企业业务管理工作程序.docx
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企业业务管理工作程序
标杆地产管理
之
企业业务管理工作程序
合同评审控制程序45
1.目的45
2.范围45
3.职责45
4.程序45
4.1合同评审前期工作45
4.2工程部评审45
4.3预算部评审:
预算部经理负责审核以下内容46
4.4分管副总评审:
分管副总负责复核4.2—4.3所述内容46
4.5整改46
4.6总结46
5.相关文件47
6.相关表单47
7.本程序文件应发放到下列人员47
供电局指定产品采购工作程序48
1.目的48
2.范围48
3.职责48
4.程序48
5.本程序文件发放到下列人员49
特急零星项目管理程序50
1.目的50
2.范围50
3.程序50
4.临时协议51
5.本程序文件应发放到下列人员51
消防局指定产品采购工作程序52
1.目的52
2.范围52
3.职责52
4.程序52
5.相关文件53
6.本程序文件应发放到下列人员53
小区电话配套工程管理程序54
1.目的54
2.范围54
3.职责54
4.工程收费标准及申报建筑面积55
5.作业程序55
6.本程序文件应发放到下列人员55
付款控制程序56
1.目的56
2.范围56
3.职责56
4.程序56
4.1付款申请56
4.2项目主管经理复核57
4.3预算部经理复核57
4.4分管副总审核57
4.5财务部审核57
4.6支票或现金的领取57
4.7台帐57
4.8核查58
5.相关文件58
6.相关表单58
7.本程序文件应发放到下列人员58
工程部仓库管理程序59
1.目的59
2.范围59
3.职责59
4.程序59
5.相关表单59
6.本程序文件应发放到工程部全体人员59
零星项目工程管理控制程序61
1.目的61
2.范围61
3.职责61
4.程序61
5.相关文件62
6.相关表单62
特急项目管理程序63
1.目的63
2.原因63
3.范围63
4.程序64
5.结算64
6.本程序文件应发放到下列人员64
关于工程项目竣工结算进行社会审价的联合操作程序65
1.目的65
2.范围65
3.工作职责65
4.程序65
5.送审周期66
6.评审工作66
7.支持工作67
8.此程序文件应发放到下列人员67
点工签认的暂行管理程序68
零星土方工程暂行操作程序69
建筑垃圾清运及土方工程的暂行管理程序70
1.工程施工前控制及资料档案制定70
2.工程施工中间控制管理70
3.工程结算70
工程保修金管理程序72
1.保修金基数为工程总造价的2%72
2.甲方扣留包干保修金为:
(1-优良率)×保修金基数72
塑钢门窗防渗漏施工管理工作程序73
1.目的73
2.范围73
3.施工管理控制程序73
4.检验73
5.有关文件73
6.本程序文件应发放到下列人员74
屋面工程防水施工管理工作程序75
1.目的75
2.范围75
3.屋面防水施工方案75
4.穿屋面管的窝嵌施工控制75
4.施工管理工作程序75
6.检验75
7.有关文件76
8.本程序文件应发放到下列人员76
外墙防渗水施工管理工作程序77
1.目的77
2.范围77
3.外墙粉刷施工方案(细毛面)77
4.墙支模洞补洞施工控制77
5.施工管理工作程序77
6.检验78
7.有关文件78
住宅卫生间防渗施工管理工作程序79
1.目的79
2.范围79
3.设计方案的选择79
4.穿卫生间地坪管的窝嵌施工控制79
5.施工管理工作程序79
6.检验80
7.有关文件80
8.本程序文件应发放到下列人员80
图纸会审管理工作程序
1.目的81
