房地产车坊营销策划报告.docx

房地产车坊营销策划报告.docx

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房地产车坊营销策划报告

第一部门市场篇

一、车坊表面

1、地理位置

车坊镇位于苏州城东南部15公里，东邻甪直镇，南与吴江市同里镇、屯村镇接壤，西傍郭巷镇，北靠苏州产业园区斜塘镇。

整体区位处于园区的南面，吴中区的最东角上。

虽离园区较近，但地理位置相对照旧较偏。

2、面积人口状况

镇域总面积64平方公里，耕地面积7万亩，现总人口4.8万人，流感人口1~2万人，乃原吴县市第三大镇。

3、历史人文

境内有“六湖一江”，浜娄纵横，河港交织，是典范的江南水乡。

车坊镇人民政府驻地车坊集镇，始建于清末，南靠镬底潭，东枕吴淞江，是个“开门见水、出门登舟”的水乡集镇。

相传镇区原来东有油车，西有糟坊，故名车坊。

街道原沿河而建，70年代起始建新街，从90年代开始有筹划地逐步建成情况优美、舒适，具有水乡景观特色的现代化苏南小城镇。

车坊文物遗迹众多，有始建于宋代的大觉寺桥，位于车坊大姚村，梁式修建，至今已有一千多年，主梁两侧精美绝伦的龙纹镌刻，令人叹为观止，现已列入省级文物掩护单元。

另有为怀念抗战牺牲的美国飞行员---肖特烈士怀念馆、瑶城遗址、绿杏桥。

3、经济状况

产业经济

车坊镇已有一千七百多年席草种植、加工的悠久历史，从七十年代引进日本蔺草种植和自动织席技能以来，全镇形成了海内较大的蔺草培育、种植、加工、制品出口一条龙的生产基地，走上了产销一条龙、贸工农一体化门路。

现有蔺草种植基地1000亩，织席机600余台的生产范围，生产的榻榻米、双目、提花席以及座布团等蔺草制品，以其奇特的工艺、可靠的质量先后得到省优、部优、农业部出口创汇“飞龙奖”、“金龙奖”，九三年到九七年连续被国度农业部、经贸部授予全国出口创汇先进乡镇企业称呼。

车坊镇现有种种产业企业300余家，外资企业20余家，已建成镇经济技能开发区和两个民营产业区，形成电子项目配套群体和轻纺产业群体，区内功效齐全，设施配套，门路钢性化，通讯方便，已建成装机容量一万门的邮电局，电力资源

富足，输变电所53.5万千伏，电力供给包管。

农业经济

车坊全镇目前主要生产茨菇、荸荠、藕、芹菜、茭白，搭配种植芡实、菱角、莼菜，被誉为“水八仙”，现已形成水生蔬菜、水产养殖、家禽家畜三个类别的农副产物种养基地，种养面积达4.5万亩。

多种经营产值达2亿元。

“春季荸荠夏时藕，秋末茨菇冬芹菜，三到十月茭白鲜，水生四季有蔬菜”。

这是车坊镇水生蔬菜的真实写照。

  水生蔬菜不光品质新鲜，细嫩可口，富含人体所需的种种营养，并且以其无公害而倍受城乡人民的喜爱。

美国、日本及东南亚地域的客商多次来镇洽谈投资，市场前景辽阔。

车坊镇2003年的百姓生产总值（GDP）9亿元人民币，人均可支配收入5000~6000元/人。

与周边乡镇相比，经济实力略弱。

4、交通状况

车坊对外交通主要为公路和水运。

目前，集镇通过车斜公路、车郭公路、机场路，汽车不到20分钟就可直达苏州古城区、吴县市新区，1小时多就可到达上海虹桥机场、无锡硕放机场及苏州光福联航机场，通过贯串镇域的国度级航道---吴淞江，可径抵上海口岸（相距105公里）、张家港口岸（相距90公里）。

