成都某公墓建设项目可行性研究报告.docx
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成都某公墓建设项目可行性研究报告
成都市XX区XX乡XX村可行性研究报告
目录
1.总论-4-
1.1.项目提出的背景-4-
1.2.可行性研究编制依据-4-
1.3.编制范围-4-
1.4.建设的必要性-5-
1.4.1.项目建设是社会发展的需要-5-
1.4.2.项目建设是精神文明建设的需要-5-
1.4.3.项目建设是殡葬改革的需要-5-
1.4.4.项目建设是城市建设发展规划的需要-5-
1.4.5.项目建设是陵园多功能建设的需要-6-
1.5.项目概况-6-
1.5.1.项目名称-6-
1.5.2.建设性质-6-
1.5.3.建设规模-6-
1.5.4.承办单位-6-
1.5.5.编制单位-7-
1.5.6.设计单位-7-
1.6.建设目标-7-
1.7.建设条件-7-
2.场址的选择及条件-7-
2.1.地理情况-7-
2.2.地址土地权属类别及占地面积-7-
2.3.地点与地理位置-8-
2.4.现有场址利用情况-8-
2.5.地形、地貌条件-8-
2.6.施工条件-8-
2.7.工程地质、水文地质条件-8-
2.8.气候条件-8-
2.9.交通条件-8-
2.10.征地拆迁条件-9-
3.行业市场分析-9-
3.1.国内经济背景-9-
3.1.1.物价涨幅见顶回落,全年CPI上涨5%左右-9-
3.1.2.经济增长小幅下降,全年增速略高于9%-9-
3.1.3.房地产调控初见成效-10-
3.1.4.区域、城乡、内外平衡状况有所改善-10-
3.2.西部主要城市经济对比-10-
3.2.1.社会消费品零售情况-10-
3.2.2.地方公共财政收入-11-
3.2.3.进出口总额-11-
3.2.4.城市居民人均可支配收入-12-
3.2.5.农民人均纯收入-12-
3.3.墓地行业市场分析-13-
4.五力模型分析-14-
4.1.现有墓地行业中的竞争者-14-
4.2.新进入者的威胁-17-
4.2.1.进入者的进入障碍-17-
4.2.2.进入者的产品差异化和经营特色-17-
4.2.3.进入者的资本要求-18-
4.2.4.未来进入者威胁-18-
4.2.5.潜在进入者威胁-18-
4.3.供应商讨价还价的能力-19-
4.4.购买者讨价还价能力-19-
4.4.1.购买者的消费心理对购买能力的影响-19-
4.4.2.政策、法律法规对购买者购买能力的影响-20-
4.4.3.市场对购买者购买能力的影响-20-
4.5.替代品产生的威胁-21-
4.5.1.替代品的种类-21-
4.5.2.替代品对研究对象的影响-21-
5.战略分析-21-
5.1.SWOT分析-21-
5.2.建议墓地采用的战略-23-
5.2.1.墓地行业价值相关联产业-23-
5.2.2.战略选择-23-
5.2.3.采用纵向一体化的理由:
-23-
6.风险分析-23-
6.1.风险因素-23-
6.1.1.政策风险-23-
6.1.2.市场风险-24-
6.1.3.技术风险-24-
6.1.4.建设风险-24-
6.1.5.自然风险-24-
6.1.6.不确定性风险-24-
6.2.基本对策-24-
6.3.风险对策的策略-25-
6.4.风险对策的重点-25-
6.5.风险监控-25-
7.结论与建议-26-
7.1.结论-26-
7.2.建议-26-
1.总论
1.1.项目提出的背景
公墓是展现一个国家、一座城市历史文化沉淀的重要部分,也是城市现代化建设中不可分割的组成部分。
