咸宁市南苑公租房小区物业管理方案资料.docx
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咸宁市南苑公租房小区物业管理方案资料
咸宁市南苑公租房小区
物业管理服务方案
湖北盛泉宁和投资有限公司
2014年12月29日
第一章项目的基本情况
1、项目概况:
咸宁市南苑公租房坐落于咸宁市温泉泉塘村一组,位于贺胜路的支路塘角路上,靠近贺胜路、银泉路、温泉路与马柏大道的交叉口处。
此地交通便利、地理位置优越,方圆1公里内即有咸宁市欣欣幼儿园与岔路口中学;咸宁妇幼医院;1路、2路、6路、8路公交车站。
小区总面积55655㎡,住宅面积51101㎡,商业面积4554㎡,共990户居民。
2、楼栋信息:
栋号
户数
居住面积
居住层数
客梯
消防梯
1
315
15273.5㎡
23(1、2层商业)
2
1
2
315
15273.5㎡
23(1、2层商业)
2
1
3
180
10277㎡
19(1层架空)
2
1
4
180
10277㎡
19(1层架空)
2
1
总计
990
51101㎡
84
8
4
3、小区设施:
名称
明细
数量(个)
小区进出口
设门岗,安装读卡系统
1
门禁
每栋楼门口设一个门禁对讲系统
4
监控探头
设置监控保障小区安全,方便管理取证
15
配电室
按供电公司标准建设配电室,内设电力设备
1
水泵房
生活水池1个、消防水池2个
1
智能控制室
可控制小区监控系统、消防系统、照明系统
1
化粪池
小区内2个,小区外1个
3
路灯
小区道路照明,45W节能灯
17
楼道灯
楼栋内楼层照明,吸顶灯
708
停车位
机动车停车位,铺设砖
62
第二章管理目标与构想
南苑公租房项目是咸宁市政府建设管理保障性住房“窗口型”物业,是对后期物业服务提出相对较高标准的项目,对物业管理人员的专业素质有较高的要求。
适合选择“专业对口、一专多能、经验丰富、作风优良”的优秀物业管理人才为南苑公租房小区提供优质服务。
奉行“依法管理、业主至上”的服务理念为业主创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境,营造温馨家园。
1、秩序维护管理:
秩序维护管理是物业管理中最重要的工作,必须做到万无一失。
针对小区特点,秩序维护人员设置门岗与巡逻岗,均实行24小时三班倒制。
在人员与车辆的进出管理上,将进出小区的人员与车辆区分为业主、访客,分别采取不同的管理方式进行管理。
2、环境管理:
对保洁、绿化制定不同的人员职责,按照行业标准配置保洁员与绿化工保证小区的环境服务质量。
环境不仅对传统物业管理的清洁绿化加以管理,而且将环境服务扩大至小区噪音、粉尘、垃圾分拣处理等方面,给业主带来一个宁静、洁净的生活环境。
3、维保管理:
小区机电设备包括配电房、治安系统、消防系统、电梯、水泵房等。
维保人员针对设备的维护特点来安排设备的维修养护工作,对设备的检修工作基本做到不影响业主的正常工作和休息,维保人员应做到除正常工作时间外,如遇特殊情况随叫随到。
4、车辆管理:
小区建有停车场,物业对进出小区和停放于小区停车场的车辆负有维持交通秩序和规范停放的职责,为了使小区车辆行驶和停放规范化,实行一车一卡制,并按规定对小区机动车收取车辆停泊秩序维护费。
凡进入小区的机动车辆,一律发给司机“进出卡”并登记,出小区时收回“进出卡”,核对无误后放行。
电动车充电时,住户私自拉线会有火宅隐患,为降低这一风险,可规范集中电动车充电。
建议小区设置充电区域,建设充电设施供电动车集中充电,物业收取服务费,服务费包括电费及设施使用费。
停车场收费项目及标准报备
根据咸宁本地物业管理市场实际情况制定
类别
计价标准
备注
自行车、摩托车
0元
不收费
电动车
30元
月(含充电)
四轮机动车
0元
临时停车
5元
天
100元
月