交通情况较便捷。

5、镇区主要配套设施

1、供电：

全镇电力资源富足，在已有3.5万伏变电所的底子上，华东电网50万千伏输变电工程在车坊竣工投入运行，电力供给包管。

2、供水：

全镇直接饮用太湖水，日供水能力10000吨。

3、排水：

镇区、各产业区均有下水道。

4、供热、供气：

现由工场以锅炉供热供气，热电联供中心----江远热电厂输汽工程已完成设计，预计2002年底竣工运行。

5、通讯：

特快专递每日往返，海内国际电话及传真，直通全国和世界各地。

6、排污：

已建成投产日处置惩罚5000吨的污水处置惩罚中心第一期工程。

第二期为30000吨正在筹划设计之中。

二00二年底完成10000吨，二00三年底完成15000吨。

7、土地：

本镇筹划三个产业小区，区域面积2平方公里，已完成五通一平等底子设施供客商选择。

8、学校：

车坊中心小学、车坊成人教诲学校、车坊职业学校等。

9、医院：

车坊镇卫生院

6、周边企业

名 称

与车坊距离

企 业

苏州新区

20公里

宏基、华硕、佳能、索尼、爱普生、罗礼、国巨、新宝、力捷、敬鹏、摩托罗拉、罗技、金像、飞利浦、中化、日本电波、富士胶片等200多家三资企业

苏州

产业园区

接壤

诺基亚、旭电、日东、旺宏、三星、住友、日立、中天、纳贝斯克、百德、狮王、AMD、欧莱雅、上将、友达、天虹、虹光等200多家三资企业

昆山开发区

30公里

南亚、仁宝、沪士、鸿海、东隆、鼎鑫、正新、统一、捷安特、远见、浮法等100多家三资企业

吴江开发区

20公里

中达、华宇、全友、诚洲、大毅、高创、精元巨丰等100多家三资企业

本镇区

康瑞照相材、顺达水产、松友衣饰、地仪光电、均品电器、联大饰品、志得利电子、格康电子、高针电子、铧龙电子、台邑电子

7.研究生城

地理位置

　　研究生城位于苏州产业园区南部，基地内阵势平坦，河网纵横，具有江南水乡地貌特色，东部和南部为筹划的都会干道，西临独墅湖，北部的新机场路为都会快速路，其东北角，新机场路北侧为筹划都会交通枢纽，有都会轻轨通过，可直达上海。

研究生城表面

苏州研究生城是苏州市生长高等教诲，鼎力大举培养创新人才，增强都会综合竞争力的重要建立项目，是苏州经济强市和科技强市重大肆措。

研究生城位于苏州产业园区南部，苏州产业园区是中国和新加坡两国政府的重大互助项目，生长目标是以高新技能为先导，现代产业为主体，第三财产和社会公益事业相配套的现代化产业园区。

　　苏州研究生城总占地面积10平方公里，其中3平方公里辟为研究生教诲基地，将吸引8到10所海内外著名大学在城内设立研究生院或分支机构，主要从事研究生教诲；3平方公里建立创业园地，吸引研发机构，探索创新人才培养模式以及产、学、研一体化新机制；2平方公里为苏州大学的新校区，建立苏大理工学院；其余建立讲授科研和生活办事配套设施。

生长目标

成为一个具有国际水准的高等教诲资源集聚地。

具备储备和培养高素质复合型创新人才的两大功效。

成为苏州的高科技人才、高等教诲资源和高校科技研发等三其中心。

成为融学、研、产、住四位于一体的现代化区域。

成为探索和生长我国高等教诲，进行多种办学体制、多种办学形式、多种运行机制、多种资金投入以及多种培养模式的实验基地。

科研生长战略

　　与苏州市及产业园区主导财产紧密结合，优先引进与信息技能、电子工程、精密机器、生物工程、医学制药等相关的高等教诲、科研机构。

财产生长战略

　　重视教诲财产化生长的趋势，发挥教诲与高新技能财产、文化财产、旅游办事业等联合生长的动员效应，实现多元化的财产生长。

空间生长计谋

　　对硬件资源进行分级配置，在空间上将整个研究生城分派为都会综合开发区和教诲区，利用交通干道转动生长，推进都会空间的形成。

功效定位

　　以高等教诲为主体，形成科研生产、生活居住、文化休闲于一体的现代化都会新区。

结构特点

　　网络组织功效、生态与弹性景观设计的数字化虚拟都会。

互助项目

中国科学技能大学苏州研究生学院、东南大学软件学院、南京大学与美国戴顿大学互助办学项目、苏州大学新校区（理工学院）和苏州大学与新加坡国立大学合办的苏州大学中新研究生院以及中美工商治理学院等研究生教诲机构已相继签约并准备入驻。

