辽宁瑞江春生态农业基地价值评估报告.docx

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辽宁瑞江春生态农业基地价值评估报告

辽宁瑞江春生态农业基地价值评估

目录

1产业基地概况4

1.1基本概况4

1.2经营理念4

1.3从业人员5

1.4产业价值5

1.5远景规划5

1.6目标锁定6

2资产及评估6

2.1基地养鹿场投资评估8

2.2基地养鸡场建设投资评估8

2.3基地养鱼场建设投资评估8

2.4基地浴场建设投资评估9

2.5基地修路投资评估10

2.6基地兴修水利投资评估10

2.7基地植树造林投资评估11

2.8基地迁坟投资评估12

2.9基地整理土地投资评估12

2.10基地改良土壤投资评估13

2.11基地果园投资评估14

2.12基地花木园投资评估14

2.13基地菜园建设投资评估15

2.14基地沙参园保护区投资评估15

2.15基地各种检测投资评估15

2.16公司员工培训学习支出费用投资评估16

2.17公司领导考察费用投资评估16

2.18筹建合作社投资评估17

2.19筹建养殖研究中心投资评估17

2.20公司投放水产品苗投资评估18

2.21基地电力设施投资评估18

2.22基地生态保护投资评估18

2.23公司商誉等投资评估19

附表20

1产业基地概况

1.1基本概况

辽宁瑞江春生态农业综合开发产业基地（以下称瑞江春产业基地），是以辽宁瑞江春生态农业综合开发有限公司（以下称瑞江春公司）为龙头企业，带动滨海大道周边150平方公里范围内农民，开展农、林、牧、渔、水及生态旅游业。

现已组建“辽宁瑞江春生态农业综合开发有限公司”、“葫芦岛市瑞江春繁育养殖研究中心”、“绥中县瑞江春养殖专业合作社”（以下简称瑞江春研究中心和瑞江春合作社）。

形成了“公司+研究中心+合作社+农户”的运行格局。

瑞江春公司成立于2007年，有员工126人，资产总额5410万元；瑞江春研究中心成立于2008年，有研究人员26人，资产总额50万元；瑞江春合作社成立于2008年，有231个农民入社，带动农户1200户，从业人员2600人。

办养殖场45个，其中养鹿场23个，梅花鹿1300头；养鱼场11个，养鱼200万尾；养鸡场8个，养鸭场3个。

合作社资产总额1500万元。

基地产业总价值6960万元。

目前，已获得“市龙头企业”、“市现代化农业示范基地”、“市级畜牧示范小区”、“市级农民示范合作社”、“自主创业基地”、“市级动植物保护生态模范企业”等荣誉，“瑞江春”商标已成为当地的知名商标。

1.2经营理念

三大经营理念：

坚持科技兴农的发展出路；坚持实现农民增收的发展思路；坚持循环经济的发展道路。

1.3从业人员

领路人叶连春，复原军人，市自主创业带头人，立志生态农业。

基地研究中心系中国农科院，农业大学26名专家和教授；管理人员是从北京和沈阳聘请的职业经理人15人组成的团队；还有由返乡农民工和城市下岗失业人员组成的2600余人的劳动者队伍。