250元
季度
400元
半年
600元
一年
第三章岗位设置及管理
人员配置说明:
要求体现一职多能,人尽其才的团队,创建高效队伍,消除冗余现象,做到职责分明,建制上全员配合。
物业公司暂时对小区人员岗位作如下安排,在以后的工作中根据实际需求进行必要的调整。
南苑管理中心经理1人
秩序维护主管1人
维修工1人
收费员1人
保洁主管1人
绿化工1人
客户服务中心1人
秩序维护员5人
保洁3人
第四章人员岗位职责
一、物业管理中心职责
面向全体公租房住户,接受电话咨询、求助投诉,协调指导各部门处理日常物业管理事务和费用收取及维护工作。
保证住宅的环境舒适优美、房屋及公共设施完好、机电设备运转正常、水电供应正常,住户生活宁静。
负责培训、质量监督、收集资料、协调对内等事务。
二、经理职责
1、全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理,能完成公司的年度管理目标和经济指标。
2、制定各部门年度、季度工作计划并组织实施,业务上接受公司和上级部门的指导和监督。
3、结合住宅小区实际,建立、健全各项规章制度,检查、督促员工认真贯彻、执行,并督促员工坚持原则,秉公办事,敬业守纪,维护集体荣誉。
4、合理调配人员,协调各岗位的分工协作,责任到人,同时关心员工生活,确保公司员工有良好的精神面貌和积极的工作态度。
三、客户服务中心职责
1、负责客户服务中心前台服务及租户投诉、租户意见、新闻媒体、上级主管部门等信息的收集、记录、归纳、统计、分析处理和及时传递,并向经理提供分析报告,为质量分析、决策提供依据。
2、受理用户投诉,通知相关班组处理,并对投诉进行跟踪、回访和记录。
3、充分利用现代化管理手段获取信息并进行整理和利用。
4、制定相关活动计划,并组织实施。
5、负责开展宣传教育、公益活动及精神文明活动。
6、负责技术维修组、安全管理组、环境组工作的监督、协调、调度,以及班组服务质量的检查。
四、维修工职责
1、负责指导供配电系统、排水系统、照明系统、监控系统、电梯系统、消防系统等公用设备设施的运行、维护。
2、负责制订、实施设备设施月、季、年度运行、检测与维修养护计划实施措施。
3、负责各类技术资料的收集、归纳、整理。
4、负责节电、节水等节能计划及措施的制订,并监督实施。
5、负责分包单位的监督、执行、检查、评审、评价等。
6、负责设备突发事故的处理。
7、配合供电、供水、燃气、电信、有线电视、宽带等有关业务单位的维修检查工作。
8、负责维修材料的采购、出入库及库房的管理工作。
9、负责建筑物、通道、停车场、市政管网等设施的维修养护。
五、秩序维护员职责
1、负责护卫工作计划的制订和实施。
2、负责各楼护卫巡视、巡更,按规定巡逻路线、时间实行24小时值班。
3、控制来访人员,按规定按程序办理来访手续,按规定路线通行。
4、负责维护小区交通秩序,凡进入小区的机动车辆,一律发给司机“进出卡”并登记,出小区时即收“进出卡”,核对无误后放行。
5、当班巡逻时要注意巡查车辆停放情况,使车辆有序停放。
6、负责突发事件应急方案及预防措施的制订和实施。
7、协助公安机关维护小区公共秩序。
8、负责消防检查和防火监督管理。
9、参加义务劳动与便民服务活动。
六、保洁员职责
1、负责物业的清洁保洁工作。
2、负责清洁情况的质量监督并记录,发现问题及时处理。
3、负责垃圾分类收集。
4、负责“四害”的消杀工作。
5、负责将垃圾清运至垃圾中转站,并督促分包单位及时清运垃圾。
6、负责建筑物外墙的清洗工作。
7、负责绿化的养护管理,维护整体环境形象,创最佳生态环境。
七、收费员职责
1、按国家及公司规定的收费标准收取各项费用。
2、熟悉掌握小区住户情况,每月对小区各项应收费用和到期租户了然于心。
3、对小区住户情况进行动态分析,并将对欠费原因进行汇总分析。
