房产评估模拟题三.docx
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房产评估模拟题三.docx
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房产评估模拟题三
房产评估模拟题三
一、单项选择题(在每小题的备选答案中,只有一个是正确答案。
每小题1分,共20分)
1、现有甲、乙、丙三块地,土地单价分别是:
甲为1000元/m2,乙为800元/m2,丙为500元/m2,其容积率分别是6、4、2。
如此三块地其他条件完全相同,则明智的买者应购买( )。
A、甲
B、乙
C、丙
D、无法确定
2、补地价=[(增加后的容积率-原容积率)÷( )]×原容积率下的地价。
A、土地总面积
B、增加后的容积率
C、原容积率
D、建筑面积
3、某市李某为办理房产抵押贷款,请某估价机构对其房产进行评估,估价时点为2002年10月1日,一个月后当李某欲参照评估结果办理手续时,对该结果产生了疑义,遂请另外一家评估机构对该评估结果进行核对,则第二次对该房地产评估时,估价时点为:
( )。
A、2003年10月1日
B、2003年11月1日
C、2002年10月1日
D、2002年11月1日
4、决定某一房地产价格水平高低的,主要是( )。
A、全国房地产总的供求状况
B、本地区房地产的供求状况
C、全国本类房地产的供求状况
D、本地区本类房地产的供求状况
5、某宗房地产交易,买卖双方在合同中写明买方付给卖方2325元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方来负担。
该地区房地产买卖中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方交纳的税费为正常成交价格的5%。
则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2。
A、2625
B、2500
C、2214
D、2173.17
6、运用市场比较法评估,选取的可比实例数量直为( )个。
A、1~3
B、1~5
C、3~5
D、3~10
7、采用比较法估价时得出四个估价结果,220元/m2、240元/m2、280元/m2。
若求其中位数,则为( )元/m2。
A、230
B、242.5
C、235
D、240
8、从卖方角度看,成本法理论依据为( )。
A、成本费用价值论
B、替代原理
C、效用价值论
D、预期原理
9、比准价格是一种( )。
A、公平市格
B、评估价格
C、市场价格
D、理论价格
10、用收益法评估某房地产价格时,应选取( )净收益作为评估依据。
A、该房地产的客观
B、该类房地产的客观
C、类似房地产的最高
D、类似房地产的最低
11、投资利息包括( )的利息。
A、土地取得成本
B、土地开发成本
C、A+B
D、A+B+管理费用
12、银行一年期存款利率为10%,物价指数平均变动率为12%,房地产投资收益率为14%社会平均收益率为11%,则房地产报酬资本化率可确定为( )。
A、10%
B、11%
C、12%
D、14%
13、某类房地产,在其购买时通常抵押贷款占七成,贷款年利率为8%,自有资金要求的资本化率为15%,则该类房地产的综合资本化率为( )。
A、11.5%
B、8%
C、15%
D、10.1%
14、( )是在假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。
A、有效毛收入
B、潜在毛收入
C、净收入
D、毛租金
15、在假设开发法中,确定开发经营期的方法是( )。
A、工期预测法
B、开发商决定
C、比较法
D、最保守估计法
16、甲类房地产1999年至2003年的价格每平方米建筑面积分别为821元、849元、874元、905元、929元,假设仍保持这种直线趋势变化,则2005年该类房地产的价格可能是( )元。
A、929
B、988
C、958
D、983
17、市场比较法中进行的交易日期修正,方法之一是采用环比价格指数法,该法与( )的数学原理相同。
A、直线趋势法
B、平均增减量法
C、移动平均法
D、平均发展速度法
18、在路线价法中,标准深度是道路对地价影响的转折点,即由此接近道路方向,地价受道路的影响而逐渐升高;由此远离道路方向,地价受道路的影响而( )。
A、降低
B、升高
C、不变
D、不确定
19、路线价法求得的价格实际是一种( )。
A、市场价格
B、收益价格
C、积算价格
D、比准价格
20、在实际估价中设定的标准深度,通常是路线价区段内临街各宗土地深度的( )。
A、算术平均数
B、中位数
C、加权平均数
D、众数
二、多项选择题(选出两个或两个以上正确答案。
没有选全或有选错的,该题无分。
每小题2分,共30分)
1、房地产估价是对房地产的“客观合理价格”或“价值”进行( )的活动。
A、度量、判断
B、估算、定价
C、判定、定价
D、估算、判定
2、一名合格的房地产专业估价人员,在估价能力方面,必须具有( )。
A、扎实的理论知识
B、丰富的实践经验
C、良好的职业道德
D、较高的学历水平
3、房地产价格( )。
A、是客观存在的
B、是专业评价人员的价值判断结果
C、由市场力量决定
D、由市场参与者集体的价值判断所形成
4、下列叙述正确的是( )。
