公共租凭住房配套基础设施建设项目可行性研究报告.docx
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公共租凭住房配套基础设施建设项目可行性研究报告
公共租凭住房配套基础设施建设
项目可行性研究报告
第一章项目总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
公共租凭住房配套基础设施建设项目
1.1.2承办单位概况
1.1.2.1项目业主
xx县
1.1.2.2项目类别及性质:
新建
1.1.3编制主要依据
1、xx县发展和改革局《xx县xx年xxxx、xx公共租凭住房配套基础设施建设项目工程立项的批复》。
2、国家发展计划委员会2001年第9号令《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》;
3、xx县各xx规划区域地形图;
4、现行有关专业技术规范、标准;
5、其他调查和收集的有关社会经济、交通建设及自然条件等资料;
6、项目业主单位提供的其他相关资料;
7、《环境景观设计》03J012-2。
1.1.4项目概况:
1.1.4.1建设地点:
1.1.4.2建设理由:
1、项目的建设有利于xx县保障性安居工程的基础设施完善,为住户日常的出行创超了一个便利的条件;休闲活动提供了一个良好的环境,起到节心情、稳定情绪等作用。
2、项目的建设将优化人居环境,提升居住的品质。
有良好的绿化美化园林景观,也是现代城市不可或缺的功能之一。
3、项目的建设有利于推动和谐社会的构建。
1.1.4.3建设规模与内容
1、规模
总规划面积共计约1.6公顷,分为15个点。
2、内容
室外配套工程包括绿化景观、亮化、场地铺装、场平工程以及垃圾箱、围墙、护栏、挡土墙等。
1.2可研编制范围
我院受项目承办单位的委托,按照国家对项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定,组织有关人员对项目的建设条件等进行了实地踏勘,编制完成了《xx县xx年xxxx、xx公共租凭住房配套基础设施建设项目可行性研究报告》。
本报告是根据国家发改委对项目可行性研究报告编制的有关要求,结合项目的实际情况对项目的概况、项目背景、项目建设的必要性、建设条件、建设规模及内容、技术方案、项目建设进度和组织管理,投资估算和资金筹措,社会效益分析等方面进行论述、研究和计算,为项目的决策提供依据。
1.3可行性研究结论
1.3.1技术方案条件:
建设规模适中、基本功能齐全,总体规划符合城镇区域发展规划的要求,功能定位准确。
项目建设的前置条件已具备,建设地交通便利水、电已经开通,具有较好的建设条件,该项目设计方案在技术上可行。
1.3.2资金条件:
中央预算内投资、地方投资解决。
1.3.3场址条件:
拟建项目用地属于xx、xx公共租凭住房附属环境用地为可建设用地,不存在拆迁、征地问题,社会矛盾简单、效益良好。
当地社会条件对项目的适应性和可接收程度良好。
1.3.4项目工程技术方案条件:
拟建地点在xx县八步、中寨、官寨、猫场、龙场、牛场、板桥、绮陌、三甲、马场、三塘、阿弓、珠藏、后寨、金龙等15个xx。
拟建地点的道路交通条件便利,水、电已经开通,施工条件成熟。
1.3.5环境保护条件:
在拟选场地已得到规划认可,土地属于集体所有,无重大的环境影响,建设项目没有任何法律障碍。
1.3.6外部配套条件:
xx的基础设施相对完善电力、给水、排水以及道路状况都满足建设要求。
1.3.7项目建设进度:
2015年中开工建设,项目建设拟在约一年内实施完成。
1.3.8投资估算和资金筹措:
项目建设投资估算总额为601.11万元。
建安工程费574.68万元;
工程建设其他费用26.33万元;
1.3.9资金筹措:
所需资金拟采用以下方式筹集:
项目建设资金通过申请国家补助资金、地方财政配套解决。
1.3.10项目综合评价结论
本项目符合国家相关政策,其建设地点所处位置优越,皆位于各xx的集镇中心区,交通条件便利,配套条件相对较好,有利于城镇资源共享。
经过可行性研究分析,本项目建成后将极大改善低收入家庭的居住环境,提升低收入家生活质量,社会效益十分显著。
因此,该项目建设是必要的。
1.4主要技术经济指标表
表1-1拟建项目主要技术经济指标
xx县xx年xxxx、xx公共租凭住房配套基础设施建设项目技术经济指标
序号
项目
单位
数量
1
场地整形碾压
立方米
10775.03
2
土石方回填
平方米
2725.00
3
混凝土地面
平方米
3055.47
4
8字砖铺设
平方米
542.0
5
青石板铺设
平方米
6445.14
6
石材楼梯面层
平方米
144.45
7
护栏
米
388.48
8
围墙砌筑
米
31.53
9
围墙装饰抹灰
平方米
126.12
10
围墙瓦顶
米
31.53
11
挡墙基础土方开挖
立方米
776.9
12
石挡土墙
立方米
1906.36
13
垃圾箱
个
27
14
成套庭院灯安装
个
270
15
沟渠清淤
立方米
75
16
PVC排水管
米
250
17
C15砼包护
立方米
20
18
M7.5浆砌块石
立方米
21
19
钢筋砼沟盖板
立方米
7.2
20
一类树池
个
1
21
二类树池
个
27
22
一类花池
平方米
570.21
23
二类花池
平方米
39.91
24
海桐球
株
105
25
球状红叶石楠
株
77
26
红花继木
平方米
266
27
金叶女贞
平方米
354.8
28
小叶黄杨
平方米
214
29
马尼拉草
平方米
1743
30
桂花
株
84
31
广玉兰
株
10
32
龙柏
株
2
1.5存在问题及建议
项目工程规模较大、分布广、投资较多,建议工程施工时一定要由具有相应施工资质的施工企业承担,做好各项工作。
建议本项目实施中按照建设程序办理,并尽快实施。
第二章项目背景及建设的必要性
2.1项目提出的背景
2.1.1国家宏观政策背景
根据省政府相关文件,加强配套设施建设。
集中建设的保障性住房小区,要同步规划周边市政基础设施,并根据小区总建筑面积的一定比例统一建设经营性商业服务设施,按照同步规划、同步建设的原则,推进城镇保障性安居工程配套道路、供水、供电、通信、污水处理、垃圾处理等市政基础设施和商业、教育、医疗、xx、文化、体育等公共服务设施建设,建设一批和谐安居示范工程,逐步实现住有所居、居有所乐。
早在建国初期就有青年职工公寓等周转房制度,并且一直是改善职工待遇,稳定青年职工队伍的重要手段。
国务院发布的国发[1998]23号文件中也强调了“单位内不能分割及封闭管理的住房不能出售职工公寓等公租房不得出售。
具体办法按建设部有关规定执行。
”部分单位继续保持了一定数量的公租房。
这些公租房用于解决职工的临时过渡住房。
较好地缓解引进人才新分配职工等职工对过渡住房的需求,让他们安排好生活尽快地安心进入管理工作。
待工作稳定、环境熟悉后再考虑购买住房。
公租房主要是为了解决流动职工住房问题而建的,对于加强农村薄弱职工队伍建设、促进城乡职工交流具有积极作用。
但目前xx县xx年xxxx、xx公共租凭住房建设项目建筑主体已完工,配套设施尚不完善,随着社会经济的快速发展,人民生活品质的提高,在居民的生活中,仅有建筑的主体部分虽然能解决住的基本问题,但相关配套设施完全不配备的话,仍然会给很多入住的居民生活带来很大的不便,配套基础设施条件存在较大的不足。
根据《省人民政府办公厅关于进一步加强城镇保障性安居工程建设和管理工作的意见(黔府办发〔xx〕39号)》文件,建设一批和谐安居示范工程,逐步实现住有所居、居有所乐。
让低收入者居住得更顺心,还需政府增加投资,不断完善保障房建成后的配套和维护。
2.2项目建设的必要性
