房地产开发企业纳税申报审核培训讲义.docx

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房地产开发企业纳税申报审核培训讲义

房地产开发企业土地增值税、企业所得税纳税申报鉴证业务培训讲义主讲：

郭洪荣

目录

房地产开发企业土地增值税、企业所得税纳税申报鉴证培训讲义1

第一部分土地增值税清算申报审核2

第一讲土地增值税清算业务的起点——案说开发商的开发项目与非开发项目的审核确认2

第二讲清算项目开发情况的审核4

第三讲土地增值税清算条件的审核和清算申请21

第四讲收入项目的审核28

第五讲扣除项目的审核39

第六讲应纳税额的审核47

第七讲土地增值税清算审核案例48

第八讲转让股权名义转让房地产行为的交易定性——如何理解687号文件67

第二部分关于房地产开发业务税务处理的差异比较67

一、对捐赠业务征免待遇不同67

二、预收账款方式销售开发产品的处理方法不同68

三、应税收入的计算方法不同68

四、所属期间不同68

五、计税依据不同69

第三部分企业所得税年度纳税申报鉴证业务流程与风险防范70

第一讲鉴证业务调查70

第二讲业务约定书76

第三讲计划阶段的工作安排88

第四讲鉴证业务的证据、证明、结论99

第五讲鉴证业务的合同纠纷处理与纳税争议处理的风险防范119

第六讲鉴证业务准则的适用问题127

第四部分房地产开发企业的所得税处理131

一、开发产品完工的确认条件及标准131

二、收入的税务处理（国税发[2009]31号）131

三、成本、费用扣除的税务处理（国税发[2009]31号）133

四、计税成本的核算（国税发[2009]31号）135

五、联合开发或合资开发房地产项目的税务处理（国税发[2009]31号）139

六、将土地使用权投资其他企业房地产开发项目以换取开发产品的税务处理（国税发[2009]31号）139

七、房地产开发企业注销前多缴税款退税（国家税务总局公告第2010年29号）140

第一部分土地增值税清算申报鉴证

土地增值税清算申报鉴证的讲义，是写给直接从事鉴证业务税务师的有关操作的实务。

重点讲各个清算环节的各要点的鉴证程序和技术方法，从操作的层面讲如何取证、用证、评价分析和提出鉴证结论。

第一讲土地增值税清算业务的起点——案说开发商的开发项目与非开发项目的审核确认

一、问题的提出

对于如何区分从事房地产开发与非从事房地产开发，这个问题主要是在房地产开发企业，非房地产开发企业不存在这个问题。

因为，房地产开发施行严格的市场准入制度，没有取得房地产开发资格的企业和个人，开发的房屋土地不允许上市交易，市外交易不能享受房地产开发企业的许多优惠政策。

二、案例：

应根据出让方的立项文件确认转让房屋土地的交易性质——是否属于开发项目

（一）交易情况

某投资管理公司将在建生产用房以4500万元的价格，转让给某房地产开发企业。

合同约定，受让方负责办理过户、纳税等事宜。

（二）是否属于清算项目的判断错误

受让方办理土地增值税申报手续时，主管税务所要求提交注册税务师事务所的鉴证报告。

理由是，依据国税发[2006]187号文件规定，房地产开发企业办理房地产转让项目的土地增值税清算申报手续，应提交中介机构的鉴证报告。

（三）鉴证结论的争议

经注册税务师事务所鉴证后，确认扣除项目总额为4200万元，其中取得银行收据的利息150万元。

转让方接到鉴证报告后提出两点意见：

一是没有在开发成本的基础上，加计5%的房地产开发费用；二是增值额没有超过扣除总额的20%，应当享受免征土地增值税的照顾。

注册税务师事务所解释说，转让方不是房地产开发企业不能享受加计扣除和20%以下增值免税照顾。

转让方又进一步申辩，纳税手续是由受让方办理的，受让方是房地产开发企业，他们有资料享受这两项政策。

受让方自豪地解释说，协议约定让受让方办理有关手续，是经过专家精心筹划的，我们研究过文件，房地产开发企业可以享受这两项政策的照顾。

（四）争议的思考

上述情况有两个问题值得思考：

一是这项交易适用国税发[2006]187号文件吗？

二是通过受让方房地产开发企业，办理土地增值税申报手续能够享受加计扣除和20%以下增值免税照顾吗？

答案是否定的，理由如下。

首先，国税发[2006]187号文件只适用于房地产开发企业的商品房开发项目土地增值税清算，对于非从事房地产开发性质的房屋土地转让，不适用这个文件。

目前还没有关于非从事房地产开发性质的房屋土地转让，应在申报环节提交中介鉴证报告的有关规定。

因此，主管税务所要求纳税人提交中介鉴证报告，缺乏法律依据的支持。

其次，土地增值税的纳税义务人是转让方而不是受让方，土地增值税的有关规定只适用于纳税义务人。

所转让房屋土地，无论受让方或代理人是否属于房地产开发企业，只要的转让方不是房地产开发企业，或虽是房地产企业但转让的不是自己开发的商品房，均不能享受加计扣除和20%以下增值免税照顾。

（五）立项文件证明的事实——是技术改造项目而不是房地产开发项目

注册税务师事务所将通过上述两个问题的结论，做了进一步解释，并要求转让方重新审阅有关部门的立项文件。

经查验，立项文件中没有关于房地产开发的内容，所有文件都是关于技术改造的立项内容。

交易双方与注册税务师事务所达成共识，所转让的项目是投资公司从事非房地产开发性质的业务，不适用加计扣除和20%以下增值免税政策。

三、本案的启示

审核土地增值税清算项目，起点是确认所审项目的性质。

如果有证据证明是房地产开发项目，按下列程序进行清算；如果不属于房地产开发项目，则应按非从事房地产开发业务进行处理，填报《土地增值税纳税申报表

（二）（非从事房地产开发的纳税人适用）》。

对于土地增值税清算申报审核，实际工作中很多人习惯于从收入的审核开始，第二步审核扣除项目，第三步算税款。

有些工作经验的人选择从项目开发情况的审核开始，也经常忽略建设项目性质的审核。

出现这种状况，是因为很多人还没有认识到开发项目与非开发项目的税收待遇不同且申报程序也不同，当然也有的是故意混淆这个区别试图让非开发项目享受开发项目的待遇，前者容易造成错误的运用税收政策，后者则滥用税收政策。

上述分析告诉我们项目性质的审核，目的是区分项目是开发性质的还是非开发性质的。

不同性质的开发项目，取证的范围和程序不同，事实认定的程序和结果也不同，税收待遇和申报程序有着质的区别。

第二讲清算项目开发情况的审核

一、清算项目开发情况的审核内容

（一）确认应税主体资格

房地产开发一般经过立项阶段、前期开发阶段、工程建设阶段、营销阶段。

房地产开发过程需要办理有关手续，并取得有关部门颁发的许可证照。

同时具备下列条件的房地产开发企业可以确认应税主体资格：

1.形式条件，是指能够提供土地使用权出让协议、付款结算单证、收款收据发票等书面形式证据，能够证明开发商具备法律规定的资格条件。

2.实质条件，是指被审核单位取得土地使用权的直接支配物权。

（二）确定应税行为

对土地增值税应税范围审核时，应根据国税函【1995】110号文件规定，对取得有关转让行为发生、转让国有土地使用权和取得转让收入等资料证据，进行分析判断并发表审核意见。

（三）确定清算条件

对清算条件审核时，应取得有关商品房建设情况以及销售情况等文件资料作为证据并执行下列程序：

1.审核清算项目资料是否齐全；

2.审核清算项目是否与初始项目登记表一致；

3.整体项目用途与面积分布情况的全面审核；

4.销售比例计算结果审核。

（四）确认清算申报期限

对项目清算申请期限进行审核，应执行下列程序：

1.查证符合应清算条件的委托单位是否按税法规定办理清算手续；

2.查证符合要求清算条件的委托单位是否按税法规定办理清算手续。

（五）工作底稿

审核清算项目及其范围应填制《土地增值税清算审核业务工作底稿》（范本）（以下简称“工作底稿（范本）”）的《项目基本情况审核表》和《转让行为审核表》。

二、审核开发主体资格的证据

（一）取证

房地产开发一般经过立项阶段、前期开发阶段、工程建设阶段、营销阶段。

房地产开发过程需要办理有关手续，并取得“五证”等证明。

1．五证的内容

根据房地产开发业务的流程，确认房地产开发企业是否为纳税主体的条件，主要看形式条件，就是开发商取得有关部门颁发的下列“五证”。

（1）《建设用地规划许可证》；

　　　　　　　　　　中华人民共和

　　　　　　　　建设用地规划许可证

　　　　　　　　　　　　编号

　　根据《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定，经审定,本建设工程符合城市规划要求准予建设。

　　特发此证

　　　　　　　　　　　　　　发证机关：

　　　　　　　　　　　　　　日期：

用地单位

用地项目名称

用地位置

用地面积

附图及附件名称

遵守事项：

一、本证是城市规划区内，经城市规划行政主管部门审定，许可用地的法律凭证。

二、凡未取得本证，而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效。

三、未经发证机关审核同意，本证的有关规定不得变更。

四、本证所需附图与附件由发证机关依法确定，与本证具有同等法律效力。

　　　　　　建设用地规划许可证附件

　　　用地单位：

　　　市规地

　　　用地位置：

　　　图幅号：

　　　用地单位联系人：

　电话：

　发件日期：

用地项目名称

用地面积（平方米）

备注

建设用地

其　中

粮田：

菜地：

其它：

代征用地

城市道路用地

代征用地

城市绿化用地

其它用地

合    计

抄送单位：

市、区（县）规划局、土地局、房管局

　　说明：

　　1.本附件与《建设用地规划许可证》具有同等法律效力。

　　2.遵守事项详见《建设用地规划许可证》。

　　注意事项：

　　1.概略范围见附图，准确位置及座标由北京市测绘院钉桩后另行通知。

　　2.请洽当地区（县）人民政府土地或房管部门按有关规定办理用地手续。

　　3.用地时如涉及房屋、绿化、文物古迹、测量标志、市政、交通等地上、地下设施要注意保护，并应事先与有关主管部门联系妥善办理。

　　4.建设项目需施工时，应按有关规定，另行办理《建设工程规划许可证》。

　　5.当建设任务撤销或部分任务撤销后，本《建设用地规划许可证》及附件相应撤销。

用地单位应主动向所在区（县

）主管部门交回土地，不得私自转让，荒废或作其它用途。

（2）《建设工程规划许可证》；

　　　　　　　　　中华人民共和国

　　　　　　　　建设工程规划许可证

　　　　　　　　　　　　编号

　　根据《中华人民共和国城市规划法》第三十二条规定，经审定，本建设工程符合城市规划要求，准予建设。

　　　　特发此证

　　　　　　　　　　　　　　发证机关

　　　　　　　　　　　　　　日期

建设单位

建设项目名称

建设位置

建设面积

附图及附件名称

遵守事项：

　　一、本证是城市规划区内，经城市规划行政主管部门审定，许可建设的法律凭证。

　　二、凡未取得本证或不按本证规定进行建设，均属违法建设。

　　三、未经发证机关许可，本证的各项规定均不得变更。

　　四、建设工程施工期间，根据城市规划行政主管部门的要求，建设单位有义务随时将本证提交查验。

　　五、本证所需附图与附件由发证机关依法确定，与本证具有同等法律效力。

　　　　　　　建设工程规划许可证附件

　　　　　　建设单位：

　　　　　市规建

　　　　　　建设位置：

　　　　　图幅号：

　　　　用地单位联系人：

电话：

　发件日期：

建设项目名称

建设规模（平方米）

层