法人商业用房按揭贷款管理规定.docx
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法人商业用房按揭贷款管理规定.docx
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法人商业用房按揭贷款管理规定
1目的
为规范丹东银行法人商业用房按揭贷款操作与管理,防范贷款风险,根据中国银行业监督管理委员《商业银行房地产贷款风险管理指引》(银监发[2004]57号)规定和《住房开发贷款管理规定》,制定本规定。
2范围
2.1本规定明确了法人商用房按揭贷的流程、管理等内容与要求。
2.2本规定适用于各分支机构办理的法人商业用房按揭贷款业务的操作与管理。
3术语与定义
法人商业用房按揭贷款是指贷款人向借款人发放的购置自营商业用房和自用办公用房的贷款。
4职责与权限
前台业务部门承担法人商业用房按揭贷款业务的受理、调查和审批后提款与支付用途的审核以及贷后管理职责;授信管理部门承担商业用房开发贷款业务的审查、风险识别及其控制措施的提出职责;授权审批人承担贷款的审批职责;信贷审查委员会承担商业用房开发贷款业务的集体审议职责。
信贷评价与管理部承担放款核准与提款审核。
5政策
5.1发放法人商业用房按揭贷款必须符合国家的方针、政策,遵守国家法律法规和总行相关规定,坚持安全性、流动性和效益性的经营原则。
办理住房开发贷款应择优选择借款人和项目,审慎评价借款人综合偿债能力。
5.2法人商业用房按揭贷款纳入统一授信管理,审批权限按照总行贷款业务授权规定执行。
6流程图
7风险控制要点
详见风险库。
8内容与要求
8.1基本规定
8.1.1贷款对象
符合本规定贷款条件的法人单位。
8.1.2贷款条件
借款人及房产项目应具备以下条件:
8.1.2.1有营业执照或有权部门批准设立的证明文件,经营管理制度健全,财务状况良好;
8.1.2.2经工商行政管理机关核准登记并按规定办理年检手续的企(事)业法人或其他经济组织;
8.1.2.3项目五证即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《房屋预售许可证》齐全;
8.1.2.4有贷款卡,并在本行开立基本存款账户或一般存款账户;
8.1.2.5借款人信用良好,具有按期偿还贷款本息的能力;
8.1.2.6有贷款人认可的有效担保;
8.1.2.7所购商业用房已经竣工验收,有购买商业用房或办公用房的合同或协议;
8.1.2.8所购商业用房或办公用房价格基本符合贷款人或其委托的房地产评估机构评估的价格;
8.1.2.9借款人已向项目开发企业支付不低于所购法人商业用房总价款50%的首付款;
8.1.2.10在本行开立基本结算账户或一般结算账户,企业的生产经营过程符合环保要求;
8.1.2.11贷款人规定的其他条件。
8.1.3贷款额度
贷款最高额度不得高于借款人净资产的50%或所购商业用房、办公用房全部价款的50%(以二者的较低额为限)。
8.1.4贷款期限
确定贷款期限时,需综合考虑企业的销售规模、盈利水平、银行融资规模、首付款比例、企业经营的持续性、盈利的稳定性等因素。
贷款期限最长不超过5年。
8.1.5贷款利率
贷款利率应根据业务风险状况、首付款比例情况和国家宏观经济政策等因素,在人民银行公布的同期限档次的贷款基准利率基础上合理确定,法人商业用房按揭贷款利率原则上应在人民银行基准利率基础上上浮一定比例。
8.1.6担保方式
8.1.6.1法人商业用房按揭贷款应采取抵押、质押和保证的担保方式。
8.1.6.2在借款人未办理抵押登记手续之前,贷款须由项目开发企业提供连带责任保证;借款人取得归属其名下的所购商业用房的产权证后,须及时办理抵押登记手续,贷款方式由保证转为抵押,自发放贷款至办妥抵押登记的时间原则上不超过半年;在全部贷款期内,要尽可能落实借款人的法人代表或主要控制人承担个人连带保证责任。
8.1.6.3如项目开发企业不能提供连带责任保证,借款人应提供质押或其它连带责任保证。
8.1.7还款方式
8.1.7.1经协商一致,可选用以下方式偿还贷款本息:
a)按月等额本息还款法(按月计息);
b)按月等额本金还款法(按月计息);
c)按月付息,按季还本。
8.1.7.2根据借款人偿债资金来源、贷款总额和贷款期限制定分期还款计划,原则上须采用按月分期还款。
对经营稳定、发展前景较好、与本行信贷合作记录良好的企业,可采用按季还款。
8.1.8贷款期内可视情况设置宽限期,宽限期内仅支付贷款利息无需归还本金,宽限期最长不超过6个月。
8.2贷款流程
8.2.1申请
8.2.1.1借款人申请贷款时,应向贷款人提交借款申请,原则上应提供以下有效资料:
a)法人营业执照、税务登记证、组织机构代码证书,外商投资企业需提供有关部门批准设立的文件、证书;
b)企业法人注册资本验资报告及变更注册验资情况;
c)借款人贷款证(卡);
d)法定代表人身份证明及签字样本或印鉴;
e)法定代表人授权委托书、委托代理人身份证明及签字样本或印鉴;
f)公司章程、联营协议;
g)公司最高权力机构或其授权机构同意申请借款的决议文件;
h)公司经会计师事务所审计的上三个年度的会计报表及近期会计报表。
反映借款人经营活动的银行流水单、电费和税费缴纳凭证等;
i)借款申请及借款人同意将所购房产进行抵押的董事会决议、股东会决议或其他同意抵押的有效授权文件;
j)借款人与项目开发企业签订的《认购合同》、缴纳首付款的发票、支付凭证的原件及复印件。
如当地政府可配合办理预告登记手续,应要求借款人在签订《认购合同》后,及时办理预购房产预告登记;
k)借款人法人代表或实际控制人同意办理个人连带责任保证的书面材料及其名下的个人财产清单;
l)经办行要求提供的其他资料。
8.2.1.2项目开发企业需配合提供的相关资料:
a)国家有权部门对借款人所购法人商业用房项目的审批、核准或备案的文件及环境保护等方面的文件;
b)项目可行性研究报告或具有同等性质的项目资料;
c)所购法人商业用房项目的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《房屋预售许可证》;
d)所购商业用房合法性、合规性材料,包括但不限于房屋验收证明、消防合格验收证明等材料;
e)如开发企业提供阶段性担保,应至少提供项目开发企业上一年度的财务报告及近一期的财务报表,上年年末及申请贷款时点的对外提供担保情况;
f)经办行要求的其他文件和资料。
8.2.2受理
贷款人受理的法人商业用房按揭贷款申请应具备本规定第8.1.2条的有关条件。
8.2.3调查
贷款人应重点调查核实借款人情况:
8.2.3.1基本情况
a)借款人及项目开发企业提供的资料是否真实、完整、有效。
b)借款人的基本情况,包括股东构成、注册资本、经营范围、信用记录等;借款人经营和财务情况,包括借款人的现有经营规模和市场地位、产品供需特点、上下游客户,企业资产和收入的构成与变化、现有银行融资情况等。
c)所购法人商业用房“五证”是否齐全,是否作为在建工程抵押、是否出租等。
d)调查、核实还款来源的可靠性,对借款人销售收入和利润增长情况进行合理预测,并要求借款人提供还贷资金来源的相关资料。
8.2.3.2财务情况
主要分析借款人上三个年度和近期会计报表,调查借款人经济实力、经营效益和偿债能力等,要特别关注重点会计科目财务数据和指标的异常变化。
8.2.3.3资信情况
主要通过有关资信查询系统调查借款人贷款证(卡)状态和资信情况。
8.2.3.4关联情况
主要调查核实借款人及其股东的关联关系以及与关联企业的业务往来。
8.2.3.5还贷来源情况
a)应充分调查借款人的经营及财务状况、主要资产构成、收入及利润来源、财务管理水平和资金营运能力,预测贷款期内借款人的利润、现金流量情况,综合判断借款人还款来源是否充足、合理,能否按时偿付贷款本息。
b)尽职调查后,调查人应形成调查报告,提出贷款方案(包括但不限于金额、期限、利率、还款方式、担保条件等),提出贷款偿债能力测算的初步意见和拟采取的风险控制措施等,并将相关贷款资料提交审查人。
8.2.4审查
应重点审查以下方面内容:
8.2.4.1项目所用土地及项目建设的合法合规性,主要审核项目“五证”是否齐全、真实、有效;
8.2.4.2如借款人为外商投资企业,应审核其批准证书的经营期限与营业执照是否一致;收购合资企业中方股权的,是否妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金;
8.2.4.3项目开发企业是否具备一定的风险承受能力和对外提供担保的能力,所购商业用房是否经过竣工验收,特别是消防验收情况。
能够保证如期交付使用,是否存在抵押、出租情况;
8.2.4.4对调查人提出的偿债能力测算进行审查和调整,审慎评价借款人在贷款期内经营活动现金流能否支持其按期偿还融资;
8.2.4.5借款人还款资金来源的充足性和可靠性。
审慎评价借款人因扩大生产经营规模后,市场份额能否有效扩大,能否保持持续的经营和盈利能力;
8.2.4.6审查借款人购置商业用房所需自有资金的出资能力;
8.2.4.7审查贷款担保的合法性、合规性和可靠性,抵(质)押率设定是否合理;贷款额度、期限、还款计划、宽限期等要素设置是否合理;
8.2.4.8其他需要审查的情况。
综合以上因素,应对借款人、贷款担保等情况进行总体风险判断,提出合理的贷款前提条件和管理要求。
8.2.5审批
在调查、审查的基础上,根据借款人、贷款担保以及贷款金额、期限、利率、收益等情况,结合贷款风险因素和风险规避措施,做出贷款决策。
