崇明区农村村民住房建设管理规定.docx
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崇明区农村村民住房建设管理规定
崇明区农村村民住房建设管理规定
第一章 总 则
第一条 (目的和依据)
为了加强本区农村村民住房建设管理,推进乡村振兴战略实施,按照产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的总要求,以世界级生态岛建设为目标,塑造崇明海岛特色现代农村风貌,引导农村村民住宅建设合理、节约利用土地资源,满足农村村民追求美好生活的愿望,根据《中华人民共和国土地管理法》《上海市人民代表大会常务委员会关于促进和保障崇明世界级生态岛建设的决定》和《上海市农村村民住房建设管理办法》等有关法律、法规和规章,结合本区实际情况,制定本规定。
第二条 (适用范围)
本规定适用于本区行政区域范围内农民集体所有土地上的农村村民建房及其管理。
第三条 (有关用语的含义)
本规定中下列用语的含义是:
(一)农村村民,是指具有本区农业户口的本区农村集体经济组织成员。
(二)农户建房,是指由村民以户为单位,自行申请宅基地建造住房的活动。
(三)集体建房,是指村民委员会或者村、镇集体经济组织受村民委托,在村域或者镇域范围内,统一规划、统一设计、集中建造住房的活动。
第四条 (管理部门)
崇明区农业农村委员会(以下简称“区农业农村委”)负责本区辖区内宅基地使用的具体管理。
崇明区规划和自然资源局(以下简称“区规划资源局”)负责本区辖区内村民建房的规划、用地管理。
崇明区建设和管理委员会(以下简称“区建设管理委”)负责本区辖区内农村建筑风貌的引导和村民建房的建筑活动监督管理。
镇(乡)人民政府负责本辖区内村民建房的管理。
镇(乡)人民政府受区规划资源局委托,审核发放农户建房的乡村建设规划许可证,对农户建房进行开工查验和竣工验收;受区建设管理委委托,进行农户建房安全质量的现场指导和检查。
区发展改革委、区生态环境局、区绿化市容局、区公安分局、区民政局等有关部门按照各自职责,协同实施本规定。
第五条 (规划原则)
农村村民建房应根据区总体规划暨土地利用总体规划和郊野单元(村庄)规划统筹安排。
镇(乡)人民政府应按“城乡统筹,规划先行”的原则,合理统筹编制辖区内的农村居民点规划和农民集中居住点规划,并报区人民政府审批。
第六条 (分类引导)
位于规划确定的农村居民点范围内的农户,在符合村庄设计和乡村风貌管控要求的前提下,允许翻建、改建住房。
位于规划确定的农村居民点范围以外的农户,引导其选择进城镇集中居住,或者到规划确定的农民集中居住点实施平移集中建房。
符合分户条件农户,采取多种方式,保障其居住权。
第七条 (用地安排)
区规划资源局按照镇(乡)农村村民集中居住工作进度、结合镇(乡)建设用地减量化,统筹确定全区村民建房年度用地计划。
镇(乡)人民政府审核建房申请,应当符合区规划资源局确定的村民建房年度用地计划。
农户建房用地选址涉及跨村用地调整的,镇集体经济组织对被占用土地的村集体经济组织和农民予以经济补偿后,经镇集体经济组织与被占地村集体经济组织协商一致,将土地权属调整为镇集体经济组织所有。
第八条 (建设原则)
农村村民建房应按照规划建房,符合有关水土保持、防洪、风景名胜和文物古迹保护法律、法规的规定,不得妨碍交通、市政、环境卫生,不得妨碍电力高压走廊、河道蓝线、道路红线、绿线、邮电通信、市政公用设施和毗邻建筑的通风、采光和正常使用;符合有关集中居住点规划和世界级生态岛建设相关要求;坚持“中国元素、江南韵味、海岛特色”的原则,注重建筑质量,完善配套设施,落实节能节地要求,体现乡村风貌特色。
第九条 (公开办事制度)
农村村民住房建设管理实行公开办事制度,镇(乡)人民政府应将村民建房条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限、规划情况、年度用地计划等相关规定进行公示。