A、权益是房地产中无形的、不可触摸的部分,包括利益、收益
B、国有土地使用权即为出让土地使用权
C、通行权为最典型的地役权
D、实物、权益、区位三者对房地产价值影响都很大
5、房地产之所以有价格,其前提条件是( )。
A、房地产的有用性
B、房地产的稀缺性
C、房地产的有效供给
D、房地产的有效需求
6、补地价的情形主要有以下( )几种。
A、更改原出让土地使用权时规定的用途
B、增加原出让土地使用权时规定的容积率
C、转让、出租、抵押划拨土地使用权
D、出让的土地使用权期满后续期
7、合法权益包括( )等方面。
A、合法产权
B、合法使用
C、合法处分
D、合法收益
8、政府对房地产的限制通过( )实现。
A、管制权
B、征用权
C、征税权
D、充公权
9、下列说法正确的是( )。
A、可比实例肯定是交易实例
B、交易实例肯定是可比实例
C、可比实例不一定是交易实例
D、交易实例不一定是可比实例
10、实物状况修正的内容包括( )。
A、面积大小
B、容积率
C、交通便捷程度
D、新旧程度
11、房屋的完损等级是根据房屋的( )等组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的。
A、主体
B、装修
C、室内设施
D、设备
E、结构
12、收益性房地产的价值高低取决于( )。
A、可获净收益的大小
B、可获净收益期限的长短
C、获得净收益的可靠性
D、建筑物的质量好坏
13、运用现金流量折现法时,确定折现率应考虑的因素有( )。
A、开发项目现金流形式
B、资本利息
C、开发利润
D、开发经营期
14、运用长期趋势法评估房地产的价格,基本要求是( )。
A、有估价对象或类似房地产的较长期的历史价格资料
B、所掌握的历史资料真实、可靠
C、必须是从行政职能部门取得相关历史资料
D、各期价格资料必须连续,不可间断
15、适于用路线价法评估的是( )。
A、多宗土地课税
B、土地整理
C、征地拆迁补偿
D、单宗房地产
三、名词解释(每小题4分,共12分)
1、房地产估价的定义
2、假设开发法定义
3、成本法定义
四、简答题(每小题5分,共15分)
1、房地产为什么要进行专业估价?
2、假设开发法的操作步骤是什么?
3、简述房地产估价程序。
五、计算题(共23分)
1、现拟采用比较法评估某房地产价格,选取了甲、乙、丙三宗可比实例,有关资料见下表:
项目可比实例甲可比实例乙可比实例丙
建筑面积1000m21200m29687.6平方英尺
成交价格240万元人民币300美元/m2243万元人民币
成交日期2001年10月初2002年8月初2003年2月初
交易情况-5%0%0%
房地产状况0%+2%+5%
又知,可比实例乙、丙的付款方式均为一次付清,可比实例甲为分期付款:
首期96万元;第一年末72万,月利率1%;第二年末72万,月利率1.05%。
2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1:
8.5,2003年8月初的市场汇价为1:
8.3。
该类房地产人民币价格2001年逐月下降0.8%,2002年逐月上涨1.0%,2003年逐月上涨1.2%。
又知1m2=10.764平方英尺。
试利用上述资料评估该房地产2003年8月初的正常单价(如需计算平均值,请采用简单算术平均法)。
(本小题10分)
2、某旅馆需要估价,据调查,该旅馆共有300张床位,平均每张床位每天向客人实收50元,年平均空房率为70%,该旅馆营业平均每月花费16万元;当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元,年平均空房率为20%,正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%。
该类房地产的资本化率为12%。
试选用所给资料测算该旅馆的价值。
(本小题8分)
3、某幢楼房的土地总面积500平方米,总建筑面积1000平方米,某人拥有其中150平方米的建筑面积。
试按建筑面积分摊方法计算该人占有的土地份额及拥有的土地数量。
一、单项选择题(在每小题的备选答案中,只有一个是正确答案。
每小题1分,共20分)
12345678910
CBCCCACADB
11121314151617181920
ADDBCDDCDA
二、多项选择题(选出两个或两个以上正确答案。
没有选全或有选错的,该题无分。
每小题2分,共30分)
12345
ADABCABCCDABD
678910
ABCDABCABCDADAD
1112131415
BDEABCBCABABC
三、名词解释(每小题4分,共12分)
1、【答案】
房地产估价是指专业估价人员,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价方法,并在综合分析房地产价格影响因素的基础上,对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。
2、【答案】
假设开发法(开发法、预期开发法、剩余法),是将预测的估价对象未来开发完成后的价值,减去未来的正常开发成本、税费和利润等,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
3、【答案】