上述资料表明，车坊镇经济运行平稳，社会各项事业、底子设施等协调跟进，人民生活及消费水平逐步提高，研究生城的牵行动用等，为房地财产的生长打下了良好的社会底子。

二车坊镇房地产市场阐发

房地产市场阐发

由于车坊镇房地财产起步较晚，开发进度迟钝，因此房地产项目范围相对较小、漫衍较为会合。

1、车坊镇房地产区域漫衍

凭据车坊镇地理特征及筹划开发特征，现今车坊镇房产漫衍主要在镇区的中心地段、街道的两侧；随着城镇化建立的推进，未来车坊镇的住宅主要漫衍在镇区的西北部；镇中心区域将向扩展，车坊镇将形成三大功效明确的区域——住宅区域、产业区域、商贸区域。

2、车坊镇房地产生长现状

车坊镇房地产市场正处在一个逐步培育生长的历程中，同时出现出以下特征：

一）、市场起步，房产生长

纵观车坊镇楼盘，老式公房和私房是居民主要居住载体，但在市政府关于建立整体镇区情况的相关政策招呼下，车坊镇的房地财产结合苏州的大好行情显示出蓬勃的生长生机，一批新生代楼盘应运而生，如车坊新地带和近期公然拍卖了几块地块，为车坊镇房地产市场的生长打响了第一炮。

二）、上市量小，市场需求量大

市场视察表明，2003年的推盘量只有车坊新地带（7500平方余米），2004年3月在高垫路南侧有15000方量投放市场，但总体市场推量及少；同时，在未来几年中车镇的动迁房面积有60万方量，2004年上半年有5万方动迁房量。

由于车坊镇面积不大，各新开楼盘根本近在咫尺，从大的格式上看没有地段优势，由此不难判断，楼盘间的竞争形势照旧十分猛烈；但市场因上市量小，市场明显出现求过于供的形势。