2.范围81
3.职责81
4.程序81
5.图纸会审关键问题82
5.1土建部分82
5.2配套部分82
6.检查82
7.有关文件83
8.相关表单83
甲供材料(设备)采购及管理工作程序84
1.目的84
2.范围84
3.职责84
4.程序84
5.甲供材料(设备)进场管理工作程序85
6.相关文件86
7.相关表单86
中准价以外乙供材料价格确定的工作程序87
1.目的87
2.范围87
3.工作职责87
4.程序87
5.本程序文件应发放到下列人员87
合同评审控制程序
1.目的
确保合同条款明确、公平、公正,确
2.范围
适用于工程系统所有合同。
3.职责
◆工程部主管经理负责评审合同综合条款。
◆预算部经理负责评审单价、总价、付款方式、结算办法。
◆分管副总负责监控上述两项全部过程。
4.程序
4.1合同评审前期工作
项目主办人员组织招投标(询价)工作并编制标书合同及有关材料(详见采购控制程序)报工程部主管经理。
4.2工程部评审
①工程主管经理仔细阅读备忘录、标书、合同及其他附件,重点审核以下内容:
◆证照类齐全性:
营业执照、经营许可证、资质证书、进沪许可证(若存在)、准用证。
◆质量标准:
合同应附产品国家颁布质量标准、验收规范等。
◆经济类条款:
单价、总价、数量、规格、付款方式、奖罚等条款是否符合行规及我公司利益。
◆法律法规符合性:
合同内容应在法律法规允许范围之内。
◆时间:
符合科学规律及我公司要求。
◆廉政管理规定符合性。
②工程主管经理评审完毕后在《上海WK公司合同(协议)审批表》上签署意见并移交预算部。
4.3预算部评审:
预算部经理负责审核以下内容
4.3.1经济类:
单价、总价、付款方式、奖罚
①工程合同
◆审核合同是否符合原招投标文件内容。
◆审核合同价是否正确。
◆如果是零星工程,应编制预算,并与施工单位双方核对,确定合同价。
◆审核是否符合公司《招投标管理程序》。
◆送分管副总审批。
②工程设计合同
◆审核设计合同是否符合原设计招投标文件内容。
◆审核合同中设计取费的正确性。
◆审核是否符合公司《招投标管理程序》。
◆送分管副总审批。
③材料设备采购合同
◆审核合同签订是否符合《招投标管理程序》。
◆审核合同价是否合理、正确。
◆送分管副总审批。
4.3.2廉政管理规定符合性
4.4分管副总评审:
分管副总负责复核4.2—4.3所述内容
4.5整改
4.2—4.4任一评审环节中若出现不合格项,应退回主办人员整改,或重新编制合同,或补齐材料,或补签协议等等,直至符合本程序要求。
4.6总结
①每个合同履行结束后一个月内,工程主管经理会同预算经理负责组织合同履行总结,并填写《合同履行总结》,其中应包含以下内容:
◆质量状况与合同要求符合性。
◆操作时间与合同要求符合性。
◆规格、数量与合同要求符合性。
◆单价、总价、付款方式与合同要求符合性。
◆奖罚条款执行与合同要求符合性。
◆经验教训。
②《合同履行总结》完成后一周内报分管副总阅后存档并发至各地盘主任及相关专业工程师以供参考。
5.相关文件
◆《中华人民共和国经济合同法》
◆《国家施工验收规范》
◆招投标管理程序
6.相关表单
◆《上海WK公司合同(协议)审批表》
◆合同、标书
◆《合同履行总结》
7.本程序文件应发放到下列人员
注:
1、本人保证严格按此文件要求执行。
2、本人有责任在发现问题时,第一时间向本文件审批人提出修改意见。
编制:
校对:
审批:
发放号:
供电局指定产品采购工作程序
1.目的
维护公司利益,对所购供电局指定产品包括住户箱、电表箱、熔丝箱、分线箱、低压动力柜、母线槽等进行有效控制,确保第一时间解决问题。
2.范围
适用于公司工程系统一切供电局指定产品的采购工作。
3.职责
◆工程部是供电局指定的甲供材料设备采购的主管部门,负责采购全过程的操作。
◆设计部、预算部、财务部是材料设备采购的协办部门。
4.程序
4.1设计部负责提供电器设计图纸给予工程部主管工程师。
4.2主管工程师接设计部提供的电器设计图纸后,送供电局审图,并确定设备供货及安装单位。
4.3项目主管工程师按《关于工程发包、材料(设备)采购、设计任务委托实行招投标管理制度的实施办法》起草招标书,规定质量、数量、生产周期、安装周期、保修期等要求,以招标形式选择三家单位(包括供电局指定单位)进行招标询价。
4.4入围单位资格要求,具有营业执照、型号证书、产品检验报告、ISO9002质量体系保证书。
4.5供方将投标书送达我公司后,主管工程师就各标书内容进行评估,确定合理价格,要求供电局指定单位接受。
4.6供电局指定产品合同签定。
4.6.1低压动力柜、电源切换箱设备合同的确定。
①主管工程师去供电局填写设备供货及安装委托单,包括设备生产厂家、设备系统要求、价格、生产周期、设备安装厂家、价格、安装周期等。
②供电局与设备厂家、安装厂家签定合同,我公司按已与供电局指定厂家谈妥的价格付款给供电局。
③主管工程师通知设备供应方按合同规定生产设备,必要时主管工程师去设备厂家了解设备生产进度、质量情况。
④主管工程师通知设备安装方在合同规定安装周期内完成安装任务。
4.6.2母线槽、表箱、熔丝箱、分线箱、户内箱合同的确定。
①主管工程师将盖有供电局指定单位合同章的合同正本及招投标评标报告一起上报公司预算部、财务部、合同管理小组、主管工程副总及总经理审批。
②公司批准后,主管工程师通知设备供应方按合同规定生产(安装)设备。
4.7设备安装、调试完毕,报供电局验收。
验收标准按国家标准GB《电气装置安装工程施工及验收规范》验收。
5.本程序文件发放到下列人员
注:
1、本人保证严格按此文件要求执行。
2、本人有责任在发现问题时,第一时间向本文件审批人提出修改意见。
编制:
审批:
发放号:
特急零星项目管理程序
1.目的
规范特急零星工程管理,保持其可控性,确保第一时间正确解决问题。
2.范围
◆水、电、煤、电话等市政配套工程,提前介入土建施工遇到的工地障碍和堆场清理;配套工程由于技术要求改变管位和加快施工进度需要配合的人工;四大管线爆裂和损坏(物业公司无法检修)的应急项目;配套工程进场施工需要的临时简易砖瓦用房搭建。
◆因工地施工临时拆除围墙影响物业公司的草皮翻挖和临时人行道增设,围墙和绿化翻土及请物业公司恢复草皮的费用。
◆由于各施工队和四大公司共同交叉施工,而工地要求达不到万科销售标准增加的清扫人工。
◆两个工程项目之间的小空白点,设计上的盲地处理,和因项目改变而引起的临时水、电杆移位等。
◆公司办公室、工程部搬场和清理需要的人工。
◆配合公司各类促销宣传活动需要对周围环境做部分调整的零星项目增加工程量。
◆总经理口头授意的小项目。
3.程序
工程部和配套部主管经理或工程师接总经理层或兄弟部门书面要求后,经判断可列入此特急程序的,应及时向主管副总请示(可以是口头形式)并着手准备工作,同时拟书面报告及临时协议报分管副总及预算部、相关部门,并同时办理正式合同申报手续。
报告须含下述内容:
◆项目缘由及主办人。
◆暂估造价。
◆分供商选择方法并说明原因。
◆工作计划。
◆其他须说明事项。
4.临时协议
临时协议(由当事人上级领导与施工方签字),内容应包括:
结算办法、完成时间等。
5.本程序文件应发放到下列人员
注:
1、持有本文件者应严格按此文件要求执行。
2、若认为本文件有不合理之处应及时向本文件的审批人提出修改意见。
编制:
校对:
审批:
发放号:
消防局指定产品采购工作程序
1.目的
维护公司利益,对消防局指定产品,包括灭火器、灭火器箱、消防箱及其他相关设备在具备《上海市消防产品准用证》的前提下,以较低的价格进行采购,并对采购过程进行有效控制,确保第一时间解决问题。
2.范围
适用于公司工程系统一切消防指定产品的采购工作。
3.职责
◆工程部是消防局指定的甲供材料采购的主管部门,负责采购全过程的操作。
◆设计部、预算部、财务部是材料设备采购的协办部门。
4.程序
◆设计部负责提供消防设计图纸给予工程部主管工程师。
◆主管工程师接图后,送消防部门审图,并确定设备供货及安装单位。
◆项目主管工程师按《关于工程发包、材料(设备)采购、设计任务委托实行招标管理制度的实施办法》起草招标书,规定质量、数量、生产周期、安装周期、保修期等要求,以招标形式选择三家单位(包括消防局指定单位)进行招标询价。
◆供方将投标书送达我公司后,主管工程师就各标书内容进行评估,确定合理价格,希望消防部门指定单位接受。
◆消防局指定产品合同签定。
◆送货请安装单位共同验收并安装。
◆工程竣工后,报消防部门申报验收。
5.相关文件
◆给水排水工程设计与施工规范。
◆上海市建筑安装工程质量控制实用手册。
◆上海市消防工程验收条例。
6.本程序文件应发放到下列人员
注:
1、本人保证严格按此文件要求执行。
2、本人有责任在发现问题时,第一时间向本文件审批人提出修改意见。
编制:
校对:
审批:
发放号:
小区电话配套工程管理程序
1.目的
确保电话配套工程与区住宅建设同步完工,确保第一时间正确解决问题。
2.范围
适用于住宅小区开发项目。
3.职责
3.1负责项目申请(向电话局)并负责向公司各部门收集下列各项资料:
①项目发展部提供大市政配套费交费证明、规划许可证。
②设计部提供1/1000有效地形图,1/500建筑及室外环境平面图,建筑单体图及单体水电图,项目技术数据。
③物业公司提供有效项目门牌号证明(已申请的项目)。
④项目主任提供项目施工执照。
3.2负责申报合同送工程部、预算部审核。
3.3合同执行过程,合同评审、进度、质量及验收标准控制。
①由于电话行业的特殊性,工程合同统一按电话局合同执行。
②工程施工周期,按四大市政公司作业流程,因自来水、煤气使用的是硬管,对敷设位置能变动性小,所以自来水、煤气应先施工,电话局在电话排管时可根据现场实际管位情况作上下左右变动,整个工期30天到45天(按30000平方米估算)。
③电话工程在施工过程中的质量控制主要从管位铺设标高控制、人工井位置及人工井配件安装数量控制。
另每幢建筑单体的出墙管铺设标高及位置管径是否与规划图相一致,如果发现建筑施工单位未按要求施工,应要求施工单位整改直到符合要求。
另负责协助电话局施工队在施工过程中按上海邮电管理局关于通信线路工程施工规范进行工程质量管理。
4.工程收费标准及申报建筑面积
新建住宅小区电话配套工程收费标准以上海市物价局沪价经(1998)第132号文执行。
5.作业程序
①送建筑单体图,电、水、煤各一套交电话局营业室审图,电话局收取审图费0.20元/平方米,按新三区3.2万平方米计,审图费6400元,如请客吃饭或送1000元礼品,这笔审图费就可不交。
②向电话局申请住宅小区电话配套工程设计、施工委托申请时需附上本程序文件3.2—3.5的资料。
③合同生效后,电话局在30天内给申请方电话配套主干线草图,负责人将该草图交内配套工程师负责向各施工单位发放,要求出墙管位置严格按该草图施工。
④合同生效后,甲方按合同付款条件付款。
⑤电话局在收到工程款后的二个月内组织测绘工程师到现场核实施工内容。
⑥负责人联系电话局,设计室工程师安排设计计划书。
⑦负责人落实电话局安排施工计划,与施工单位取得联系,协商进场事项。