公墓这种形式很适合现代城市发展的需要,它不仅节约土地资源、规范殡葬行为,同时又充分照顾人们对先辈的缅怀之情,可以说公墓的建设水平在一定意义上象征着现代城市的文明程度。
公墓是社会公共设施的重要组成部分,也是社会精神文明建设的重要组成部分,同时它也体现了社会的社会化程度。
中国自古就有土葬一说,早在半坡时期就有了墓葬,发展到夏商、西周时期墓葬随着人们经济发展也有了很大的突破,唐代时李世民以山为墓逐渐形成了如今的陵园。
目前我国现有城市公墓1831个,对于城市人口巨大的人口基数来讲,这远远是不够的,然而1999年人口普查报告显示,中国已经正式步入老龄化社会,而这一状态会一直维持到2050年,许多大中型城市和人口密集成都较高的城市已经出现了“公墓慌”。
1.2.可行性研究编制依据
1、《殡葬管理条例》(国务院令第225号);
2、民政部《关于公墓管理的暂行规定》;
3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》(国务院1998年12月);
4、《占用征用林审核审批管理规范》(国家林业局<林资发[2003]139号>);
5、国家现行的有关法规及技术规范;
6、建设单位提出的有关使用要求。
1.3.编制范围
1、市场调查与预测
2、建设条件及建设地址选择
3、市场分析
4、五力模型分析
5、SOWT分析
6、风险分析
1.4.建设的必要性
1.4.1.项目建设是社会发展的需要
公益性生态陵园是社会公共设施的重要组成部分,也是社会建设的组成部分。
如果把医院的产房比作生命的起点,把少年、青年、中年、老年视为生命之旅的各个驿站,那么陵园则是人生的终点站和归宿。
其存在本身具有一定的合理性。
随着社会的发展和人民生活质量的提高,人们对生态陵园公墓的需求也越来越高,搞好陵园建设正是满足社会发展的需要。
1.4.2.项目建设是精神文明建设的需要
丧葬消费是一种精神消费,由于其相对稳定性和传承性,它易于封建迷信的风俗习惯连在一起,产生一些不文明的行为。
如:
哭、闹、烧纸、冥钱等,这就需要政府去引导,用先进、科学、文明的丧葬理念取代愚昧、落后、迷信的丧葬观念。
所以,现代生态陵园建设是精神文明发展的需要。
1.4.3.项目建设是殡葬改革的需要
生态陵园是党和国家推进殡葬改革的重要载体,可以规范人们的丧葬消费。
建国以来,殡葬工作取得了很大成就,人民基本上树立了正确、文明的丧葬观,丧葬作为一种传统、民俗,本身具有很多落后的东西,一旦条件允可,很可能死灰复燃,因此,加强生态陵园建设与管理,提供多元化的骨灰处理方式,满足不同层次的消费者的需求,可以起到引导殡葬消费的作用。
1.4.4.项目建设是城市建设发展规划的需要
生态陵园建设的水平在一定意义上象征着现代城市的文明与XX。
综观其他城市生态陵园,无不以其优美的环境,独奇的艺术形态,浓厚的文化底蕴成为城市历史、人文的景观。
生态陵园是城市的组成部分,是重要的人文景观,更应该成为重要的人文纪念公园。
因为,一个城市应从历史与文化的角度搞好生态陵园建设,提高生态陵园的文化含量。
生态陵园的建设形式歧视很适合现代城市发展的需要,它分为碑葬、塔藏、树葬、廊葬几种形式,不多占用土地,同时又充分照顾人们对先辈的怀念之情,是现代社会文明XX的象征。
1.4.5.项目建设是陵园多功能建设的需要
生态陵园是人们寄托感情的场所和国家推行殡葬改革的载体,是社会化服务中不可或缺的相对独立的行业。
随着历史的变迁、社会的发展,生态陵园已从简单、单一的处理骨灰或遗体功能演变为多功能的集合体。
充分认清公墓的价值与功能对于生态陵园的建设具有重要意义。
综述,项目建设是社会发展、精神发展的需要,符合殡葬制度改革的需求,符合城市建设发展规划,符合陵园多功能的发展趋势。
