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06第六章收益法
第六章 收益法
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6.1收益法的基本原理
6.1.1 收益法的概念
收益法又称收益资本化法、收益还原法,是预测估价对象的未来收益,然后将
其转换为价值,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法的本质
是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。
根据将未来预期收益转换为价值的方式,即资本化方式的不同,收益法可分为直
接资本化法和报酬资本化法。
直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收
益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。
其中,将来来
某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法,称为收益乘数法。
报酬资本化法即现金流量折现法,是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之
和,具体是预测估价对象未采各期的净收益(净现金流量),选用适当的报酬率(折现
率)将其折算到估价时点后累加,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法的雏形是用若干年(或若干倍)的年地租(或年收益)来表示土地价值的
早期购买年法,即:
地价=年地租×购买年
6.1.2 收益法的理论依据
收益法是以预期原理为基础的。
预期原理说明,决定房地产当前价值的,重要
的不是过去的因素而是未来的因素。
收益法的基本思想首先可以粗略地表述如下:
由于房地产的寿命长久,占用收
益性房地产不仅现在能获得收益,而且能期望在未来持续获得收益。
例如,某人拥有的房地产每年可产生2万元的净收益,同时此人有40万元资金以
5%的年利率存人银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的利息,则对
该人来说,这宗房地产与40万元的资金等价,即值40万元。
普遍适用的收益法原理表述如下:
将估价时点 视为现在,那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产,预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益,如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值,则这笔资金就是该宗房地产的价格。
收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和,该价值高低主要取决于下列3个因素:
①未来净收益的大小——未来净收益越大,房地产的价值就越高,反之就越低;②获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠,房地产的价值就越高,反之就越低;③获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长,房地产的价值就越高,反之就越低。
6.1.3 收益法适用的对象和条件
收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产,如写字楼、住宅(公寓)、
商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库
(用于出租的)、农地等。
它不限于估价对象本身现在是否有收益,只要估价对象所
属的这类房地产有获取收益的能力即可。
收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。
6.1.4 收益法的操作步骤
运用收益法估价一般分为下列4个步骤:
①搜集并验证与估价对象未来预期
收益有关的数据资料,如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料;②预测估价对象的未来收益(如净收益);③求取报酬率或资本化率、收益乘数;④选用适宜的收益法公式计算出收益价格。
6.2报酬资本化法公式
弄清了收益法的基本原理之后,现在来分析报酬资本化法的各种计算公式。
这里假设净收益、报酬率均已知。
至于它们的实际求取,将分别在本章第3节和第
4节介绍。
6.2.1报酬资本化法最一般公式
V=A1/(1+Y1)+A2/[(1+Y1)*(1+Y2)]+A3/[(1+Y1)*(1+Y2)*(1+Y3)]+…+An/[(1+Y1)*(1+Y2)…*(1+Yn)]
对上述公式作补充说明如下:
(1)上述公式实际上是收益法基本原理的公式化,是收益法的原理公式,主要
运用于理论分析。
(2)在实际估价中,一般假设报酬率长期维持不变,即Yl=Y2=Y3=…=Yn=
Y,则上述公式可简化为:
V=A1/(1+Y)+A2/[(1+Y)2+A3/(1+Y)3+…+An/(1+Y)n
(3)当上述公式中的A每年不变或按一定规则变动及n为有限年或无限年的
情况下,可以导出后面的各种公式。
所以,后面各种公式实际上是上述公式的特例。
(4)报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末。
