房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》真题及参考答案中大网校.docx

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房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》真题及参考答案中大网校

2003年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》真题及答案

总分：

100分及格：

60分考试时间：

150分

一、单项选择题（共35小题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意。

）

（1）某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（　　）。

（有修改）

A.存在效益外溢和转移

B.需要适时的更新改造投资

C.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

D.易受政策影响

（2）不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（　　）。

A.下降

B.上升

C.不变

D.不能确定

（3）下列风险中，属于个别风险的是（　　）。

A.购买力风险

B.市场供求风险

C.政策风险

D.比较风险

（4）已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为（　　）万元。

A.55．0

B.85．6

C.150．0

D.123．6

（5）某家庭购买一套面积为100㎡的商品住宅，单价为5000元/㎡，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（　　）元。

（综合性强）

A.1002．45

B.1012．45

C.1027．42

D.1037．45

（6）某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款，如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（　　）元。

A.544．10

B.555．10

C.1776．32

D.2109．38

（7）某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。

该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（　　）元。

A.3019．53

B.2983．84

C.1524．15

D.1587．65

（8）某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。

如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的偿债备付率为（　　）。

（有修改）

A.0.18

B.0.12

C.3.39

D.5.00

（9）甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。

若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为（　　）。

A.甲>乙

B.甲<乙

C.甲=乙

D.无法判断

（10）土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用是（　　）。

A.土地使用权出让费

B.土地使用费

C.土地使用权转让费

D.毛地价

（11）市场的客体通常是指（　　）。

A.买家

B.卖家

C.交易对象

D.交易价格

（12）在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（　　）。

A.建筑师

B.结构工程师

C.设备工程师

D.监理工程师

（13）决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的主要因素是（　　）。

、

A.满足购买者使用要求

B.购买者支付能力

C.物业预期收益

D.物业用途

（14）按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的（　　）。

（已过时）

A.存量规模

B.租金水平

C.开发成本

D.资本化率

（15）在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（　　）。

A.空置率>合理空置率

B.空置率<合理空置率

C.空置率=合理空置率

D.不能判断

（16）对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于（　　）阶段。

A.投资机会研究

B.初步可行性研究

C.详细可行性研究

D.项目的评估和决策

（17）下列费用中，不属于土地费用的是（　　）。

A.土地使用权出让金

B.城市建设配套费

C.拆迁安置补偿费

D.基础设施建设费

（18）以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是（　　）。

A.单元估算法

B.单位指标估算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指标估算法

（19）下列费用中，不属于企业财务费用的是（　　）。

A.审计费

B.利息

C.外汇汇兑净损失

D.融资代理费

（20）财务内部收益率是指项目在整个（　　）内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。

A.计算期

B.动态投资回收期

C.项目寿命期

D.开发期

（21）动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是（　　）。

A.动态投资回收期大于静态投资回收期

B.动态投资回收期等于静态投资回收期

C.动态投资回收期小于静态投资回收期

D.动态投资回收期可能大于、等于或小于静态投资回收期

（22）财务杠杆效应是由于（　　）引起的。

（已过时）

（23）项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（　　）。

A.获利能力分析

B.盈亏平衡分析

C.市场状况分析

D.定性风险分析

（24）对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是（　　）。

（已过时）

（25）当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（　　）。

A.概率分析

B.解析法

C.蒙特卡洛法

D.杠杆分析

（26）对开发商而言，在下列合同形式及补充条款中，风险最大的是（　　）。

（已过时）

A.固定总价合同，采用按日计价的增价条款

B.固定总价合同，采用重大增价条款调整

C.固定总价合同，采用延期增价条款

D.成本加浮动酬金合同

（27）房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为（　　）。

（已过时）

A.合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书

B.图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书

C.合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸

D.图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书

（28）当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是（　　）。

A.开发商

B.设计单位

C.承包商

D.监理单位

（29）2002年3月某人以4．5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2003年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33．6万元，则其预付款的收益率为（　　）。