8.2.6合同签订
8.2.6.1贷款人应与借款人及其他相关当事人签订书面《固定资产借款合同》、担保合同等相关合同。
合同中应详细规定各方当事人的权利、义务及违约责任,避免对重要事项未约定、约定不明或约定无效。
8.2.6.2贷款人应在合同中与借款人约定具体的贷款金额、期限、利率、用途、支付、还贷保障及风险处置等要素和有关细节。
8.2.6.3贷款人应在合同中与借款人约定提款条件以及贷款资金支付接受贷款人管理和控制等与贷款使用相关的条款。
8.2.6.4经办行应掌握借款人真实的现金流情况,并在合同中约定详细、可行的还款计划。
8.2.6.5贷款人应要求借款人设立还款准备金账户,并就该账户签订账户监管协议。
8.2.7发放与支付
8.2.7.1发放贷款前如需开发企业提供阶段性担保的,经办行须与项目开发企业就每笔贷款签订《保证合同》并约定以下内容:
a)在银行贷款发放后的约定时间(本规定第8.1章8.1.6条约定,下同)内,若项目开发企业未能办妥所售房产的权证,本行有权提前宣布贷款到期,并要求保证人承担连带保证责任;
b)在办妥所购法人商业用房相关权证后,借款人按照与本行签订的《抵押合同》办妥合法、有效的抵押登记手续。
8.2.7.2发放贷款前,经办行须与借款人签订《抵押合同》并约定:
a)在借款人取得产权证后,借款人须积极配合银行办理抵押登记手续;
b)在贷款发放后的约定时间内,若未能办妥相关房屋的抵押登记手续,经办行有权提前收回贷款(包括提前追索连带责任保证)。
8.2.7.3签订抵押合同后,对于高危、易燃易爆等行业,经办行应督促借款人按照抵押合同的约定及时为抵押资产投保财产综合险,保险期限不短于主合同履行期限;保险金额不低于主合同贷款本息,且应在保险单中注明,出险时本行为第一请求权人。
8.2.7.4在《固定资产借款合同》的其他约定事项中,明确本行有权宣布贷款提前到期的保护性条款:
a)借款人未按合同约定执行分期还款计划,贷款出现逾期或欠息;
b)借款人出现违法等重大经营问题;
c)借款期内连续停止经营超过3个月,或贷款期内累计停止经营超过3次。
8.2.7.5法人商业用房按揭贷款的资金支付,应全部采用贷款人受托支付方式,直接向房屋项目开发企业支付。
项目开发企业在本行办理房屋所在项目贷款的,按揭贷款应用于归还项目开发企业在本行的项目贷款。
具体依据《贷款发放与支付操作规程》有关内容执行。
8.2.8贷后管理
8.2.8.1贷款发放后,经办行应重点做好以下贷后管理工作:
a)及时督促项目管理方和借款人办妥所购买法人商业用房的产权证。
在借款人取得产权证后,应要求借款人积极配合本行办理房屋抵押登记手续;
b)定期跟踪借款人的经营活动现金流情况,对主营业务收入、利润等进行定期跟踪。
若借款人经营情况未明显增长、经营情况恶化且危及本行贷款安全,应及时启动《固定资产借款合同》约定的保护性条款,采取有效风险措施;
c)按有关规定要求借款人定期对抵押物进行抵押品价值重评,合理评价抵押物的变现能力和对融资风险的覆盖情况,发现威胁本行贷款安全的情况及时采取措施应对。
8.2.8.2应为借款人建立贷款档案,贷款档案管理执行总行法人客户信贷业务档案管理有关规定。
8.2.8.3贷款实行项目经理责任制,项目经理负责对贷款项目实施全面监管。
8.2.8.4贷款人应对贷款抵(质)押物价值的变化情况进行监测和评估,对抵(质)押手续不完善的要及时补充完善,对抵(质)押物不足值的要及时追加担保或采取其他措施。
8.2.8.5贷款人应要求借款人在《固定资产借款合同》履行期内出现下列情况之一时,必须事先通知贷款人或征得贷款人同意:
a)法人、法定代表人及主要股东变更;
b)保证人失去保证资格、能力;
c)担保物发生不利于贷款人的变化;
d)产权变动或重要财产被处置;
e)经营方式及经营范围有调整;
f)经营场所迁移;
g)影响贷款人权益的其他重要变动。
8.2.8.6借款人要求提前还款,须事先通知贷款人,并征得贷款人同意。
8.2.8.7贷款人应要求借款人按照《固定资产借款合同》及《分次偿还承诺书》规定按时、足额归还贷款本息。
8.2.8.8贷款需要展期的,应合理确定贷款展期期限,原则上贷款只能办理一次展期。
除国家另有规定外,1年期以内(含)贷款展期期限累计不得超过原贷款期限,1年期以上(不含)贷款展期期限累计不得超过原贷款期限的一半。
贷款的展期期限加上原期限达到新的利率期限档次时,从展期之日起,贷款利率根据新的期限档次利率确定,且利率浮动水平原则上不得低于原贷款利率浮动水平。
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- 法人 商业 用房 按揭 贷款 管理 规定