实际估
价中如果净收益发生的时间相对于估价时点不是在期末,例如在期初或期中,则应
对净收益或者对公式做相应调整。
例如,净收益发生在年初为A初,则将其转换为
发生在年末的公式为:
A末=A初(1+Y)
(5)公式中A,Y,n的时间单位是一致的,通常为年,也可以是月、季等。
例如,
房租通常按月收取,基于月房租求取的是月净收益。
实际中如果A,Y,n的时间单
位不一致,例如A的时间单位为月而Y的时间单位为年,则应对净收益或者对报
酬率或者对公式做相应调整。
6.2.2 净收益每年不变的公式
净收益每年不变的公式具体有两种情况:
一是收益年限为有限年,二是收益年
限为无限年。
6.2.2.1 收益年限为有限年的公式 V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]
此公式的假设前提(也是应用条件,下同)是:
①净收益每年不变为A;②报酬
率不等于零为Y;③收益年限为有限年n。
6.2.2.2 收益年限为无限年的公式
V=A/Y
此公式的假设前提是:
①净收益每年不变为A;②报酬率大于零为了;③收益
年限n为无限年。
6.2.2.3 净收益每年不变公式的作用
净收益每年不变的公式除了可以用于计算价格,还有许多其他作用,例如:
①
用于不同使用年限(如不同土地使用年限)或不同收益年限(以下简称不同年限)价
格之间的换算;②用于比较不同年限价格的高低;③用于市场法中因年限不同进行
的价格调整。
(1)直接用于计算价格
[6—1) 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的,当时获得的土地
使用年限为50年,至今已使用了6年;预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得
净收益8万元;该宗房地产的报酬率为8.5%。
试计算该宗房地产的收益价格。
[解] 该宗房地产的收益价格计算如下:
V=8/8.5%*[1-1/(1+8.5%)50-6]=91.52(万元)
[例6—2] 某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元,收益年限可视为无
限年,该类房地产的报酬率为8.5%。
试计算该宗房地产的收益价格。
[解] 该宗房地产的收益价格计算如下:
V=A/Y=8/8.5%=94.12(万元)
(2)用于不同年限价格之间的换算
为论述上的简便,现以K。
代表上述收益年限为有限年公式中的中括号内的
内容,即:
Kn=1-1/(1+Y)n=(1+Y)n-1/(1+Y)n
由此,如K70即表示n为70年时的K值,K。
表示n为无限年时的K值。
另
用Vn表示收益年限为n年的价格,如V50即表示收益年限为50年的价格,V-表示
收益年限为无限年的价格。
于是,不同年限价格之间的换算方法如下:
若已知V∞,求V70,V50如下:
V70=V∞*V70
V50=V∞*V50
若已知V50,求V∞、V40如下:
V∞=V50/K50
V40=V50*K40/K50
如果将上述公式一般化,则有:
Vn=VN*(1+Y)N-n*[(1+Y)n-1]/[(1+Y)N-1]
(3)用于比较不同年限价格的高低
要比较两宗房地产价格的高低,如果该两宗房地产的年限不同,直接比较是不
妥的。
如果要比较,则需要将它们先转换成相同年限下的价格。
转换成相同年限
下价格的方法与上述不同年限价格之间的换算方法相同。
[例6-5] 有甲、乙两宗房地产,甲房地产的收益年限为50年,单价2000
元/㎡,乙房地产的收益年限为30年,单价l800元/㎡。
假设报酬率均为6%,试
比较该两宗房地产价格的高低。
[解] 要比较该两宗房地产价格的高低,需要将它们先转换为相同年限下的
价格。
为了计算方便,将它们都转换为无限年下的价格:
甲房地产V∞=V50/K50=2114.81元/平方米
乙房地产V∞=V30/K30=2179.47元/平方米
通过上述处理之后知道,乙房地产的价格名义上低于甲房地产的价格(1800
元/㎡低于2000元/㎡),实际上却高于甲房地产的价格(2179.47元/㎡高于
2114.81元/㎡)。
(4)用于市场法中因年限不同进行的价格调整
上述不同年限价格之间的换算方法,对于市场法中因可比实例房地产与估价
对象房地产的年限不同而需要对价格进行调整是特别有用的。
在市场法中,可比
实例房地产的年限可能与估价对象房地产的年限不同,因此需要对可比实例价格
进行调整,使其成为与估价对象相同年限下的价格。
[例6—6] 某宗50年出让土地使用权的工业用地,所处地段的基准地价为:
1200元/m2,在评估基准地价时设定的土地使用年限为无限年,现行土地报酬率为
10%。
假设除了土地使用年限不同之外,该宗工业用地的其他状况与评估基准地
价时设定的状况相同,试通过基准地价求取该宗工业用地的价格。
[解] 本题通过基准地价求取该宗工业用地的价格,实际上就是将土地使用:
年限为无限年的基准地价转换为50年的基准地价。
具体计算如下:
V50=V∞*K50=1189.78元/平方米
净收益每年不变的公式还有一些其他作用,如可以用来说明在不同报酬率下
土地使用年限延长到何时,有限年的土地使用权价格接近无限年的土地所有权价
格。
通过计算可以发现,报酬率越高,接近无限年的价格越快。
当报酬率为2%
时,需要520年才能达到无限年的价格,3%时为350年,4%时为260年,5%时为
220年,6%时为180年,7%时为150年,8%时为130年,9%时为120年,14%时
为80年,20%时为60年。
当报酬率为25%时,只要50年就相当于无限年的价.