A.12%

B.13．4%

C.80%

D.125%

（30）目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（　　）年。

A.10

B.15

C.20

D.30

（31）当贷款综合风险度超过（　　）时，为高风险贷款。

A.50%

B.60%

C.80%

D.90%

（32）根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法称为（　　）。

A.成本加成定价法

B.目标定价法

C.价值定价法

D.认知价值定价法

（33）当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是（　　）。

A.领导定价法

B.挑战定价法

C.随行就市定价法

D.渗透定价法

（34）在物业管理中，市场化、社会化程度最高，管理最为复杂的是（　　）物业。

A.收益性

B.工业性

C.居住性

D.特殊性

（35）在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于（　　）。

A.物业的易接近性

B.物业的临街状况

C.物业的周围环境

D.物业所处区域的繁华程度

二、多项选择题（共15小题，每题2分。

每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。

全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。

）

（1）下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有（　　）。

A.房地产同时具有经济寿命和自然寿命

B.自然寿命一般要比经济寿命长

C.如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命

D.房地产的经济寿命与使用性质无关

E.房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间

（2）物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，未来经营费用包括（　　）。

A.重新装修费用

B.更新改造费用

C.建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用

D.空置损失费用

E.为偿债或其他原因急于将房地产变现时的折价损失

（3）关于房地产企业的经营净收入、利润和税金，存在的数量关系有（　　）。

A.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入

B.利润总额=经营利润+营业外收支净额

C.税后利润=利润总额-所得税

D.经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金

E.销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税

（4）房地产投资决策分析的主要工作包括（　　）。

A.投资机会寻找

B.市场分析

C.投资机会筛选

D.财务评价

E.规划设计

（5）城市土地开发和供应计划，一般由（　　）按城市总体发展要求、土地开发潜力以及城市规划的要求制定。

A.土地管理部门

B.规划管理部门

C.市场管理部门

D.设计管理部门

E.计划管理部门

（6）市场主体通常包括（　　）。

A.买家

B.卖家

C.交易对象

D.交易价格

E.交易行为

（7）开发商在将工程发包给建筑承包商时，不仅要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平，还要审核承包商对拟开发项目的（　　）。

A.施工方案

B.工期

C.质量目标

D.报价

E.市场售价

（8）在进行可行性分析中的调查研究时，资源调查一般包括（　　）。

A.开发项目用地现状

B.市场供给量

C.交通运输条件

D.水文地质

E.气象

（9）前期工程费用主要包括（　　）。

A.拆迁安置补偿费

B.规划费用

C.设计费用

D.可行性研究费用

E.“三通一平”费用

（10）投标价格如果出现单项报价之和不等于总报价时，符合规定的处理方法有（　　）。

（已过时）

A.以总报价为准

B.以单项报价之和修正总报价

C.以单价为准，重新计算总报价

D.双方可以重新商议价格

E.该投标报价无效

（11）金融机构在融出资金时，要遵循（　　）原则。

A.流动性

B.安全性

C.偿还性

D.盈利性

E.地域性

（12）金融机构进行项目贷款审查时，要进行（　　）工作。

A.客户评价

B.项目评估

C.担保方式评价

D.贷款综合评价

E.环境评价

（13）企业确定广告预算的主要方法包括（　　）。

A.量力而行法

B.销售百分比法

C.目标任务法

D.竞争对等法

E.协商谈判法

（14）下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（　　）。

A.认知价值定价法

B.价值定价法

C.领导定价法

D.挑战定价法

E.随行就市定价法

（15）收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有（　　）。

A.潜在毛租金收入

B.空置损失

C.租金损失

D.其他收入

E.经营费用

三、判断题（共15小题，每题1分。

请根据判断结果，用

（1）房地产置业投资能够得到税收方面的好处，这是由于税法中规定的折旧年限相对于建筑物自然寿命和经济寿命来说要短得多。

（　　）（已过时）

（2）从理论上说，通过投资组合可将投资者所面对的风险完全抵消。

（　　）

（3）开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。

（　　）

（4）土地使用者可以通过出让方式取得60年期的居住用地的土地使用权。

（　　）

（5）居住区总用地是指居住区范围内除公共建筑用地外的用地面积。

（　　）

（6）人们在房地产上享有的权利不是绝对的、无条件的，但一般是排他的。

（　　）

（7）在四象限模型中，如果需求量对租金特别敏感，则第1象限的需求曲线会变得与纵轴平行。

（　　）（已过时）

（8）房地产市场预测中的定性预测方法主要用于短期预测。

（　　）

（9）“三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。

（　　）

（10）在评标期间，开发商与评标小组可以要求投标人回答或澄清某些含糊不清的问题，也可以要求投标者调整报价。

（　　）（已过时）

（11）对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于银行贷款利率。

（　　）

（12）在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款率越高，则贷款人获得的贷款金额越多。

（　　）（有修改）

（13）如果房地产开发公司想树寺高价格形象，则应采用奇数定价策略。

（　　）（已过时）

（14）过高或过低的物业租金，都有可能导致业主利益的损失。

（　　）

（15）物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。

（　　）

四、计算题（共2小题，20分。

要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而无计算过程的，不得分）

（1）某投资者以1．8万元/㎡的价格购买了一个建筑面积为60㎡的店铺，用于出租经营。

该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。

该抵押贷款期限为10年，年利率在5．31%基础上上浮1．5个百分点，按年等额偿还。

经营费用为毛租金收入的25%。

投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。

试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。

（8分）

（2）某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0．8万元/㎡。

2002年8月1日王某以1．1万元/㎡的价格购买了其中50㎡的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。

2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11．5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6．5%，按年末等额付款方式偿还。

