房地产开发.docx

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房地产开发

房地产开发的内容

   房地产开发是我国在市场经济条件下城市建设的一种主要形式，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房层建设的行为。

   一块杂草丛生、垃圾遍地的荒地，投资者依法取得其使用权之后，清理、平整、施肥、浇水，栽上树木花草，修通路桥，这块地就显著增值，这就叫土地开发。

开发后的土地就是投资者的生产产品。

   我们国家现在实行国有土地有偿、有限期使用制度。

投资者可以把增值后的土地依法转让、赠送或以其它方式转移给他人。

这种土地权属的转移就是地产交易。

   一片五六十年代草草建成的城市居民区，房子纸矮、破旧、杂乱、拥挤、水、电、暖、汽管线交错，更无花园绿地。

市政府多次决心改造终因困难重重而未能实现，群众企盼多年而无可奈何。

某企业法人经济实力雄厚，经权衡利弊，依法买走这片地权。

然后，按政策将旧房拆除，建成住宅小区。

楼房、道路、绿地、水、电、暖通设施齐全，让暂时搬出的居民住进新居。

这就是房地产开发。

房屋必须建在地上，房产以地产为基础。

所以人们常将房产与地产合在一起，叫房地产。

   房地产品的位置固定性、单件性，使用长期性以及生产周期长、耗资巨大等特点，决定了其开发的复杂性和困难性；涉及到多方面的政策、法规，直接影响着政府、群众和开发企业的利益。

因此，房地产开发不同于一般的工业产品开发，必须以政府为主体，以开发企业为龙头，多方协作，统一规则，综合开发，才能真正发展起具有中国特色的房地产业。

房地产开发的由来

   房地产开发在我国是改革开放中发展起来的一项新兴产业，是社会主义市场经济条件下的产物。

   从1987年5月国务院颁发《关于加强城市建设的通知》，提出房地产开发的指导思箱和主导形式，到1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布，直到建设部《城市房地产开发管理暂行办法》实施，我国的房地产开发短短十余年历史，从无到有，从小到大，已经取得了巨大成效。