格。
6.2.3 净收益在前若干年有变化的公式
净收益在未来的前若干年有变化的公式具体有两种情况:
一是收益年限为有
限年,二是收益年限为无限年。
6.2.3.1 收益年限为有限年的公式
(见教材)
式中 t——净收益有变化的年限。
此公式的假设前提是:
①净收益在未来的前t年(含第;年)有变化,在t年以
后无变化为A:
②报酬率不等于零为Y;③收益年限为有限年n。
6.2.3.2 收益年限为无限年的公式
V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]
此公式的假设前提是:
①净收益在未来的前t年(含第t年)有变化,在t年以
后无变化为A;②报酬率大于零为了;③收益年限n为无限年。
[例6—7] 某宗房地产已知可取得收益的年限为38年,通过预测得到其未来
5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元,从未来第6年到
第38年每年的净收益将稳定在35万元左右,该类房地产的报酬率为10%。
试计 算该宗房地产的收益价格。
[解] 该宗房地产的收益价格计算如下:
V=20/(1+10%)+22/(1+10%)2+25/(1+10%)3+28/(1+10%)4+30/(1+10%)5+35/[10%*(1+10%)5*[1-1/(1+10%)38-5] =300.86(万元)
6.2.4 净收益按一定数额递增的公式
净收益按一定数额递增的公式具体有两种情况:
一是收益年限为有限年,二是
收益年限为无限年。
6.2.4.1 收益年限为有限年的公式
V=(A/Y+b/Y2)*[1-1/(1+Y)n]-b/Y*n/(1+Y)n
式中 b——净收益逐年递增的数额,如净收益未来第1年为A,则未来第2年为
(A+b),未来第3年为(A+2b),依此类推,未来第n年为
[A十(n-1)b]。
此公式的假设前提是:
①净收益按一定数额凸递增;②报酬率不等于零为Y;
③收益年限为有限年n。
6.2.4.2 收益年限为无限年的公式
V=A/Y+b/Y2
此公式的假设前提是:
①净收益按一定数额b递增;②报酬率大于零为Y;③
收益年限n为无限年。
6.2.5 净收益按一定数额递减的公式
净收益按一定数额递减的公式只有收益年限为有限年一种,公式为:
V=(A/Y-b/Y2)*[1-1/(1+Y)n]+b/Y*n/(1+Y)n
式中 b——净收益逐年递减的数额,如净收益未来第1年为A,则未来第2年为
(A-b),未来第3年为(A-2b),依此类推,未来第n年为
[A一(n—1)b]。
此公式的假设前提是:
①净收益按一定数额6递减;②报酬率不等于零为Y;
③收益年限为有限年n,且n≤A/b+1。
6.2.6 净收益按一定比率递增的公式
净收益按一定比率递增的公式具体有两种情况:
一是收益年限为有限年,二是
收益年限为无限年。
6.2.6.1 收益年限为有限年的公式
V=A/(Y-g)*{1-[(1+g)/(1+Y)]n}
式中 g——净收益逐年递增的比率,如净收益未来第1年为A,则未来第2年为
A(1+g),未来第3年为A(1+g)2,依此类推,未来第n年为
A(1+g)n-1。
此公式的假设前提是:
①净收益按一定比率g递增;②报酬率y不等于净收益
i年递增的比率 ③收益年限为有限年n.
6.2.6.2 收益年限为无限年的公式
V=A/(Y-g)
此公式的假设前提是:
①净收益按一定比率g递增;②报酬率Y大于净收益
逐年递增的比率g;③收益年限”为无限年。
6.2.7 净收益按一定比率递减的公式
6.2.7.1 收益年限为有限年的公式
V=A/(Y+g)*{1-[(1-g)/(1+Y)]n}
式中 g——净收益逐年递减的比率,如净收益未来第1年为A,则未来第2年为
A(1一g),未来第3年为A(1一g)2,依此类推,未来第n年为A(1一g)n-1。
此公式的假设前提是:
①净收益按一定比率g递减;②报酬率不等于零为h
③收益年限为有限年”。
6.2.7.2 收益年限为无限年的公式
V=A/(Y+g)
此公式的假设前提是:
①净收益按一定比率g递减;②报酬率大于零为Y;
③收益年限”为无限年。
净收益为有效毛收入减运营费用。
如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递,
减的比率不等,也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的
收益价格。
例如,假设有效毛收入逐年递增的比率为gI,运营费用逐年递增的比
率为gE,收益年限为有限年,则计算公式为:
V=I/(Y-gI)*{1-[(1+gI)/(1+Y)]n}-E/(Y-gE)*{1-[(1+gE)/(1+Y)]n}
式中 I——有效毛收入;
E——运营费用。
6.2.8 预知未来若干年后的价格的公式
预测房地产未来2年的净收益分别为A1,A2,A3,…,At,第t年末的价格为
Vt,则其现在的价格为:
(见教材)
此公式的假设前提是:
①已知房地产在未来第t年末的价格为Vt(或第t年末
的市场价值,或第t年末的残值。
当购买房地产的目的是为了持有一段时间后转
售,则Vt为预期的第t年末转售时的价格减去销售税费后的净值,简称期末转售
收益);②已知房地产未来t年(含第t年)的净收益(简称期间收益);③期间收益
和期末转售收益具有相同的报酬率Y。
预知未来若干年后的价格的公式,一是适用于房地产目前的价格难以知道,但
根据发展前景比较容易预测其未来的价格或未来价格相对于当前价格的变化率
时,特别是在某地区将会出现较大改观或房地产市场行情预计有较大变化的情况
下;二是对于收益年限较长的房地产,有时不是按其收益年限来估价,而是先确定
一个合理的持有期,然后预测持有期间的净收益和持有期末的价值,再将它们折笋
为现值。
6.3净收益
6.3.1 房地产收益的种类
运用收益法估价(无论是报酬资本化法还是直接资本化法),需要预测估价对象的未来收益。
可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有4种:
①潜在毛收入;②有效毛收入;③净运营收益;④税前现金流量。
(1)潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置(即100%出租)情况下的收入。
(2)有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损失后的收入。
空置
等造成的收入损失是因空置、拖欠租金(延迟支付租金、少付租金或不付租金)以及
其他原因造成的收入损失。
(3)净运营收益通常简称净收益,是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属
于房地产的收入。
运营费用是维持房地产正常使用或营业所必须支出的费用。
(4)税前现金流量是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。
6.3.2 净收益测算的基本原理
收益性房地产获取收益的方式,主要有出租和营业两种。
据此,净收益的测算途径可分为两种:
一是基于租赁收入测算净收益,例如存在大量租赁实例的普通住宅、公寓、写字楼、商铺、标准工业厂房、仓库等类房地产;二是基于营业收入测算净收益,例如旅馆、疗养院、影剧院、娱乐场所、加油站等类房地产。
在英国,前一种情况下的收益法被称为投资法,后一种情况下的收益法被称为利润法。
有些房地产
既存在大量租赁实例又有营业收入,如商铺、餐馆、农地等,在实际估价中只要能够通过租赁收入测算净收益的,宜通过租赁收人测算净收益来估价。
所以,基于租赁收入测算净收益的收益法是收益法的典型形式。
6.3.2.1 基于租赁收入测算净收益
基于租赁收入测算净收益的基本公式为:
净收益=潜在毛收入一空置等造成的收入损失一运营费用
=有效毛收入一运营费用
(1)潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计,并假设在年末发生。
