土地增值税清算收入总额的确定问题.docx
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土地增值税清算收入总额的确定问题
土地增值税清算收入总额的确定问题
一、土地增值税清算收入审核五定:
1,定收入:
预售证、合同、发票。
与所得税、营业税不同。
地下车库按租金,不征收土地增值税,但征收房产税。
地下车位面积应扣除供水供电消防、通风、设备间可以作为公共配套,中间的道路是否可以扣除做配套吧?
划框部分可以计算,车辆通道是否可以?
如果不能一致,应委托第三方进行测绘面积,谈判解决。
2,定已售:
销控表、分层分户表、实地调查,往来账是否隐匿收入。
视同销售,非货币交易情况。
投资、抵偿债务多一些。
抵偿债务不办过户手续,不能确认收入。
3,定类型:
只确认已经售房产类型。
分:
普通住宅、非普通、非住宅。
对公寓一律按非住宅处理。
普通住宅标准:
国发2005年26号。
国税发2005年94:
容积率1.0以上。
面积120以下。
价格当地平均价格1.2倍以下。
可以上浮20%
4,定面积:
总建筑面积、普通、非普通、未售部分不分普通。
5,定金额:
合同金额,依据国税函2010年220号文件,无论是否收款,应按合同额计收入。
发票、合同、收款哪个大哪个为收入确认原则。
份外费用。
团购(中移动委托开发后额外又多支付3000)、集资建房有些有份外费用。
核定价格,视同销售187号文、
成效价格偏低的。
江苏低于均价10%以上。
沈阳可能20%或者30%。
细则规定如果低于评估价格,自行掌握。
合同金额,依据国税函2010年220号文件,无论是否收款,应按合同额计收入。
发票、合同、收款哪个大哪个为收入确认原则。
份外费用。
团购(中移动委托开发后额外又多支付3000)、集资建房有些有份外费用。
核定价格,视同销售187号文、
二、收入审核的实地观察、初步取证核实
1、实地观察项目整体布局、盘点存量产品。
例.盘点未发现公共配套设施,
询问得知:
未建设公共配套设施。
例.盘点时发现,帐面库存A3-3#门市,纳税人无法开门入户,而且窗户上贴出“出售”字样。
询问得知:
系以房抵债,已签订合同,并办入住。
债权人欲售,为避免二手房交易而要求暂不开发票。
(结论:
系帐实不符,少确认收入,应按当年同类房屋均价调增应税收入、同时调扣除额)
2、了解企业的规范程度,初步判断企业提供资料的可信程度。
例.管理混乱,材料失窃。
例.故意制造混乱,为审核带来难度。
实例:
n+2记帐法,2n记帐法,造成帐证序列号不符,查找困难。
例.貌似规范,暗藏舞弊,阴阳合同,虚开发票。
结论,无论规范与否,必须实施必要的审核程序。
三、审核中具体收入问题:
纳税人意图:
多实现收入,帐表少体现收入
做法:
1、隐匿收入。
2、延迟确认收入。
3、取得预收款不及时入帐,以延迟预缴税款,不缴滞纳金。
4、价格明显偏低无正当理由。
5、非货币性交易不按公允价值确认收入或者根本不确认收入。
6、共同舞弊,差额套现。
税务机关针对纳税人可能采取的各种做法,实施如下审核程序。
(一)隐匿收入
即收入已实现,但不结转,在相关账簿挂帐。
审核方法:
1、盘点库存,审核有无帐实不符;2、审核往来帐,看是否存在已收房款,收入确认的条件已满足但不结转收入的情况。
例.以房抵债,但产品仍挂库存帐,欠款仍挂职往来帐。
盘点库存,得以发现。
(二)延迟确认收入
审核方法:
从主营业务收入明细帐入手,取得原始凭证,四个时间点比对,即“销售合同约定交付日期”、“房屋交付使用日期”、“入住日期”、“发票开具日期”。
侧重审核期初期末的发生额。
介绍影响收入确认的四个时点。
例.审核2013年1月主营业务收入明细帐,发现销售A2-3-302#住宅,收入确认时间为2013年1月,与入住手续比对,发现买受人已于2012年10月办理入住,应于2012年10月确认,系延迟确认。
(三)取得预收款不及时入帐,以延迟预缴税款,不缴滞纳金
主要有两种方式:
1、收到房款不入帐。
2、先记入其他往来帐,后来再转入预收帐款明细帐
审核方法:
可以先从收款收据存根联入手,选取若干月份存根联,计算汇总所选月份收到的预收款金额,与当期入帐金额比对,如果审核计算统计金额大于入帐金额,则极很有可能是延迟入帐。
也可以从预收帐款、其他应付款明细帐入手,选取记帐凭证,审核其所附原始凭证的开具日期是否与入帐月份一致,即可发现是否存在延迟入帐情形。
例.选取2011年3月预收款收据存根联收,计算汇总收到房款200万元,帐面记载为0;
延到4月,计算汇总收到房款500万元,帐面记载仍为0;
再延至5月,计算汇总收到房款300万元,帐面记载为1000万元,初步确定为3、4月份房款延期至5月入帐,延迟预缴土地增值税。
核实记帐凭证载明:
借:
现金1000万元
贷:
预收帐款1000元
后附3、4、5月份的收款收据记帐联,确系延迟入帐。
例.借:
现金200万元
其他应付款800万元
贷:
预收帐款1000元
即3、4月份房款暂挂“其他应付款”帐,这种形式为间接延迟。
这两种形式在金税三期系统均不易被发现。
造成延期纳税,不缴滞纳金。
尤其后者,较多的被使用。
例.审核预收帐款明细帐,选取2010年9月36#凭证,发现记帐凭证载明:
借:
现金:
160万元,
贷:
预收帐款160万元。
后附三张原始凭证,均为收款收据,其中:
收据1,金额60万元,开具日期2010年9月1日,是正常入帐。
收据2:
金额200万元,开具日期2010年9月5日,此款系当月收取,但未记入帐簿,造成帐实不符,即延迟预缴土地增值税,也可能存在挪用资金情况。
收据3:
金额100万元,开具日期2010年1月6日,应于2010年1月入帐,但延至9月,延迟预缴土地增值税。
(四)价格明显偏低地无正当理由申报时不做调整。
审核方法:
(!