2.2.1充分发挥保障房的作用的需要
为贯彻落实《国民经济和社会发展第二十个五年规划纲要》和全国职工工作会议精神,国家发改委和教育部拟在“十二五”期间实施边远艰苦地区职工公租房建设规划。
根据《省人民政府办公厅关于进一步加强城镇保障性安居工程建设和管理工作的意见(黔府办发〔xx〕39号)》文件,加强配套设施建设。
集中建设的保障性住房小区,要同步规划周边市政基础设施,并根据小区总建筑面积的一定比例统一建设经营性商业服务设施,按照同步规划、同步建设的原则,推进城镇保障性安居工程配套道路、供水、供电、通信、污水处理、垃圾处理等市政基础设施和商业、教育、医疗、xx、文化、体育等公共服务设施建设,建设一批和谐安居示范工程,逐步实现住有所居、居有所乐。
优化规划布局和户型设计。
要把保障性住房建设作为城乡规划和土地利用总体规划的重要内容,提出明确要求,合理安排布局,严格执行抗震设防和建筑节能等强制性标准。
保障性住房实行分散配建和集中建设相结合。
集中建设保障性住房,应当充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要,加快完善公共交通系统,同步配套建设生活服务设施。
保障性住房户型设计要坚持户型小、功能齐、配套好、质量高、安全可靠的要求,合理布局,科学利用空间,有效满足各项基本居住功能,鼓励通过公开招标、评比等方式优选户型设计方案。
廉租住房、公共租赁住房应当提供简约、环保的基本装修,具备入住条件。
配套设施包括基础设施和公共设施。
基础设施即与建设项目相配套的供水、排水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等设施。
这是项目功能的主要体现。
而公共设施,包括与建设相配套的停车设施、娱乐设施及教育、商业、饮食、公寓、宿舍等各种公共建筑。
按规定,配套设施通常应在项目交付使用的同时具备使用条件。
在使用过程中,对生产、工作环境、食宿条件、交通状况、工作质量等方面提出了更高的要求,而项目的各种基础设施薄弱、硬件不足、软件缺乏的问题逐渐已成为制约保障性住房政策的动向。
2.2.2改善公共租赁房居民生活环境的需要
xx县xx年xxxx、xx公共租凭住房配套设施建设项目:
该项目分为15个点,可容纳720户职工家庭。
项目均位于各xx的集镇区内。
xx的配套基础设施建设比较薄弱,水、电、路及公共交通都亟待改善。
配套基础设施不完善,垃圾随处乱堆乱放,环境污染严重。
道路坎坷不平且缺少照明设施,晚上出行不安全。
给居民入住后生活、出行带来很多不便,基本的生活条件都满足不了,更谈不上什么高水准的建设标准。
违背了保障性住房的宗旨。
国家推行保障性住房的目的是为了解决职工的居住条件,改善居住环境。
建设一批和谐安居示范工程,逐步实现住有所居、居有所乐。
本项目的建设便利了小区居民的日常生活,丰富了小区附属设施,使居民们下了班有一个休闲的地方能够活动,并使忙碌一天的心情得以放松。
能够增加小区居民的满意度。
本项目的建设方便了小区居民的日常生活,丰富了小区附属设施,美化了小区居住坏境,增加小区居民的满意度。
2.2.3项目的建设是构建和谐社会、促进和谐社会主义建设的需要。
住房是人类最基本的生存条件之一,只有安居才能乐业,我国目前许多社会矛盾中就有城镇居民最低住房需求不能满足所导致的社会不和谐。
xx县实施公共租赁住房配套基础设施的建设,可以改善居民居住环境和生活条件,顺应民意,是通过扶持弱势群体政策谋求政治稳定和社会和谐的一个重要组成方面。
对构建和谐社会,确保xx县社会经济可持续发展具有重要意义。
因此,本项目的建设是构建和谐社会、促进和谐社会主义建设的需要。
综上所述,本次项目的建设是必须且必要的。
第三章市场分析
