运营管理框架建设方案.docx
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运营管理框架建设方案
管理的理念:
统一租赁管理、统一营销管理、统一物业管理和统一服务管理
统一租赁管理:
对招商的品牌审核管理和完善的租约管理
统一营销管理:
策划1年365天的系列营销计划
统一服务管理:
以贴近的服务解除租户后顾之忧
统一物业管理:
有效地进行建筑空间的维护和保养
前言
商业规划及运营管理是商业房地产运营的核心,是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。
其精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态,统一到一个经营主题和信息平台上。
不能统一运营管理的商业房地产项目,会逐渐从“商业管理"蜕变成“物业管理”,直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。
鉴于此原理,升名汇经营管理公司服务于“名汇铜锣湾广场",为其提供商业规划和运营管理。
目前已基本完成商业规划之任务,进入运营管理阶段。
统一运营包含四个方面的内容:
统一招租管理、统一营销管理、统一服务管理和统一物业管理。
这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。
这项工作的成败得失不仅决定了开发商前期的规划是否成功,更决定着后期商业项目商业运营的管理能否成功.
因此,升名汇经营管理公司全体员工借鉴多年商业从业经验,依照商业发展趋势,切合市场运作规律,会议讨论并完善形成了“名汇铜锣湾广场”运营管理框架方案,本文将深入构建整个机构的组成方案。
一、采用一种运作模式:
经营管理模式:
“统一管理分散经营”
注释:
“统一管理”:
对内提供统一的管理服务,保证商业运营有序,保证商家经营便捷,保证购物环境舒适;对外提供统一的营销战略,保证商业形象统一,商业氛围浓郁.可分为四大系统,即统一租赁管理、统一营销管理、统一服务管理和统一物业管理.
“分散经营”:
根据广场格局和商业特征,在诚心经营和不违背广场管理条例的前提下,不干涉个商业单体的经营方式和策略,保证在各商家内部经营自主。
包括经营人员、经营行为、经营方式、销售手段等。
二、提供四大管理体系
[租赁管理]——将自留区域的招商工作与销售区域的租赁工作整合,由专门负责部门进行对接,提供包括经营规划、接待洽谈、专业建议、经营分析、管理对接、合约制定、合约签署、备档管理、调整汰换等服务的提供。
[物业管理]——针对本广场从商业使用的角度提出物业建议,设计物业管理方案;在经营使用过程中提供切合的供水管理、供电管理、保安服务、保洁服务、设备维护、施工管理、绿化护养、停车管理、故障处理、费用制定、费用收取等相关服务。
[服务管理]——根据今后多样化的商业经营现状,为商家创造良好有序的经营空间,提供更为便捷的服务。
包括:
税务协办、执照协办、装修协助、上门收费等。
为顾客创造舒适温馨的购物环境,提供各类便民服务.包括:
寻人寻物、存包、包装服务、托管服务、票务预订、卡类代购等。
[营销管理]——整合营销,提升整体形象,进行合理有序的广告宣传,开展多样化的公关促销活动。
三、设立七大部门运作
[行政部]:
服务管理的执行部门并且负责经营管理公司的日常行政事务。
[商务部]:
租赁管理的执行部门,负责商户、租约、品牌等管理,开展区域规划的调整。
[财务部]:
负责经营管理公司内部财务工作和本项目的管理费核算收缴工作。
[企划部]:
营销管理的执行部门,负责形象推广、活动策划、气氛营造、形象公关维护等。
[市场部]:
负责项目资源开发等。
[管理部]:
负责公司事务决策和各部门的统战协调。
[物业中心]:
物业管理的执行部门,负责本项目物业相关事物的管理。
四、运营管理机构—-组织架构
五、运营管理流程
财务部
六、运营管理规范
(一)内部管理制度:
主要为公司内部管理运作所需制度规范.
1、
人力资源管制度:
2、行政管理制度3、财务制度
4、保密制度5、物业制度
(二)外部管理制度:
主要是指《名汇广场》项目营运所涉及的事物及人员管理的相关措施及办法.
1、管理公约2、租赁管理3、经营管理
4、营销管理4、物业管理
七、部门职能
1、总经理室:
负责公司运作整体方针的制定和控制,指挥、组织和协调、掌控公司各环节。
2、管理部:
公共服务管理等工作。
3、商务部:
招商工作、租赁管理、商家合约商订和商家关系处理等相关工作.
4、财务部:
会计管理、出纳管理、财务管理等相关工作.
5、企划部:
广告行销、市场企划、公共关系处理等相关工作。
6、行政部:
行政管理、人事管理、文件档案管理等。
7、市场部:
新项目的拓展工作.
8、物业管理中心:
商家收费管理、日常物业管理等工作。
八、部门及岗位配置
序号
部门
总人数
岗位
人员编制
1
总经理室
3
总经理
1
常务副总经理
1
副总经理
1
2
总经理办公室
2
总经理助理
1
秘书
1
3
经营部
4
管理经理
4
4
企划部
5
企划经理
2
美陈
2
广宣
1
5
行政部
6
行政管理
1
文件、投诉管理
1
楼层管理员
4
6、
物业管理中心
物业公司人员
物业公司可自行提报自身架构及人员
九、岗位规范:
一、行政管理部
(一)行政管理部经理
1、岗位名称:
行政管理部经理
2、行政隶属:
上级主管:
总经理助理
直接下属:
前台文员、驾驶员、楼管员
3、主要职责:
公司行政部负有主管公司行政事务管理,人力资源调配、后勤保障服务的责任。
A、认真落实贯彻执行国家有关劳动工资、社会保险、人事管理、离退休管理、教育培训管理、劳动保护等方面的方针政策和有关规定。
B、负责协调部门关系,做好思想政治工作,妥善解决人力资源管理、职工培训管理工作的实际问题。
C、组织编制人力资源规划和计划,制定措施并组织实施。
D、研究制定用人机制、分配制度、减人增效等劳动人事改革方案,并组织实施。
E、组织内部各专业分工,并对各专业人员的工作进行检查、督促、考核及业务指导。
F、根据考核情况,对部门或员工提出奖惩意见。
G、负责组织全员培训;企业内部、下岗、转岗培训,管理人员、专业技术人员的继续教育;安排外来人员的实习培训.
H、根据公司的具体情况,制订、修改并监督执行公司的各项规章制度。
I、负责公司行政会议、行文收发、档案管理、公关事务、内外投诉,并发挥上传下达、信息沟通作用。
J、公共关系的积极建立、维护,及时了解、掌握政府的政策动向,积极争取各项优惠、扶助、奖励及荣誉。
K、编制部门预算计划,行政事务费用的控制
L、负责公司的印章管理、对外各项法律事务的处理.
M、有权指导、检查、监督、审核、批准本部门负责的业务范围内的工作。
N、依据公司考核制度,对部门人员进行考核。
O、完成领导交代的其它任务。
(二)前台文员
1、岗位名称:
前台文员
2、行政隶属:
上级主管:
行政管理部经理
3、主要职责:
A、收发传真、信件.做到传真、信件收发准确无误;
B、来电接听,记录和转达。
接听来电口齿清晰,运用礼貌用语,记录转达及时准确;
C、来宾的接待和引导。
来客接待工作一丝不苟、热情大方、端庄谦逊,熟悉各部门人员,来客的引导正确无误;
D、每日报刊管理;
E、考勤资料整理。
监督员工上下班打卡,并记录当天外出员工情况及请假情况;负责每月考勤的汇总;
F、负责前台及总经理室的卫生;
G、负责本公司人员的费用报销;
H、协助公司员工兼做部分计算机打字、复印等行政工作;
I、协助经理工作。
(三)驾驶员
1、岗位名称:
驾驶员
2、行政隶属:
行政部
上级主管:
行政管理部经理
3、主要职责:
A、认真完成公司的派车任务要求,服从派车调度人员指挥。
B、坚持行车安全检查,每次行车前检查车辆,发现问题及时排除,确保车辆运行。
C、安全驾驶,正确执行驾驶操作规程,听从交通管理人员的指挥,行车时集中精力驾驶,严禁酒后开车,不开“英雄车”、“赌气车”.
D、每次出车回来后,如实填写行车记录,向派车主管简要汇报出车情况.
E、车辆用毕后,车辆停泊在指定位置,锁好方向盘、门窗等.
F、做好车辆的维护、保养工作,保持车辆常年整洁和车况良好。
G、认真填写车辆档案,对车辆事故、违章、损坏等异常情况及时汇报,写好情况汇报。
对车辆运行里程和耗油情况进行统计分析,提出报告和降低成本的确良建议。
H、驾驶员确保良好的休息、足够的睡眠,以充沛的精力和体力保证安全行车。
I、驾驶员应有敬业精神,熟悉交通法规、路况和车辆性能,不断提高自己的技术水平和积累行车经验.
J、驾驶员要衣着整洁、礼貌待人、热情服务,不藐视公司其他普通员工。
K、单独为公司领导出车时,兼有驾驶员和警卫员、服务员职责。
出车送达时,未经乘车人允许不得离开车辆.
L、驾驶员在工作中不该听的不听,不该看的不看,不该说的不说,不散播消息,保守机密,守口如瓶。
M、完成公司领导临时交办的其他任务。
(四)楼管员
1、岗位名称:
楼管员
2、行政隶属:
行政部
上级主管:
行政管理部经理
3、主要职责:
A、负责楼层员工的考勤、纪律、服务、安全及卫生等方面的工作.
B、教育和监督员工遵守商场规章制度,职业道德、微笑服务、诚实工作等方面情况.
C、及时处理和反馈营业过程中出现的问题,如顾客投诉、需求。
D、负责楼层各商铺与物业公司的协调和联系。
二、财务部
(一)、会计
1、岗位名称:
会计
2、行政隶属:
财务部
上级主管:
财务部经理
3、主要职责:
A、熟悉国家的财经制度,法规及集团制定的各项管理办法,实施细则,严格掌握各项开支标准,既要严格执行财经纪律,坚持
原则,按政策秉公办事,又要耐心细致,礼貌待人。
B、综合管理集团财务业务及下属各中心财务业务,指导、监督下属中心财务人员开展财务工作。
C、严格审核各项收支凭证的合法性与合理性,内容是否真实,手续是否完备,审核无误后填制记帐凭证。
发现问题及时向总经
理提出。
对不符合规定的应提出意见拒绝受理,同时耐心解释,态度诚恳,退回经办人补办手续.
D、制定集团年度各项经费预算指标,熟悉各科目的列支要求,对每笔收支业务要弄清来源,用途,严禁各户头或项目出现透支。
E、及时清理各项经费往来业务结算工作,核对各种帐目,编制会计报表和填报财务月报表。
及时整理、装订、保管当年的记帐
凭证和帐本报表。
F、参与审查拟定有关经济合同,协议等并监督执行。
G、完成领导交办的其他工作任务。
(二)、出纳
1、岗位名称:
出纳
2、行政隶属:
财务部
上级主管:
财务部经理
3、主要职责:
在财务负责人的领导下,负责承办公司内各项资金的结算,现金收付和有价证券的管理工作。
A、收付款前应认真审查原始凭证和单据。
按户头根据记帐凭证收付现金和银行存款.
B、按户头逐日逐笔及时登记现金和银行存款日记帐。
帐面要求干净整洁、字迹端正,时间序号连续,数据准确,并做到帐目日清
月结。
C、结合收付款复核记帐凭证,发现问题应主动和会计人员提出并改正。
D、保管现金和有价证券,及时督促办理购置有关支票并保管使用。
E、月终及时督促取回银行存款对帐单和银行对清帐目,如有不符要求者及时进行查明调正,并且要和会计人员核对相符。
F、严格遵守现金管理制度和库存限额规定,不得挪用公款或以白条抵库存。
登记并保管好现金记帐,银行存款日记帐。
G、完成领导交办的其他工作任务,协助会计搞好财务工作。
三、企划部
(一)企划部经理
1、岗位名称:
企划部经理
2、行政隶属:
企划部
上级主管:
常务副总
3、主要职责:
A、在总经理的领导下,负责企划部的部门建设与业务管理。
B、重点负责公司市场营销策略的研究、策划、组织与实施管理,不断追踪国内先进的营销理念和营销技巧,收集和剖析案例并与公司比较,对公司营销战略和策略进行调整,提出有价值的建议.编制、提交公司年度市场营销整体策划方案。
C、负责研究制定公司品牌规划方案,并根据公司决策组织资源投入。
D、负责制定本部门工作计划,并对各项业务进行工作指导与业务报批。
E、负责本部门人员的工作协调与业绩考评。
完成总经理交办的其他任务.
(二)企划助理
1、岗位名称:
企划助理(含企划促销、广告、美陈)
2、行政隶属:
企划部
上级主管:
企划部经理
3、主要职责:
A、在企划部经理的领导下,负责公司广告的策划、实施与业务管理。
B、负责编制公司年度广告促销活动预算,提交年度促销方案。
C、负责各区域促销活动的工作指导与审批管理,协助各区域市场开展活动。
D、负责促销活动的方案管理与文档备案,评估活动效果,提交季度促销分析报告。
E、完成企划经理交办的其它任务.
四、商务部
(一)商务部经理
1、岗位名称:
业务部经理
2、行政隶属:
业务部
上级主管:
经营公司常务副总
3、主要职责:
A、负责公司项目自留面积的招商规划
B、负责公司项目自留面积的招商规划
C、负责招商工作中所需的策划推广等工作实施
D、负责洽寻适合本项目的意向物业管理公司
E负责本项目投入运营后的日常管理及与物业公司的协调
(二)商务助理
1、岗位名称:
业务助理
2、行政隶属:
业务部
上级主管:
业务部经理
3、主要职责:
A、具有良好的人际关系与丰富的客户资源,负责与客户沟通、联络与交际,巩固、发展、扩大客户范围,不断吸纳重要商户。
B、建立快速顺畅的国内外同业最新发展动态、信息收集传递系统,及时向公司主管进行反馈.
C、明确招商目标、业态分布,对招商进度有明确的计划与周到的安排,协同招商主管做好招商工作。
D、保持与公司内部相关部门的密切联系,对掌握的信息、资料及时处理。
E、熟悉本楼层的商铺情况,
F、从事具体的招商工作。
在招商过程中遇到问题要及时与本部门的招商主管沟通,步调一致。
G、按计划如期完成招商、招租工作指标。
H、配合招商主管做好承租进场管理工作,对承租对象的进场进行全方位的跟踪、协调与管理,及时解决和反馈承租户进场过程中出现的各种问题。
十、建设步骤:
(一)、组织架构完善
人事招聘:
05年10月-—06年4月
岗位培训:
05年10月——06年9月
(二)、内部管理制度建设
人力资源管制度:
05年10月—-05年11月
行政管理制度:
05年11月——05年12月
财务制度:
06年01月——06年02月
保密制度:
06年02月——06年03月
(三)、外部管理制度建设
租赁管理制度建设:
05年10月—-05年11月
管理公约制度建设:
05年10月—-05年11月
经营管理制度建设:
05年11月—-05年12月
营销管理制度建设:
06年01月—-06年02月
(四)、物业管理制度建设
另行提报。
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