⑧负责人与各配套工程师及主任共同召开协商会,内容主要是落实各配套单位进场施工顺序及分步施工计划,会上明确各配套管位的铺设区域及分块施工的进度。
⑨负责人协调电话配套工程的竣工验收,落实电话开通事项。
6.本程序文件应发放到下列人员
注:
1、本人保证严格按此文件要求执行。
2、本人有责任在发现问题时,第一时间向本文件审批人提出修改意见。
编制:
校对:
审批:
发放号:
付款控制程序
1.目的
确保及时、准确向分供商付款。
2.范围
本程序适用于:
◆工程款的审批、支付。
[预付款、进度款、结算款(保修金)]
◆材料、设备款的审批、支付。
◆设计费的审批、支付。
3.职责
◆项目主办人根据进度、质量状况及合同提出付款书面申请。
◆项目主管经理负责复核付款申请并签署意见。
◆预算部经理复核付款申请并签署意见。
◆项目分管副总负责审核付款申请并签署意见。
◆财务主管经理负责审核付款申请并签署意见。
4.程序
4.1付款申请
①项目主办人依据合同、进度及质量状况确定是否申请付款。
②项目主办人按以下内容填写《付款通知单》和《付款申请单(试行)》并交项目主管经理复核。
◆付款缘由。
◆质量及进度状况。
◆已付款、扣款及本次付款金额。
◆随《付款申请单(试行)》提交预算所需资料。
4.2项目主管经理复核
主管经理对照合同、进度、质量状况复核是否付款、付款金额,并在《付款申请单(试行)》上签署意见后交预算部经理复核。
4.3预算部经理复核
◆预算部经理复核付款资料的齐全与准确性。
◆预算部经理复核已付款、扣款和本次付款金额。
◆预算部经理在《付款申请单(试行)》签署意见并交分管副总审核。
4.4分管副总审核
分管副总负责审核4.1、4.2、4.3所述内容并在《付款申请单(试行)》上签署意见后交预算部综合岗(暂定名)。
4.5财务部审核
◆总经理将项目合同内付款审批权赋予财务主管经理。
◆财务部经办人及财务部主管经理接《付款通知单》、《付款申请单》及相关资料后察看、审批、签名过程,若有分管副总签字同意字样,则由经办人在《付款通知单》“复核”栏内签字,财务主管经理在《付款通知单》“审批”栏内签字,同时开具支票或交付现金。
4.6支票或现金的领取
◆预算部综合岗从财务部出纳处领取支票或现金。
◆项目主办人向分供商索取发票与综合岗交换支票或现金。
◆项目主办人将支票或现金交给分供方入帐。
4.7台帐
◆项目主办人应建立台帐,登记每笔付款、扣款情况,并接受主管经理的检查、监督。
◆预算部综合岗应建立台帐、登记每笔付款、扣款情况,并接受预算部经理的检查、监督。
◆每月10日(节假日顺延)主办人、综合岗、财务部出纳根据各自台帐进行核对、总结并形成备忘报总经理和分管副总。
4.8核查
总经理随时可以对付款、进度、质量状况进行抽查、核评。
5.相关文件
◆国家及上海市有关规范。
◆合同及标书。
6.相关表单
◆《付款申请单(试行)》
◆《付款通知单》
◆月进度报表及其他相关预算资料。
◆相关资料。
7.本程序文件应发放到下列人员
工程部:
全体人员。
预算部:
经理、综合岗。
财务部:
副经理、经理助理、出纳。
注:
1、本人保证严格按此文件要求执行。
2、本人有责任在发现问题时,第一时间向本文件审批人提出修改意见。
编制:
校对:
审批:
发放号:
工程部仓库管理程序
1.目的
保证仓库存放物品进出有帐可查,确保第一时间正确解决问题。
2.范围
适用于工程部仓库。
3.职责
仓库管理员应做好存放物品明细帐,做到入库、领料有据可查。
4.程序
◆清理仓库,做好明细帐单。
◆物品入库必须填写相应入库单,由主办人同仓库管理员共同监督,并在入库单上签字认可(入库单附后)。