1.4产业价值

基地产业总价值6960万元。

主要有五项产业：

A、畜牧养殖业：

主要经营鹿场，还有鸡场、鸭场，价值5337万元；

B、林果业：

主要种植速生杨，还有果树，价值550万元；

C、种植业：

主要种植蔬菜、蘑菇、沙参、沙荆等，价值70万元；

D、渔业：

主要是工厂化养鱼场，还有池塘养殖等，价值700万元；

E、生态休闲农业旅游：

主要是农业观光、采摘、海滩自助游及文化休闲等，价值303万元。

1.5远景规划

2007年—2020年远景规划：

A、2007—2010年：

筹建期（黎明前的太阳），承包土地资源，完善法律手续，整合经营要素，制定基地规划，初显基地规模。

（1亿）

B、2010—2015年：

发展时期（初升的太阳），农、林、牧、渔、水全面发展，加工业方兴未艾，基地发展速度倍增。

（1.5亿）

C、2015—2020年：

辉煌时期（灿烂的太阳），科技先导作用倍增，群众参与规模壮大，金融支持良性循环，国家政策落实到位。

第三产业，尤其是旅游业红红火火。

（2亿）

1.6目标锁定

到2020年总奋斗目标：

2个亿。

全方位建设新农村，实现城乡一体化，打造新农村卫星城。

2资产及评估

瑞江春公司及基地从2000年开始，通过依法租赁和投资及企业策划等方式，获得了有形资产，包括用益物权、地上物权、土地整理投资、建设项目投资、流动资产投资；无形资产包括特许、商誉、科研成果推广、生态保护和开发价值。

A、原值945万元

资产原值情况表：

序号

名称

面积

年限

原值

1

前卫林场林地

513.5亩

2007—2057年

50万

2

张监海滩

150亩

2008—2058年

85万

3

张监林地（西）

400亩

2009—2057年

20万

4

张监林地（东）

400亩

2009—2057年

20万

5

张监荒地

50亩

2005—2055年

20万

6

狗河口海域

300亩

2007—2012年

20万

7

小前村林地

62亩

2005—2035年

30万

8

小前村池塘

20亩

2005—2035年

10万

9

西李村林地

70亩

2007—2057年

30万

10

西李村滩涂

280亩

2001—2050年

50万

11

狗河水面

100亩

2008—2018年

10万

12

生态资产

基地

2001—2058年

270万

13

无形资产

商标、商誉、许可等

2007—2058年

330万

小计

2345.5亩

30—50年

945万

B、投资3582万元

2.1基地养鹿场投资评估

2008年10月建设样鹿场，主要建设内容及设备如下：

鹿舍46700㎡，仓库2200㎡，饲料库1500㎡，饲料加工厂1400㎡，宿舍1200㎡，占地150亩（2万元/亩），另外购买鹿蒸制机、粉碎机、切片机等。

以上共投资550万元。

现值=原值+投资+增值

=50万+550万+（300万-50万）

=850万

2.2基地养鸡场建设投资评估

2008年11月建设养鸡场，主要建设内容及设备如下：

孵化场1200㎡，育雏场2600㎡，种鸡场2800㎡，放牧场230000㎡，饲料库1200㎡，加工厂600㎡，办公区1600㎡，占地360亩（林间空地）（1万元/亩），另外购买粉碎机、育种设备、发电机、锅炉等，共投资515万元。

现值=原值+投资+增值

=20万+515万+（360万-20万）

=875万

2.3基地养鱼场建设投资评估

2008年11月建设养鱼场，主要建设内容如下：

工厂化养殖大棚16000㎡，电房、储藏库、饲料库、晒水厂、宿舍、食堂及办公等附属设施1800㎡，建设60亩养鱼塘，项目总投资805万元，占地120亩（3万元/亩）。