成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格,然后扣除折旧,以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
四、简答题(每小题5分,共15分)
1、【答案】
(1)理论上的必要性
一种资产只有同时具有独一无二和价值量大两个特性,才真正需要专业估价。
由于房地产具有不可移动、独一无二和价值量大的特性,房地产市场是“不完全市场”。
且市场信息不对称,不会自动地形成常人容易识别的适当价格,有许多阻碍房地产价格合理形成的因素,在其判断中要求有专门的知识和经验,所以,需要专业估价人员提供市场信息,进行替代市场的估价。
(2)现实上的必要性
①房地产买卖、租赁的需要
②房地产抵押、典当的需要
③房地产保险和损害赔偿的需要
④房地产税收的需要
⑤房地产征收、征用的需要
⑥房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要
⑦企业发生有关经济行为的需要
⑧房地产管理的需要
⑨其他方面的需要
2、【答案】
(1)调查待开发房地产的基本情况,包括4个方面内容:
①弄清土地的位置;
②弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等;
③弄清城市规划设计条件;
④弄清将拥有的土地权利。
(2)选择最佳的开发利用方式;
(3)估计开发经营期;
(4)预测开发完成后的房地产价值;
(5)测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费;
(6)进行具体计算,求出待开发房地产的价值。
3、【答案】
(1)获取估价业务
(2)受理估价委托及明确估价基本事项
(3)拟定估价作业方案
(4)搜集估价作业资料
(5)实地查勘估价对象
(6)选定估价方法测算
(7)确定估价报告
(8)撰写估价报告
(9)审核估价报告
(10)出具估价报告
(11)估价资料归档
五、计算题(共23分)
1、【答案】(本小题10分)
(1)建立价格可比基础:
(元)(1.5分)
甲单价=2162.65(元/m2)(1分)
乙单价=300×8.5=2550(元/m2)(1分)
丙单价=2430000÷9687.6×10.764=2700(元/m2)(1分)
(2)计算比准价格
比准价格甲=2162.65×100/95×(1-0.8%)3×(1+1%)12×(1+1.2%)7
=2722.19(元/m2)(1.5分)
比准价格乙=2550×100/100×(1+1%)5×(1+1.2%)7×100/102
=2856.34(元/m2)(1.5分)
比准价格丙=2700×100/100×(1+1.2%)6×100/105
=2762.22(元/m2)(1.5分)
(3)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果,则:
估价对象(单价)=(2722.19+2856.34+2762.22)÷3
=2780.25(元/m2)(1分)
2、【答案】(本小题8分)
该题主要是注意区分实际收益与客观收益及在何种情况下应当采用何种收益进行估价的问题:
在估价中,除了有租约限制的以外,都应采用客观收益。
在弄清了此问题的基础上,该旅馆的价值测算如下:
年有效毛收入=300×45×365×(1-20%)(1.5分)
=394.20(万元)(0.5分)
年经营费用=394.2×30%(1.5分)
=118.26(万元)(0.5分)
年净收益=394.2-118.26(1.5分)
=275.94(万元)(0.5分)
旅馆价值=275.94÷12%(1.5分)
=2299.5(万元)(0.5分)
3、【答案】(本小题5分)
该人占有的土地份额:
150÷1000=15%(2.5分)
该人拥有的土地数量为:
500×15%=75m2(2.5分)
一、立刻要回报,穷人心态
(1)每碰到一个机会他们总是看到机会中的困难,总说不!
(2)总想一夜暴富,容易得到的东西决不是有价值的,有价值的东西决不会让你轻而易举得到,奥运会冠军是一夜成名的吗?
他们只不过是在比赛中得到了人们对他们训练成绩的肯定而已罢了!
《富爸爸商学院》中说,在美国凡中彩票超一百万的,五年后他们的生活还不如以前。
二、不自律
1、不愿改变自己的旧有的思考方式
人与人之间最根本的区别就是思考方式的差别,我们要想成为成功人士,就必须先改变我们的思考方式,然后改变我们的行为方式,做一件事你光看到困难,你连想都没想能成功,你会成那不成了奇迹?
旧有的思考方式:
立刻要回报、穷人心态、遇到困难就放弃,持之以恒的力量是无坚不摧的!
旧有的行为方式:
看电视、喝酒、无聊的应酬、打牌、下棋……
2、喜欢在背后议论别人
这种人被我们称为闲人,对这样的话我们不听不说不传,即便议论的话是对的对你也没一点好处!
3、经常抱怨、行为消极
人不可能是完美的,或多或少的存在缺点,只要不是原则问题,我们要看他们好的一面,更重要的是你不能老是看到别人的缺点,即便你的抱怨是对的,你也不要抱怨,因为成功者绝不抱怨,抱怨者永不成功!
4、拒绝学习、拒绝改变
二十一世纪这个世界最显著的三个特怔是:
速度、多变、危机,我们的对策是:
学习、改变、创业,你学的越快,你改变的速度越快,你成功的也就越快。
当今企业的竞争其实就是人才的竞争,人才的竞争就是学习力的竞争。
现在是与狼共舞的时代,你要想成功,你首先得成为一条狼!