另外，王某与一承租人签订了一份为期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租赁合同。

合同规定，第一年租金为每月150元/㎡，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。

据估算每年的平均出租经营费用为3万元。

王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。

如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2003年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。

（12分）

答案和解析

一、单项选择题（共35小题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意。

）

（1）:

A

（2）:

A

长期利率下调，预期房地产投资风险降低一是会导致房地产实际价值提高，利用降低的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值增加，提升房地产现值；二是会减少投资者的债务负担，降低投资成本；三是会刺激房地产市场的需求增长（居民储蓄量减少，贷款购房量由于成本降低而增加），从而会带动投资需求上升。

（3）:

D

比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时，给投资者带来的风险。

购买力风险是一干扰项，杜撰的。

（4）:

A

1000万元×5%×（1+7%+3%）。

城市维护建设税和教育费附加是以营业税为基数的。

（5）:

B

（6）:

B

（7）:

A

（8）:

C

（9）:

A

（10）:

B

土地使用权出让费是土地出让时支付给政府的一笔费用，俗称“土地出让金”，而土地使用权转让费是在土地使用权发生转移时，由受让方支付给转让方的费用，毛地价是土地价格的一种表示方式，士地使用费是十地使用者使用土地支付的经常性费用。

（11）:

C

市场的主体是买家、卖家，市场的客体是交易对象。

（12）:

A

建筑师一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计、建筑施工合同管理等项工作。

（13）:

C

（14）:

A

（15）:

B

在自然周期的第一阶段，即市场复苏阶段，空置率是高于长期平均空置率（合理空置率）水平的。

（16）:

D

初步可行性研究亦称“预可行性研究”，是对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等进行的研究。

（17）:

B

基础设施建设费属于房屋开发费范畴，而城市建设配套费是干扰项，没有这种提法。

（18）:

A

（19）:

A

财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。

（20）:

A

计算期是指项目的开发或经营周期，“开发期”不全面。

而动态投资回收期是自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份。

（21）:

A

动态投资回收期要对净现金流量进行折现，而静态投资回收期不用对净现金流量折现，则动态投资回收期要长于静态投资回收期。

（22）:

（23）:

B

亏平衡分析中的保本点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素临界值组合显示房地产项目的风险程度。

（24）:

（25）:

C

蒙恃卡洛法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。

适用于项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值的情形（26）:

（27）:

（28）:

A

（29）:

C

（30）:

D

（31）:

B

凡综合风险度超过60%的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。

（32）:

B

目标定价法是根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法。

（33）:

B

当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果价格比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。

（34）:

A

（35）:

A

在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通通达程度。

二、多项选择题（共15小题，每题2分。

每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。

全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。

）

（1）:

A,B,C

经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间；自然寿命一般要比经济寿命长得多。

如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命；房地产的经济寿命与其使用性质相关。

（2）:

A,B,C

空置损失费用属于收益损失范畴，为偿债或其他原因急于将房地产变现时的折价损失不属于经营性费用。

（3）:

A,B,C

经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税。

销售税金中不应含房地产税和土地使用税。

要注意“经营税金及附加”与“销售税金”不是一个概念，经营税金及附加是指“两税一费”：

营业税、城市维护建设税和教育费附加。

（4）:

B,D

投资决策分析包括市场分析和项目的财务评价分析两部分工作。

（5）:

A,B

（6）:

A,B

（7）:

A,B,C,D

（8）:

A,C,D,E

调查研究阶段分成市场调查和资源调查两方面进行。

市场供给量属于市场调查范畴的。

（9）:

B,C,D,E

前期工程费包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费用。

拆迁安置补偿费属于土地费用范畴。

（10）:

（11）:

A,B,D

（12）:

A,B,C,D

（13）:

A,B,C,D

（14）:

C,D,E

（15）:

A,B,C,D

有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。

三、判断题（共15小题，每题1分。

请根据判断结果，用

（1）:

（2）:

0

投资风险有个别风险和系统风险两种。

通过投资组合理论的原则，虽然可以将个别风险因素减少，但系统风险仍然存在。

（3）:

0

成本利润率等于开发利润与总开发成本之比，开发利润等于项目总开发价值减去项目总开发成本。

（4）:

1

没有超过70年，可以。

（5）:

0

（6）:

1

（7）:

（8）:

0

（9）:

1

（10）:

答案暂缺（11）:

1

内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。

若该项目可行，则其财务内部收益率肯定大于银行贷款利率。

（12）:

1

抵押率是贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率。

（13）:

（14）:

1

过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失，因为若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则意味着物业的空置率会上升；而低于市场租金水平的租金，虽然可能使出租率达到100%，但可获得的总租金收入并不一定理想。

（15）:

1

物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入，它等于物业内部全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积。

四、计算题（共2小题，20分。

要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而无计算过程的，不得分）

（1）:

（2）: