案场财务管理制度.docx

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案场财务管理制度

1概况

1.1目的：

明确案场财务人员岗位职责，加强对财务工作的管理。

1.2岗位人员设置：

销售会计一名、销售出纳（案场收款员）一名

2岗位职责

2.1销售出纳岗位职责

2.1.1销售出纳应遵守国家法律、法规，遵守公司规范、制度，遵守应有的会计职业道德。

2.1.2按时按需向销售会计领用票据，按时统计已开发票（存根联）金额，并移交销售会计，以便发票核销。

2.1.3根据销售经理或销售主管签字确认的《认购协议书》，收取定金，并开具相应金额的正式发票或收据。

2.1.4根据销售经理或销售主管及销售会计签字确认的《签约确认单》，收取房款，并开具相应金额的正式发票或收据。

2.1.5根据银行按揭放款或客户转入对公账户的购房款回单及相关证明开具正式发票。

2.1.6将收到现金以客户房号及姓名存入公司指定的银行账户，并索取回执附于相应的发票后面。

2.1.7每日业务终了，销售出纳应及时打印各个银行pos机交易明细，并将每台pos机结算（无业务发生，可不结算）。

2.1.8根据公司的业务核决权限表规定，核对营销部提供的退款手续，确认手续完整后，收回发票，开具相应金额的负数发票，并确认退款金额，在退款申请单上签字确认。

2.1.9根据公司的业务核决权限表规定，核对营销部提供的换房、更名手续，确认手续完整后，收回发票，开具相应金额的负数发票，并为客户重新开具变更手续后的发票。

2.1.10每日业务终了，销售出纳应根据每日收款情况，编制《收款明细汇总表》，同各银行pos机交易明细和现金缴款单核对，并核查当日发票及收款金额。

2.1.11每日业务终了，根据当日收款票据及销售会计移交的《签约确认单》，登记《销售台帐》。

2.1.12每日业务终了，根据当日收款票据，录入明源软件中的财务管理模块。

2.1.13每日业务终了，销售出纳应当将整理后已核对的票据，已录入的《销售台账》，已录入并签字的《收款明细汇总表》，《签约确认单》等移交销售会计审核。

2.1.14每日业务终了，销售出纳应上报公司财务经理及分管领导当日销售及收款数据。

2.1.15根据工作需要，参与尾盘管理。

2.1.16财务部指派的其它工作事项。

2.2销售会计岗位职责

2.2.1销售会计应遵守国家法律、法规，遵守公司规范、制度，遵守应有的会计职业道德。

2.2.2核对销售出纳移交的已开发票（存根联）金额，填写《不动产发票核销明细表》，并移交至公司财务部指定人员核销，按时按需向公司指定人员领用票据。

2.2.3审核销售出纳开具的发票，核对实际收款金额及确认购房发票上的客户信息无误，加盖发票章。

2.2.4根据公司的业务核决权限表规定，审核营销部提供的《签约确认单》和客户签约合同。

2.2.5合同提交后，将已签字确认的《签约确认单》移交至销售出纳登记《销售台账》。

2.2.6根据公司的业务核决权限表规定，审核并签字确认换房、退房、更名等相关手续，确保手续完备。

2.2.7当日业务终了，接收销售出纳已核对的票据和已录入的台账（整理后的票据，《销售台账》、《收款明细汇总表》、《签约确认单》等）；移交时，核对《收款明细汇总表》和票据的信息，并在《收款明细汇总表》上签字确认。

