浅析环境因素对房地产市场的影响.docx

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浅析环境因素对房地产市场的影响

浅析环境因素对房地产市场的影响

【摘要】随着经济建设的发展，城市人口的增多，近几年来房地产开发建设以迅猛的速度向前发展。

由此带来的环境问题日益突出，引发的环境污染纠纷也时有发生,这之中有项目本身的因素，也有项目周边的环境因素的影响。

因此在房地产项目开发建设之前进行环境影响评价变得越来越重要，再加上环境对现实生活与生产活动影响的重要性，而房地产是生活与生产活动主要的载体,因此环境对房地产的价值是十分重要影响。

本文先对环境因素的概念、价值和房地产开发项目的特点的了解,再重点从区位选择、交通位置、环境要素、自然风险等四个方面分析了自然环境因素对房地产市场的影响,最后结合现实生活中环境污染的类型、环境污染对房地产价值减损影响的诸多方面,提出了受环境污染房地产价值的评估方法和步骤。

【关键词】环境资源；房地产市场；房地产价值评估；房地产；UNEP；TEV

一、引言

伴随着经济发展与人民生活水平的提高，人们更加重视房地产周边的环境.环境质量的优劣和环境状况的变化，直接关系到人们的生活与生产活动，进而对房地产的价值产生重要影响。

环境因素对房地产价值的影响,连同经济因素（市场供求）、区位因素、交通位置、环境因素、自然风险等，均属于房地产的外部性。

一般来说房地产的外部性状况与房地产价值呈正比关系，即外部性状况好，房地产价值高，反之，房地产价值低；当外部性状况为经营者带来增加效益，或使得房地产价值不断增加时,为正的外部经济，反之为不经济或负外部经济。

一般认为，房地产的负外部经济比正外部经济更加广泛.

二、理论基础

2.1、环境因素相关理论基础

2。

1.1、环境资源的概念

对于环境资源（有时也称为自然资源）有许多解释。

《辞海》中解释，“资源”即资财的来源。

“自然资源是指天然存在的自然物（不包括人类加工制造的原材料），如土地资源、矿山资源、水利资源、生物资源、海洋资源等.联合国环境规划暑（UNEP）的定义为：

“自然资源是指在一定条件下，能够产生经济价值，以提高人类当前和未来福利的自然环境因素的总和。

”《中国大百科全书·环境科学卷》的定义为：

“自然环境是指客观存在的物质世界中同人类、人类社会发展相互影响的自然环境因素的总和，主要指大气、水、土壤、生物、矿物和阳光等。

”自从地球上有人类活动以来，环境资源就一直为人类社会提供着功能服务。

它包括：

第一，它提供人类生产活动的原材料,如土地、空气、水、森林、矿藏.

第二，它提供人类的生存场所,即人类赖以生存和繁衍的栖息地。

第三，它对人类活动排放的污染物具有扩散、贮存、同化的作用,即环境对污染物具有净化作用。

第四，它提供舒适性服务。

如休闲场所和娱乐资源,为人类的精神生活和社会福利提供物质资源.

很长一个时期，许多人认为环境是大自然赐给人类的财富，不是资源。

也有人认为,环境中只有一部分要素是资源，如矿产、水、煤等是资源。

因为它们可作为生产资料直接进入生产过程。

而像大气、环境容量、景观等环境要素不直接进入生产过程，所以不是资源。

但按现代观点，大气、环境容量、景观也是资源。

其根据是，它们也同样为人类提供了服务。

这样就扩大了资源的范围.以环境容量而言，它可以容纳经济系统产生的废弃物,它可以看成是原有生产工艺的延长。

景观，可以使人心旷神怡，陶冶人的情操。

所以，把所有的环境要素都纳入资源的范畴，是符合实际的。

2。

1.2、环境资源的分类

环境资源最常用的分类方法是按其开发、利用和再生的特点进行分类的，一般分为三类：

第一类称为“取之不竭资源（恒定资源）"，如太阳能、潮汐能等，它们在自然界中大量存在，无论人类怎样利用，都不会影响其数量的明显改变。

第二类称为“不可再生资源”如矿产资源、石油、煤炭等。

这类资源一般不能再生，资源的数量将随着开发利用而逐渐枯竭.