三）、购置能力强，销售形势红火

目前在售楼盘销售状况表明，楼盘一推出，很快被市场吸纳，销售周期非常短。

而正是市场需求旺盛、购置力强等原因导致车坊镇房地产市场销售形势红火现象的产生。

四）、修建以现代式为主、与周边情况吻合

视察车坊镇修建，现代式气势派头恰与车坊镇绿水的优美情况和不失古朴感的人文相映称，配合修养了一个具有鲜明特色的城镇格式。

修建多以4层半（4层送5层）为主，绿化一般在30%以上，农民自盖的3层住宅居多。

五）、房型差、品质低

车坊镇衡宇目前以自建房和公房为主，有少部门的商品房问世，其衡宇修建还谈不上讲求房型、品质，对空间的需求是他们最存眷的地方，因而现今的衡宇房型差、品质低。

六）、物管、配套十分缺乏

目前小区物业治理、智能化、电信化等相当缺乏；住宅品质的提升，与其关联。

未来小区的开发，应注重物管和配套。

3、车坊镇地产市场前景展望

一）.新兴市场，具有潜力

由于车坊镇地产市场起步较晚，目前市场需求很旺盛，因此现在房地产销售情况红火也属于正常现象。

陪同着2004年高速公路的开建以及研究生城的落成等，车坊镇经济将进一步生长。

现在车坊镇有1万左右的流感人口，陪同经济园区的开发，将会有更多的人投入车坊镇的开发建立中，种种投资也会增多。

经济增长、收入增多将会给房地产市场带来更多的潜在客户。

再从目前房产销售形势看，整个市场销售红火，已建成楼盘的销售率都到达了100%，说明车坊镇场照旧具有购置力，房地产市场具有生长潜力。

二）.短期红火，久远依旧看好

车坊镇房地产市场短期内会火爆的原因，主要是供求比例的失调，市场供给量小于需求量。

目前车坊镇土地已经进入拍卖阶段，未来会有几十万方的拍卖量，而在近两年中10多万方的盘量也会投放市场，但总体市场供给量依然较小，求过于供的形势将连续一段时间。

而现在车坊镇经济平稳上升、人民生活清闲的形势来说，考虑购房的市民将越来越多，从而形成了供小于求的比例结构。

从而造成了房地产市场求过于供、销售事态红火的局面。

随着车坊镇都会化进程的加快，门路等底子设施的进一步完善，车坊镇经济将全面担当周边都会的辐射。

而房地产市场也会在逐步生长中日趋成熟。

经济生长、行业成熟将会带给房地财产更辽阔的空间。

因而久远趋势依旧看好。

三）.品质提高，土地本钱增加，代价将大幅上扬

新开楼盘资料显示，普通住宅代价在2300元/平方米左右，产物力的塑造已经越来越被开发商所认可和推崇。

就明年3月园区化纤纺织有限公司在高垫路南侧推出的楼盘而言，岂论整体筹划、产物质量，照旧社区情况、生活配套等在本地都上升到一个新台阶。

与此同时，随着车坊镇土地拍卖制度的实施、产物品质的提高，楼盘的开发本钱也相应升高，加上苏州房地产热潮的影响，车坊镇的房价必将出现稳步上扬的局势。

4、车坊镇购房消费者研究

一.消费人群

凭据对车坊镇现有小区的部门售楼人员与购置群体的走访、了解，我们可以看出车坊镇房产购置人群大抵情况：

（1）区域阐发：

◆本地为主

◆外地（在车坊镇投资经商或事情）

（2）职业阐发

◆车坊镇的动迁居民

◆本地公事员

◆私企老板及治理层

◆医生、西席

◆其它

（3）购房动机

◆动迁户需求

◆二次置业

◆本地年轻人结婚用

◆工场做宿舍

◆其它

$他们的数量目前在车坊镇购房市场中占有较大的比例；

$他们的身家不算高，一般为所购房产总价的1-2倍，难以蒙受

市区房价购房，会考虑按揭贷款；

$他们的年龄一般在25-50岁之间，年龄条理日趋年轻化；

$因生活或事情需居住在车坊镇

二、消费特征：

⏹本板块的消费群在经济上比力富饶，购置原因多为改进型和安家型；

⏹这部门消费群年龄条理相对较近，经商或有较稳定不错的事情；

⏹这部门人向往舒适的生活，开始讲求配套，尤其是物管和智能化、信息化配套设施

由此我们不难看出：

年龄25—50岁之间，月薪2000元以上的中等收入者为本案的目标客源层。

总结：

随着城镇化建立的加快，车坊镇房地财产处在高起点、快节奏、大生长的良好形势下，目前车坊镇房地产形势：

⏹在修建形态上，多层为绝对主力；

⏹在修建品质上，以往的衡宇多是农民自建房，谈不上

品质；最近推出的车坊新地带的房型、修建品质均很低；

⏹市场严重求过于供；

⏹在代价上，车坊人不再吝啬于用2200元买一平方米普通住宅，可以预测高于3000元/M2的具有优秀性价比的住宅存在较大的需求市场；

⏹在购房的客户群上，年轻人是生力军。

随着研究生城的落成，经济的进一步生长，车坊镇房地产市场需求量大；在居住的品质上，人们对自建的房型将不再满意；修建品质高、生活性能齐备、情况优美、物管抵家的中高等社区占据主力市场。