2.2.8审核销售出纳当日移交的《销售台账》的数据。

2.2.9审核销售出当日纳录入的明源台账的数据。

2.2.10每周、月、季度、年度根据收款单据，编制周、月、季度、年度《回款及销售情况表》，并上报公司财务部。

2.2.11核对明源软件中的财务收款数据、《销售台账》数据及《收入明细辅助台账》数据，确保三者数据一致。

2.2.12根据公司制度审核营销部提供的销售佣金表，并编制财务《佣金台账》。

2.2.13根据公司的业务核决权限表规定，按表价审核营销部提交的优惠申请单上的价格。

2.2.14根据销售出纳移交的《收款明细汇总表》，录入凭证，并登记《收入明细辅助台账》。

2.2.15每月底整理优惠单，签约确认单，OA文件等，并归档。

2.2.16根据公司制度，审核客服提交的“世欧会”优惠。

2.2.17财务部指派的其它工作事项。

3案场票据管理

3.1案场票据领用

案场所使用的票据由项目主办会计负责领购，再由销售会计统一领用，并保管。

3.2案场票据保管和使用

3.2.1票据由销售会计保管，根据项目的情况，由销售出纳再向销售会计按需按量领用（一次限领一本，除开盘外）并做好领用登记手续。

3.2.2票据的开具

3.2.2.1票据应按时间顺序，按票据号顺序使用。

3.2.2.2票据开具时间必须为收到现金或收到银行放款票据的当天，如有特殊情况应当有特批申请。

3.2.2.3票据上载明的信息必须与《认购协议书》一致，发票中的“不动产项目名称”应根据《预售许可证》中的“批准预售楼号”填写。

3.2.2.4票据上的金额必须与收款pos单金额、现金的金额或银行放款回单的金额一致。

3.2.2.5票据上需载明开票人，实行“谁开票，谁负责”的原则。

3.2.2.6票据开具后由销售会计审核，确认无误后加盖发票专用章，不得私盖空白发票。

3.2.2.7若销售出纳开具发票信息错误，销售会计未审核出来，应承担连带责任，共同弥补过失。

3.2.2.8发票一式四联，第一、二联客户签收，第三联财务留存做账，第四联存根联需按票据号顺序装订成册。

3.2.2.9收据一式三联，第一联财务留存做账，第二联客户签收，若可以开具发票时，应收回客户手上的收据联，并作为附件贴在相应的发票后面。

3.3案场票据核销

3.3.1每本票据开完后，销售出纳应及时清算发票金额，制作票据封面、封底，在封底上载明已开具票据的信息，并移交销售会计核对。

3.3.2销售会计复核销售出纳整理的票据信息，确认金额及信息无误后，根据封底信息填写《不动产发票核销明细表》，并将票据、发票章及核销清单移交至公司票据领购人处。

4合同管理

4.1财务审核合同流程图（图4-1）

4.3合同审核

4.3.1签合同时，销售会计必须根据公司签发的表价审核《签约确认单》上的合同总价是否正确。

4.3.2确认该客户是否有特殊优惠。

4.3.3一般优惠成交价：

根据表价上的金额，扣除优惠后计算出成交总价。

公式：

①成交总价＝表价金额*（1-一般优惠）*（1-特殊优惠）

②成交总价＝表价金额-一般优惠金额-特殊优惠金额

4.3.5按已审核的成交价计算合同中的公共维修基金（2%）。

4.4审核合同中购房信息（购房人名字、身份证号、项目、房号、金额等）是否与购房发票信息相符。

4.6合同确认无误后，提交合同后，并在《签约确认单》上确认签字，《签约确认单》一式两联，第一联财务部留存，第二联营销部留存作为公司合同盖章的依据。

4.8当日业务终了，销售会计应将《签约确认单》交于销售出纳录入《销售台账》。

4.9销售出纳将《签约确认单》信息录入《销售台账》后，移交销售会计审核，审核无误后，销售会计应当将《签约确认单》按日期顺序归档，并按月装订成册。

5收款管理

5.1收款流程图（图1-1）

5.2工作要求

5.2.1实行开票与发票、印章保管分离原则，所有收款开票原则上需要由两人完成，一人负责收款开票，一人负责审核并加盖发票章（鉴于公司人员及岗位的安排，若遇其中一人调休，无人替班，案场只有一人上班时，双方应做好发票及印章的交接工作）。

5.2.2当天收到现金，必须于当日4点之前由销售经理指定人员陪同出纳到银行，并以客户的房号和姓名存入公司对公账户；4点之后原则上不收取现金，若遇特殊情况，必须报备销售经理，由销售经理指定人员陪同出纳到银行，存入公司指定账户。

5.2.3

5.3收款方式

5.3.1现金（以客户的房号和姓名存入公司指定账户）

5.3.2信用卡、借记卡（限定在6张卡以内，若非购房人刷卡需出具声明函）

5.3.3其它票据（转账、电汇原则上应由产权人本人转入，若用非产权人名义，转账人应出具声明函并声明款项用途）

5.4收款程序

5.4.2客户交款

客户应交款项：

定金、首期款（预售定金），尾款（含购房款、按揭款、分期款等）；

5.4.3收款流程

5.4.3.1交款条件

a.经客户（签字、手印）、营销主管/经理（签字）确认的《订购协议书》；

b.购房人本人身份证；

5.4.4.1交款的确认及要求

5.4.4.1.1现金方式

客户付款，销售出纳当面点清，当时确认到帐，同时给客户开具合法票据；

5.4.4.1.2刷卡方式

1）刷卡要求：

a.每户累计付款刷卡（信用卡、储蓄卡）累计不得超过6张；

b.付款时持卡人应为购房人，若持卡人与购房人不一致时，应由持卡人本人填写声明函，并由购房人确认签字，再由置业顾问和财务共同见证签字，同时应提交持卡人身份证复印件；

2）刷卡时打印pos单，一式三联，客户分别应签上购房人姓名，第

销售收款流程图（主导：

财务部）

营销部

客户

案场销售出纳

财务部销售会计

相关文件

Y

N

收款流程图（图1-1）

《销售台账》

《认购协议书》

《销售台账》

《销售报表》

《发票领取登记》

一联商户存根由财务保管，第二联交于置业顾问，第三联交于客户；

3）确认收到款后，销售出纳开具合法票据。

5.4.4.1.3支票付款：

暂不处理支票业务；

5.4.4.1.4汇款方式（以收到银行回单为准，未收到回单，不得开票）：

a.以产权人名称汇款，客户通知置业顾问后，置业顾问需当日提供客户汇款的银行、金额、及汇款人名称和汇款时间（或要求客户提供汇款单据复印件）给财务部出纳。

收到银行回单后，案场销售出纳开具票据。

b.以非产权人名称汇款,案场销售出纳收到银行回单后，汇款人应本人到案场财务室出具汇款用途声明函,此后销售出纳方可开具票据。

5.4.4.1.5按揭、个贷、公积金、组合贷款方式：

银行通知资金部按揭办理人员已放款后，由财务部出纳或资金部按揭人员取得银行回单后，移交至案场销售出纳开具票据。

5.5银行pos机管理

5.5.1银行pos机是指刷卡方式中使用的收款终端。

5.5.2银行pos机申请：

项目开盘前一个月，销售出纳应先联系开户行，并按银联或开户行要求递交相关资料（应同时申请两个以上的银行的有线pos机和无线pos机），获审批后银行或银联会在7个工作日内进行安装。

5.5.3银行pos机由销售出纳负责管理，定期通知银联或者银行检测pos机，定期检查pos机用纸等。

5.5.4每天业务终了销售出纳必须打印pos机刷交易明细并结算。

5.5.5关于pos机撤销业务处理

5.5.5.1当日退房的撤销：

按流程办理（见第5条退房程序及公司权限表），未按规定办理，销售出纳不得私自从pos机撤销业务。

5.5.5.2其它撤销：

因金额输入错误需撤销的，应由销售会计核实后在pos单上注明并签字确认后，销售出纳方可撤销，撤销单、刷错金额的pos单及重新刷卡的pos单应一起作为收款附件贴在发票后面。