(2)空置等造成的收入损失一般是以潜在毛收入的某一百分率来计算。
(3)运营费用与会计上的成本费用有所不同,是从估价角度出发的,不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。
6.3.2.2 基于营业收入测算净收益
有些收益性房地产通常不是以租赁方式而是以营业方式获取收益的,如旅馆、 娱乐中心、加油站等。
这些收益性房地产的净收益测算与基于租赁收入的净收益测算,主要有如下两个方面的不同:
一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入,二是要扣除归属于其他资本或经营的收益,如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。
基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外,即实际上已经扣除,所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益。
6.3.3 几种收益类型房地产净收益的求取
净收益的具体求取因估价对象的收益类型不同而有所不同,可归纳为下列几种情况
6.3.3.1 出租的房地产净收益求取
出租的房地产是收益法估价的典型对象,包括出租的住宅(特别是公寓)、写字楼、商铺、停车场、标准厂房、仓库和土地等,其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。
租赁收入包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入。
出租人负担的费用是(例如表6—1所列的费用中)出租人与承租人约定或按惯例由出租人负担的部分。
出租的房地产求取净收益需要扣除的费用
6.3.3.2 营业的房地产净收益求取
营业的房地产的最大特点是,房地产所有者同时又是经营者,房地产租金与经营者利润没有分开。
(1)商业经营的房地产,应根据经营资料测算净收益,净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
(2)工业生产的房地产,应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料测
算净收益,净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。
(3)农地净收益的测算,是由农地平均年产值(全年农产品的产量乘以单价)扣
除种苗费、肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水利费、农舍费、农具费、税费、投资利息、农业利润等。
6.3.3.3 自用或尚未使用的房地产净收益求取
自用或尚未使用的房地产、可以根据同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式测算净收益,或者通过类似房地产的净收益直接比较得出净收益。
6.3.3.4 混合的房地产净收益求取
对于现实中包含上述多种收益类型的房地产,其净收益视具体情况采用下列方式之一求取:
一是把它看成是各种单一收益类型房地产的简单组合,先分别求取各自的净收益,然后予以加总。
二是先测算各种类型的收入,再测算各种类型的费用,然后将两者相减。
三是把费用分为固定费用和变动费用,将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用,予以加总后再减去总的固定费用。
6.3.4 求取净收益时对有关收益的取舍
6.3.4.1 有形收益和无形收益
房地产的收益可分为有形收益和无形收益。
有形收益是由房地产带来的直接货币收益,无形收益是指房地产带来的间接利益,如安全感、自豪感、提高个人的声誉和信用、增强企业的融资能力和获得一定的避税能力。
在求取净收益时不仅要包括有形收益,还要考虑各种无形收益。
无形收益通常难以货币化,因而在计算净收益时难以考虑,但可以通过选取较低的报酬率或资本化率来考虑无形收益。
同时值得注意的是,如果无形收益已通过有形收益得到体现,则不应再单独考虑,以免重复计算。
如在当地能显示承相人形象、地位的写字楼,即承租人租用该写字楼办公可显示其实力,该因素往往已包含在该写字楼的较高租金中。
6.3.4.2 实际收益和客观收益
房地产的收益可分为实际收益和客观收益。
实际收益是在现状下实际取得的收益,一般来说它不能直接用于估价。
因为具体经营者的经营能力等对实际收益影响很大,如果将实际收益进行资本化,就会得到不切实际的结果。
客观收益是排除了实际收益中属于特殊的
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