1.5.项目概况
1.5.1.项目名称
褔洪乡XX村公墓
1.5.2.建设性质
新建项目
1.5.3.建设规模
总建筑面积69996.35平方米,最大墓穴数20998个。
1.5.4.承办单位
XX市政府
1.5.5.编制单位
四川省古建筑设计研究院
1.5.6.设计单位
四川省古建筑设计研究院
1.6.建设目标
以生态公墓为主题,在原有植被的情况下,用墓内树木的种类将各个墓区分离,其间区区相映又各有不同。
本着经济效益为目的,在绿化面积足够的情况下,利用合理设计加大墓穴的容量。
通过XX村公墓的建设,加快褔洪乡城市化建设的步伐,积极的促进社会主义新农村建设进程,加大成都地区墓穴的供应量,使得成都地区墓穴的价钱保持在合理水平。
1.7.建设条件
(1)以人为本,符合我国经济发展需要。
(2)建设资金有保证。
该项目所需建设资金由XX市政府解决。
2.场址的选择及条件
2.1.地理情况
XX乡位于成都市东部,在东经3044′11″北纬9000′00″。
XX乡市总面积39.36平方公里。
人口共计28712人,其中农业人口27723人,非农业人口989人。
耕地面积28266.7亩。
2.2.地址土地权属类别及占地面积
目前,拟建场址土地属成都XX区XX乡所有,该项目占地69996.35平方米(约合104.994亩)。
2.3.地点与地理位置
成都市XX区褔洪乡XX村
2.4.现有场址利用情况
围内多数为闲置空地,场地内有农作物,场地西北方向有清代遗留墓地。
根据一般陵园的构造,结合场地环境,能使总图布置能体现功能分区明确,交通组织合理,方便实用的原则。
2.5.地形、地貌条件
XX乡属丘陵地带,山梁相接,大小槽冲多。
场地座南向北,中心有一小土坡,承弹弓状将铁二局无处基地环绕,弹弓分叉处有一天然形成的水塘。
2.6.施工条件
灌口县水泥、钢材、砖石材料供应充足,价格波动不大。
施工场地开阔,周围人口密度小,施工作业对周围环境造成影响较小。
施工用电、用水能得到保障。
2.7.工程地质、水文地质条件
拟建场地位于成都市XX区XX乡,地形较为平坦、开阔。
场地地下水主要为灰岩中的裂隙水。
2.8.气候条件
XX乡属亚热带温润季风气侯区,气侯温和,雨量充沛,无霜期长,四季分明,年平均气温16℃,无霜期长达265天,年日照时数1410小时,年降雨1200毫米,夏无酷暑,冬无严寒。
2.9.交通条件
墓区位于XX村,场地北面有一条公路,东连人和乡、东连清泉镇,西接新都区石板滩镇,西北接龙王。
北毗姚渡镇,南邻龙泉驿区洪安乡火车站、黄土镇,西距成都市中心直线26.4公里,距XX区政府所在地24公里,距成南路清泉出口3.5公里。
,交通条件十分便利。
2.10.征地拆迁条件
征地范围内的拆迁量比较小,拆迁费用和青苗补偿费用问题由当地政府解决,当地居民对兴办教育事业表示支持,征地拆迁条件较好。
在场地西北方向,即铁二局无处基地西面有几座清代遗留的原始墓地,根据中国人的习俗,将对这部分墓地进行保留。
3.行业市场分析
3.1.国内经济背景
2011年以来,宏观调控坚持把控物价作为首要任务,政策效果逐步显现,经济运行总体较为平稳,并呈现以下特点和发展态势。
3.1.1.物价涨幅见顶回落,全年CPI上涨5%左右
居民消费价格指数在2011年7月份达到6.5%的峰值后,受基数效应减弱、货币条件改善和大宗商品价格下降等因素影响,涨幅呈现回落趋势,全年CPI上涨5%左右。
首先,控物价的货币条件持续改善。
2011年9月份广义货币(M2)同比增
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