现值=原值+投资+增值

=85万+805万+（360万-85万）

=1165万

2.4基地浴场建设投资评估

（1）建设内容

休闲棚、淋浴房、卫生间、超市、接待室、餐厅、厨房、烧烤棚，投资50万元

（2）购置设施

休闲椅、桌子、泳船、泳圈、泳衣等，投资30万元

（3）旅游策划

广告设计、策划，投资20万元

以上总投资100万元

（4）占地50亩，原值20万，目前3万元/亩（时价）150万元

现值=原值+投资+增值

=20万+100万+（150万-20万）

=250万

2.5基地修路投资评估

自2003年建设鹿场以来，基地投资修路五条，全部是石子和土混合铺路。

（1）裴家屯—鹿场：

长1000米，宽8米（2008年）

（2）王宝华猪场—鹿场：

长1800米，宽6米，厚0.5米（2004年）

（3）鹿场—马飞承包林地：

长2000米，宽6米，厚0.5米（2003年）

（4）张监荒地—滨海路：

长800米，宽8米，厚0.5米（2008年）

（5）滨海路—国营林场林地：

长500米，宽5米，厚0.5米（2009年）

共修建路面39700㎡，购买土石方19850㎡，购买土石料款8万元（1600车×50元），运费19.2万元（1600车×120元），铲车平整费1.6万元（1600车×10元），修路人工费100名工人×50元=0.5万元。