第三类称为“可再生资源"。

这一类资源一般是有生命的物质,如各种动物、森林、草原、微生物以及它们与环境要素组成的系统（农田系统、森林系统等），其特点是在适当的自然条件和合理的经营管理条件下，可以不断更新繁衍，以供人类的永续利用.

目前，环境资源又出现了一种新的分类方法，即按环境的使用价值分类，据此,可将环境资源分为四类：

（1）物质资源：

这类资源以其实体为人类提供,它包括：

矿产资源、煤、石油、土地等。

（2）环境容量资源：

是指在一定的环境质量目标下,环境可容纳污染物质的最大量。

它以其同化污染物为人类服务。

（3）舒适性资源：

主要指环境提供给人类优美的自然景观。

（4）自维持性资源：

是指主要功能是维持生态平衡的资源。

2。

1.3环境资源的价值观

西方资源价格研究的最根本思想和理论源于“资源稀缺论”和“效用价值论”。

西方经济学家认为,一种资源如能满足人的某种需要，就称这种资源具有“效用".如果这种资源取之不尽、用之不竭、俯拾皆是、唾手可得,即人们不需要花费任何努力就能满足需要，那么它就不稀缺，不具有价值。

反之，如果不经过努力就不能取得这一效用，就不能满足这一需要,这样的资源就是稀缺的，其本身就具有价值。

随着环境价值观在人类思想和行为上的逐步确立,环境价值的价格问题自然也就已成为了各国的各级政府部门的决策者和有关研究者最为关注的问题之一。

因为某种环境资源只有在市场中以某种价格体现其价值，这种资源才能得到合理、有效的配置。

由于人类活动作用于环境,而现实中完全没有人类的纯自然环境已经很少了这就使得环境资源已经开始渐渐与人类的劳动相凝结。

第一，环境资源勘探消费人类劳动.环境资源首先要经过人类勘探，才能知道其地理位置、储量、品位,从而知道其经济价值,以指导人们开采自然资源。

随着人类对环境资源的不断利用，环境资源的储量逐渐下降，勘探更为困难。

勘探过程中投入的人力物力会更多。

第二，由于人类生产和生活对生态环境破坏的不断加剧，保护、建设和更新生态环境和环境资源成为一项与生产、生活同样重要的工作。

如建立自然保护区、环境污染的防治、森林资源的抚育、矿产资源的保护等等.

第三，开采环境资源所投入的人类劳动,随着环境资源储量的减少,这种投入也在增加。

第四，与环境资源的保护、建设、更新、开发等活动有关的科研、教育的投入。

上述四个方面都需要投入大量的人力、物力、并在环境资源中凝结，使得环境资源具有价值。

英国人Pearce等在概念上系统地讨论了环境资源经济价值的构成。

把环境资源的价值称为总经济价值（TotalEconomicValue，TEV）.环境总经济价值包括：

使用价值（UseValue，UV）和非使用价值（NonUseValue，NUV）.使用价值又可进一步分解为：

直接使用价值（DirectUseValue，DUV）、间接使用价值（IndirectUseValue,IUV）、存在价值（ExistenceValue,EV）和选择价值（OptionValue,OV）；CEOD又加上一个遗传价值（InheritanceValue,IV）。

（1）直接使用价值（DUV）

是指环境资源可直接用以生产过程和消费的经济价值，一般通过市场或调查方法来确定。

（2）间接使用价值（IUV）

这部分价值也具有使用效能，但并非直接用于生产和消费,不直接在市场上交换，其价值只能间接地表现出来。

（3）选择价值（OV）

是指人们为了保存或保护某一环境资源，以便将来做各种用途所愿支付的数额。

（4）存在价值（EV）

它与现在的使用和未来的选择使用无关，是人们对某一环境资源存在而愿意支付的数额.

（5）遗传价值（IV）

是指为后代人保留的使用价值或非使用价值的价值.它与存在价值相似，也是人们希望为未来保留的财产的选择。

据此,总价值可表示为:

TEV=UV+NUV=（DUV+IUV+OV）+NUV

2。

2、房地产类项目环境影响的特点

2.2。

1、房地产类项目的类型

（1）新建项目

新建涵盖两个层次的概念，一是针对项目而言是新立项的；二是针对项目建设的选址而言，项目拟建设地原为一片空地，在此之前无建筑物。

（2）改扩建项目

改扩建项目包括三个方面,一是规模的扩大，即在原有房地产的基础上规模也就是面积的扩大；二是是功能的扩大，增建一些新功能的设施；三是危房的改建，项目用地内原为建设年代比较早，建筑的性能和功能已经不能满足当前发展的要求，进行整体拆除改造,改造后使用功能基本不变.