6退款程序

6.1营销部发起OA申请退房，并按流程审批（流程详见权限表）。

6.2若购房人为2人以上的，购房人必须出具委托转款声明。

6.3客户本人手写的退款申请书。

6.4客户交回原认购协议书，购房发票，银行pos单，并提交购房发票复印件，认购协议复印件，银行pos单复印件各一份。

6.5置业顾问填写退款申请表，客户在申请单上签字确认，销售出纳确认退款金额并签字，销售会计确认退款金额并签字。

6.6销售出纳确认以上手续完整后，开具负数发票，并移交至销售经理用于办理退款手续。

7换房、更名程序

7.1换房手续

7.1.1销售当日换房流程

a.客户提出申请；

b.置业顾问填写换房申请单，客户在申请单上签字确认，销售经理确认签字；

c.置业顾问填写新认购协议书，客户签字，营销主管确认；

d.客户交回原认购协议书、购房发票；

e.营销部手续办理完整后，提交销售会计，销售会计根据公司权限进行审核，确认手续完整后，在换房申请单上签字确认。

f.销售出纳核对相关手续，开具负数发票，并按新协议重新开具票据。

7.1.2次日起换房流程

a.置业顾问填制换房申请OA，并按流程审批；

b.置业顾问填写换房申请单，客户在申请单上签字确认，销售经理确认签字；

c.置业顾问填写新的认购协议书，客户签字，营销主管确认；

d.客户交回原认购协议书、购房发票；

e.营销部手续办理完整后，提交销售会计，销售会计根据公司权限进行审核，确认手续完整后，在换房申请单上签字确认。

f.销售出纳核对相关手续，开具负数发票，并按新协议重新开具票据。

7.2更名手续

7.2.1根据公司相关规定，每套房子只允许一次的增、减名，同时销售会计应严格审核是否已变更主购房人。

7.2.2直系更名手续（含不变更主购房人时增、减名）

a.客户提出申请；

b.置业顾问填写更名申请单，让所有购房人在申请单上签字确认，然后提交至销售经理确认签字；

c.若是减名，被减人应当场手写放弃该房子产权声明；

d.客户交回原购房发票；

e.营销部手续办理完整后，提交销售会计，销售会计根据公司权限进行审核，确认手续完整后，在更名申请单上签字确认;

f.销售出纳确认以上手续完整后，开具负数发票，并开具更名后的发票。

7.2.3非直系

a.客户提出申请；

b.营销部提起更名OA，并按流程审批；

c.置业顾问填写更名申请单，让所有购房人在申请单上签字确认，然后提交至销售经理确认签字，再提交至销售会计确认签字；

d.原购房人应当场手写放弃该房子产权声明；

e.若是增名，应附上被增加人的身份证复印件，注明“与原件一致”字样，并签名；

f客户交回原购房发票；

g.营销部手续办理完整后，提交销售会计，销售会计根据公司权限进行审核，确认手续完整后，在更名申请单上签字;

h.销售出纳确认以上手续完整后，开具负数发票，并开具更名后的发票。

8台账管理

8.1《收款明细汇总表》

8.1.1每日业务终了，销售出纳应根据当日收款情况编制《收款明细汇总表》，并同各银行pos机汇总单和现金缴款单核对，并核查当日发票及收款金额。

8.1.2每日业务终了，销售出纳应上报公司财务经理及分管领导当日销售及收款数据。

例：

XX月XX日，认购XX套，XX金额，签约XX套，XX金额，共收到购房款XX元。

8.1.3每日业务终了，销售出纳应打印当日《收款明细汇总表》，在表上签字，并附在当日凭证上移交至销售会计。

8.1.4销售会计核对出纳移交的《收款明细汇总表》与票据无误后，在《收款明细汇总表》上签字确认。

8.1.5销售会计根据《收款明细汇总表》计算pos机收款手续费，并及时进行账务处理。

8.2《销售台账》管理、明源收款软件管理

8.2.1确认收到款项后，销售出纳根据收款票据记录《销售台账》、明源收款软件（购房人姓名，开票时间，金额及票据号等信息）。

8.2.2签约后，销售出纳根据销售会计移交的《签约确认单》记录《销售台账》（签约时间、折扣、优惠金额等信息）。

8.2.3客户办理换、退房后，销售出纳应根据相关手续记录明源及《销售台账》中的换房、退房情况表，并及时更新《销售台账》。

8.2.4当日业务终了，销售出纳应将按规定整理后已核对的票据，已录入的《销售台账》和《签约确认单》等移交销售会计审核。

8.2.5销售会计根据当日收款票据审核《销售台账》、明源收款数据。

8.2.6销售会计根据《签约确认单》审核《销售台账》（签约时间、折扣、优惠金额、成交总价、总收款额等信息）。

8.2.7销售会计应及时核对明源中的收款数据，《销售台账》数据及《收入明细辅助台账》数据，确保三者数据一致。

8.2.8销售会计根据每周、月、季度、年度收款情况，编制周、月、季度、年度《回款及销售情况表》，并上报公司财务部。

8.3《收入明细辅助台账》管理

销售会计每月记录凭证后根据凭证号并按次序录入原始凭证的相关信息。

9尾盘管理

9.1交房

9.1.1交房必须产权人本人到场，并出具身份证原件，购房合同原件及购房发票原件。

9.1.2工作人员核对身份证是否本人，是否与购房合同上的产权人一致，购房发票的金额与购房合同的金额是否一致。

9.1.3确认无误后，收取相关费用，并开具入住流转单。

9.2产权补差款

9.2.1补差流程图（图9-1）

客户

财务部

Y

N

9.2.2产权补差即因经过相关部门核实后的实际产权面积与合同产权面积的差额进行补退的行为。

9.2.3差权补差的程序：

a.相关部门取得房管局审批的产权面积后，根据公司权限由营销部制作产权补差表，经客服部、财务部复核后，报公司领导审批后，加盖公司公章，作为财务部的执行依据。

b.业主本人须携带本人身份证原件、购房合同原件、购房发票原件到客服部进行审核，并由客服开具流转单。

c.财务工作人员收到客户相关资料后，核对是否为产权人本人，与合同所载的产权信息是否一致，检查购房发票与合同金额是否一致。

d.若产权人产权面积增加时，须补足增加面积的相应价款后，再开具补差发票；若产权面积减少时，产权人需填写退款申请书（若有滞纳金等，应将滞纳金先与房款相抵，再计算滞纳金额，并应在申请书上体现），根据要求提供相关的银行账号后，予以办理退还手续，收回原发票，重新开具对应产权金额的发票，并按退（补）款申请书办理退款手续。

e.退差手续办理完成后，工作人员将单据交于相应项目的公司出纳统一办理退款手续。

9.3车位销售（见收款流程及合同签约流程）

10佣金审核

10.1《回款报佣明细表》

10.1.1置业顾问提佣条件：

客户已签合同或放款。

10.1.2营销部根据月回款情况，于每月21日提交《回款报佣明细表》至销售会计。

10.1.3销售会计根据营销部提供的《回款报佣明细表》编制《财务佣金台账》,与《销售台账》核对，并根据《销售薪酬管理办法》审核佣金的计算是否正确。

10.2《销售情况明细表》

10.2.1营销部根据月销售情况，于每月21日提交《销售情况明细表》至销售会计。

10.2.2销售会计根据表价、《销售台账》及公司的《销售薪酬管理办法》审核当月销售金额的计算是否正确。

10.3《销售排行榜》

10.3.1营销部根据《销售情况明细表》、《销售薪酬管理办法》计算《销售排行榜》，并于每月21日提交《销售排行榜》至销售会计。

10.3.2销售会计根据《销售薪酬管理办法》，并以审核无误的《销售情况明细表》核对当月《销售排行》及置业顾问的奖励金的计算是否正确。

10.4《佣金签收表》

10.4.1营销部根据《回款报佣明细表》编制《佣金签收表》，并于每月21日提交《佣金签收表》至销售会计。

10.4.2销售会计根据已审核无误的《回款报佣明细表》审核当月营销部佣金的计算是否正确（具体比例详见《销售薪酬管理办法》）。

10.5《佣金提成说明》、《佣金工作请示单》

销售会计根据已审核的《销售情况明细表》、《回款报佣明细表》、《佣金签收表》、《销售排行榜》并按公司的《销售薪酬管理办法》审核《佣金提成说明》及《佣金工作请示单》计算是否正确。

10.6核对正确后，提交至会计主办审核，同时签批营销部提交的纸质佣金文档。

10.7签批营销部提交的OA申请单。

11优惠管理

11.1一般性折扣是指对销售前对全体客户公开的、客户在具备相应条件后可无条件享受的折扣；

11.2一般性折扣方案及折扣比例由营销策划部制订，经公司领导审批后，方可执行；

11.3在销售过程中营销策划部会根据销售情况及市场情况调整的折扣方案，应经公司领导审批后方可执行；

11.4一般性折扣销售作为一种商业折扣，必须按实际成交价及折后价确认销售收入和应收账款的金额；

11.5特殊折扣是指具有特殊的客户在购房时，要求享受超出一般性折扣范围的折扣。

包括：

内部职工购房折扣（员工折扣详见公司《关于员工购房优惠》的文件），集团购买折扣、一次性批量购买折扣、领导特批的其他折扣。

11.6特殊折扣的审批流程（详见公司权限表）：

a.申请人提出申请

b.相关部门填制《购房优惠审批单》

c.提交销售会计审核价格

d.提交相关人员审批

e.所有审批程序完成后，应由制表人签字确认后提交至财务部备案。

11.7财务部根据手续完备的优惠单，进行签约审核，并按月整理优惠单，移交公司指定人员。

12账务处理

12.1每周由公司出纳取回pos机对账单，销售会计根据pos机对账单核对发票及pos单金额。

12.2销售会计核对pos机对账单无误后，按项目录入相应的金蝶账套。

12.3账务处理上收款时间的确认

12.3.1凭证上的业务日期为收款当天的日期，记账凭证日期为当月最后一天的日期。

12.3.2银行pos机刷卡正常到账时间为收款的第二个或者第三个工作日，即周一收款星期三前到账，周五、周六、周天收款第二周星期二前到账。

12.3.3月末银行pos机刷卡到账的时间为次月的第一个工作日。

12.3.4入账时，若是当月最后一天则在次月入账，入账的业务日期为次月第一个工作日的日期，日期为次月最后一天的日期。

12.3.5入账时，当月最后一天若是周五、周六、周天的也在次月入账，入账的业务日期为次月第一个工作日的日期，日期为次月最后一天的日期。

12.3.6放款的业务日期为放款单上实际到账的日期（汇划的日期）。

12.3.7若遇特殊情况，两天需要放在一起做账的，业务日期以最后一个收款日期为准。

12.3.8月底对账，若发现以非购房人名字转入且未开票，应暂挂账处理。

12.4凭证字：

收；凭证号：

自动生成（若凭证删除应在相应的凭证号上录入其他凭证）。

12.5凭证分录

12.5.1银行pos机刷卡凭证分录:

摘要为业务日期（XX月XX日）+收到购房款,例：

9月16日收到购房款，

会计分录如下：

借：

银行存款—XX银行

财务费用—手续费

贷：

预收账款—XX项目

12.5.2放款及转账分录：

摘要为业务日期（XX月XX日）+收到XXX购房款（XX期XX楼XX室），例：

9月16日收到张三购房款（二期3#3303），

会计分录如下：

借：

银行存款—XX银行

贷：

预收账款—XX项目

12.5.3现金流量项目指定

12.5.3.1分录做好后，点击软件界面上方的工具栏“流量”，进入“现金流量项目指定”界面，选择“对方科目分录”（“3.2131.XX项目”名称或者“2.5503.02手续费”，可右键新增行）。

12.5.3.2选择“主表项目”（按F8键显示选项），“3.2131.XX项目”对应的“主表项目”为“CI1.01.01-销售商品、提供劳务收到的现金”。

12.5.3.3选择“主表项目”（按F8键显示选项），“2.5503.02手续费”对应的“主表项目”为“CI1.02.04-支付其他与经营活动有关的现金”。

12.5.3.4选择“本位币”删除手续费金额前的负号，现金流量指定完毕。

12.5.4附件数为凭证后附的原始凭证张数。

12.6入账的同时，销售会计应做好辅助台账，根据金蝶账套的“会计分录序时簿”登记凭证号，并核对金额是否正确。

12.7更名、换房、错票等红字发票的账务处理

12.7.1更名、换房、错票等红字发票根据销售出纳开具的红字发票及相关手续入账。

12.7.2红字发票的凭证字：

转。

12.7.3更名、换房红字发票会计分录：

摘要为调整XX年XX月第XX号凭证XXX购房款（XX楼XX室），例：

调整2010年3月第23号凭证张三购房款（3#3303）,

会计分录如下：

借：

预收账款—XX项目（贷方红字）

贷：

预收