某畜牧场危旧房改造项目可行性研究报告.docx

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某畜牧场危旧房改造项目可行性研究报告

畜牧场场危旧房改造项目

可行性研究报告

第一章总论1

1.1项目概要1

1.2可行性研究报告编制依据4

1.3综合评价5

第二章背景及必要性7

2.1项目建设背景7

2.2项目建设的必要性8

第三章建设条件11

3.1项目区概况11

3.2项目建设条件优劣势分析13

第四章市场分析与销售方案16

4.1市场分析16

4.2销售方案18

4.3市场风险分析19

第五章建设方案21

5.1产品方案和建设规模21

5.2建设规划和布局21

5.3建设标准21

5.4生产工艺技术方案21

5.5原料和燃料供应方案22

5.6公用工程、辅助工程及其它配套工程22

5.7实施进度安排23

第六章环境影响评价24

6.1环境影响24

6.2环境保护与治理措施24

6.3评价与审批24

第七章项目组织与管理25

7.1组织机构与职能划分25

7.2经营管理模式25

7.3经营管理措施25

7.4技术培训26

7.5劳动安全、卫生与消防26

第八章投资估算与资金来源27

8.1投资估算依据27

8.2投资估算27

8.3资金来源28

8.4资金使用和管理28

第九章财务评价30

9.1财务评价依据30

9.2营业收入、销售税金和附加估算30

9.3总成本及经营成本估算30

9.4财务效益分析30

9.5不确定性分析32

9.6财务评价结论33

第十章社会效益分析34

10.1社会评价基本结论34

10.2农业产业化经营34

10.3农民增收、农业增效评价36

第一章总论

1.1项目提要

1项目名称

################畜牧场危旧房改造

2项目建设地点

################畜牧场将城分场

3建设单位

################畜牧场

4项目主管单位

################农业局

5项目建设规模：

项目占地面积为30亩，总建筑面积1525.5㎡，其中：

北楼建筑面积688.5㎡,南楼建筑面积837㎡,均是二层砖混结构。

6建设目标

持续推进农垦危房的改造工程，从群众实际需求和承受能力出发，切实改善农场危旧房居民的居住环境，使农场危旧房居民获得相对舒适的生活环境，共享国家改革发展的成果。

通过农场危旧房改造，扩大当地住房消费需求，拉动周边经济的发展，确保农场社会的和谐稳定。

7项目建设期及进度

建设期为10个月，拟安排在2012年4月—2013年2月

8项目投资规模与资金来源

经估算本项目建设投资154.3万元。

资金来源为：

申请中央政府补助资金与省政府补助资金121.8万元，农场自筹32.5万元。

1.2编制依据

1.《关于推进国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）；

2.《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》（建保[2010]56号）；

3.农业部等五部委《关于做好农垦危房改选工作的意见》（农垦发[2011]2号）

4.################发改委《关于转发下达国有垦区危房改造项目2011年中央预算内投资计划的通知》；

5.《建设项目经济评价与参数》

6.################畜牧场提供的基础数据；

1.3项目区概况

1.################畜牧场

################畜牧场位于################################索下扣村东，将城村东两个分场，1960年建场，1960年前为################公安厅劳改场，1960年劳改犯迁走，更名为################畜牧场。

全场总人口176人，在职职工91人，离退休人员31人，土地面积1241亩，其中耕地面积1066亩。

固定资产净值58万元。

2.农场住房现状及改造存在的问题

全场大部分房屋建于上世纪六十年代,当时标准比较低,其中一部分为土坯房屋,现全部已成为危旧房屋,存在着严重的安全隐患,不再适宜居住,亟需进行改造,我场大多数职工住房功能不全,水、电、卫、厨不配套，职工生活不便利，质量不高；部分职工居住面积偏少，相对拥挤。

