衡阳市主流户型分析及项目综合需求分析1048478817.docx
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衡阳市主流户型分析及项目综合需求分析1048478817
衡阳主流户型分析及综合户型需求分析
一、衡阳楼市概况:
纵观整个衡阳房地产市场,受大市场环境所拖累,各楼盘到访量、成交量偏低,买方大部分以持币观望为主,衡阳房地产市场交投疲弱,,大部分成交发生在高新区,结合整个衡阳市场的供应量来看,整体成交量偏低,且成交楼盘均以中低价小型楼盘为主,高价楼盘均不入前二十名。
衡阳货量各区分布及区域销售均价:
(2007年7月至2008年6月)
城区
纳入总套数(套)
已售总套数(套)
纳入总面积(㎡)
已售总面积(㎡)
已售比例
已售住宅均价(元/㎡)
蒸湘区
11923
2506
1558144.55
340643.19
22%
1981
雁峰区
1262
420
187882.88
58258.81
31%
2296
高新区
10882
3191
1506970.81
431840.19
29%
2122
石鼓区
722
343
91365.63
38671.87
42%
1944
珠晖区
2493
570
201188.59
68743.69
34%
窗体底端22117
1、市场上各区较为受注的19个项目各项关键指标系数:
各区各项目公摊率对比
平均公摊率约为:
15.63%
各区各项目销售单价对比
平均销售单价约为:
2567.47元/㎡
各区各项目主销户型总价对比
平均总价约为:
374009.76元
各区各项目销售率对比
平均销售率约为:
55.06%
2、蒸湘区较受关注的3个项目各项关键指标系数:
区内各项目公摊率对比
平均公摊率约为:
16.33%
区内各项目销售单价对比
平均销售单价约为:
2499.67元/㎡
区内各项目主销户型总价对比
平均总价约为:
333133.33元
区内各项目销售率对比
平均销售率约为:
59.67%
3、市场小户型成交分析
衡阳上半年合计销售量2057套,87%为144㎡以上的低价大户型,平均销售均价约1800元/㎡,总价在30万以下,共1789套;只有少数楼盘有提供小户型的销售,以下是衡阳主流小户型市场所展开的调查,并列出数据如下:
月畔湾、汇通·东江丽景、尚邦.领域等,上半年13%的销量为144㎡,共268套,97%成交均发生在汇通·东江丽景及月畔湾这两个楼盘,汇通·东江丽景成交均价约1788元/㎡,总价约为25万左右,月畔湾成交均价约2477元/㎡,总价约为35万左右。
成交价格比例如下图:
上图数据表明衡阳市场依然以低价楼盘为销售主力:
(1)、84%的成交为大户型,但该批大户型成交总价均在30万以下
(2)、144㎡以下的成交户型均价较高,约2133元/㎡,成交总价约30万
(3)、高价大户型楼盘成交数量较少,只占整体成交量的3%。
小户型楼盘成交比例:
1、目前衡阳市场主力销售楼盘均为低价盘,以大户型,低单价为主;
2、小户型楼盘较少,以小户型为销售主力的楼盘均价相对较高,但总价较低,总价控制在30万左右;
3、目前在售小户型以江东的汇通·东江丽景、月畔湾、尚邦.领域三个楼盘为主力销售盘,均价在2133元/㎡,以主力户型126㎡估算,平均总价约为27万。
总结:
1、售价在2500/㎡以内的项目依然是目前市场主流;
2、总价依然是影响购买的关键,目前30万以内的项目销售最为畅旺;
3、项目的公摊率同样对项目销售有深远影响,目前主流的分摊率在15%以内;
4、品质与体格综合的性价比项目,将是短期内的发展趋势。
二、项目户型概况
A区已售户型占总货量比例如下:
(详见附表3)
B区已售户型占总货量比例如下:
(详见附表4)
针对现阶段我项目情况作出分析如下:
1、大户型为主要销售货源,以致最终成交总价相对偏高(总价在45万左右)
2、以本案现销售起价2900元/㎡为例,面积为174㎡的单位总价为:
504600元;若面积为130㎡的单位总价为:
377000元,总价差额为:
127600元,相当于楼款的30%左右
三、意向客户需求抽样调查:
本次通过现场咨询、电话回访等方式对目前诚意客户资源进行需求抽样调查,共计有效648组客户。
受访客户面积需求如下表:
面积(㎡)
需求量(组)
80-120
159
120-130
165