现在的富翁,再过五—十年有80%将走向破产,你要想成功,你必须学习学习改变=成功。
三、经常被情绪所左右
世界上多少的悲剧、多少的恐惧都是人与人之间不能容忍发生的,有些人遇到一点事就火冒三丈,怒发冲冠
成功的五大因素中第一大因素就是能够控制自己的情绪,第二大就是健康,第三是时间管理,四是财务管理,五是良好的人际关系。
处理好人际关系的三大秘诀:
关心别人胜过关心自己;
三不三多,即不指责、不抱怨、不批评,多赞美、多表扬、多包容;
是善于倾听、善于沟通!
无知而热情胜过博学而冷漠!
第一种人,糊里糊涂,终其一生,日复一日,年复一年,既无目标,也无追求,吃喝拉撒睡之间,走到尽头。
第二种人,时而清醒,时而糊涂,一会儿雄心万丈,一会儿随波逐流,几经起落,最后,自认平庸,仰天长叹:
“此生运气太差,如果有下辈子,定当如何如何。
”
第三种人,除去少不更事和老糊涂两个阶段,在人生阶段,在人生旅程的关键时段,始终头脑清醒、目标明确、行动有力。
不用多说,大家也知道,他们的人生最后价值,也最有收获。
第一种人,我们忽略不计,因为他不想有所成就,谁也不能强迫他做什么,他也没有改变生命历程的欲望。
我们讨论的议题是,第二种人如何进步为第三种人,即帮助那些想成功的人,找到一个行之有效的方法。
一生中真正有效的时间不多,做事业的黄金时间,基本可以确定为25-55岁。
25岁前是受教育和准备时间;55岁后,基本上要退出历史舞台。
所以,人生的根本问题可以界定为:
如何利用有效的30年时间,获取人生的最大收益。
资源(时间和精力)是有限的,经不起挥霍,需要科学规划,小到一家公司,大至一个国家,都有十年规划、五年计划和年度计划。
我们一辈子的有效时间大致可以看成30年,就是说,可以制订6个五年计划。
一般而言,人生轨道有一些规律性的东西。
第一个五年计划,一般要解决定位问题。
我到底是什么样的性格,有什么特长?
我想成为什么样的人?
哪个行业适合我?
我应该再什么位置上发展?
在这个阶段,主要是走向社会,通过实践活动,认识自己和社会。
尽快地给自己一个准确合理的定位。
第二个五年计划,要在行业中站住脚,获得一个初始的位置,解决基本的生活问题,有一个安定的心态,逐渐积累各种资源,包括知识、技能、经验和人脉关系等。
第三个五年计划,就要成为单位的骨干、行业的专家,获得较高的位置,有一定实力,可以调动很多资源,找到做事业的感觉。
并且淘到第一桶金,房子、车子问题应该全部解决,有成功人士的感觉,并获得社会认可。
到了40岁,进入第四个五年计划。
这时候,要上的台阶是从小康到富裕,必须进入社会的精英阶层,在单位中,要进入决策层,在行业中,要有影响力,正是纵横捭阖、呼风唤雨之时。
第五个五年计划中,发展与守成并重,因人而异,有的人高歌猛进,有的人求稳持重。
这个阶段基本是把持大政方针,放手让年轻人打拼。
五十而知天命。
第六个五年计划到来之际,一般来说,个人的创造力和精力都在走下坡路,以现代社会的节奏,多半到了退位让贤的时候,当然,也有老当益壮之士,不在此例。
四、不愿学习、自以为是,没有归零的心态
中国国民素质与美日等发达国家相差五十年,
第一个指标是工程师、医生所占比例;
第二个是国民教育投资比例;
第三个是国民投入的学习时间,凡是不学习的人都会自以为是,凡是自以为是的人都很难成功。
人学习要经历四个阶段:
不学:
不知己不知
学了一点:
知之己不知
再学一阶段;知之己知之
最成熟阶段:
不知己知之
所以归零的心态对每个人都很重要,一个海绵如不把原来的水挤干,就不可能吸很多的水,谁归零的越快越好,谁就会越能走向成功。
五、判断事物靠直觉,而不是以事实为依据
在我们生活中有很多人说话做判断不是事实,而是靠直觉:
我以为…我认为…
六、做事不靠信念、靠人言
人生为自己活着,而不是为别人活着,别人的嘴长在别人的身上,别人想怎么说就怎么说,你管不了,没有人会为自己的错误的指导而承担责任,而现实中许多人就是好为人师,这个世界的人群中一边是5%,一边是95%,5%的成功人士在没有成功之前都被人称为傻子疯子,无线电发明人甚至被当着疯子抬到精神病院去。
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