衡阳份房地产市场分析报告.docx
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衡阳份房地产市场分析报告
2010年10月住宅市场供应分析
目标市场:
衡阳市住宅市场
研究范围:
2010年10月1日至2010年10月31日正式开盘之相关项目
数据来源:
基础数据库、衡阳房地产信息网
资料整理:
天嘉置业营销中心策划组
备 注:
总体均价=∑(项目推售面积*该项目均价)/ ∑项目推售面积
户均面积=∑项目推售面积 / ∑项目推售套数
一、10月新推项目一览表
总规模单位:
万方,均价单位:
元/㎡
项目
总规模
容积率
推售规模
建筑类型
均价
去化率
城北
北城明珠
16
2.09
3.5
多层、小高层
2700
70%
耀江花园
12.5
1.15
1
多层
3500
10%
城东
凯旋明都
7
4.5
1
多层、高层、
3000
80%
城南
东洲水岸
9.6
2.26
0.7
多层、小高层、高层
2700
95%
玉景花苑
3
1.71
0.7
多层
2000
90%
云沙诗意
70
2.99
5.8
别墅、高层
3500
80%
城西
伴山公馆
20
1.38
2.0
多层、小高层
3250
70%
金雁翔龙
11
2.54
7.5
多层、高层、别墅
3000
40%
山水华庭
10
2.95
1.6
高层
3400
47%
香江·水岸新城
53
1.95
4
多层、小高层、别墅
3500
50%
天下家园
8
3.86
1.3
多层、小高层
3000
37%
拓兴·阳光新城
8
2.98
2.1
多层、高层、
2800
60%
祝融路1号
12
1.79
0.5
多层、小高层
3400
80%
城中
衡阳名郡
20
2.98
1.2
小高层、高层
3400
30%
融冠·水映豪廷
50
2.9
3.5
多层、小高层、高层
3100
70%
御华雅居
3.7
3.56
3.2
多层
2200
95%
合计
16个楼盘
329.8
均2.6
39.6
均3028元
单位:
万平方米。
10月新推项目中城北的耀江花园,城西的香江·水岸新城以及城南的云沙诗意三个项目均价最高,达到3500元/㎡,金雁翔龙和云沙诗意的推售规模最大,分别是7.5万方和5.8万方。
推售规模类型,多层占总量的66%,其中拓兴·阳光新城、北城明珠、半山公馆都是全新项目,1期都是推多层。
说明市场对多层产品需接受度高,可以迅速产生热销暖场。
10月新推项目规模达到39.6万方,各项目均价控制在2000-3500元/㎡之间,整体均价为3028元/㎡。
备注:
数据来源基础数据库,该研究不包括经济适用房等安置区。
二、2010年10月份市场情况
表1:
衡阳市10月份的销售量
2010年10月,批准预售商品房40万平方米,与去年同期相比增长60%。
蒸湘区共销售26万方,总销量的65%,目前衡阳房地产市场仍然还是以蒸湘区为主。
备注:
数据来源衡阳房产信息网
表2:
衡阳市10月份的销售总价
2010年10月,批准预售商品房总价12.2亿,与去年同期相比增长79.4%,
与2009年10月相比,今年增长达到了80%,2010年无论是价还是量都有了巨大的提升。
备注:
数据来源衡阳房产信息网
表3:
衡阳市10月份的销售套数
2010年10月,批准预售商品房3264套,与去年同期相比增长51.3%,
10月份衡阳市场,珠晖区和高新区比较平淡,石鼓区主要是北城明珠和耀江花园有部分多层在推,蒸湘区和雁峰区占10月销售套数总比的84%,是核心热销区域。
备注:
数据来源衡阳房产信息网
表4:
衡阳市10月份全市销售均价
住宅商品房,不包含非住宅商品房,均价2791元/平方米。
10月份各项目销售均价控制在2500-3100元/平方米之间,起伏不大,说明整体市场价格相对稳定
备注:
数据来源衡阳房产信息网
表5:
衡阳市10月份各区域销售均价
10月各区域均价区间在2595-3088之间,其中石鼓区最高,雁峰区最低,上下差在500元左右,相差幅度不大。
10月份每日成交均价走势,除雁峰区以外,其他四个区域比较稳定,雁峰区10月份每日成交均价区间在2000-5000元/平方米之间,差距较大,说明该区域项目产品差距较大。
住宅商品房,不包含非住宅商品房。
备注:
数据来源衡阳房产信息网