130-140
137
140-160
79
170-180
51
200
13
230
14
250
11
260
12
300
7
意向客户面积需求比例如下:
1、50%的受访客户对130㎡以下的户型最为感到有兴趣
2、21%的受访客户接受130-140㎡,是该次调查中数量第二大的受众,亦符合项目一直以来的销售情况。
在该次调查中:
1、由于总价的问题,140㎡以上户型的客户开始递减,能接受140-160㎡的客户为12%;
2、接受170-180㎡的客户为8%,而能接受200㎡以上的客户有9%
其中价格接受程度如下表:
单价
接受度(组)
2000以下
92
2100-2200
126
2200-2300
131
2300-2400
89
2400-2500
106
2500-2600
57
2600-2700
28
2700-2800
15
3000以上
4
受访客户各价格区间购买力比例如下:
经加权平均后,648组客户可接受的销售均价为:
2301元/㎡
从上表可知该次调查中大部分客户未能接受过高价格:
1、能接受3000元/㎡以上的客户只有4台
2、大部分客户接受价格在2100~2400元/㎡,占总比例的54%
3、计算后客户能接受均价在2301元/㎡,符合现阶段衡阳销售均价
B1区现余货比例:
174㎡
145㎡
120㎡以下
现阶段价格体系(3100元/㎡)
539400
449500
372000
客户可接受价格体系(2346元/㎡)
408204
340170
281520
总价差价
131196
109330
90480
四、新户型产品营销建议
1、主流收入水平与购买力分析
A、根据2007年衡阳市政府年鉴提供的数据,衡阳市五大区全部职工年平均工资17673元,月平均工资1473元;城市居民人均可支配收入10681元;中上收入群体家庭每月收入也在5000元左右(夫妻两人),只占全部收入群体的23%左右。
B、按照衡阳目前的消费水平及CPI指数,以上述收入水平家庭为例,除去小孩和日常生活费用后,若居住费用超过全家收入的一半(2500元),将影响生活收支平衡;上述购买行为以十年期七成按揭为计算,能达到5000元每月的家庭对房屋的购买力在31万左右;
C、按照目前市场的销售情况显示,目前买房人的需求普遍在二、三房不低于120平方米的为主,以上述的购买力计算(120平方米),目前主流市场(电梯房)的销售单价约为2583元。
2、价格定位
由于市场的消费能力有限,结合目前的购买力和项目自身品质及市场环境而言,建议在推新产品是单价应尽可能与市场同步,在开盘期应拿出部分景观系数相对不佳的单位以2588每平方米起价开售,最高价控制在2888以内,依然建议用低开高走的策略推售;
3、实用率
根据市场户型调研数据显示,平均分摊率约为15.63%,平均实用率约为84.37%。
因为目前一期货源的分摊比例较大,市场接受度相对较低,从而便去年开盘时有部分买家退定;为保障成交,建议在设计新小户型产品时应该尽可能提高实用率,控制在85%以上为宜;
4、新产品推出时间
由于目前B1、A1、A3、A5等在售货量尚余相当数量,建议B3其推售时间不宜太早;若能控制在B1、A1、A3、A5(一期)交楼后再行推出,将在货量配比上达致平衡,建议公司慎重考虑!
5、调整户型对象的建议
已经做好的一期单元已经包括A1、A3、A5、和B1,其施工进度已经使户型没有变更的余地了,目前能变更的对象只有B3和B4和二期的未启动单元!
从成本角度而言,启动完全未开的二期单元是最为理想的,而本案的主力卖点社区规划势必发生较大改动,若处理不当,将可能引起前期客户不满和意向客户的观望情绪,总的来说是弊大于得,不建议如此操作;
考虑到目前B3、B4栋虽然已做了部分楼层的施工,但尚有改动余地,虽然变更成本相对有所上升,但总比变更整个项目总体规划为好,且B3、B4地处项目边缘,改动对核心区的影响相对比其它位置低得多,建议考虑。
6、货量配比
基于目前市场环境的状况,总价将会是影响到项目成交的关键,建议贵司在B3的原总货源比例上作变更,使40%货源为120㎡以内,按B3的销售面积24100.96㎡计算,建议变更后B3小户型配比面积为9640.38㎡。
此致
敬礼
营销中心
二OO八年七月二日
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