根据调查情况，全场需要改造危房70户。

1.4可行性研究结论

本项目的建设符合国家和省有关住房保障工作的政策和统筹城乡协调发展，加快建设社会主义新农村的精神。

符合扩大内需，确保我国经济平稳较快发展的政策要求。

是实现大力推进农村经济结构战略性调整；改善农村生产条件、生态环境，改善农民生活条件；提高农村社会事业发展水平，提高农民生活基本保障水平，提高农民科学文化素质的重要举措。

################畜牧场经历了几十年的资源开发利用、有利地支援了当地的经济建设，由于历史的原因，农场职工居住区规划不合理，住宅建设年代久,存在着房屋破旧,低矮潮湿,环境脏乱,排水不畅,安全隐患大,居民生活极为不便等问题。

实施危旧房改造工程，是落实“三个代表”重要思想,全面建设小康社会的重要举措;是贯彻科学发展观,构建和谐社会的客观要求;是践行执政为民理念,惠及千家万户的民心工程。

本项目通过国家经济政策的大力扶持，对多年积累的、难以实施改造的农场农垦危房问题进行改造，在极大改善国有农场职工的居住环境的同时，有效拉动当地相关产业的发展。

综上所述，本项目的建设符合国家关于新农村建设的政策，对改善国有农场居民生活条件、促进农场经济结构调整、形成城乡经济社会发展一体化新格局具有现实意义。

通过中央政府及省财政补助部分建设资金以及国有农场、居民自筹多种资金渠道和省、地方关于农垦危房改造工程建设中有关优惠政策减免税费，可以使项目顺利实施。

因此，本项目是十分可行的。

第二章项目建设的必要性

2.1项目建设背景与由来

国有农场在建设初期，受国家经济能力的制约，农场开发建设一直采取“先生产、后生活”，“边生产、边建设”的总体思路，特别是本应由政府承担的农场基础设施建设，是作为农业生产的附属工程，从设计到建设都采取“因陋就简”的发展模式，使农场的生活条件仍然停留在相对落后的计划经济年代水平。

特别是农场址，由于地理位置相对偏僻，用市场配置资源的理念也无法在农场发挥作用。

所以，导致国有农场职工居民住宅在建设布局上过于集中，形成农场特点的“棚户区”、危旧房，由于住宅过密，很难形成基础设施配套完善的“社区”，给排水、供暖、燃料等无法达到合理的集中供给规模，同时还带来环境恶化，卫生条件较差，道路泥泞，垃圾成堆等诸多问题。

国有农场职工居民住房条件与国家小康建设目标及建设社会主义新农村的具体要求相距甚远。

我国社会人口结构类型是以农村人口为主体，全面建设小康社会和构建和谐社会都应以农村社会发展水平作为衡定标准。

改革开放30年来，我国社会与经济发展取得了长足的进步，国家实力得到了极大的提升，绝大多数的地方解决了温饱问题，沿海等地区率先进入了小康社会。

但要真正实现全面小康这一目标，必须加快农村的发展，使全社会的人都能享受到改革开放带来的成果。

党的十七届三中全会报告指出：

“只有坚持把解决好农业、农村、农民问题作为全党工作重中之重，坚持农业基础地位，坚持社会主义市场经济改革方向，坚持走中国特色农业现代化道路，坚持保障农民物质利益和民主权利，才能不断解放和发展农村社会生产力，推动农村经济社会全面发展”。

中央文件提出“把改善农村民生作为调整国民收入分配格局的重要内容，把扩大农村需求作为拉动内需的关键举措，把建设社会主义新农村和推进城镇化作为保持经济平稳较快发展的持久动力”。

同时国务院提出扩大内需促进经济平稳较快增长要求，确定进一步加快建设保障性安居工程，加快农垦危房改造。

住房问题是重要的民生问题，解决国有农场低收入家庭住房困难，是深入贯彻落实科学发展观，全面建设小康社会和构建社会主义和谐农场的目标要求，是维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，是政府公共服务的一项重要职责。

同时也是国家拉动内需，保持经济稳定,保持社会大局稳定的重大举措。

为此，党中央根据目前经济发展形势和国家积累，确定我国社会进入了以工促农、以城带乡的发展阶段。

本项目是国家保障性安居工程的重要组成部分，是在提高国有农场职工生活水平，拉动内需，促进我国经济平稳快速发展的背景下提出来的。

2.2项目建设的必要性

长期以来，农场居民的居住条件一直没有得到有效改善。

目前################畜牧场居民房屋多是六七十年代建成的，结构以泥瓦平房、砖木为主，墙体及门窗保温性差、屋面保温、防水性不好，冬季漫长，室内温度不足；夏季漏雨潮湿，室内卫生环境差。

在一定程度上已形成危房。

党中央、国务院高度重视农场住房困难问题，2011年国家五部委联合发文，做好农垦危房改造工作。

本项目的建设是贯彻国家宏观经济调控政策，进一步扩大内需，拉动经济增长，从而构建和谐社会的客观要求。

1．是改善国有农场居民生活条件，加快建设社会主义新农村建设的需要

通过国家、地方政府和企业的投入，资助林业职工改善居住条件，提高生活质量的工程，既是加快农场小城镇建设步伐，建设文明农场的需要；又是提高农场群众生活质量,确保农场群众更大程度地共享改革发展成果和实现城乡建设一体化的重要措施。

是一项体现党和政府关心人民群众疾苦、全心全意为人民服务的凝聚力工程。

2.有利于扩大内需、拉动区域经济增长，确保农场社会的稳定

当前，国际经济环境中不确定不稳定因素明显增多，全球经济增长明显放缓，国内经济运行中也存在一些突出矛盾和问题。

要保持我国社会与经济又好又快地发展，应着力扩大国内需求特别是消费需求。

实施农垦危房改造工程，有利于拉动当地建筑业、建材业发展，带动运输业、服务业等相关产业发展，对于扩大内需、促进区域经济的发展、保持农场社会的稳定意义重大。

3.是构建资源节约型、环境友好性农场社会的需要

在农垦危房改造中坚持以人为本,统筹兼顾,精心组织,配套建设,高标准实施的原则，通过科学设计，达到节能、舒适和方便生活的目标。

在提高居住区配套设施建设的同时，提高职工医疗、社区服务等生活质量，使农场人居环境和生态质量明显改善,市政基础设施和文化教育体育等公益性设施逐步完善,城市综合服务功能显著增强,进而全面推进和谐农场建设。

由此可以看出，对################畜牧场危旧房进行改造是一项体现党和政府关心人民群众疾苦、全心全意为人民服务的凝聚力工程，是改善人民群众生活环境质量，优化调整国有农场产业布局，建设文明农场的需要，其建设对于促进农场经济的发展和保持农场社会稳定具有重大的现实意义，因此项目建设是必要的和可行的。

第三章项目场址与建设条件

3.1项目区概况

################畜牧场位于################################索下扣村东，将城村东两个分场，1960年建场，1960年前为################公安厅劳改场，1960年劳改犯迁走，更名为################畜牧场。

全场总人口176人，在职职工91人，离退休人员31人，土地面积1241亩，其中耕地面积1066亩。

固定资产净值58万元。

3.2建设地点

################畜牧场危旧房改造项目位于将城村东分场，场址平坦，环境安静，位置适宜，交通相对便利，便于物流和人流的出入，适宜作为建设用地，符合选址要求。

3.3自然地理概况及社会状况

3.1.1自然地理概况

项目实施地点################将城村，位于县城西南部岗区。

################地处中原腹地，自古就是南北交通要冲，具有重要的战略地位。

现在方圆250公里范围内，有郑州、石家庄、济南、太原4座省会城市。

因此，得天独厚的区位优势使汤阴成为辐射豫、冀、鲁、晋4省的商品集散地。

便捷的交通是汤阴的主要特点。

京广铁路、京珠高速客运铁路、京港澳高速公路、107国道连接南北，汤台铁路、汤鹤铁路和302省道横贯东西，形成了纵横交织的运输网络。

特别是山西中南部铁路通道在此建立万吨级货运中枢站，使汤阴的豫北交通枢纽地位得到进一步强化，成为新一轮的产业梯度转移承接区和产品扩散地。

汤阴南至新郑国际机场、北到邯郸国际机场、仅有一个小时左右的路径。

⑴气候气象

################地处暖温带，属于大陆性季风气候，一年四季分明，无霜期长，雨量集中，日照充足，冬日严寒，夏日酷暑。

历年平均气温13．4。

C，年平均地温15．6。

C，平均每年日照数为2369．9小时，平均日照率为54％，全年太阳辐射总量平均109.3千卡／cm2，光能利用率为1.6％，年平均无霜期为206天，平均降雨量582.3mm，风向、风速随季节的更替而变化，冬季多刮北风，夏季多刮偏南风。

⑵地质及水文条件

选址范围内土质上部耕地土层约1米，下部为中高压缩性粘土，承载力120--180千帕。

建设区地质结构稳定，根据《中国地震烈度区划图（1999）》，本区为Ⅵ度地震烈度区，按Ⅵ度设防。

勘探区地下水属潜水类型，水位受季节影响显著，枯水期水位下降，丰水期水位较高，地下水对砼基础无腐蚀性。

⑶地形地貌

汤阴地处华北平原与太行山麓的过渡地带，全县以平原为主，全县总地势为西部南部高于东部北部。

京广铁路以西是五里岗，属太行山余脉，海拔最高186.4米。

县城东南约13千米是火龙岗，海拔最高111.8米。

丘陵约占总面积的27.1%，余为平原。

平原（含泊洼地）广阔，海拔在53-100米之间。

两岗六泊一平原构成################的地貌特征。

################境，东西修长约35公里，南北狭窄约20公里，京广铁路以西为太行山东麓丘陵，铁路以东距县城约10公里处，势跨浚、汤两倒之火龙岗，纵贯其间。

其余皆为平原，属太行山麓的冲积平原。

县境东界为卫河，卫河之滨属砂碱地带，为黄河故道。

地势西部略高于东部北部，城度在1/200/2000之间。

县境内和县境边际，从南到北，有永通、汤、三条河流，先后分别在中部和东部汇流向东注入卫河。

⑷地震：

根据建设部建抗（1993）13号《关于执行“中国地震烈度区划图（1990）”有关规定的通知和国家地城局、建设部2001年版《中国地震动参数区划图》，本工程按################地区标准，设防烈度要求为8度。

3.2其他建设条件

3.2.1交通运输条件

该项目建设用地位于################################将城村,交通便利，区位优势明显，交通、电力、通讯等基础设施较为完善。

3.2.2基础设施条件

1.给排水基础设施条件

场内有自备井，可供本地块生活及消防用水。

场区地面雨水沿地势自然排放。

2、供电条件

################畜牧场现有10KV线路，供电能力可以满足本工程用电。

3、原材料的供应条件

################畜牧场建设所需的建筑材料可通过就近的地方进行外购，提前预定可保证原料的供应及建设工期。

第四章项目建设方案

4.1项目建设指导思想及原则

4.1.1指导思想

以“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，坚持以人为本，以改善农场居民居住条件、扎实推进农场建设的要求，促进农场社会经济又好又快发展为目的，着力改善农垦危房居民的居住和生活条件。

4.1.2基本原则

1．统筹规划，分步实施。

以改善民生和促进生态建设为导向，统筹兼顾改造后农场所居民的产业依托，切实保障我省农场社会的可持续发展。

2.综合开发，配套建设。

坚持科学规划在先，充分利用现有的基础设施条件，做到合理布局，综合开发，配套建设，最大限度的发挥工程效益。

3．依法改造，确保稳定。

严格执行国家、省法律法规，妥善解决好农垦危房住户特别是困难群众住房问题，确保社会稳定。

4．设计中尽可能的采用新技术、新工艺、新材料，达到节能、节水、环保、节约投资和降低成本的目的。

4.2安置小区总平面布置

4.2.1安置小区现状概况

本次危旧房改造建设地点为################畜牧场建设用地，经################土地、规划部门核准同意作为本次危旧房改造建设用地，本次安置危旧房住户70户，建筑总面积为1525.5平方米。

4.2.2新建住宅总图

1.总平面布置

################畜牧场本次危旧房改造总户数为70户均为原址重建、维修加固。

总平面布置强调整体考虑、合理设计、结合实际、集中管理的原则。

2.居住建筑设计

本次建筑设计按照行列式布置住宅，结合道路将住宅布置为南北朝向。

单元组合以“一”字型为主，这种布置方式可使每户都能获得良好的日照和通风条件，便于道路布置、管网配套、实现节能，节省投资。

3.道路设计

本次农垦危房安置区道路均为新建。

路网布置应因地制宜，结合现有路网现状，构建安置区内部及对外通行道路系统。

安置区内主路宽度采用7.0米，宅前路宽度采用4.0米，路面结构均采用水泥混凝土路面。

不仅使小区内部交通顺畅，而且也为居民出行提供了有利的条件。

4.绿地设计

增加居住区绿化用地，提高绿化覆盖率，根据用地条件适当布置一些休息厅、廊、棋牌桌及小型健身器材，为居民提供一个休息、锻炼、散步、娱乐及人际交往的空间，在舒适、安静、优美的环境中增进邻里和谐关系。

4.3住宅建设方案

4.3.1编制依据

1.实施方案批复文件

2.《村镇规划标准》GB50188-2007；

3.《住宅建筑规范》GB50368-2005

4.《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）

5.《民用建筑设计通则》GB50352—2005

6.《建筑设计防火规范》GB50016-2006

7.《民用建筑节能设计标准实施细则》DB23/T120-2001

8.《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008年版）

9.其它相关规范、规程及标准

4.3.2建筑方案设计

依据建设单位的设计委托书中要求，################畜牧场2011年危旧房改造工程共70户，全部建在农场区内。

一、新建工程建筑方案设计

本次新建70户住宅。

设计根据相应的设计规范和使用者不同需求，按照我场土地利用总体规划，结合社会主义新农村建设要求，依据我场职工意愿和住房实际情况，科学规划，宜楼则楼、宜平则平，合理设计户型，采取多种改造方式与统规自建、统规统建相结合的模式，分为楼房、平房、维修加固、三种。

户型结构

为适应农村生产、生活需要，新建房屋为原地重建，户型结构采取单独立建设模式为主。

1、楼房改造要求

（1）正屋：

建房时统一层高：

一层高（包楼面）3.7米，即正负零至现浇楼面为3.7米；二层楼面（包楼面）为3.6米；正屋二层一顶。

正屋阳台统一为开放式，不封闭。

二层阳台统一建造白色花瓶的栏杆。

正屋二层楼面阳台不覆盖（即1.2米阳台不盖顶）。

（2）厨房：

各户厨房屋顶统一混泥土结构与正屋一层楼面同时进行现浇,现浇平顶飘檐20公分，占地面积10㎡。

（3）建水冲式卫生间和三格式化粪池，化粪池一定要按要求做，保证卫生。

2、维修加固房改造要求

所有维修加固房屋，要求屋顶翻新，墙体要加固，内外粉刷，外墙刮白，倒水泥地面，门窗更新，要有厨房，要建水冲式卫生间、三格式化粪池，化粪池要严格按照要求做，保证卫生。

二、建筑立面和色彩设计

在建筑外立面和色彩设计上充分考虑了本次危旧房改造是建在农场，结合农场规划要求，建设富有城市住宅特点、特色同时又不失传统风貌的安全节能环保型住宅的建设理念，外立面采用外墙涂料饰面，加设线角构件装饰，强调线角的丰富性，使得新建住宅规整而不呆板，错落而不凌乱。