三、供应特点
1、市场存量
1.1、在售项目存量
总规模单位:
万方,均价单位:
元/㎡
项目
总规模
推售规模
存量规模
建筑类型
城北
北城明珠
16
3.5
12.5
多层、小高层
耀江花园
12.5
10
2.5
多层
城东
凯旋明都
7
1
6
多层、高层、
城南
东洲水岸
9.6
2.26
5.0
多层、小高层、高层
玉景花苑
3
0.7
2.3
多层
云沙诗意
70
5.8
74.8
别墅、高层
城西
伴山公馆
20
2.0
18
多层、小高层
金雁翔龙
11
7.5
3.5
多层、高层、别墅
山水华庭
10
7
3
高层
香江·水岸新城
53
18
35
多层、小高层、别墅
天下家园
8
6
2
多层、小高层
拓兴·阳光新城
8
2.1
5.9
多层、高层、
祝融路1号
12
4
8
多层、小高层
城中
衡阳名郡
20
10
10
小高层、高层
融冠·水映豪廷
50
3.5
46.5
多层、小高层、高层
御华雅居
3.7
3.2
0.5
多层
合计
16个楼盘
329.8
86.56
235.5
单位:
万平方米。
存量规模最大的是城南区的云沙诗意,存量规模高达74.8万方,其次是城中区的融冠·水映豪庭。
区域
推售规模与存量规模比
城北
1:
1.1
城西
1:
1.6
城东
1:
6
城南
1:
9.4
城中
1:
3.4
全市
1:
2.9
以上表格可见,全市推售规模与存量规模之比是1:
2.9,而城南区域的比例却高达1:
9.4,说明城南区域是存量规模最大的区域,也是未来房地产市场竞争最激烈的区域。
备注:
数据来源基础数据库。
2、10月新推项目面积户型
2.1、户均面积
单位:
平方米
户均面积区间在105-135平方米之间,可见10月份新推户型面积逐渐向紧凑型和实用性发展,逐渐趋向注重室内功能空间的合理配置方向发展。
备注:
数据来源于基础数据库
2.2、户型比
单位:
万平方米
3房占50%,4房占20%。
说明目前市场对3房和4房的需求量仍然是最大的。
备注:
数据来源基础数据库
2.21、3房的主力供应情况
单位:
万平方米
120-143占比重的79%,说明在3房结构,大面积仍占主力。
备注:
数据来源基础数据库
2.22、4房主力供应情况
单位:
万平方米
144以上占比重的83%,说明在4房结构,大面积仍占主力。
备注:
数据来源基础数据库
2.3、面积比
单位:
万平方米
130㎡以上的占58%,120-130㎡占16%,110㎡以下的仅占9.6%,说明市场面积供应结构不合理,大面积仍然占主力。
备注:
数据来源基础数据库
2.4、典型项目户型供应汇总
2.4.1典型项目面积
套/平方米
≤90
90-100
100-110
110-120
120-130
130-143
144-160
>160
北城明珠
60
60
120
60
耀江花园
10
20
34
8
凯旋明都
7
28
6
27
东洲水岸
12
14
38
玉景花苑
32
32
云沙诗意
137
249
50
伴山公馆
80
36
184
124
168
金雁翔龙
84
48
168
162
42
山水华庭
48
96
香江·水岸新城
138
345
207
天下家园
15
10
25
24
27
2
5
拓兴·阳光新城
28
14
35
49
35
28
祝融路1号
23
5
25
5
衡阳名郡
36
36
36
融冠·水映豪廷
42
17
212
御华雅居
7
21
35
175
28
合计
307
324
192
523
1104
835
337
312
110-120的户型中量最大的是伴山公馆,120-130的户型中量最大的是香江·水岸新城,130-143的户型中量最大的是云沙诗意,144-160的户型中量最大的是伴山公馆,>160的户型中量最大的是香江·水岸新城。
备注:
数据来源基础数据库
单位:
套
120-130㎡共1104套,130-14㎡3共835套,110-120㎡共523套,分别占比例的28%、21%和13%,合计占总比的62%,说明市场主力供应量在110-143㎡之间,其中120-130㎡的供应量最大。
备注:
数据来源基础数据库
2.4.2典型项目户型比
单位:
套
各项目户型配比。
其中云沙诗意以130-143㎡的户型为主,东洲水岸以120-130㎡的户型为主,玉景花苑以90-100㎡和110-120㎡为主。