!
!
复杂在求平均单价上)
(因为期房单价往往偏低,应考虑以首付款日或以签订预售合同日为比较日期,才显公正。
)
1、获取相关数据,如下表中表头所列举,填入下表。
2、按楼层、首付款日期、单价排序
自会筛选出价格明显偏低的销售交易,逐户审核,让纳税人说明原因,如无正当理由,从此表中转出,待调整。
(!
!
!
转出原因是:
该低价收入及面积不能作为计算均价的基数)
(表中A3-1-202住宅即为转出待调整)
再将剩余的交易,即按合理(公允)价格进行的交易,按楼层、日期分类汇总取得同类同期总价款和总面积,计算得出均价,作为非公允价销售与非直接销售的价格。
介绍
同类同期产品销售平均价格计算表
房号
楼层
姓名
交易方式
面积
首付款
单价
年
月
总价款
A3-1-201
2
王1
现金
84.77
2,721.39
2011
1
230,692.00
A3-3-201
2
王2
现金
83.02
2,829.01
2011
10
234,864.00
A5-1-203
2
王4
现金
78.38
2,979.99
2011
4
233,572.00
2011年2层均价
246.17
2,840.02
699,128.00
A3-1-202
100
1,000.00
2011
1
100,000.00
例.以上表为例,审核发现:
2012年,销售A3-1-202#住宅,价格为1000元/㎡,价格明显偏低,经询问是销售给股东的亲属,理由不充分,按2012年2层住宅均价2,840.02元/㎡计算,确认土地增值税应税收入为284,002.00元。
(五)非货币性交易(非直接销售)不按公允价值确认收入或者根本不确认收入。
1. 回迁还平方式销售产品
纳税人做法:
1)往往不确认收入,收到的补价,往往冲抵货币补偿款。
但棚改免税项目,纳税人往往正常确认收入。
(因为免税)
2)仅就补价结转收入。
审核方法:
取得回迁还平合同及清单,获取回迁还平安置明细表,确定实际安置户数及约定安置面积。
(如纳税人不提供的,自行编制)
表中至少包含还面积数、增面积数、收差价款、减面积数、付差价款等项目。
例.A公司以A产品还平,超面积收补价5万元,还平部分按年度同类均价计算应确认30万元,该产品确认销售收入35万元。
2. 其他非直接销售方式销售产品
包括投资、抵债、分配、奖励等。
纳税人做法:
1)公允价值确认收入。
2)低价确认收入。
3)不确认收入,直接按帐面价值转出。
审核方法:
1)重点审核主营业务收入、开发产品明细帐,关注贷方发生额,调取记帐凭证,查看借方入帐科目,确定交易方式。
2)审核长期投资、应付股利科目,审核其总帐借方发生额即可,如有发生额,调取记帐凭证,查看有无以产品投资分配的情况。
(因为该二科目发生业务不多)
重点关注交易价格。
(六)共同舞弊,差额套现
特点是隐蔽性强,取证困难。
只能通过公允价值比对,更期待二手房征收方式调整。
其它收入确认问题:
1、纳税人转让房地产所取得收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。
包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
2、土地增值税条例中所述转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
3、伴随着土地使用权的转让,地上的建筑物(建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施)、附着物(附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品)也随着一并转让。
如对各附属建筑物、附着物单独计价,应将所得并入收入。
地上建筑物如:
厂房、仓库、商店、住宅、地下室、围墙、烟囱、电梯、中央空调、管道等。
附着物如:
种植物、养殖物及其他物品
4、非直接销售和自用房地产的收入确定
房地方开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:
①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;
②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。
5、隐瞒、虚报房地产成交价格的,是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。
应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。
根据评估价格确定转让房地产的收入。
转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价,纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。
可参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。
房地产评估价格,是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。
6、对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;
如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,(如:
挂入“其他应付款”科目的)可以不作为转让房地产的收入。
7、房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第
(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
注意:
(1)、土地增值税中收入确定的三要点:
①转让国有土地使用权;
②土地使用权或房地产产权发生变化;
③取得了经济利益(收入)。
以上三要素需同时具备,予以征税。
对购房人发生购房行为,其支付的违约金、滞纳金应计入房地产销售收入;对购房人未发生购房行为支付的违约金、滞纳金,因未发生房地产转让行为,不计入房地产销售收入,只作营业税收入。
(2)、对于销售关联方的房地产转让价格是否明显偏低,如低于销售平均单价,一般不得认定为存在正当理由。
(3)、房地产转让有关票据的开具
房地产开发企业在销售开发产品时,必须按规定开具相关票据。
具体为,房地产开发企业收取的开发产品预售收入(包括定金)应当使用地方税务局监制的“销售不动产统一发票”,注明预售定金、预收购房款;待产品完工后,必须向购买方开具“销售不动产统一发票”,注明购房款。
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