（3）用地性质改变的项目

这类项目从立项建设的角度来说属于新建项目,但是项目建设用地性质比较特殊,以前为工业用地或其它用地.一般说这类项目多是随着城市发展，整个区域的发展性质调整改变的原工业区或仓储区等地建设。

从使用功能的角度来说房地产项目主要包括:

单纯的居民住宅小区（包括小区内配套的幼儿园、中小学、车库、停车场及其它配套用房）、饭店、宾馆、超市场、文化娱乐场所等。

2.2.2、房地产类项目环境影响评价

关于环境影响评价工作国家环保总局已颁发了《环境影响评价技术导则》，包括大气环境影响评价、水环境影响评价、声环境影响评价导则及非污染生态环境影响评价导则.这一系列导则毫无疑问对一些工业企业建设项目、大型基础建设项目（公路、机场、桥梁、码头和水库等）的环境影响评价工作具有很强的指导意义，但对房地产类项目的环境影响评价的指导意义不大。

如按《导则》提出的评价方法、原则等来套用，那么房地产建设项目环评一方面显得牵强附会，小题大做，另一方面评价工作不能切中要害，提出的建议不具有指导意义，在实践中难以操作，同时也给环境保护行政主管部门的审批带来一定的疑惑和难度。

当前部分环境影响评价工作者，由于对环境影响评价工作的理念没有会两掌握，同时也缺乏这方面的实践,对房地产项目环境评估也照般工业项目评价模式、评价方法，造成一方面对一些不甚紧要的问题夸大其词，一方面却对一些房地产类项目中存在的隐藏环境问题未能交代清楚，导致项目建成后，因环境污染隐患而引起纠纷。

三、环境因素重点分析

通过对上面基础概念的了解，下面我们重点从区位选择、交通位置、环境因素、自然风险等四个方面分析了自然环境因素对房地产市场的影响。

3。

1、区位选择

区位论是研究房地产环境的理论基石。

房地产界有句名言:

“第一是区位，第二是区位，第三仍是区位”。

房地产业是一种与区位紧密联系的特殊产业,因为房地产投资于某一区位形成的房地产商品是一种不动产，具有空间位置的固定性，它的价值和使用价值不仅取决于建筑本身，还取决于其所在空间位置及其与相邻地块的相互关系，即区位。

区位是构成房地产商品的基本要素，是房地产需求的重要内容。

3.1.1、区位选择对房地产业的影响

1、区位是房地产投资的附着点。

房地产投资为了获得最大限度利润，使不同区位的所有土地获得最佳用途,必须对投资地点区位条件进行论证。

2、房地产行业与国民经济宏观形势和金融业发展休戚相关，在某一特定区域内发展合适的规模和品种,有利于房地产市场的开发和健康发展。

3、不同的区位导致不同的价格和不同层次的产品品种，决定最终销售的难易程度。

在不同的区位，由于自然环境独占性、配套交通等不同，房地产商开发出不同品种如别墅、联排别墅（townhouse）、中央商务区（CBD）和大众住宅区等.

3.1.2、区位对城市房地产市场的直接影响

1、“区域板块”的形成。

（1）城市房地产市场的竞争格局已趋向板块化。

一方面是因获得土地的地理位置的天然差异性,使得板块的形成理所当然。

另一方面,在某一区域市场一般并不存在一个绝对的垄断者，可以全方位经营不同种类的房地产品种同时，在区域市场内部又细分出许多各具特色的板块。

因此,区域化、板块化的格局越来越分明、越来越细化。

（2）都市板块VS郊区化的倾向越来越明显。

许多城市都出现了开发商热衷于在郊区拿地的偏好，一方面因为郊区土地储备量非常大，便于开发,另一方面基于他们对城市扩展的乐观预期。

由于郊区可以取得较大面积的地块，便于大盘开发，而价格相对较低,加之自然环境相对较好,房价也较低，销售难度不大。

而在许多城市老城区旧城改造以往没有区域开发的概念最近被市场所接受,在一些老城区出现了几家开发商合作，共同开发某一地段的局面.虽然开发土地总量可能还不及一个郊区大盘，但都市板块的雏形已经出现，并得到市场追捧。

因城区很多现成资源比较成熟可以借用，且生活成本较低,加之城区改造速度加快、范围加大，使得都市板块具有很大的发展空间。

2、房地产企业的竞争方式从原来单兵竞争进化到“板块竞争”。

这是产业竞争中“集群"概念在某一区域市场中的体现。

从开发商的角度分析，房地产开发规模化、板块化，有利于总体市政规划的形成和整体统一配套、统一规划，形成规模经济，节约开发成本。

更直接的效益在于,一个开发商做广告，其他楼盘跟着沾光，外部经济效果十分明显。

这是相邻相近带来的区位效应，也是板块竞争中体现出来的优势。

而对于消费者来说,选择在某一板块买楼时，有了更多的选择空间。

从大趋势而言，未来房地产市场的竞争必将是板块之间的竞争，板块的发展现状好，开发商就受益。

3。

2、交通位置

基础设施环境是房地产投资环境中的硬环境它包括交通系统、邮电系统、能源与水资源供应系统、防灾系统等。

基础设施项目具有公共性和非排它性，是一切生产经营的前提，营造一个好的基础设施环境是吸引外来资金的必由之路.

3.2。

1、交通位置对房地产业的影响

对房地产业而言,交通位置是基础设施环境中最具有自然属性的一种。

因房地产是不动产，具有位置固定性,它的开发、使用、经营都要以发达的交通网络为依托,便捷的交通网能增加各类房地产项目分布的自由度，并能使居住区向地价低廉的城市郊区发展,城市空间从而扩展开来。

（1）不同交通位置决定了不同档次和类型的产品开发。

CBD（中央商务区）作为一个区域性商务品牌，其规划品位高，要求基础设施完备、先进，有良好的文化氛围,拥有便捷、舒适的工作、娱乐环境.所以开发地总是处于办公物业高度密集的城市中心。

CBD交通必须为现代化、立体化的体系，强调地铁与公交设施的建设,创建便捷的交通环境。

而别墅因其“独占稀缺资源”的自然环境优势，更强调舒适惬意的生活质量,加之居住人群收入和消费的高端化分布,因而需有较好的交通便利要求.别墅的交通便利是以车程距离来衡量的，大多数人认为半小时车程到机场和市中心的别墅为理想选择。

大众住宅区居住的工薪阶层较多,更要求快捷的交通服务,一般要求靠近城内，位置要好，邻近环线公共交通线和地铁、轻轨等.

（2）房地产项目的定位与交通选择有明显的对应关系.高档项目选择的交通工具主要围绕高速公路，因为大多高档项目分散在大众交通系统难以到达的远郊，从消费环境而言，也应该与公薪阶层和普通白领密集区区别开来。

（3）交通与地产的怪圈.随着消费者对交通便利的要求日益增高，城市房地产开发越来越依赖于交通道路的规划，造成了交通发展支持房地产扩张,房地产扩张消耗交通的怪圈.

3。

3、环境要素

对房地产供求起主要影响的环保要素是指那些对居民生活有重要影响，并且在城市中存在着明显区域差异的自然环境质量要素。

组成要素一般包括地质状况（地质板块类型和因此导致的地震灾害防范）、气候环境（日照、温湿度、通风、空气质量等）、水体环境（饮用水和房地产周边环境）、声环境（噪音）和其他污染性的环境要素（主要是危险物品的存在之类）。

3。

3。

1、环境因素对房地产需求产生的直接与间接的影响.

（1）环境因素通过购买者的效用选择与可支配收入，直接或间接作用于房地产需求。

环境因素通过人们的效用选择直接作用于房地产需求,影响的程度取决于需求环境弹性的大小.需求环境弹性是由于环境质量的变化造成需求变化的百分比.在供不应求的条件下，房地产价格呈现刚性，需求环境缺乏弹性，即人们主要关注是否能买到房产，环境质量为人们带来的效用可以被忽略，这时环境因素对需求的影响程度很小；但是随着房地产开发市场达到饱和，形成供大于求的状态，房地产价格刚性减弱,需求环境弹性变大，即人们在同样条件下更关注环境对生活、工作及休闲的作用，这时环境因素对需求的影响明显增大。

同时,环境因素通过人们的可支配收入间接作用于房地产需求。

随着人们生活水平的提高,可支配收入的增加,必然会从简单性的住宅需求上升到扩大性的住宅需求，对于环境因素的考虑也必然更趋全面,环境因素对房地产需求的影响也将增大。

（2）环境因素对房地产需求起正向或反向的影响。

一方面，随着人们收入的提高及市场价格的变化,那些密集型或环境质量差的住宅，环境因素对其需求起反向影响，而对于同样条件而环境质量较好（如别墅型）的住宅，环境因素对其需求起正向影响.另一方面，房地产项目作为城市的主要组成部分，是在城市环境质量背景下进行开发建设的，其大气、水体等环境不可避免的受到区域空气、水体质量及地理条件的影响。

环境污染物在大中城市范围内，由于主导风向、工业污染源布局、城市规划与建设等多方面的原因,存在着明显的地域差异，水体环境、声环境质量在不同区域也不尽相同。

这些环保要素的地域差异，将会影响不同地段房地产购买者的效用函数，对某些环境条件优越区域的房地产需求起正向作用；同时对某些环境条件较差区域的房地产需求起反向作用。

此外，国家环保监测实行公开制度，随着环境监测力度的加大，监测结果将直接显示城市各地段的环境状况，这对住房消费者的心理起到极大的引导作用。

3。

3。

2、环境因素对房地产供给产生的直接与间接的影响.

（1）环境容量直接作用于开发供给成本，对房地产的供给量产生直接影响。

环保部门为了有效地控制和改善环境质量，通常将城市划分为不同的功能区,并制订出不同功能区的环境控制目标和相应措施.由于现有环境污染物分布的区域差异和功能区的环境目标往往是不吻合的，这就造成各功能区在今后发展中所拥有的环境容量是不同的。

对于环境容量小的功能区，新建项目，包括房地产项目，在环境容量的限制下将不易得到审批，而往往要以经济代价进行环境补偿。

在环境容量大的功能区，污染程度较轻,建筑密度小，政府鼓励投资建设项目，在这种功能区的房地产项目的开发付出的成本相对较小，其供给量也可以相应增加。

（2）环境因素通过影响房地产价格间接影响房地产的供给。

房地产价格与供给成正相关的关系，环境因素对于房地产价格又有两方面的影响：

环境因素引起房地产开发成本的上涨,造成房地产价格上升；同时,由于人们需求的扩大化及收入的增加使人们对于环境因素日益重视,人们对于高品质住宅较高的价格的接受程度也随之上升.因此，在这两种作用力的相互影响下，高价格、高品质住宅的供给应与环境质量成正相关的关系。

4、自然风险

房地产投资经营同一切经济活动一样，也存在风险.自然风险是由于自然因素等人力不可抗拒的自然灾害对经济活动产生的风险，这种风险往往是人力所无法避免和克服的，其一旦发生,所带来的危害是巨大的，如地震、火灾、洪涝、飓风等。

由于房地产是不可移动的，一旦上述风险因素发生,房地产的损失将不可避免。

因此,房地产商必须充分考虑自然环境因素可能造成的影响.在房地产设计和建设阶段,充分获取历史资料,了解地质状况类型，提高工程质量，进行房地产保险，将风险和损失降至最低，提高物业管理水平,防范人为因素引起的灾害等。

四、环境影响下的房地产价值评估

现实中被动受到污染影响的房地产是多种多样的,如居住房地产、收益性房地产、工业房地产、公益性房地产等。

要合理确定环境污染对房地产价值的影响，应认真分析并选择适当的评估方法，确定适当的步骤、参数等。

同时，我们应注意到，无论是刚开发建成投入使用的房地产，还是正在使用中的房地产，都有可能受到一种或多种环境污染物的影响和侵害。

其中，即使一种污染物，它对房地产价值的影响或侵害都可能很大。

在多种污染物影响或侵害的条件下，到底哪一种污染物危害最严重，往往是不确定的.因此,估价中确定各类污染物对房地产价值影响的权重也是比较困难的。

下面我们先简要介绍下受到污染后的房地产的价值损失的几种类型。

4。

1、受污染房地产的价值损失类型

房地产被污染后至少存在5种价值损失的可能：

（1）污染物的清除成本。

主要是指清除估价对象房地产受污染或侵害的费用。

包括对受污染房地产全部或局部的清理费用、修补或恢复费用.

（2）估价对象房地产周边污染危害的治理费用。

（3）对受污染损害公众的补偿费用.如大气污染、光污染、水污染等对周边人群造成身心健康的补偿。

（4）估价对象因受到污染而导致的租金降低损失、经营收入损失。

（5）污染物清除后留下的“污名"造成的价值损失。

4.2、环境污染房地产价值的评估方法

4.2.1、市场法

借鉴国外经验，只要能够在房地产市场搜集到类似房地产实例或较完整数据时，优先采用市场法.这里将的类似房地产，不仅是房地产用途、结构、规模、档次等相同，而且其环境污染物类型和环境污染影响程度也要大致相同.

（1）市场对偶资料分析法

利用该方法的基本条件是：

可比实例均为近期成交且为正常成交价格;能在邻近地段选择相同污染程度的类似未开发房地产和其它地区未受污染的类似开发建房地产；能在邻近地段选择受污染的类似已开发建造房地产和其他地区未受污染的类似已开发建造房地产.

建筑物外部折旧基本方法是:

根据受污染和未受污染的未开发类似房地产的期房价格，估算房地产中土地的外部折旧；根据受污染和未受污染的已开发建造类似房地产售价,估算房地产外部整体折旧；

建筑物外部折旧=房地外部折旧—土地外部折旧

（2）市场提取折旧分配法

该方法是通过市场提取的方式估算估价对象折旧的总值。

然后将房地产按物质折旧、功能折旧和外部折旧对估价对象房地产价值的减损影响程度进行折旧额分配,从而得出估价对象外部折旧的估价值.

4.2.2、收益法

当能够搜集到估价对象房地产因受污染而引起的净租金收入减少（如租金价格降低、运营费用增加、空置率提高等）经营净收益变化状况、收益期限受影响等数据时,可采用收益损失资本法进行估价。

一般情况下，受环境污染的房地产，因污染风险的增加和收益不确定性，以及收益期限的可能缩短，该类房地产的投资报酬率将会随之增加.

4.2.3、按“假设未污染”评估受污染房地产的外部性损失和价值。

对于受环境污染程度比较严重,影响估价对象价值减损因素较多的情形，可以“假设未污染"房地产价值为基准，分别扣除因污染对房地产造成的各种价值减损,从而求取外部性折旧和受污染房地产的价值。

具体步骤见图1:

图1求取外部性折旧和受污染房地产的价值步骤

4。

2。

4、受污染房地产的“污名”估价方法。

当遇到受“污名”房地产价值评估时,可采用增加净收益折扣率、减少估算的现金流、以及估计缩短收益期限等方法进行.当然，不论采用何种方法，受污染房地产“污名”的价值损失,在估价上同样存在较大的不确定性.为了克服这种不确定性，估价中可考虑采用4种途径：

估价专业人员依靠以往的经验,广泛搜集市场租售实例，采用现金流风险分析和参考“环境影响评价技术导则”或“规划环境影响评价技术导则”中介绍的方法进行估算。

五、结语

综上所述，房地产开发项目要依据项目特点和周围环境状况做出科学,理性的分析,明确项目各种污染源情况,进行环境影响分析,我们不可能针对一个问题采用所有的环境影响经济评价方法.何时选用何种方法，通常依据影响的相对重要性、可获得的信息、研究经费和时间来选择合适的评价方法。

最终使房地产开发建设与城市生态环境和社会经济协调发展.

我们可以根据所开发的项目行业特点为基础对环境因素问题进一步探讨：

（1）考虑评价分析房地产开发项目选址周围环境对项目产生的潜在的环境污染问题：

如对原为工业用地变为房地产用地的，在购买土地之前进行场地评价；房地产用地邻近交通道路，在环评中的处理方法等项目周边的其它潜在问题。

（2）房产开发项目环境评估中分析考虑规划协凋问题：

项目选址与项目的使用功能的协调性、项目建设用地污染物排除削减的合理性、项目建设内部规划布局的优化等。

（3）从施工期及试用期分别论述房地产项目环境评估中的生态环境影响评价。

参考文献

[1]钟甦，浅谈房地产开发项目环境影响评价；环境评价，2006-11-20

［2］赵红波,房地产开发建设项目