三亚高尔夫海景公寓一期项目可行性研究报告.docx

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三亚高尔夫海景公寓一期项目可行性研究报告

三亚高尔夫海景公寓一期项目

可行性研究报告

第一章总论……………………………………………………1

第一节项目基本情况……………………………………1

第二节编制依据及研究范围……………………………4

第三节结论及建议…………………………………5

第二章项目建设的背景及必要性……………………………7

第一节项目建设的背景……………………………………7

第二节项目建设的必要性………………………………12

第三章市场分析…………………………………………14

第一节本项目公寓的概念………………………………14

第二节三亚度假公寓情况介绍…………………………14

第三节本项目与其他项目相比较的优势………………19

第四节本项目前景预测…………………………………19

第四章项目定位……………………………………21

第一节功能定位…………………………………………21

第二节市场定位………………………………………………22

第三节项目建设方案和规划设计定位……………………25

第四节设计定位…………………………………………28

第五节入市姿态及推广时机定位………………………29

第六节销售方式定位…………………………………30

第七节物业管理定位…………………………………31

第五章建设地点及建设条件……………………………32

第一节建设地点…………………………………………32第二节建设条件………………………………………………32

第六章建设规模及建设内容…………………………………38

第七章建筑建设方案………………………………………39

第一节项目总体规划方案………………………………39

第二节单体建筑方案……………………………………43

第三节结构方案…………………………………………49

第八章公用工程………………………………………50

第一节给排水工程………………………………………50

第二节电气………………………………………………53

第三节燃气设计………………………………………58

第四节道路、广场、停车场与绿化……………………58

第九章消防及安全……………………………………………62

第十章环境保护及节能……………………………………65

第一节环境保护………………………………………65

第二节节能措施……………………………………68

第十一章项目组织及劳动定员………………………………70

第一节项目组织………………………………………70

第二节劳动定员……………………………………70

第十二章项目建设管理及招标投标………………………72

第一节项目建设管理……………………………………72

第二节招标投标………………………………………72第十三章项目实施进度……………………………………74

第十四章投资估算与资金筹措……………………………75

第一节投资估算…………………………………………75

第二节资金筹措…………………………………………79

第十五章财务分析与评价…………………………………80

第一章总论

第一节项目基本情况

一.项目名称

三亚XXXX高尔夫海景公寓（一期）项目

二.建设单位概况

（一）建设单位

（二）建设单位概况

三.项目拟建地点

项目拟建地点位于海南三亚XX半岛，距三亚市中心区约5公里。

场地西南面为XX岭，东南傍小东海，西北面为XX湾，东面毗邻约80公顷的XX高尔夫球场（已建成，小东海即与高尔夫球场毗邻）。

四.项目定位

项目定位为品位高尚、设施配套齐全的集居住、旅游休闲度假为一体的高档公寓，为国内外高端人群提供高品质的居住享受。

五.项目主要建设规模及内容

三亚XXXX高尔夫海景公寓项目总用地面积42.01公顷，项目分二期开发建设。

本报告研究的是一期项目。

项目用地面积18.17公顷（272.55亩），总建筑面积338761.45m2（其中地面298145.19m2；地下40616.26m2）。

项目拟建设：

（1）7幢22—28层高层公寓，总建筑面积305869.54m2；

（2）会所，建筑面积4080.91m2；

（3）幼儿园，建筑面积3232m2；

（4）地下汽车库，建筑面积25579m2；

（5）配套公用工程设施，包括给排水、电气、空调、道路、广场、绿化、围墙等。

六.项目总投资及资金筹措

项目建设总投资：

125026.40万元，其中：

土地费用17715.75万元，前期工程费用2840.10万元，建筑安装工程费用88978.95万元，基础设施费用4717.34万元，开发期税费885.79万元，工程建设其他费用3977.01万元，基本预备费5911.46万元