以上总投资29.3万元，现值29.3万元。

2.6基地兴修水利投资评估

（1）2003年5月，组织挖掘鹿场后边的水塘深2米，面积10亩，人力、物力、财力共计5万元，后来一直用于灌溉速生场。

（2）2005年6月，打水井4眼，用于基地用水，支出财力2万元。

（3）2006年5月，从小前村承包荒地3块，分别为4亩、5亩、6亩。

后挖成3个池塘，用于养鱼。

共支出财力20万元。

（4）2008年4月，组织挖掘小水库一座，深2米，面积30亩，共支出40万元。

（5）2009年5月，组织挖掘狗河河道小水库一座，深1米，面积30亩，支出20万元。

投资总计87万元，增值87万元，现值174万元

2.7基地植树造林投资评估

自2006年春季开始，基地每年都大规模地开展植树造林。

种植速生杨107个品种：

30000株

种植刺槐：

5000株

种植柳树：

500株

种植银杏树：

300株

种植棉条：

10000株

种植水腊：

1000株

种植柏树：

500株

总计：

47300株，占地500亩，原值60万（1万元/亩）

树苗费：

4.73万元，人工费：

12万元，运输：

5万元，施肥费：

8.2万元，灌溉费：

9.5万元，打药费：

6.4万元

植树投资总计45.83万元，按100％增值计算现值。

现值=原值+投资+增值

=60万+45.83万+440万

=545.83万

2.8基地迁坟投资评估

自2003年建设鹿场以来，基地共迁坟37座，主要采用协商办法。

有的移到其他林地，有的移到这片林地的其他地方，大部分都是花钱解决问题，有的甚至去给买石碑。

记载这一事实，要留原始资料，但均价8000元一座坟。

8000元×37座=29.6万元

以上投资总计29.6万元，增值150万元，现值179.6万元。

2.9基地整理土地投资评估

自2003年以来，基地开展了大规模的整理土地活动。

（1）从狗河口买沙石土料60000m3，3000车，料款加运输每车120元，填平张监村裴永屯南荒沟50亩，投资36万元

（2）从狗河口买沙石土料80000m3，4000车，料款加运费每车120元，垫高鹿场基地150亩，投资48万元

（3）从薄棒沟挖土石料60000m3，3000车，垫高前卫林场林间空地100亩，投入物力、人力、财力，共投资25万元

（4）从狗河买沙石土料20000m3，1000车，垫高养鸡场基地30亩，料款加运费每车120元，投资12万元

（5）从狗河中央取料100000m3，5000车，垫高养鱼场基地100亩，铲车加人工费投资50万元

（6）从狗河口取料130000m3，6500车，垫高养鱼场（小庙以东）100亩，料款加运费每车150元，共投资97.5万元

（7）从狗河口取料60000m3，3000车，垫高浴场基地50亩，料款加运费每车150元，共投资45万元

（8）从狗河口取料20000m3，1000车，垫高养鱼场（李学武）30亩，料款加运费每车150元，投资15万元

以上投资总计：

328.5万元

2003—2009年，共整理土地610亩，使土地增值100％，固有其他方面对土地的估价，所以，此处增值按2万元/亩，总计1220元计算。

现值=投资+增值

=328万+1220万

=1548万

2.10基地改良土壤投资评估

（1）植树造林过程中，购买和运输土方50000m3，2500车，投资50万元

（2）种植果园过程中，购买和运输土方10000m3，500车，投资10万元

（3）种植菜园过程中，购买和运输土方10000m3，500车，投资10万元

（4）植树造林过程中，收取地表土肥50000m3，2500车，投资人工费20万元

（5）基地施鹿肥500亩，投资20万元

（6）基地施鸡肥400亩，投资15万元

以上投资总计125万元，现值125万元。

2.11基地果园投资评估

（1）打水井2眼，投资1.6万元

（2）围栏800米，高2.50米，投资10万元

（3）建设灌水渠，投资0.5万元

（4）看护房、库房，投资4万元

（5）人工整理费2万元

以上投资总计18.1万元，增值18.1万元，现值36.2万元。

2.12基地花木园投资评估

（1）打水井2眼，投资1.6万元

（2）围栏800米，高1.50米，投资8万元

（3）建设灌水渠，投资0.5万元

（4）看护房、库房及设备，投资4万元

（5）人工整理费2万元

以上投资总计16.1万元，增值16.1万元，现值32.2万元。

2.13基地菜园建设投资评估

（1）打水井1眼，投资0.8万元

（2）围栏400米，高2.50米，投资2万元

（3）建设灌水渠，投资0.5万元

（4）人工整理费1万元

以上投资总计4.3万元，增值4.3万元，现值8.6万元。

2.14基地沙参园保护区投资评估

2009年，公司筹建沙参园保护区，主要投资如下：

（1）建设围栏长400米，高1.5米

（2）聘请专家研究费用

（3）雇佣专人看护费

以上总投资20万元，增值20万元，现值40万元。

2.15基地各种检测投资评估

从2003年开始，基地进行科学检测。

（1）地下饮用水检测

（2）地下井盐水检测

（3）土沙含盐碱度

（4）气温

（5）水温

（6）地温

（7）风力

（8）太阳能

以上检测共投资15万元，现值15万元。

2.16公司员工培训学习支出费用投资评估

（1）2004年，哈尔滨花、马鹿杂交培训班2.4万元

（2）2005年，长春梅花鹿科学饲料培训班1.65万元

（3）2005年，沈阳农大畜牧培训班0.18万元

（4）2006年，绥中县农发局农场培训班0.16万元

（5）2007年，市农业龙头企业培训班0.12万元

（6）2008年，市农委合作社培训班0.18万元

（7）2009年，市农委农业项目审报学习班2.2万元