备注:
数据来源基础数据库
3、价格分析
3.1典型项目价格
目前云沙诗意和香江·水岸星城均价最高,达到3500元/平方米
备注:
数据来源基础数据库
3.2典型项目优惠措施
项目
分期
销售阶段
优惠措施
去化率
城北
北城明珠
1.1期
开盘
一次性9.7折,按揭9.9折
70%
耀江花园
1.3期
开盘
一次性9.5折,按揭9.7折
10%
城东
凯旋明都
1.1期
开盘
一次性9.7折,按揭9.9折
80%
城南
东洲水岸
2.1期
开盘
一次性9.7折,按揭9.9折
95%
玉景花苑
2.1期
开盘
一次性9.5折,按揭9.9折
90%
云沙诗意
1.1期
开盘
一次性9.7折,按揭9.9折
80%
城西
伴山公馆
1.1期
开盘
一次性9.7折,按揭9.9折
70%
金雁翔龙
1.1期
开盘
一次性9.8折,按揭9.9折
40%
山水华庭
3.1期
开盘
一次性9.7折,按揭9.9折
47%
香江·水岸新城
3.1期
开盘
一次性9.8折,按揭9.9折
50%
天下家园
2.1期
开盘
一次性9.7折,按揭9.9折
37%
拓兴·阳光新城
1.1期
开盘
一次性9.8折,按揭9.9折
60%
祝融路1号
2.2期
开盘
一次性9.8折,按揭9.9折
80%
城中
衡阳名郡
2.1期
开盘
一次性9.5折,按揭9.8折
30%
融冠·水映豪廷
2.1期
开盘
一次性9.7折,按揭9.8折
70%
御华雅居
1.1期
开盘
一次性9.7折,按揭9.8折
95%
购房折扣在9.5-9.9折之间,房交会期间优惠5000元/平方米。
备注:
数据来源基础数据库
四、10月新推项目产品分析
1、总表
新推项目
容积率
总建规模
产品类型
区位特点
云沙诗意
2.99
70万
高层、别墅
沿江
北城明珠
2.09
16
多层、小高层
老城区腹地
伴山公馆
1.38
20
多层、小高层
老金属建材市场周边
金雁翔龙
2.54
11
多层、高层、别墅
开发区与蒸湘区交界处
天下家园
3.86
8
多层、小高层
开发区新开地
凯旋明都
4.5
7
多层、高层、
火车站周边
2、行列布局
·云沙诗意
具有一定变化的局部围合布局,打破了传统的并列式布局方式,以沿江面和中心区高层围合别墅,中间为别墅组团区。
南面接自然景观黄巢公园,享受居住休闲一体化。
·祝融路壹号
经典简洁的南低北高的阵列式布局,南低北高由多层到小高层的逐步拔升。
中心景观,横向水景打造超长景观面。
北方小高层半围合,中心景观尽收眼底。
3、典型项目个察表
·云沙诗意项目
开发商
衡阳市汇方置业
项目位置
湘江南路黄茶岭路段
占地面积
190033
总建面积
70万
容积率
2.99
绿化率
38.9%
建筑类型
小高、高层、别墅
客群特点
老师,商人,周边原住民,医生,政府人员,中高档投资客。
总套数
3400
推套数
456
卖点
70万平方米的大盘,白沙洲地区标杆小区,临江,与东洲岛隔水相望
均价
3500
销售情况
1.1期开盘3天热销300余套
梯户
高层、2梯3户、2梯4户。
户型
面积
套数
比例
备注
停车
地上停车场,部分地上车位
3房2卫
122-134
386
84.6%
1.1期产品
景观
70万方后现代中式沿江江山大宅,以黄巢公园相接
4房2卫
160-164
50
11%
复式
20
4.4%
风格
后现代中式
主题
山水洲城、知根之邸
·祝融路壹号项目
开发商
天酬房地产开发有限公司
项目位置
开发区蒸水大道与祝融路交汇处
占地面积
103亩
总建面积
12万
容积率
1.79
绿化率
44.57%
建筑类型
多层、小高层
客群特点
企事业单位,政府机关,
返乡客
总套数
800
推套数
300
卖点
容积率低,古典主义风格,处于豪宅群中心,市一中旁
均价
3400
销售情况
2期销售65%
梯户
多层1梯2户,小高层2梯3户
户型
面积
套数
比例
备注
停车
地下停车
2房1卫
88
景观
坡地园林,组团景观,中央水景
3房1卫
101-103
3房2卫
117-122
风格
古典
4房2卫
150
主题
豪宅中心,城市宫邸
复式
4、建筑单体及户型分析
- 配套讲稿:
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