农村村民住房建设管理,必须实行“三公开一评议”(即建房用地指标公开、建房用地标准和建房对象公开、建房用地位置公开、群众评议),“双定桩”(即宅基地使用范围定桩、住房建筑占地面积定桩),不得擅自移位或拔桩。
区规划资源局对镇(乡)人民政府的规划审核发证工作应加强监管,定期对建房审批项目进行检查。
区建设管理委和镇(乡)人民政府应加大宣传力度,向农村村民普及建房技术和质量安全知识,并组织落实向农村村民提供建房通用图纸的工作。
第十条 (规划许可)
《中华人民共和国乡村建设规划许可证》由区规划资源局委托镇(乡)人民政府审核发放,加盖规划许可专用章。
第十一条 (宅基地的使用规范)
农户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过规定标准。
农户按规划易地实施建房的,应当在新房竣工后3个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物;参加集体建房的,应当在新房分配后3个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物。
原宅基地由村民委员会或者村集体经济组织依法收回,并由镇(乡)人民政府及时组织整理复垦。
第十二条 (宅基地有偿退出)
鼓励宅基地使用人自愿有偿退出合法取得的宅基地,退出标准按《崇明区关于推进农民相对集中居住的实施办法》执行。
第二章 农户建房
第十三条 (申请主体)
符合下列条件之一的集体经济组织成员,需要申请宅基地建房的,可以以户为单位提出申请:
(一)实行家庭联产承包责任制以来享有土地承包经营权,属本区农业户口且户口、生产生活在本村的;
(二)属本区农业户口,且因合法的婚姻、收养关系户口迁入本村的;
(三)属本区农业户口,且根据国家移民政策户口迁入本村的;
(四)法律、法规规定的其他情形。
第十四条 (申请条件)
符合下列条件之一的农户,可以对原有住房进行改建、翻建或者异地新建:
(一)该户已使用的宅基地总面积未达到本规定的宅基地总面积标准的80%的;
(二)按照村镇规划调整宅基地,需要易地新建的;
(三)原有住房属于危险住房的;
(四)原有住房因自然灾害等原因灭失的;
(五)法律、法规规定的其他情形。
前款中的危险住房,是指根据我国危险房屋鉴定标准的有关规定,经本市专业机构鉴定危险等级属C级或D级,不能保证居住和使用安全的住房。
第十五条 (禁止建房的情形)
具有下列情形之一的农户,不得申请宅基地新建住房,或者对原有住房进行改建、扩建或者翻建。
(一)拥有多处宅基地的;
(二)已有宅基地上存在违法用地、违法建筑等情况,未按照相关规定完成整改的;
(三)将原有住房出售、赠与他人,或者未经有关部门许可将原有住房改为经营场所的;
(四)离婚户对宅基地及住房权益未处置完毕的或离婚一方曾自愿放弃法定应得婚姻房产权利,而以无房为由的;
(五)不符合分户条件的;
(六)法律、法规规定的其他情形。
第十六条 (用地人数的计算标准)
农户申请建房用地的人数,按照该户内符合第十三条规定的人数计算。
2001年1月1日以后出生,父母至少一方为农业户口的集体经济组织成员,其本人城镇户口地址以及生产、生活在本村的人员,可以计入户内。
领取本市《独生子女父母光荣证》或《独生子女证》的独生子女,按2人计算。
户口暂时迁出的现役军人(武警)、在校学生、服刑人员,可以计入户内。
农户内在本市他处已计入批准建房用地人数的人员,或者因宅基地征收(拆迁)已享受补偿安置的人员,不得计入用地人数。
第十七条 (用地分户)
(一)同户(以合法有效的农村宅基地使用证或者建房批准文件计户)居住人口中有两个或两个以上未婚者,其中一人已达到结婚年龄,要求分户建房,且符合区人民政府规定的分户建房条件的;
(二)不符合分户建房条件的农户不得办理建房用地分户。
为确保农村集体经济组织成员的住房用地面积,不得将原有住房用地面积分配给非本农村集体经济组织成员后,再申请增补建房用地面积;
(三)符合分户建房条件要求分户建房的农户,原有宅基地使用证或建房批准文件中的面积拆分,应由区农业农村委和区规划资源局委托镇(乡)人民政府按有关规定办理,并报区农业农村委和区规划资源局审核确认及备案。