（8）2009年，农业部产业化培训班2.5万元

以上投资总计9.39万元，增值18.78万元，现值28.17万元。

2.17公司领导考察费用投资评估

（1）2003年，考察梅花鹿饲料配制方法，去长春左家，费用0.5万元

（2）2003年，考察梅花鹿品种培育方法，去哈尔滨，费用0.806万元

（3）2004年，考察花、马鹿杂交成果，去哈尔滨，费用1万元

（4）2004年，考察鹿场集约化经营模式，去西丰，费用0.3万元

（5）2005年，考察养殖户经验，去绥中前所，费用0.1万元

（6）2005年，考察鹿酒制作方法，去北京绿神鹿业公司，费用1.1万元

（7）2006年，考察鹿产品开发经验，去北京绿神鹿业公司，费用2万元

（8）2007年，考察农场经营模式，去河北三河市，费用1.2万元

（9）2008年，考察鸡场经营经验，去北京中国农科院，费用2.3万元

（10）2009年，考察生态园经营模式，去河北集发生态园，费用0.15万元

以上投资总计9.456万元，增值18.912万元，现值28.368万元。

2.18筹建合作社投资评估

2008年，公司带头组织瑞江春养殖合作社。

主要投资如下：

（1）建设合作社办公室80m2

（2）建设合作社会议室200m2

（3）建设合作社财务室80m2

（4）建设理事长（兼总经理）办公室200m2

以上投资总计50万元，现值50万元。

2.19筹建养殖研究中心投资评估

2008年，公司筹建养殖研究中心。

主要投资如下：

（1）建设办公室80m2

（2）建设研究室60m2

（3）建设实验室50m2

（4）购置设备、仪器

以上投资总计50万元，现值50万元。

2.20公司投放水产品苗投资评估

2008年以下，公司多次投水产苗。

（1）投放鱼苗50万尾，投资50万元

（2）投放斑马虾苗100万尾，投资100万元

（3）人工及运费5万元

以上投资总计155万元，增值155万元，现值310万元

2.21基地电力设施投资评估

2003年建设鹿场以来，建设了电力设施。

主要投资有：

（1）线路一条

（2）变压器一个

（3）电线杆五根

以上投资总计20万元，现值20万元。

2.22基地生态保护投资评估

自2000年以来，基地生态保护投资成果显著。

（1）植树造林50000株

（2）兴建池塘水面200亩

（3）保护林地1500亩

（4）保护海滩500亩

（5）保护河道280亩

（6）保护湿泥地400亩

按生态价值法则评估，总计270万元，现值270万元。

2.23公司商誉等投资评估

2007年以来，公司商誉投资如下：

商誉、特许、公益投资、认证、认可、创新、智力、企业文化等共计投资330万元，现值330万元。

C、增值3143万元。

D、现值6960万元。

以上内容均参考公司财务账、基地视听资料、基地价值论证。

注：

公司财务账、基地视听资料、基地价值论证、基地投资记录，相互参考，数据一致。

附表

基地情况汇总表：

序号

名称

原值

（万元）

投资

（万元）

增值

（万元）

现值

（万元）

1

养鹿场

50

550

250

850

2

养鸡场

20

515

340

875

3

养鱼场

85

805

275

1165

4

浴场

20

100

130

250

5

修路

——

29.3

——

29.3

6

兴修水利

——

87

87

174

7

植树造林

60

45.83

440

545.83

8

迁坟

——

29.6

150

179.6

9

整理土地

——

328

1220

1548

10

改良土壤

——

125

——

125

11

果园

——

18.1

18.1

36.2

12

花木园

——

16.1

16.1

32.2

13

菜园

——

4.3

4.3

8.6

14

沙参园

——

20

20

40

15

各种检测

——

15

——

15

16

员工培训

——

9.39

18.78

28.17

17

领导考察

——

9.456

18.912

28.368

18

筹建合作社

——

50

——

50

19

筹建养殖研究中心

——

50

——

50

20

投放水产品苗

——

155

155

310

21

电力设施

——

20

——

20

22

生态保护

——

270

——

270

23

公司商誉

——

330

——

330

24

合计

235

3582

3143

6960

目录

1产业基地概况4

1.1基本概况4

1.2经营理念4

1.3从业人员5

1.4产业价值5

1.5远景规划5

1.6目标锁定6

2资产及评估6

2.1基地养鹿场投资评估8

2.2基地养鸡场建设投资评估8

2.3基地养鱼场建设投资评估8

2.4基地浴场建设投资评估9

2.5基地修路投资评估10

2.6基地兴修水利投资评估10

2.7基地植树造林投资评估11

2.8基地迁坟投资评估12

2.9基地整理土地投资评估12

2.10基地改良土壤投资评估13

2.11基地果园投资评估14

2.12基地花木园投资评估14

2.13基地菜园建设投资评估15

2.14基地沙参园保护区投资评估15

2.15基地各种检测投资评估15

2.16公司员工培训学习支出费用投资评估16

2.17公司领导考察费用投资评估16

2.18筹建合作社投资评估17

2.19筹建养殖研究中心投资评估17

2.20公司投放水产品苗投资评估18

2.21基地电力设施投资评估18

2.22基地生态保护投资评估18

2.23公司商誉等投资评估19

附表20