本项目建设总投资125026.40万元。

向国内银行申请中期借款80000万元，银行中长期借款按年利率7.74%计算利息。

其余45026.40万元通过业主自筹及滚动开发利用盈余资金及预售款解决。

七.主要技术经济指标

详见下主要技术经济指标表。

序号

名称

单位

数量

1

总用地面积

m2

181685

2

总建筑面积

m2

338761.45

3

地面总建筑面积

m2

298145.19

计容积率建筑面积

m2

287105.71

其

中

公寓

m2

281002.56

会所

m2

2871.15

幼儿园

m2

3232

不计容积率建筑面积

（架空层面积+机房层面积）

m2

11039.48

4

地下总建筑面积

m2

40616.26

其

中

地下汽车库

m2

25579

其

中

人防区

m2

12135.7

非人防区

m2

13443.3

自行车库

m2

13827.5

会所地下层

m2

1209.76

5

建筑占地面积

m2

16130.21

6

建筑密度

%

8.9

7

容积率

1.58

8

绿化率

%

65

9

住宅总户数

户

2202

10

机动车停车数

辆

778

其

中

地下停车数

辆

683

地面停车数

辆

90

11

非机动车停车数（地下）

辆

2400

12

总投资

万元

125026.40

其中

（1）工程费用

万元

93696.30

（2）工程其他费用

万元

30444.31

（3）开发期税费

万元

885.79

13

财务内部收益率（税后）

%

43.88

14

财务净现值（税后）

万元

69350.15

15

投资利润率

%

17.30

16

投资利税率

%

41.80

17

投资回收期（税后）

年

3.64

第二节编制依据及研究范围

八.可行性研究报告编制依据

1.签订的关于编制项目可行性研究报告的合同书；

2.《民用建筑设计通则》（GB50352—2005）；

3.《住宅设计规范》（GB50096—1999）（2003年版）；

4.《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045—95）（2005年版）；

5.《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）；

6.《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）（2002年版）；

7.《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50—2001）；

8.其他现行的标准、规范、定额；

9.建设单位提供的相关资料。

九.研究范围

研究工作的范围包括：

建设的背景及必要性、市场分析及预测、建设地点及建设条件、建设规模及建设内容、建筑建设方案、公用工程、消防、环境保护及节能、项目组织及劳动定员、项目建设管理及招投标、项目实施进度、投资估算与资金筹措、财务分析与评价等。

第三节结论及建议

一十.研究结论

三亚是中国唯一的热带滨海旅游城市，其独具魅力的自然环境使其成为国内外人们最理想的居住地，商品房销售价格不断走高，房地产市场前景十分看好。

坐落于XX半岛的XX公寓依山傍海，毗邻约80公顷的XX高尔夫球场，其得天独厚的区位优势、引导潮流的设计理念、高品位居所与旅游度假相结合的多样化户型设计、优良的建筑品质、高档、完善的功能配置，在为国内外高端人群带来高品位居住享受的同时，也将为海南XX旅业开发有限公司带来可观的经济效益，同时为三亚XX半岛增添一道亮丽的景色。

研究表明，三亚XXXX高尔夫海景公寓环境条件得天独厚，市场极具潜力，建设条件十分优越，项目顺应了三亚房地产市场发展的需要，符合行业发展趋势，符合三亚市城市发展规划要求，项目具有良好经营效益和社会效益，项目可行。

财务分析表明，项目盈利能力强，极具投资价值。

一十一.建议

10.切实做好项目前期工作，如工程地质勘察、规划设计、环境影响评价等。

11.应切实做好与外部供水、排水、供电等工程的衔接，以保证项目建设及投入使用期的需要。

12.应切实做好资金筹措，落实资金，保证项目顺利实施。

第二章项目建设的背景及必要性

第一节项目建设的背景

一．海南省和三亚市旅游业快速发展

海南岛是中国南海上的一颗璀璨的明珠，是仅次于台湾的第二大岛，中国陆地面积较小，海洋面积最大的省。

土地总面积33920平方公里，森林面积1714700公顷，森林覆盖率达51％。

海南岛处于亚洲太平洋经济圈的中部，北隔琼州海峡与雷州半岛相对。

中部有五指山、黎母岭山地及台地，四周有宽窄不等的平原。

海南岛交通方便，有遍布全省的星级酒店等现代化设施，为人们提供了高档次的食、住、行、游、购、娱旅游条件。

适宜的气候和优良的沙滩使这里遍布最理想的海水浴场和避暑胜地。

根据《海南省旅游发展总体规划纲要》，海南省未来20年旅游发展总目标为，建成世界著名、亚洲一流的度假休闲旅游目的地。

随着国人的生活水平逐步迈向小康，旅游已不再是奢侈额外的休闲活动，而是一个人不可或缺的生活内容，旅游业已经成为经济发展最强劲的产业之一。

黄金周长假期的实施，使旅游业大为火爆，拉动了第三产业的迅速发展，成为经济新的增长点。

三亚，钟灵毓秀，如诗如画，是现代人返朴归真、天人合一的理想旅游度假之地！

请到天涯海角来，椰风海韵醉游人。

美丽的三亚，正以她的热情的胸怀，每天都迎接上万世界各地朋友来享受健康，体会时尚，感受美丽。

特别是随着近几年海南对外全力打造的健康岛的形象，三亚举办了一系列国际文化体育盛事，扩大三亚的知名度、美誉度和影响力，使三亚成为世人瞩目的焦点，使得三亚作为全国唯一、世界著名的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注，致使三亚人气不断上升。

近年来，三亚旅游业的得到前所未有的发展。

三亚优越的自然环境不仅吸引众多游客来旅游，而且还吸引了众多投资者来三亚投资兴业，全国和来自世界各地的旅游者来三亚打高尔夫、赏岛屿、泡温泉、潜水、疗养等。

特别是春节、五一、十一黄金周期间，三亚的旅游业的发展更是盛况空前。

巨大的客源市场，为旅游地产的崛起夯实了基础。

全省各项旅游业接待国内外游客由1997年的856万人次上升至2006年的1605.02万人次，平均增长速度达到15%。

2006年全省旅游旅游饭店客房开房率52.49%，旅游收入141.43亿元，其中境外旅游收入17.86亿元，境内旅游收入123.57亿元；旅游饭店接待人数1285.5万人次。

2006年，三亚市列入统计的旅游宾馆160家，比上年增加11家。

其中，五星级宾馆7家，四星级宾馆18家，三星级宾馆25家，二星级宾馆22家，一星级宾馆6家，其他待评宾馆82家。

拥有客房24032间，比上年增加