◆领用物品必须填写领料单,由领用人同仓库管理员共同监督,并在领料单上签字认可(领料单附后)。
◆入库单、领料单由仓库管理员保存,以备查阅。
◆物品入库领用后,即时做好增减明细台帐,以备查阅。
◆仓库安全保卫工作,由工程部保安人员监管。
5.相关表单
◆入库单。
◆领料单。
6.本程序文件应发放到工程部全体人员
注:
1、本人保证严格按此文件要求执行。
2、本人有责任在发现问题时,第一时间向本文件审批人提出修改意见。
编制:
校对:
审批:
发放号:
零星项目工程管理控制程序
1.目的
规范施工管理,提高工作时效,配合主体工程完成零星应急项目,使总体达到设计要求。
2.范围
主体工程外10万元以下(包括10万元)的零星土建、安装(塑钢窗检查,外、内墙修补,屋面修补,卫生间渗水,室内水电维修,入住整改等)、环境改造及物业公司无法承担的维修,水、电、电话、煤气四大公司配合(清高土、打碎砼、转移建筑材料、搭临时施工栅、地下管线移位等),绿化翻挖、临时围墙、临电临水、公司搬场清理、设计上的盲地、宣传架子、广告安装、文明标化工地管理等。
3.职责
◆设计部负责零星工程设计。
◆配套部负责施工管理。
4.程序
◆根据总体规划意图,由设计部出图或由公司总经理、副总经理授权示意的内容(经预算部初审)。
◆配套部选择合适的施工单位,本着平等互利原则挑选施工队伍(与WK有合作关系、资质全、信誉好)。
◆零星工程先发放零星工程委托书,确定施工单位。
◆施工方必须严格按甲方要求施工,施工和验收标准按国家现行施工验收规范执行。
◆隐蔽工程必须经甲方代表查验通过签字后隐蔽,否则甲方代表有权要求复查,复查费用由乙方支付。
◆乙方必须对已完工程负责保护,否则造成损坏、污染由乙方赔偿。
◆保护期内发生重复质量问题,其费用由乙方承担。
◆安全、文明施工,做好场地的清洁卫生工作,否则甲方有权强制管理。
◆按图施工中,图纸无法反映工程量须经甲方代表现场签证方可认可。
◆竣工验收,除验收工程实物外,竣工图纸资料应与工程实现同步验收。
◆竣工结算经甲方代表现场签证,有关图纸经预算部审核通过后可予结算。
◆做好质量、进度、投资三控制。
◆其它按现行承包合同条例执行。
◆项目结算资料由预算归档。
5.相关文件
◆建筑施工手册。
◆上海市给排水通用图。
◆水泥混凝土路面施工规则。
◆建筑设计资料集。
◆体育场地建设。
6.相关表单
修改记录
编制:
审核:
批准:
日期:
日期:
日期:
特急项目管理程序
1.目的
提高组织的应变能力。
2.原因
XX项目近几年的工作实践表明,每年约有30—50项特急项目发生,这些项目由于要求急,没有时间等待履行正式的合同后再施工,而这些项目多发生于销售高峰时期,为在客户心目中时刻保持一个优秀发展商的形象,必须及时处理某些问题,目前公司的合同正式审批手续有八道环节,如果每个人一天,需用八个工作日,再加上公休日,办公地点不同,个别人临时有其他工作影响。
此外,合作方的合同也有审批手续,通常组织合同申报到审批通过需三周时间,这对一个较大的项目是可以起到严密控制的目的,但对一个小项目却造成时间的损失和管理成本的浪费。
因此制定此特急项目管理程序,以解决上述问题,达到提高组织的应变能力的目的。
3.范围
由于主项目确立之后,必然随之而发生的小项目可列入特急项目范围,根据过去工作经验总结,下列工作可列入特急项目管理程序:
◆水、电、煤、电话等市政配套工程,提前介入土建施工遇到的工地障碍和堆场清理;配套工程由于技术要求改变管位和加快施工进度需要配合的人工;四大管线爆裂和损坏(物业公司无法检修)的应急项目;配套工程进场施工需要的临时简易砖瓦用房搭建。
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