本建设项目以公租房小区内的用地为切入点,根据小区地形及人口的情况,要按照环境优美、设施完善、要素齐全的新型社区来规划建设,注重打造景观带、增强通透性、增加绿地率,要以项目品质的提升来增加开发效益,以建设高品质小区来提升xx品位。
3.1建设规模
结合xx县xxxx、xx公共租赁房实际情况及周围环境综合考虑各方面条件及因素,xx县xx年xxxx、xx公共租赁房建设配套基础设施项目规划的用地面积为1.5公顷,内容包含铺装工程:
青石板铺装6445.14㎡、混泥土地面3055.47㎡、八字砖铺装542㎡;土方工程:
土方回填2725㎡;绿化工程:
绿化620㎡,其它配套设施(树池、护栏、围墙、堡坎、院落的亮化等)。
3.2建设内容
主要的配套工程包括绿化景观、亮化、场地铺装、场平工程以及垃圾箱、围墙、护栏、挡土墙等设施的建设。
第四章项目建设条件
4.1项目的区位
xx县位于xx中部偏西,毕节地区之东南。
地处乌江上游支流六冲河与三岔河交汇处的三角地带,县城东至贵阳约151公里,南距安顺约95公里,北距毕节约129公里;境内东西长82.5公里,南北宽66公里,总面积2868平方公里。
北邻毕节市大方县、黔西县,东靠贵阳市清镇市、安顺市平坝区,东南连安顺市西秀区,南毗安顺市普定县,西南接六盘水市六枝特区,西抵毕节市纳雍县。
规划区域分为15个点分布在xx县的八步、中寨、官寨、猫场、龙场、牛场、板桥、绮陌、三甲、马场、三塘、阿弓、珠藏、后寨、金龙等15个xx。
4.2自然条件
4.2.1地形地貌
xx县地处黔西高原向黔中丘原盆地过渡地带,地势西高东低,山脉多呈雁行排列,由西向东以阶梯式下降。
其中,西部属黔西高原地带,土地面积1158平方公里,占全县总土地面积的40.4%,区内深沟、峡谷槽谷交错,山高坡陡。
山原剥夷面,地势开阔,分布着面积较大的高丘草地,具有山原牧地的风光特色。
东部地区属丘原、河谷地带,土地面积1710平方公里,占全县总土地面积的59.6%。
区内岩溶发育,灰岩分布广泛,沟谷深切、交错,坡地、丘陵地居多,占97.3%;峰林耸立,盆地、槽谷、河谷、洼地常常镶嵌于群山之间,县内较大的坝子有猫场坝子、熊寨干河坝子、大陌坝子、桂果坝子、三甲坝子、花红、绮陌坝子等。
全县有坡地1336.6平方公里,占总土地面积的46.6%,丘陵地1430.2平方公里,占49.9%,平地101.2平方公里,占3.5%。
4.2.2水文条件
xx县河流分布广泛,纵横交错,属长江流域乌江水系,县境内河流均为乌江上游的三岔河和支流六冲河为界,其中三岔河由南向东,过境河段长62km,六冲河由北向东,过境河段长85km,二者汇于xx县龙场镇化屋基村的县界处。
在xx县境内,从双羊岩起,沿新寨大山、羊庙大山、凤皇山脉一线为分水岭,岭南为三岔河流域,岭北为六冲河流域。
县境内有较大河流25条,其中10km以上河长的河流有17条,10km以下河长的河流有8条。
4.2.3气候条件
xx县境位于云贵高原中部滇东高原乌蒙山系的延续部分。
在气候带划分上属于北亚热带、高原季风温润气候。
其气候特点是四季分明,气候温和,夏无酷暑,秋季凉爽,冬无严寒、无霜期长。
冬半年(10~3月)日照少,湿度大,蒸发少,冷空气活动频繁,阴雨天气多,夏半年(4~9月)则相反。
xx雨量充沛,是省暴雨中心的县分之一,年雨量列居全省第五位,其中以南部的珠藏为最多,年平均雨量为1574毫米。
4.3基础设施条件
4.3.1交通条件
规划区域均位于各xx的集镇区,主要以县道、乡道作为依托,道路为沥青道路或混凝土道路居多,少数为沙石路面,道路红线的宽度在5米左右,交通相对较为便利,通行能力较好。
4.3.2市政公用条件
项目所在地给排水、供电、通讯、网络等主干管线已规划通达项目建设地点,容量、等级、质量满足建设要求,通讯设施已在网络覆盖区内。
4.3.3施工条件
本项目实施有着极其优越的条件。
1、施工场地环境好,道路交通、用电、用水等基础设施和能源供应由统一规划,统筹解决;
2、交通方便,施工材料、设备等可运至现场,能节约运输费用;
3、人力资源丰富,劳动力便宜,有利于降低施工工资成本;
4、建筑材料来源广泛,供应充足,一些材料可以就地取材。
第五章项目建设方案
5.1总平面布置方案
5.1.1总平面设计中遵循以下原则:
为创造丰富的人居生态环境,美化小区景观,并与小区主体建筑开发与建设共同发展,在规划中坚持以生态为主的四大规划原则,突出其“绿色住宅”的指导思想。
分别为:
1、乡土性原则:
采用xx县当地自然乡土的植物和视觉形式、构筑方式,同时结合新的生态技术,充分体现地域性。
2、配套设施的建设把握以人为本的原则:
力求体现功能上的科学性,在规划设计中,充分考虑本利用建设地点的自然地形,从而使项目建设在节能节地、环境保护上合理规范,经济合行。
一个聚居地是否适宜,主要是指公共空间和当时的肌理是否与其居民的行为习惯相符,即是否与居民在行为空间和行为轨迹中活动和形式相符。
小区绿化的使用应充分体现对人的关怀,应出现大片的绿地,并通过巧妙的设施配置和交通,竖向组织,实现各节点的可达性和可留性,强化绿化作为公众中心场所精神。
3、生物多样性原则:
生物多样性包括通过遗传多样性、物种多样性和生态系统多样性。
通过合理的景观设计,对生物多样性起到完善保护作用。
(强调节点的多样性、强调景观的连结关系和格局设计、维护嵌合体的稳定性)
4、尊崇自然美学原则:
将尊崇自然美学作为景观设计中的一个重要原理,强调景观的对景、韵律、对比、协调的原则,突显其特征引导人们的视野和运动,设计人的体验。
5.1.2设计内容
1、公共租凭住房连接市政道路的连接路的硬化、亮化、绿化处理,为人们的出行提供便利;
2、公共租凭住房院落的绿化、以及亮化处理,为人们打造一个优美的居住环境;
3、围墙、护栏、挡土墙、垃圾箱等附属设施的设计。
5.2道路工程设计
5.2.1设计依据
1、《城市道路设计规范》(CJJ37—90)
2、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》(JGJ50-2001)
3、《市政道路工程质量检验评定标准》(CJJl—90)
4、《公路工程技术标准》(JTGB01-2003)(参考)
5、《城市居住区规划设计规范》(GB50180—93)(2002版)
5.2.2平面、纵断面、横断面设计原则及内容
1、平面设计
1)设计原则:
①道路平面设计应在现状道路的基础上进行优化处理;
②道路平面设计应处理好直线与平曲线的衔接,合理地设置缓和曲线等。
2)平面设计内容
道路平面设计内容包括平面线形的选取与布置,曲线的设置,交叉口的渠化及竖向设计等内容。
2、纵断面设计
1)纵断面设计原则
①纵断面设计应参照城市规划控制标高以适应临街建筑立面布置及沿路地块范围内地面水的排除。
②为保证行车安全、舒适,纵坡宜缓顺,起伏不宜频繁。
③机动车与非机动车混合行驶的车行道,宜按非机动车爬坡能力设计纵坡度。
3、横断面设计
1)横断面设计原则
①道路横断面设计应根据现状道路的路幅进行。
②横面设计应近远期结合,使近期工程成为远期工程的组成部分,并预期留管线位置。
路面宽度及标高等应留有发展余地。
③横面设计应充分考虑与两侧场地标高的协调,充分考虑场地土石方工程量的平衡。
2)横断面设计内容
道路采取中心为车行道,两边根据场地现状的实际情况,酌情考虑设人行道,人行道两边设不对称路灯和行道树,以美化环境。
4、平面交叉及交叉口处理
1)基本要求
在确保行人和车辆的安全前提下,使车流和行人受到最少阻碍,亦即保证车辆和行人在交叉口以最少的时间通过,使交叉口通行能力适应各道路的行车要求。
正确设计交叉口竖向,保证转弯车辆行车平稳,同时符合排水要求,还应考虑与地下管线、绿化、照明及交叉口房屋建筑的配合、协调。
2)内容
①正确选择交叉口形式与交叉口各组成部分几何尺寸,包括缘石转弯半径和交叉口的车道数及宽度的确定。