第十八条 (农户建房用地申请和行政审批一般程序)
农户建房用地申请和行政审批按下列程序办理:
(一)农户申请住房建设用地的,应向常住户口所在地村民委员会提出书面申请,并填写《农村村民个人建房申请表》。
(二)村民委员会接到农户住房建设用地申请后,应当在本村或者该户村民所在的村民小组张榜公示,公示期限不少于30日。
公示期间无异议的,村民委员会应当在《农村村民个人建房申请表》上签署意见后,连同建房申请人的书面申请报送镇(乡)人民政府;公示期间有异议的,村民委员会应当召集村民会议或者村民代表会议讨论决定。
(三)镇(乡)人民政府接到村民委员会报送的《农村村民个人建房申请表》和建房申请人的书面申请后20日内进行实地审核。
审核内容包括申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划、拟建房位置以及层数、高度、风貌是否符合标准等。
(四)镇(乡)人民政府审核完毕后,将审核意见和有关报送材料一并报区规划资源局;区规划资源局会同区农业农村委初核后,由区人民政府审批建房用地。
审批应当在20日内完成。
(五)建房用地批准后,由区人民政府下发用地批准文件;由镇(乡)人民政府下发《农村个人建房用地申请批复通知》。
《农村个人建房用地申请批复通知》中必须明确用地面积、四址范围,同时按照《上海市农村村民住房建设管理办法》之规定,须注明新房竣工后退回原有宅基地坐落和具体四址等相关内容,并收回原宅基地使用证。
第十九条 (宅基地范围划定)
经批准建房的农户应当在开工前向镇(乡)人民政府申请划定宅基地范围。
第二十条 (乡村建设规划许可证的行政审批程序)
经批准建房的农户应当在开工前向镇(乡)人民政府申请办理《中华人民共和国乡村建设规划许可证》。
镇(乡)人民政府按以下程序办理农村村民建房规划许可:
(一)农户建房的申请人向常住户口所在地镇(乡)人民政府提出书面申请,填写《中华人民共和国乡村建设规划许可证申请报批表》,并将书面申请、申请报批表、土地行政主管部门用地批复正本和复印件各一份、拟建房屋的施工图纸二套提交村民委员会,由村民委员会核准后报镇(乡)人民政府审批;
(二)镇(乡)人民政府收到村民委员会报送的《中华人民共和国乡村建设规划许可证申请报批表》和书面申请后,应对用地面积、建房位置、建筑面积标准以及房屋的层数和高度、竣工期限、环卫设施等内容进行审核;
(三)镇(乡)人民政府村镇建设管理部门审核意见签署后,报镇(乡)人民政府负责人签发,向申请人颁发《中华人民共和国乡村建设规划许可证》及附件。
附件包括:
建设工程项目表、房屋平面位置图、施工图等。
对不符合农户建房法定条件标准、不符合村庄布点规划的,镇(乡)人民政府应作出不予行政许可的决定,并书面说明理由。
第二十一条 (报送资料)
申请办理集中居住区用地审批应报送的相关资料包括:
(一)行政事务审批申请表;
(二)农转用申请报告;
(三)房屋土地权属调查报告书二份;
(四)规划批准文件二份;
(五)用地协议书二份;
(六)地籍图六份;
(七)耕地开垦费缴纳凭证;
(八)农转地块违法用地情况征询单。
申请办理农村村民建房用地审批应报送的相关资料包括:
(一)农村村民住房建设用地申请书、申请报批表、分户确认表、户籍证明;
(二)原合法有效的农村宅基地使用证或建房批准文件及相关证明;
(三)房屋土地权属调查报告书;
(四)农村村民住房建设用地居民点规划图复印件;
(五)镇(乡)人民政府农村村民住房建设用地报批请示;
(六)镇(乡)人民政府农户建房审核意见。
申请办理农村村民建房规划许可证应报送的相关资料包括:
(一)《崇明区农村村民住房建设工程规划许可证申请报批表》和书面申请;
(二)农户建房的用地批复;
(三)拟建房屋的设计方案图二套。
第二十二条 (审批结果的公布)
镇(乡)人民政府应将建房用地户数、家庭人数、宅基地面积、建房占地面积、建筑面积、施工图纸、建筑外立面效果图、行政许可决定等情况定期公示,接受群众的查询和监督。
第二十三条 (开工查验)
农户应当在开工前七日内,向镇(乡)人民政府申请派员开工查验,经查验合格的方可开挖地基。
经批准的农村村民住房应按批准的有关要求进行建设,镇(乡)人民政府负责辖区内农村村民住房建设的开工查验工作,并派员到现场实地确认宅基地内建筑物的平面位置、层数、高度和标高,并填写《崇明区农村村民住房建设工程开工查验记录》。
第二十四条 (施工图纸)
农户建造房屋应当使用具备资质的设计单位设计或经其审核的施工图纸,或者免费使用有关政府部门推荐的通用图纸。
施工图纸应当符合相应技术规范、设计标准以及乡村风貌导则。
区建设管理委应当指导镇(乡)人民政府组织落实向农户推荐通用图纸的实施工作。
区建设管理委应当建立乡村建筑师名单,由镇(乡)人民政府组织建筑师为农户提供技术咨询和指导服务。
第二十五条 (施工队伍)
农户建房应当选择具有相应专业能力的施工队伍。
施工队伍中,应当配备符合规定的质量员、安全员。
第二十六条 (质量和安全监督)
农户应当与施工队伍签订建房协议,并约定质量和安全责任。
镇(乡)人民政府应当落实质量安全专管人员对农户建房实施质量和安全监督,也可以委托符合条件的第三方质量安全管理机构实施质量和安全监督。
第二十七条 (配套设施)
镇(乡)人民政府应当配套完善农村居民点内道路、路灯、污水处理、生活垃圾分类处置、通讯等公共服务配套设施。
第二十八条 (竣工期限)
镇(乡)人民政府在审核、发放《中华人民共和国乡村建设规划许可证》时应核定竣工期限,竣工期限一般为1年。
农户建房因特殊情况无法按期竣工的,应向镇(乡)人民政府提出书面申请,经镇(乡)人民政府同意,可延长竣工期,但最多延长1年。
第二十九条 (竣工验收)
农户建房完工后,应通知镇(乡)人民政府进行竣工验收。
镇(乡)人民政府应当在接到申请后的15日内到现场进行验收,并填写《崇明区农村村民住房建设工程竣工规划验收送审表》。
对《中华人民共和国乡村建设规划许可证》核发2年以上,新建房屋事实上已竣工后居住的,镇(乡)人民政府可以直接进行竣工验收,并对原宅基地上的建筑物、构筑物和其他设施及时组织整理平复。
第三十条 (备案制度)
镇(乡)人民政府应每月向区农业农村委和区规划资源局报送相关审核发证情况和相应的竣工验收资料。
第三章 相关标准
第三十一条 (用地面积、建筑占地面积和建筑面积标准)
农户建房的用地面积、建筑占地面积和建筑面积标准按照下列规定计算:
(一)5人户或者5人以下户的宅基地总面积不超过140平方米,其中建筑占地面积不超过90平方米,建筑面积不超过180平方米。
子女已办理农村村民住房建设用地且已办理分户(以合法有效的宅基地使用证或者建房批准文件计户)的2人及以下的农户,通过农民相对集中居住多层上楼模式,保障其居住权,建筑总面积控制在60平方米至80平方米以内。
(二)6人户及6人以上户的宅基地总面积不超过160平方米,其中建筑占地面积不超过100平方米,建筑面积不超过200平方米。
集体建房的用地标准参照农户建房的用地标准执行。
第三十二条 (用地程序和标准)
原址改建、扩建、翻建住房或者按规划易地新建住房的,均应当办理用地手续,并按本规定的用地标准执行。
第三十三条 (间距和高度标准)
个人建房的间距和高度标准按照村镇规划执行,房屋檐口高度不得超过10米,屋脊高度不得超过13米,并取消农业辅房。
第三十四条 (已批未建的处置)
本规定执行前,已取得用地批准文件,尚未办理乡村建设规划许可证的申请建房户,按照现行规定执行。
第四章 集体建房
第三十五条 (农村集体建房)
镇(乡)、村集体经济组织实施集体建房按《上海市农村村民住房建设管理办法》有关条款执行。
第五章 附 则
第三十六条 (应用解释部门)
本规定由上海市崇明区人民政府负责解释。
第三十七条 (施行日期)
本规定自2019年9月1日起施行。
2018年2月8日区政府发布的《崇明区农村村民住房建设管理规定(试行)》(沪崇府规〔2018〕2号)同时废止。
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- 崇明 农村 村民 住房 建设 管理 规定