车坊镇的房地产市场因刚起步，市场供求存在不公道局势；但可以预见，在未来的几年中，车坊镇的房地产将逐步进入康健的生长轨道。

三、车坊镇周边地域房地产市场阐发

1、甪直镇房地产市场阐发

位置

甪直镇位于苏州市东郊，距上海虹桥机场48公里，距苏州火车站25公里，距沪宁高速公路和苏嘉杭高速道口分别为8公里和12公里。

镇北有吴凇江，与长江相连。

整体情况

甪直镇土地平坦，河道纵横，总面积50平方公里，筹划有古镇区、经济开发区、别墅区、度假区等4个区域。

目前拥有人口10万；

房地产市场阐发

●产物漫衍：

普通公寓住宅产物会合在镇区中心，别墅产

品会合在金澄湖边

●产物形态：

镇区主要以六层多层公寓楼为主

别墅主要是独幢别墅，少量联体别墅；

●代价：

公寓：

1800-2000元/m2

别墅：

5500-6100元/m2

●主力面积：

公寓85-126平米

别墅256-500平米

综述：

甪直镇相对周边其它乡镇的房地产市场要成熟，奇特的情况造就了一些很有特色的楼盘。

水景和古镇特色是甪直镇楼盘最大的卖点，代价也相对周边乡镇楼盘较高。

2.胜浦镇房地产市场阐发

胜浦镇是个年轻的新城镇，正逐步由农业型向产业型的新城镇转变，陪同城镇性质的转变，房地产市场生长处于待起步阶段，旧镇改革力度很大。

对真正的商品住宅房市场而言，胜浦镇照旧一块童贞地，目前仅有的几个楼盘为动迁房或政府单元自建的宿舍，楼盘的总体品质相对较差。

社区的情况绿化、物业治理、智能配套、网络配套等都有待增强。

目前，胜浦镇在售的衡宇以二手房转让为主，有少量动迁房和政府单元修建的新房。

要准确掌握胜浦镇的房地产市场状况，得追本朔源，从动迁房入手，以现有的二手房生意业务为依托，进行市场阐发。

1、修建形态阐发

修建形态：

●早期以4层的多层修建为主，底层为车库；

●少量三层修建（如嘉兴苑）；

●在建的项目逐步以6层的多层修建为主。

2、现有房型阐发

胜浦镇经济生长尚处起步阶段，居住质量的要求还停留在经济型阶段，人们以往居住的房型面积偏小。

但随着经济的生长，人均收入的稳步提升，舒适、豪华的房型正逐步成为消费主流。

本地居民现有公寓房型分为四种类型：

◆小户型（面积在35-59平方米之间）

◆中户型（面积在60-84平方米之间）

◆大户型（面积在85-110平方米之间）

◆超大户型（面积在110—140平方米之间）

3、代价阐发

胜浦镇镇中心面积不大，在以往动迁房的销售订价中，对地段、情况、配套等因素考虑的较少，订价的主要依据是品质、楼层、朝向等，楼层间相差100元左右。

●动迁房均价1850元/平方米；

●商品住宅房（嘉兴苑除商铺）2650元/平方米；

沿街商铺：

7300元/平方米；

3、园区房地产市场阐发

1）代价阐发

园区中心房地产市场代价将继承引领苏州市场，总体增长出现每季度上一台阶的势头。

园区中心房价高，从而波及郊镇的房价，使整个房价上升。

2）销售情况阐发（普通住宅）

园区房地产市场销售势态连续火爆，先前开盘的个案交房之前都根本结案，新近开盘的个案在较短的时间内大多销售近半，快速去化的态势助长了开发商接下来开发的信心。

同时，园区高涨的开发销售态势将对园区周边郊镇房产开发、销售起到非常大的促进作用。

而坐落于园区北部、吴中区东部的车坊镇将受益匪浅。

综述：

苏州整体房地产市场、园区房地产市场的快速、康健生长，给郊镇房地产的生长提供了空间，同时指明了明确的生长偏向，也是郊镇房地产商学习、效仿的模板。

⏹目前车坊相邻的镇区，房地产的形势相差不大，都呈强劲的上升的事态。

⏹在代价上，园区屡屡刷新苏州最高房价记载，这种势态，领导了郊镇房价的上升。

⏹在销售速度上，园区快速的去化形势，使客户产生无房可买的感觉。

从而给郊镇个案创造了时机。

⏹郊镇的低价产物与园区的高房价有明显的距离，这给差别条理的购房者提供了较好的选择时机。

⏹到工薪阶级无法蒙受市区高房价时候，只能到远郊购房，这时本案与市区存在的距离才会被担当。

四、市场竞争阐发

地块座落：

吴中区车坊镇高垫路南侧

吴中区车坊镇吴淞路北侧

吴中区车坊镇长江路南侧、永庆路东侧

编号：

2002-G-7

2002-G-15

2003-B-33

面积（平方米）：

13320

2550（1830）

4024.9

可建面积

14652

3825（3660）

7244.8

用途：

居住

商业居住（商业居住）

商业

出让年限：

70年

50年（50年）

40年

溶积率：

≤1.1

≤1.5（2.0）

≤1.8

修建密度：

≤30%

≤50%（50%）

≤50%

绿化率：

≥30%

≥30%（25%）

≥20%

起报价：

357/平方米

400元/平方米

555元/平方米

中标价：

（万元）

477

480

1620

楼面价（￥/㎡）

326

642（平均）

2236

中标单元：

园区海宜化纤纺织有限公司

苏州市长城房地产开发公司

苏州市雄师房地产开发有限公司

成交时间：

2002年6月14日

2002年12月17日

2003年10月26日

车坊从2002年6月起实行土地拍卖制度以来，共拍卖土地4块，总量46000平方米，可建面积6万余方，其中纯住宅面积4.5万余方，商业面积1.2余万。

今年年中推出的车坊新地带7500余方的量已市场吸纳。

短期内，住宅的市场竞争主要来自位于高垫路南侧地块，另外有5万方的动迁小区（珠江花圃），无论范围、档次、品质，本案都有一定的优势，所以阐发认为，本案所处的区域市场竞争不猛烈，本案的开发前景市场十分看好；但前次的土地拍卖楼面价低，代价上势必对本案的代价形成一定的打击。