4、对业主在交纳费用过程中提出的问题进行合理解释,并将业主反映情况及时向经理反映以进行及时处理解决。
5、每月将所收取的各项费用及时交由公司财务以确保现金安全。
且做到日清日结,身上不存有大量现金。
6、及时提供租户应收、已收、到期租户与未收款清单等有关流计表,配合会计核算及组织催收工作。
八、绿化工职责
1、熟悉住宅区绿化概况,充分利用和发展绿化地面积,保证绿化完好率达99%以上,因地制宜,合理布植花草树木品种和数量,创造优美的植物景观,以发挥绿化的生态环境效益。
2、提高绿化养护管理的知识和技能,熟悉花草树木的品种、名称和栽培管理方法,掌握花木病虫害的防治方法,正确并熟练使用园林具械。
3、养护、管理花草树木,对花草树木适时浇水,满足其生长需要,防止过旱或过涝;对花草树木适时施肥,方法正确,满足花草树木正常生长发育需要。
4、经常巡视住宅区的绿化地,严格制止在草地上践踏,倾倒垃圾或用树干晾晒衣服被褥等行为,完善绿化围护、隔离设施。
第五章物业管理服务内容
5.1经理的工作内容(星期一至星期五早上8:
00-12:
00下午2:
30-6:
00,节假日有特殊情况必须到场)。
(1)组织员工学习政治、业务,严格按培训制度培训各类员工,提高管理服务水平。
加强员工的团队协作,定期对员工进行考核,公正、公平的评价员工的工作和奖惩员工,关心员工的生活、福利,调动员工的积极性。
(2)审批房屋、公建设施的维修、养护计划和住户装修申请,组织维修人员按时保质完成各项任务,并检查督促住户按规定进行装修。
(3)对外来参观访问和住户的来信来访,要热情接待,接受居民监督,提高服务质量,及时处理住户投诉,总结管理经验,提高管理水平。
(4)组织开展社区文体娱乐活动,根据管理规章制度的要求举办文体娱乐竞赛和各种培训班,丰富居民生活内容,搞好精神文明建设。
(5)积极配合有关部门做好住宅区有关的工作,定期向公司请示汇报工作,完成公司交办的其他任务。
5.2客服的工作内容(星期一至星期五早上8:
00-12:
00下午2:
30-6:
00,节假日可与收费员调休)。
(1)建立物业公司与业主保持紧密联系的第一窗口,通过与客人接触和定期拜访、回访、意见征询等方式、整理客户信息和需求,并及时传达给有关部门作为工作指导和决策依据。
(2)安排新入住的业主办理入住手续,领取钥匙、核验水电表底及填写业主入住交房验收单,协助业主办理装修申请,及时处理与分解业主投诉、求助与报修。
在业主配合下,做好身份登记工作。
(3)拟定部门总结、计划、班次安排,部门文件整理及归档工作,建立客户档案和二次施工管理档案。
5.3工程设施设备运行管理(星期一至星期五早上8:
00-12:
00下午2:
30-6:
00,节假日可调休,如有特殊情况必须随叫随到)。
1、配、供电设备管理维护
①每天各巡查一次高、低配电设备,主要负责配电室的变压器,桩头检查,抄表、测温等工作
②每天一次巡查各楼层配电间,发现问题及时处理
③每月一次对各楼层配电间进行保养、维修
④每天巡视公共场所照明设备,发现问题或故障,应及时维修或更换
⑤收到电力部门和公司调度中心的停电通知,应立即报告,同时做好倒闸工作
2、给、排水系统的维护
①每天一次检查给、排水设备,消防、喷淋水系统的日常运行
②给排水设备的故障应在一个工作日内修复
③对各种水阀失灵及水闸渗水和损坏,应在一个工作日内更换
④对上、下水道(含化粪池)的堵塞不畅应在一个工作日内及时疏通
⑤每天一次检查设备房,达到无积水、无垃圾、无浸泡现象
3、电梯运行维护
①每个工作日上午7:
00前检查确认一次电梯全程运行状况
②电梯厂商需委派专人每月需不定时巡查电梯,保证电梯正常运行及轿厢内的整洁。
合作的电梯维保公司每周需派员上门检查,每月和每季对电梯维护保养情况要有
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