税务部第二季度房地产估价知识测试.docx
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税务部第二季度房地产估价知识测试
税务部2021年第二季度房地产估价知识测试
一、单选题
1.下列房地产开发成本中,属于基础设施建设费的是()。
[单选题][单选题]*
A.围墙工程费
B.电力设施工程费(正确答案)
C.居委会用房建设费
D.人防工程费
答案解析:
基础设施建设费包括城市规划要求配套的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等设施的建设费用。
围墙是附属工程,在建筑安装费中;居委会用房属于公共配套;人防工程属于开发期间税费。
参见教材P277。
2.下列各类房地产中,特别适用于成本法估价的是()。
[单选题]*
A、某酒店
B、某写字楼
C、某住宅
D、军队营房(正确答案)
答案解析:
如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产,特别适用成本法估价。
参见教材P272。
3.估价上的折旧注重的是()。
[单选题]*
A、原始取得价值的减价修正
B、资产市场价值的真实减损(正确答案)
C、重置价值的摊销与回收
D、原始取得价值的摊销与回收
答案解析:
要注意区别估价上折旧与会计上折旧概念的不同点。
参见教材P311。
4.某建筑物的建筑面积为200㎡,有效经过年数为12年,重置价格为800元/㎡,建筑物经济寿命为40年,残值率为2%,则运用直线法计算该建筑物的现值为()。
[单选题]*
A、10.2万元
B、11.0万元
C、11.3万元(正确答案)
D、11.5万元
答案解析:
建筑物现值V=C×[1-(1-R)×t/N]×建筑面积=800×[1-(1-2%)×12/40]×200=11.29(万元)。
参见教材P300。
5.假设建筑物重置价格为500万元,有效经过年数为10年,目前剩余经济寿命为30年,残值率为10%,此时建筑物按直线法的每年折旧额是()万元。
[单选题]*
A、12.95
B、14.35
C、11.25(正确答案)
D、15
答案解析:
D=C(1-R)/N=500×(1-10%)/40=11.3(万元)。
参见教材P300。
6.某商业房地产,在取得40年土地使用权的当年开始建造,建造期3年,建筑物经济寿命60年,则该商业房地产的折旧年限是()年。
[单选题]*
A.37(正确答案)
B.40
C.60
D.63
答案解析:
土地使用权剩余使用年限短于建筑物经济寿命时,计算折旧年限时要取短,故:
40-3=37年。
参见教材P310-312。
7.某企业开发某土地,土地重新取得成本为1000元/㎡,正常开发成本为1500元/㎡,管理费用为前两项的5%,投资利息占直接成本的5%,销售费用为100元/㎡,销售税费为300元/㎡,直接成本利润率为6%,则开发后地价为()元/㎡。
[单选题]*
A、1840
B、3300(正确答案)
C、3000
D、2840
答案解析:
开发完成后的地价=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润=(1000+1500)×(1+6%+5%+5%)+100+300=3300(元/㎡)。
参见教材P285。
8.关于建筑物重新购建价格求取方法的说法,错误的是()。
[单选题]*
A、单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费(正确答案)
B、分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位
C、工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格
D、指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果
答案解析:
单位比较法的实质是比较法。
即修正:
将实际不正常的单位建安工程费修正为正常的单位建安工程费,将建造日期时的建安工程费调整为估价时点时的建安工程费,将可比实例的状况调整到估价对象的状况。
参见教材P290-294。
9.某建筑物的有效经过年数为10年,预计可能再使用30年,残值率为4%,用直线法计算该建筑物的成新率为()。
[单选题]*
A、68%
B、74%
C、76%(正确答案)
D、82%
答案解析:
(q=[1-(1-R)t/(t+n)]×100%=[1-(1-4%)×10/(10+30)]×100%=76%。
参见教材P302。
10.某成片荒地面积1000㎡,进行“七通一平”的开发后分块有偿转让,开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元,年贷款利率为7.2%,开发经营期为1年,上述费用均匀投入,可转让土地面积比率为65%。
该地块可转让土地的应计成本是()元/平米。
[单选题]*
A.310.61
B.321.60
C.477.87(正确答案)
D.494.77
解析:
开发成本、管理费用、销售费用3亿,投资利息=3×[(1+7.2%)^0.5-1]=1061.23万元,总成本=30000万+1061.23万=31061.23万元,单位成本为
310.61元/㎡,可转让地块单位成本=310.61/65%=477.86元/㎡。
11.某商品住宅项目的土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20%,则成本利润率为()。
[单选题]*
A.17.13%
B.18.30%(正确答案)
C.18.61%
D.21.47%
解析:
先算开发利润。
开发利润=(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用)×投资利润率=(600+900+50+60)×20%=322万元。
成本利润率=开发利润/(土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息)=322/(600+900+50+60+150)=18.3%。
参见教材P282。
12.某写字楼的土地取得成本8000万元,建设成本6000万元,管理费用800万元,销售费用600万元,投资利息720万元,销售税费为售价的6%,销售利润率为16%。
该写字楼的价值为()万元。
[单选题]*
A.17087.20
B.18699.20
C.19666.40
D.20666.67(正确答案)
答案解析:
本题考查的是房地产价值与开发利润关系公式。
8000+6000+800+600+720+X×6%+X×16%=X,X=20666.67万元。
13.影响房地产价格的环境因素不包括()。
[单选题]*
A.大气环境
B.声觉环境
C.卫生环境
D.治安环境(正确答案)
答案解析:
无
14.下列房地产中,一般情况下,价格对楼层最为敏感的是()。
[单选题]*
A.商业用房(正确答案)
B.住宅
C.写字楼
D.工业用房
答案解析:
对商业用房来说,楼层是十分重要的位置因素。
参见教材P133。
15.下列房地产价格影响因素中,不属于区位因素中的位置因素的是()。
[单选题]*
A.朝向
B.楼层
C.方位
D.交通条件(正确答案)
答案解析:
交通条件的确属于区位因素,但是它和位置条件是平行关系。
参见教材P131~133。
二、多选题
1、物质折旧可进一步从( )几个方面来认识和把握。
[多选题]*
A、自然环境的恶化
B、自然经过的老化(正确答案)
C、正常使用的磨损(正确答案)
D、意外破坏的损毁(正确答案)
E、延迟维修的损坏残存(正确答案)
答案解析:
根据引起物质折旧的原因,物质折旧分为下列四种:
自然经过的老化;正常使用的磨损;意外破坏的损毁;延迟维修的损坏残存。
参见教材P296~297。
2.求取建筑物折旧的方法主要有()。
*
A、年限法(正确答案)
B、分解法(正确答案)
C、分部分项法
D、市场提取法(正确答案)
E、指数调整法
答案解析:
求取建筑物折旧的方法,主要有年限法、市场提取法和分解法。
参见教材P297。
3.房地产价格构成中的建设成本包括()。
*
A、取得土地使用权时的出让金或转让金
B、基础设施建设费(正确答案)
C、开发期间税费(正确答案)
D、勘察设计和前期工程费(正确答案)
E、开发利润
答案解析:
“取得土地使用权时的出让金或转让金”属于土地取得成本,而“管理费”是房地产价格构成的一项。
参见教材P278~279。
4.成本法中的“开发利润”是指()。
*
A、开发商所期望获得的利润
B、开发商所能获得的最终利润
C、开发商所能获得的平均利润(正确答案)
D、开发商所能获得的税前利润(正确答案)
E、开发商所能获得的税后利润
答案解析:
开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润,而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润,也不是个别房地产开发商所获得的平均利润。
开发利润是所得税前的利润。
参见教材P282。
5.投资利润率的计算基数包括()。
*
A、土地取得成本(正确答案)
B、建设成本(正确答案)
C、投资利息
D、销售费用(正确答案)
E、管理费用(正确答案)
答案解析:
投资利润率的计算基数包括土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用。
注意区分投资利润率、成本利润率、销售利润率,尤其是投资利润率和成本利润率的计算基数有所不同。
参见教材P282-283。
6.关于重新购建价格的说法,正确的有()。
*
A、重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出
B、重新购建价格相当于账面价值
C、重新购建价格是客观的重新购建价格(正确答案)
D、建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格(正确答案)
E、土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格
答案解析:
A错在实际两个字,应该是必要的。
B账面价值是基于历史成本的余值。
E土地重新构建价格,应该按照该地块在估价时点的剩余年限确定价值确定其土地使用权价格。
参见教材P288。
7.某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的,因此运用成本法估价应该注意的内容包括()*
A.应采用客观成本,而不是实际成本(正确答案)
B.应采用实际成本,而不是客观成本
C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整(正确答案)
D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整(正确答案)
E.应结合估价委托人的要求,对成本法的测算结果进行调整
答案解析:
本题考查的是成本法估价需要具备的条件。
成本法估价时需要注意下列3个问题:
(1)应采用客观成本而不是实际成本;
(2)应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整;(3)应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。
选项AB中肯定只有1个正确选项。
选项E违背了估价师独立性的原则。
参见教材P272。
8.影响房地产价值的权益因素包括()。
*
A.房地产权利设立和行使的限制(正确答案)
B.房地产区位的限制
C.房地产使用管制(正确答案)
D.房地产通风采光的限制(正确答案)
E.房地产相邻关系的限制(正确答案)
答案解析:
本题考查的是房地产权益因素。
房地产的利用肯定要受到一定限制。
包括:
房地产权利及其行使的限制,使用管制,相邻关系的限制。
B明确提到了区位,那属于区位因素了。
参见教材P127~128。
9.下列房地产价格影响因素中,属于房地产区位因素的有()。
*
A.税收政策
B.城市规划调整
C.环境状况(正确答案)
D.城市基础设施状况(正确答案)
E.汇率
答案解析:
AB均属于政策制度因素;E汇率属于经济因素。
适合采用排除法。
参见教材P134。
三、判断题
1.成本法中的土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用等的金额,均按照它们在过去发生时的实际或正常水平来估算。
[判断题]*
对
错(正确答案)
2、在运用成本法估价时,房地产价格直接取决于其花费的成本,成本增加则房地产就价格就相应增高。
[判断题]*
对
错(正确答案)
答案解析:
现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格,直接取决于其效用而非花费的成本,成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。
参见教材P272。
3、建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束的,应根据土地剩余使用期限确定收益期限。
[判断题]*
对
错(正确答案)
答案解析:
非住宅建筑物的经济寿命早于土地使用期限而结束的,应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。
参见教材P311。
4、成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格,然后扣除折旧,以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。
[判断题]*
对
错(正确答案)
答案解析:
本题考查的是成本法的含义。
成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法。
具体地说,它是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧,将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。
应为在价值时点的重新购建价格。
参见教材P269。
5、建筑物的有效年龄,可能等于,也可能大于或者小于其实际年龄。
[判断题]*
对(正确答案)
错
答案解析:
有效年龄可能小于也可能等于或大于实际年龄。
参见教材P297。
6、把交通时间和交通费用统一用货币来衡量的距离,称为交通时间距离。
[判断题]*
对
错(正确答案)
答案解析:
经济距离是更科学但较复杂的一种距离,它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量,以反映距离。
参见教材P132。
7、在建筑物折旧中,只有不可修复的功能落后,不存在可修复的功能落后。
[判断题]*
对
错(正确答案)
答案解析:
功能落后折旧分成可修复的功能落后折旧和不可修复的功能落后折旧。
参见教材P307-308。
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- 税务 第二 季度 房地产 估价 知识 测试