建筑色彩按组团、不同色调的线角构件，进行分组识别，在外墙涂料上采用色彩变化，增强建筑的可识别性。

整体立面以稳重、雅致为基本要点。

三、剖面设计

本次危旧房改造新建层住宅层高均为3.6米，室内外高差为0.75米。

建筑高度控制在7.2米之内。

四、建筑材料

外墙体为370厚非粘土烧结砖外贴100厚苯板的复合墙体，内承重墙、单元分隔墙、分户墙均采用240厚非粘土烧结砖砌体砌筑，非承重墙采用120厚非粘土烧结砖砌筑。

根据实际情况，所有外窗均采用双层窗，内窗采用单框双玻塑钢窗，外层窗采用单框单玻塑钢窗。

屋面为保温坡屋面。

屋面统一盖灰黑色陶瓷瓦。

4.3.3结构

1.设计依据

（1）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）（2006年版）

（2）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）

（3）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）（2008年版）

（4）《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）

（5）《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）

2.结构设计

楼房设计地震基本烈度为8度。

建筑结构安全等级为二级，抗震设防类别为丙类建筑，结构设计使用年限为50年。

50年重现期内基本风压Wo=0.55KN/m2，基本雪压So=0.55KN/m2，楼面使用活荷载2.0KN/m2，不上人屋面使用活荷载0.50KN/m2,上人屋面使用活荷载2.0KN/m2。

综合以上基本条件，确定住宅采用砖混结构形式，钢筋砼条形基础，所有结构构件设计均满足承载力极限状态、正常使用极限状态及偶然状况（地震、台风等）的要求，使设计符合技术先进、经济合理、安全适用、确保质量的要求。

4.4辅助配套设施工程

4.4.1给排水工程设计

1.设计依据及设计资料

（1）室外给水设计规范GB50013-2006；

（2）室外排水设计规范GB50014-2006；

（3）建筑给水排水设计规范GB50015-2003；

（4）建筑设计防火规范GB50016-2006；

2.设计范围及原则

本工程设计范围为################畜牧场2011年危旧房改造安置小区内的给、排水工程设计，主要设计内容包括安置小区室内外的给水管道及污水管道的相关设计。

3.给排水现状

由原有的自来水管道上引入两根DN200给水管，并分别设水表、闸阀及管道倒流防止器，并在室外成环状网，供本地块生活及消防用水。

场区地面雨水沿地势自然排放。

4.给水设计

（1）用水量的确定

①最高日居民生活用水定额

本工程根据《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003及《室外给水设计规范》GB50013-2006的有关规定。

居民的最高日生活用水定额采用130升/人.日。

②居民生活用水量

本工程安置区内居民人数为104人，供水普及率按100%计算，安置区最高日居民生活用水量为13.5m3/d。

③浇洒道路和绿地用水量

浇洒道路用水按2L/（m2·d）计算；浇洒绿地用水按1L/（m2·d）计算；浇洒道路和绿地用水量为3m3/d。

未预见水量

未预见水量及管道漏失水量等，其水量按居民生活用水量、管网漏损水量、浇洒道路和绿地用水量的8%计算，为4.4m3/d。

总用水量

最高日总用水量为居民生活用水量、浇洒道路和绿地用水量、未预见水量之和，为20.9m3/d。

消防用水量

安置区内新建住宅全部为楼房，新建住宅楼层数均为2层。

根据安置区建筑物情况，可以不设室内消防给水，只考虑室外消防给水。

根据国家标准《建筑设计防火规范》GB50016-2006的有关规定，安置区同一时间内火灾发生次数及室外消防用水量按需水量最大的一座建筑物和居住区人口所需室外消防用水量之间的最大值确定。

新建住宅楼室外消防用水量为20L/S，同一时间内火灾发生次数为1次，火灾延续时间按2小时计。

则