【车坊镇拍卖地块一览表】

五、本案立地阐发

1.本案表面

位置

本案位于车坊镇镇中心的西南部，永顺小区西面，具体四至范畴如下：

东至：

退用永顺小区西面的用地界线不低于3米，距现有住宅不低于6米；

南至：

退用用地界线不低于1/2日照间距，且不低于5米；

西至：

退用门路红线不低于5米；

北至：

退用地界线满足日照间距，退河道驳岸不低于20米。

地块面积

21514.7平方米

用地性质

居住用地

主要技能经济指标：

Ø容积率：

《1.2

Ø绿地率：

》30%

Ø人均大众绿地：

》1.0平方米/人

Ø修建密度：

《30%

Ø日照间距：

1：

1.25以上

Ø修建南北净间距：

满足《江苏省都会筹划治理技能规定》要求

Ø修建工具净间距：

满足《江苏省都会筹划治理技能规定》要求

Ø机动车停车位：

0.5个/户，摩托车1辆/户，自行车2辆/户以上，并考虑非机动车停放及适量临时机动车停车泊位

Ø主要收支口：

主收支口小区的西侧，次收支口小区的东南侧。

Ø修建气势派头及色彩：

现代的修建气势派头并与周围情况相协调

Ø檐口高度：

《12米

2.本案地块代价研判

地块

结论：

◆从本案所处的区域而言，完善的生活性能与成熟的住宅区域使本案占据了先天上的优势。

◆但若仅从本案的地块来看，形状的不规矩与相邻干系成为了本案的最大劣势点，需要在今后的产物具体设计筹划中进行最大水平上的弥补转化。

资源阐发

本案北面邻水，但水资源不富厚，有用资源少。

交通

公交18路、59路可达。

门路宽阔、车行通畅，公交线路延伸到位，交通较为便利。

生活性能

本案周边商铺林立，市场临近左右。

至车坊中心小学步行5分钟即可，商场、农贸市场、车坊医院等生活配套均在咫尺，生活配套相对完善。

优势阐发（strength）

B大要区位好——本案所在的车坊镇位于苏州中心城区与上海市之间，属于吴中区，周边交通相对便利，到达上海30分钟车程，苏州市区车程在20分钟左右不到，大要区位好。

B车坊镇中心地段——本案地块位于镇区西南面，在镇中心的生活圈中，与后期筹划的住宅相比，属于中心地段。

B生活性能较完备——周边商铺林立、学校、医院等配套设施完善

B有水景资源——小区的北面、西面有富厚的水资源，加以运用，可以提高的小区的品质。

劣势阐发（weaknesses）

Æ综合情况不佳——目前车坊镇的居住情况、居住档次远远落后于市区，居民以本地人为主，人口素质不高。

人文情况近期难以提高。

Æ购房看法有待提高——本地商品住宅市场尚未启动，本地居民仍习惯于动迁或单元统一分房，对未来产物的去化有一定的抗性。

Æ地形不规矩，筹划难度大——本案地形凌乱，严重的不规矩，在小区的整体的筹划中，公道结构和有效利用资源存在难度。

Æ范围小，要造成车坊首席有难度——车坊目前的商品房没什么范围，品质也低，本案的出现必将改变这种局面，但因自身资源的问题，要实现车坊首席的品牌效应，要规避的难题大。

时机点（opportunites）：

B市场形势好——目前整个苏州市场处于上升的阶段，售价最近两年内一直在上涨，整体市场行情看好。

B市场存在空白点——目前车坊镇场尚没有成熟的商品房小区，已经在建的种种小区品质、内部配套都远未到达成熟小区的尺度。

市场的空白点为本案未来的介入提供了良好的切入点。

B未来需求大——随着车坊镇的筹划完成以及周边大量工场的进入，将为车坊镇带来大量的外来人口，产生大量的居住需求，而目前的车坊房地产市场供给较小，很难满足这些需求。

威胁点（treats）：

✂消费力不确定因子多——车坊镇目前常住人口只有4.8万人，相对周边的乡镇范围较小，并且相对其它乡镇招商事情也只是方才铺开；目前大部门的工场厂房仍在建立之中，内外部情况尚有待于进一步改进。

潜在客群仍在培养之中。

✂动迁房对本案的打击力大——从车坊镇土地局获悉，未来的几年中，车坊镇将有60万的动迁量，虽大量的动迁对房地产的动员作用明显，但同