②确定必须保证的行车视距,从而确定最不利视距三角形范围。
③妥善地布置排水设施。
5、路基、路面结构设计
1)路基设计
路槽地面回弹模量不得小于30Mpa,基层顶面回弹模量不得小于80Mpa。
2)标准
路基必须密实、平整、均匀、稳定,具有足够的强度和稳定性,并设有路拱。
压实度采用重型击实标准。
填方路段按规范要求应分层碾压,路床以下0~80厘米压实度达到95%,大于80厘米压实度达93%,挖方路段路床下0~30厘米压实度达95%。
遇有局部翻浆,软弹等现象,应采取换土等方法处理。
3)土基处理
填挖前路基范围内(包括放坡)应清除杂草、淤泥及其它不利于路基稳定的腐植物等,然后再填方或挖方至路基设计标高,并进行路基平整。
4)路基边坡
路堤边坡坡率应根据填料性质,边坡高度和基地条件同排水及防护工程综合考虑后确定。
路基边坡进行绿化,以美化小区。
6、路面设计
1)设计路面为混凝土路面,按重型交通量设计。
2)路面设计年限10年
5.3铺装做法
庭院铺装选材力求经济、美观、大方,施工简单。
在铺装做法上分为青石板铺装和混凝土铺装两种方式,青石板采用通州青石板,做法为素土夯实(密实度≥93%)、150厚碎石垫层、100厚C15混凝土、30厚1:
4干性水泥砂浆结合层、青石板面层(规格600X300X30);混凝土铺装为做法为素土夯实(密实度≥93%)、150厚碎石垫层、30厚1:
4粗砂层、130的C25混凝土。
5.4绿化设计
5.4.1设计依据
1、《城市道路绿化规划与设计规范》(CJJ75-97)
5.4.2绿化景观规划
充分结合地形与建筑布局的完整性和原生性,结合用地现状景观特色,以xx、xx公共租凭房周边环境作为中心绿化区,在建筑四周种植适合xx县生长的树种,建筑正面位置绿化以种较为低矮的树种为主,确保绿化面积达到最大值。
绿化以重点种植适合xx县生长的树木为主,种植花卉、草坪为辅。
应疏密有序、错落有致地种植树木花卉。
同时,绿化应充分考虑人们室外活动的足够空间。
5.3.3种植设计
1、场地整理土壤是园林植物生长的基础,对施工场地含有害物质及杂物必须清除,以达到植物生长的条件。
在绿化工程施工前必须进行土壤化验,采取相应的消毒、施肥和客土等措施,对不合格土壤,采取客土措施,改善土壤理化性质,提高土壤肥力。
2、苗木选择根据设计要求的树种选择苗木,应严格按苗木表要求的规格进行选苗。
要求苗木生长健壮,形体完美,无机械损伤,无病虫害的苗木。
根系发达、完整的移植苗,大苗移植尽量减少截枝量,严禁出现没枝的单干草木,乔木分枝点不少于4个,树型特殊的树种,分枝必须有4层以上,为保证苗木种植成活率,要求所有苗木带土移植。
3、种植土要求:
(1)、PH值5.5~7.5之间的壤土,疏松、透气,不含砂石、建筑垃圾、生活垃圾。
如果是回填土,不能是深层土,最好以疏松湿润、排水良好、富含有机质的肥沃冲积或粘壤土。
1)、种植土深度要求:
要求在种植土球下方有不小于40cm厚、四周有小小于10cm宽的合格种植土,如若达不到种植土要求,就必需进行换土,受现场地物条件限制,可依实与质监单位商定。
2)、种植层须与地下层连接,无水泥板、沥青、石层等隔断层,以保持土壤毛细管、液体、气体的上下贯通。
4、基肥:
(1)、如若现状土质较差,要求施工时应施足基肥,以弥补土壤
肥力不足,改良土壤,使苗木恢复生长后能尽快见效。
(2)、每个树穴需施有机肥7KG-8KG。
(3)、草坪的基肥要求,要加上3公分厚的有机肥,再覆以一薄园土后种植,使草坪生长密实,克服土壤贫瘠的缺点。
(4)、灌木的基肥要求,要加上10公分厚的有机肥,再覆以一薄园土后种植,使苗木今后茁壮成长,克服土壤贫瘠的缺点。
(5)、按园林绿化常规方法施工,要求基肥应与碎土充分混匀;注意碎土与土球底在种植时应铺放一层约10cm
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