在我国目前情况下，房地产开发作为一种新的城市建设模式，是城市建设客观规律的反映，是城市建设必须遵循的基本方针和必由之路。

就像我国的经济建设由计划经济过渡到社会主义市场经济一样，是一种历史的必然，而不是某个地方或某单位的特殊现象。

   回顾新中国建立以来几十年的城市建设实践，可以清楚地看出房地产开发在城市建设的现代化进程中的作用与重要性。

   我国的城市建设从1949年到1989年的40年间，经济恢复时期主要是恢复生产建设，大跃进时期不顾客观规律刮共产风，文革动乱时期城市建设几乎停止。

在计划经济体制下城市建设长期条块分割，分散建设，市政公用设施“福利制”，单位职工住房“供给制”。

城市建设只投入，不产出，严重违背经济建设规律，国家包袱越背越重，基础设施与住房欠账越来越多，到了难以为继的地步。

是改革开放带来了市场经济，是市场经济的土壤产生了房地产开发。

房地产开发产品的商品性，使城市建设得以迅速发展，积弊多年的问题迎刃而解。

显然，我国的房地产业还是处于幼年时期，还有许多问题有待在实践中逐步解决。

　房地产开发企业

   经过开发的土地以及在其上修建的房屋或其它设施，是通过其产权的转移来实现商品交换的。

土地的产权为使用权，房屋的产权为所有权。

房地产权属的转移叫“交易”，其实就是买与卖。

房地产交易包括房地产转让，房地产抵押和房屋租赁。

   房地产品的商品属性决定了房地产开发经营必须实行企业化，按照价值规律的要求来组织经营活动。

因此，《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定：

房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。

依照公司法，房地产开发企业应当登记为有限责任公司或股份有限公司。

   由于房地产开发建设的综合性，配套性和效益的全面性，特别是必须进行的征地、拆迁、安置等经营活动，牵涉面广，政策性强，直接影响城市的发展和群众利益。

所以开发公司的设立必须具备一定的条件，而且设立后的经营活动必须在当地建设行政主管部门的管理下进行。

   建设部1995年颁发的《城市房地产开发管理暂行办法》规定，设立房地产开发公司应当具备以下条件：

（1）有符合公司法人登记的名称和组织机构。

（2）有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房。

   （3）注册资本一百万元以上，且流动资金不低于一百万元。

   （4）有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员。

   （5）法律、法规规定的其它条件。

   房地产开发公司在领取营业执照后一个月内，应当到登记机关所在地的建设行政主管部门或房地产建设主管部门备案。

主管部门对设立公司手续完备的颁发《房地产开发企业资质等级证书》，并发给《房地产开发项目手册》，以便动态管理。

房地产开发程序与物业管理

（一）房地产开发的程序

   房地产开发作为一种稳定的大量重复出现的经济活动，必然存在着其特定的规律，这就是现行的能够取得最佳效益的工作程序（即工作步骤）。

只有按照开发程序办事，才能做到事半功倍。

   依据我国现阶段的政策、法规，房地产开发大致可分为八个步骤，即：

（1）决策选地。

大的开发公司有专门策划部（或叫企划部）从事此项工作，小的公司可组建临时班子，至少要指定1人—2人专责。

策划部根据城市整体规划，近期发展景况，市场供需因素以及公司所掌握的所有经营情报信息汇总分析，向公司提出研究报告或投资建议书，初选2个～3个开发地块供决策层选择。

（2）项目可行性研究。

公司决策层选出1个～2个开发点，提出各自的优劣及不甚明了的问题，由策划部门对初选项目进行深入调查、研究、分析、比较，即可行性研究。

   由于可行性研究直接影响着决策，所以必须对诸多重要因素如拆迁补偿、市场预测、规划方案、投资估算及效益分析等，作出定量分析，必要时列出表格，使研究报告清晰明了，结论明确。

   （3）规划设计。

开发项目确定后，应将公司的研究计划委托给城市规划部门（或叫规划设计院），依据有关法规及专业技术要求作出项目建设规划。

   （4）申请用地。

建设用地的获取主要采用土地使用权出让转让和划拨方法。

商业、高标准住宅用地常采用拍卖或招投标方式交易；一般住宅用地多采用协议方式取得；能源、交通、市政用地仍由政府划拨。

不管何类用地，必须在取得建设用地规划许可证后方可提出用地申请。

   （5）拆迁与补偿安置。

领取土地使用证或建设用地批准证书后，即可正式开始拆迁工作。

拆迁与补偿安置是同时进行的，拆迁工作量大面广、政策性强、费工费时，须有房管、街道、公安多方面参加、配合才能顺利完成。

   （6）建筑施工图设计。

同其它地块上的建设工程一样，必须依照工程设计行业管理，选择委托具有相应资质的设计单位进行工程施工图设计。

   （7）施工单位选定与施工组织。

   （8）竣工验收与交付使用。

   施工与竣工同一般工程建设程序。

（二）物业管理

   在计划经济体制下，城市内绝大部分房屋都是国家或集体的。

对于房屋的管理，政府设房管局，街道设房管所，单位设房管科（办），自上而下一整套管理机构。

自从住房制度改革之后，全国住宅建设迅速发展，各城市都有住宅小区建成。

一个小区，千家万户，居民既不属一个行业，更不属一个单位。

楼房漏雨、道路冲坏由谁来管？

仅靠居民自己是管不了也管不好的。

原来各单位的房管部门也难以胜任。

为满足社会需求，物业管理作为一个新兴的行业，已经在我国大多数城市兴起。

在市场经济条件下，物业管理只能是以有偿服务为前提，一业为主多种经营，以业养业，滚动发展。

   一般物业管理应包括下列内容：

（1）房屋的保护与维修。

（2）公共设施与设备管理。

   （3）环境绿化与卫生。

   （4）小区治安与保卫。

   （5）配合街道、办事处、居委会、派出所开展各项工作。