批预备计划、土地使用手续等。
(3)正式计划:
代表业主负责办理正式计划的报批、规划批复手续等。
(4)组织工程设计、工程监理、工程施工和材料设备采购招标工作,编制招标方案、标底和评标标准,拿出初步意见报业主确定,评选投标单位,提出初步意见报业主确定中标单位。
(5)协助业主起草开工报告和竣工验收申请报告及与各承包人(勘察、设计、施工、监理等)签定工程质量保证书。
(6)协助或代表业主预审投标单位资质和分包单位资质。
(7)招投标代理:
协助业主与招标代理机构订立合同并代表业主对合同进行管理和实施监督。
提供相关资料、审核招标文件,办理有关手续,提出中标单位初步意见。
(8)协助业主为勘察、设计、施工提供与本工程有关的地下管线配置情况及地质概况。
(9)工程地质勘察:
协助业主与勘察单位订立合同并代表业主对合同进行管理和实施监督。
(10)工程地质勘察报告审查:
协助业主与工程地质勘察报告审查公司订立合同并代表业主对合同进行管理和实施监督。
(11)设计(方案设计、初步设计、施工图设计):
协助业主与设计单位订立合同并代表业主对合同进行管理和实施监督,对设计成果提出修改建议。
(12)施工图审查:
协助业主与审图公司订立合同并代表业主对合同进行管理和实施监督,承担与审图公司业务联系。
(13)监理:
协助业主与监理单位订立合同并代表业主对合同进行管理和实施监督。
当发现监理人员不按监理合同履行监理职责,或与承包人串通给业主造成损失的,代表业主要求监理单位更换监理人员,直到建议业主终止监理合同并要求监理单位承担相应的赔偿责任或连带赔偿责任。
(14)代表业主负责场地“三通一平”、踏勘现场等施工前准备工作。
(15)施工:
协助业主与施工单位订立合同并代表业主对合同进行管理和实施监督。
(16)代表业主组织参建各方进行图纸会审。
(17)代表业主参加工程建设施工过程中的分部工程验收和隐蔽工程验收,并在验收记录单中建设单位栏签字。
(18)组织工程建设实施,负责控制工程投资、工期和质量。
(19)在项目建设过程中,在批准的概算范围内对单项工程的设计进行局部调整。
(20)代表业主对施工过程中的工程变更及增加工程措施费进行确认、核准(金额超过约定权限时应报委托人同意)。
(21)协助业主选定好的材料设备供应商。
(22)协助业主督促参建各方搞好安全文明施工管理,发现不安全因素时及时警示承包人整改。
(23)协助或代表业主办理与工程建设有关的计划、经贸、规划、建管、土地、环保、外经、绿化、消防、文物、人防、地震、市政、卫生、质监、安监、劳保、稽查、保险、招标、节能、造价、档案、渣土办等各种手续(各种应缴纳费用由业主按规定缴纳)。
(24)协助业主协调处理工程所在地周边关系。
(25)协助业主协调处理与工程建设有关的供电、供水、煤气、热力等部门的关系。
(26)造价咨询:
协助业主与造价咨询单位订立合同并代表业主对合同进行管理和实施监督。
(27)向业主及时通报各承包合同履行情况,对其不称职人员提出更换的意见,对其错误、失职行为提出批评、警告或处罚的意见,报业主同意后执行,并对履行合同状况不好的承包人向业主提出更换的建议。
(28)预验收和专项验收:
代表业主负责组织单项工程预验收和负责联系规划、消防、环保、造价、档案、质监、绿化、节能等专项验收。
(29)综合竣工验收:
协助业主负责组织全部工程竣工综合验收,即负责组织六大经济实体(即:
建设、勘察、设计、施工、监理、审图)在质监部门现场监督下进行综合竣工验收。
收集、审阅、整理、汇总建设工程项目参建各方的有关资料并报送当地建设行政主管部门备案,取得《河北省建设工程竣工验收备案证明书》。
协助业主与施工单位签订建设工程质量保修书。
(30)工程项目通过综合竣工验收后,负责按照各承包合同约定督促各承包人呈报工程竣工结算、组织造价咨询单位及时审核竣工结算,确定各承包人工程结算价款。
(31)工程交接:
代表业主负责接收工程并将合格工程交给业主;向业主移交全部委托工程项目管理的工程档案资料。
(32)编制项目年度投资计划、用款计划和项目总体进度计划,报业主批准后负责组织实施。
(33)代表业主编制工程财务预、决算,确认和审批各项工程应付款。
(34)协助业主或根据委托人授权(书面或口头),处理项目实施工程中的重大紧急事件。
(35)协助或代表业主解决处理业主与承包人之间的各种合同争议和纠纷。
(36)在项目建设过程中就有关问题提出合理化和最优化建议,供业主决策时参考。
本合同的管理服务自2015年2月15日开始实施至2017年4月30日完工(预计工期26.5个月)止。
本合同正本一式九份,具有同等法律效力,并按封皮要求发给有关单位。
建设单位(公章):
项目管理单位(公章):
(委托人):
(管理人):
住所:
住所:
法定代表人:
法定代表人:
证书号:
证书号:
部门负责人:
部门负责人:
证书号:
证书号:
经办人:
经办人:
证书号:
证书号:
电话:
电话:
开户银行:
开户银行:
账号:
账号:
年月日年月日
建设行政主管
部门备案意见:
工商行政主管
经办人:
部门签证意见:
证书号:
经办人:
备案部门:
(公章)签证机关:
(公章)
备案登记第号签证第号
年月日年月日
注:
在“证书号”处,加盖全国统一的合同管理人员专用章。
在工程项目管理合同中,建设单位合同管理人员没有专用章的可不盖章;在本工程施工、监理等其他合同中,管理单位的合同管理人员,受建设单位委托在建设单位合同管理人员处盖专用章。
第二章工程项目管理合同标准条件
词语定义、适用语言和法规
第一条下列名词和用语,除上下文另有规定外,具有如下含义。
⑴“工程”是指业主委托实施项目管理的工程项目。
⑵“业主”是指承担直接投资责任的、委托项目管理业务的一方,以及其合法继承人。
⑶“业主代表”是指业主委派的该工程的全权负责人。
⑷“管理人”是指承担项目管理业务和管理责任的一方,以及其合法继承人。
⑸“管理机构”是指管理人派驻本工程现场实施项目管理业务的组织。
⑹“项目管理负责人”是指管理人派驻管理机构全面履行本合同的全权负责人,也称“驻地代表”。
⑺“第三方”是指除业主、管理人以外与建设项目有关的当事人。
⑻“工程项目的正常工作”是指合同双方在专用条款中约定,业主委托的工程项目管理工作范围和内容。
⑼“工程项目管理的附加工作”是指:
①业主委托工程项目管理范围以外,通过双方书面协议另外增加的工作内容;②由于业主或其委托的承包人原因,使项目管理工作受到阻碍或延误,因增加工作量或持续时间而增加的工作。
⑽“工程项目管理的额外工作”是指正常工作和附加工作以外或非管理人自身原因而暂停或终止项目管理业务,其善后工作及恢复项目管理业务的工作。
⑾“日”是指任何一个午夜至下一个午夜间的时间段,也称“天”。
⑿“月“是指根据公历从一个月份中任何一天开始到下一个月相应日期前一天的时间段。
第二条工程项目管理合同适用的法规是指国家的法律、行政法规,以及专用条件中议定的部门规章或工程所在地地方法规、地方规章。
第三条本合同使用汉语语言文字书写、解释和说明。
如专用条件约定使用两种以上(含两种)语言文字时,汉语应为解释和说明本合同的标准语言文字。
管理人的义务
第四条管理人根据业主的委托对建设项目各阶段进行管理,完成本合同专用条件中约定的服务范围内项目管理工作。
第五条管理人按照合同约定根据管理工作的需要积极组织人员设立项目管理机构,并向业主报送委派的项目管理负责人以及管理机构主要成员名单。
第六条管理机构在履行本合同的义务期间,应运用合理的技能,为业主提供与其水平相适应的咨询意见,认真、勤奋地工作,帮助业主实现项目预定的目标。
第七条管理人依据服务范围的授权对业主与第三方签订的合同公正地行使管理权(或处理权),但对于可能对费用、质量、进度产生重大影响的任何变更,须从业主处事先得到批准(除非发生任何紧急情况,此时管理人应尽快通知业主)。
第八条管理人有义务向工程参建各方宣传国家、省、市各项新法律、法规和各级建设行政主管部门的行业新规定。
第九条管理机构使用业主提供的设施和物品属于业主的财产。
在服务完成或中止时,应将其设施和剩余的物品库存清单提交给业主,并按合同约定的时间和方式移交此类设施和物品。
第十条在本合同期内或合同终止后,未征得有关方同意,不得泄露与本工程、本合同业务活动有关的保密资料。
业主的义务
第十一条业主应当在双方约定的时间内免费向管理机构提供与工程有关的资料,并将授予管理人的权利通知与建设项目有关的单位和负责人,以便为管理人提供配合与保障。
第十二条为了不耽误工作,业主应当在约定的时间内就管理人(或管理机构)书面提交并要求作出决定的一切事宜作出书面决定。
第十三条业主应当授权一名熟悉本工程情况、能迅速作出决定的驻地代表,负责与管理机构联系。
更换驻地代表,要提前7日通知管理人。
第十四条业主免费向管理机构提供合同专用条件约定的办公用房以及其他设施,对管理人自备的设施给予合理的经济补偿。
第十五条如果双方约定,由业主免费向管理机构提供职员和服务人员,则应在合同专用条件中增加与此相应的条款。
第十六条业主按照本合同支付条款中约定按时向管理人支付酬金。
第十七条业主应将管理人的项目管理权利、以及管理人主要成员的职能分工、管理权限及时书面通知已确定的承包人,并在与第三方的合同中予以明确。
第十八条业主就有关工程事项有变更意向时,应及时通知管理人。
管理人的权利
第十九条业主在委托的工程范围内,授予管理人以下权利:
⑴选择工程总设计单位和施工总承包单位的建议权;
⑵选择工程分包设计单位和施工分包单位及材料设备供应商的确认权与否定权;
⑶工程建设有关事项包括工程规模、设计标准、规划设计、生产工艺设计和使用功能要求的知情权和建议权;
⑷工程结构设计和其他专业设计中的技术问题,按照安全和优化的原则,自主向设计单位提出建议,并向业主提出书面报告;如果由于拟提出的建议会提高工程造价或延长工期,应事先取得业主的同意;
⑸对工程变更确认权与否定权;
⑹工程施工组织设计和技术方案,按照保质量、保工期和降低成本的原则,自主向承包商提出建议,并向业主提出书面报告;如果由于拟提出的建议会提高工程造价、延长工期,应当事先取得业主的同意;
⑺工程建设有关的协作单位的组织协调主持权,重要协调事项应当事先向业主报告;
⑻报经业主同意后,发布开工令、停工令、复工令。
如在紧急情况下未能事先报告时,则应当在24小时内向业主作出书面报告;
⑼工程上使用的材料和施工质量的检验权。
对于不符合设计要求及国家质量标准的材料设备,有权通知承包商停止使用,限期清理出场;不符合规范和质量标准的工序、分项分部工程和不安全的施工作业,有权通知承包商停工整改、返工。
⑽工程施工进度的检查监督权,以及工程实际竣工日期提前或超过合同竣工期限的签认权;
⑾在工程承包合同约定的工程造价范围内,工程款支付的审核签认权,以及结算工程款的复核确认权与否定权。
未经项目管理负责人签字确认,业主不得支付工程款。
第二十条管理机构在业主授权下,可对任何第三方合同规定的义务提出变更。
在项目管理过程中如发现承包商工作不力,管理机构可提出调换有关人员的建议。
第二十一条在委托的范围内,业主或第三方向对方的任何建议和要求(包括索赔要求),均需首先向管理机构提出,由管理机构研究处置意见,再同双方协商确定。
业主的权利
第二十二条业主有选定工程总设计单位和总承包单位以及与其签订合同的权利;
第二十三条业主有与任何有关的分包商、材料设备供应商签订合同的权利;
第二十四条业主有对工程规模、设计标准、规划设计、生产工艺设计和使用功能要求的认可权,以及对工程变更的审批权;
第二十五条业主有权要求管理机构提交月度工作报告及有关问题的专项报告;
第二十六条管理人更换项目管理负责人须提前七日书面通知业主,经业主书面同意后方可更换;
第二十七条业主有权要求管理人更换不称职的服务人员,直到终止合同。
第二十八条业主有权要求管理人移交合格的工程项目
管理人的责任
第二十九条管理人的责任期即委托管理合同的有效期。
如果因工程建设进度的推迟或延误而超过约定的日期,双方应进一步约定相应延长的合同期;
第三十条管理人应严格合同中约定的义务。
如因管理人过失而造成了经济损失,应当向业主进行赔偿。
累计赔偿总额不应超过服务报酬总数(扣除税金);
第三十一条对第三方违反合同约定,导致的质量、进度等不符合要求,管理人不承担责任;
第三十二条对因不可抗力导致委托管理合同不能全部或部分履行时,管理人不承担责任;
第三十三条管理人向业主提出赔偿要求不能成立时,管理人应当补偿由于该索赔所导致的业主各种费用支出。
业主的责任
第三十四条业主应当履行委托管理合同约定义务,如有违反则应当承担违约责任,赔偿因违约给管理人造成的经济损失。
第三十五条业主如果向管理人提出的赔偿要求不能成立时,则应当补偿由该索赔所导致的管理人的各种费用支出。
第三十六条业主负责筹措工程项目资金,保证工程项目实施和管理业务正常进行,并应及时审定用款计划和工程项目总体进度计划,按时拨付各项工程应付款。
第三十七条业主有责任及时研究解决建设过程中出现的重大问题
合同的生效、变更与终止
第三十八条本合同自签字之日起生效。
第三十九条当双方任何一方提出申请并经对方书面同意后,可对本合同进行变更。
第四十条由于业主或第三方的原因使管理服务受到阻碍或延误,以至增加了工作量或持续时间,则管理人应当将此情况与可能产生的影响及时通知业主。
由此增加的工作量视为附加工作,完成服务工作时间应当相应顺延,并得到额外的酬金。
第四十一条在委托合同签订后,实际情况发生了变化,使得管理人不能全部或部分执行管理服务时,管理人应立即通知业主。
如果不得已暂停某些服务(或速度不得已减慢)时,该管理服务的完成时间应予延长。
当恢复执行管理服务时,应当增加不超过42天的时间用于恢复管理服务。
并按双方约定的数量支付服务酬金。
第四十二条业主如果要求管理人全部或部分暂停执行管理服务或终止委托管理合同,则应当在56天前通知管理人,管理人应当立即安排停止执行管理服务。
当业主认为管理人无正当理由而又未履行管理合同义务时,可向管理人发出指明其未履行义务的通知。
若业主发出通知后21天内没有收到满意答复,可在第一个通知发出后35天内发出终止委托管理合同的通知,委托管理合同即行终止。
同时向违约方提出索赔要求。
第四十三条管理人在应当获得服务酬金之日起30天内仍未收到支付单据,而业主又未对管理人提出任何书面意见时,或根据第41条或第42条已暂停管理服务时限超过182天时,管理人可向业主发出终止合同的通知。
如果终止合同的通知发出后14天内未得到业主答复,可进一步发出终止合同的通知,如果第二次通知发出42天内仍未得到业主答复,可终止合同,或自行暂停或继续暂停执行全部或部分管理服务。
同时向违约方提出索赔要求。
第四十四条管理人由于非自己原因而暂停或终止执行服务,其善后工作及恢复执行服务工作应视为额外工作,有权得到额外的时间和酬金。
第四十五条本合同的终止并不影响各方应有的权利和应当承担的责任。
服务酬金的支付
第四十六条对管理人正常的服务工作、附加工作和额外工作的酬金,业主按照委托合同专用条件约定的方法计取,并按约定的时间和数额支付。
第四十七条如果业主在规定的支付期限内未支付服务酬金,自规定支付之日起,应向管理人补偿该部分酬金的利息。
利息额按照规定支付期限最后一日银行贷款利息率乘以拖欠酬金时间计算。
第四十八条支付酬金所采用的货币币种、汇率由本合同专用条件约定。
第四十九条如果业主对管理人提交的支付通知书中酬金或部分酬金项目提出异议,应当在收到支付通知书24小时内向管理人发出异议通知,但业主不得拖延其他无异议酬金项目的支付。
其他规定
第五十条除支付款项的转让外,没有对方的书面同意,无论业主或管理人均不得转让本合同约定的权利和义务。
第五十一条管理机构人员以业主名义外出考察、定货、提货等的费用由双方在专用条款中约定。
第五十二条在管理工作中,根据管理人自己需要而聘用专家咨询或协助工作时,其费用由管理人自己承担;由于业主需要而聘用的专家,其费用由业主承担。
第五十三条管理人在管理工作中提出的合理化建议被采纳,使业主工程造价或费用得到了降低,业主应按照专用条件中的约定给予经济奖励。
第五十四条未经业主同意,管理人不应获得也不应接受本合同规定以外的与项目有关的利益和报酬;管理人员不得参与和业主利益相冲突的有关活动。
第五十五条本合同中的通知应为书面的,可以采用递送、传真或邮寄的方式,从到达对方驻地代表时生效。
第五十六条管理人对于由其编制的所有文件资料都拥有版权,业主只得用于本工程,不得向任何无关第三方泄漏;管理人如果在服务完成或终止后两年内出版有关工程内容的书籍,则须征得业主的同意。
第五十七条工程项目通过竣工验收后21日内,管理人应向业主办理工程交接手续,同时移交全部工程档案。
第五十八条管理人在开展工程项目管理业务工作中,自身具有资质的业务,无需另行委托。
争议的解决
第五十九条因违反或终止合同而引起的对损失和损害的赔偿,业主与管理人之间应协商解决。
如未能达成一致,根据双方专用条件约定提交仲裁。
第三章工程项目管理合同专用条件
第1条本合同适用的法规及管理依据:
按照现行国家法律、行政法规以及专用条件中议定的规章或工程所在地的地方法规、规章。
第2条项目管理的服务范围及工作内容:
本项目全过程项目管理服务,其中包括本项目准备管理、项目采购管理、项目实施管理、项目文档管理、项目后评价管理(前期阶段、招投标阶段、工程预算及工程量清单编制、施工阶段、竣工验收移交阶段、工程结算审核)服务。
第3条管理人派出的项目管理负责人为白兆海。
第4条外部条件及有关资料提供时间:
七日内
第5条业主应在24小时内对管理人提交并要求作出决定的事宜作出书面答复。
第6条业主驻地代表为。
第7条业主免费向管理机构提供如下设施:
办公用房、办公桌椅及必要的用具设备
管理人自备的,业主给予经济补偿的设施如下:
无
第8条在管理期间,业主免费向管理机构提供/名职员,由项目管理负责人安排其工作,并免费提供/名服务人员。
第9条经协商,本项目(A座)管理服务费暂按估算价35690万元为基数(最终决算为准)计算,计算方法为按国家取费1.794%的80%即:
1.794%x80%=1.435%计算,管理服务费=35690x1.435%=512.15万元。
并按以下计算方法、支付时间与金额,支付管理人的酬金。
支付方式为分期支付。
(1)项目管理人与委托人签订项目管理合同、项目管理人员进场后支付项目管理费总价的10%,即512.15x10%=51.215万元;
(2)基础完工后支付项目管理费总价的15%即:
512.15x15%=76.8225万元;(3)主体结构完工后支付项目管理费总价的25%即512.15x25%=128.0375万元;(4)二次结构、装修工程完工后支付项目管理费总价的10%即512.15x10%=51.215万元;(5)安装工程完工后支付项目管理费总价的10%即512.15x10%=51.215万元;(6)二次装修、
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