智能化大型生态住家社区建设项目申请报告.docx
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智能化大型生态住家社区建设项目申请报告
智能化大型生态住家社区建设
项目申请报告
1总论…………………………………………………………………5
1.1项目名称及建设地址……………………………………………5
1.2项目开发商简介…………………………………………………5
1.3报告编制单位……………………………………………………5
1.4研究的依据………………………………………………………6
1.5项目建设内容和规模……………………………………………7
1.6投资估算与资金筹措……………………………………………7
1.7主要技术经济指标………………………………………………7
1.8结论及建议………………………………………………………8
2政策规划及市场分析……………………………………………10
2.12010~2011年房地产政策分析…………………………………10
2.2地方宏观经济分析………………………………………………15
2.3某市房地产市场运行情况分析………………………………16
2.4某县房地产市场分析…………………………………………18
2.5目标客户分析……………………………………………………21
2.6项目定位…………………………………………………………23
3项目建设SWOT分析……………………………………………25
3.1项目优势(S)………………………………………………………25
3.2项目劣势…………………………………………………………25
3.3项目机会………………………………………………………26
3.4项目威胁………………………………………………………26
4项目选址建设条件………………………………………………27
4.1项目选址………………………………………………………27
4.2建设条件………………………………………………………27
5建筑条件方案………………………………………………………33
5.1项目定位、目标………………………………………………33
5.2项目总体规划…………………………………………………34
5.3建筑设计………………………………………………………37
5.4结构设计………………………………………………………39
5.5给排水设计……………………………………………………41
5.6电气设计………………………………………………………43
5.7暖通设计………………………………………………………45
5.8天燃气管网设计………………………………………………50
6环境影响现状……………………………………………………51
6.1环境质量现状…………………………………………………51
6.2生态环境影响分析……………………………………………51
6.3生态环境保护措施……………………………………………52
6.4环境影响评价…………………………………………………53
6.5水土保持………………………………………………………53
6.6特殊环境影响…………………………………………………55
7节能节水……………………………………………………………57
7.1编制依据………………………………………………………57
7.2能源消耗………………………………………………………57
7.3节能、节水措施………………………………………………58
8劳动安全卫生消防………………………………………………61
8.1编制依据及采用的主要标准…………………………………61
8.2工程的主要危害因素及主要防范措施………………………62
8.3消防设计………………………………………………………65
9项目管理与实施…………………………………………………68
9.1项目管理………………………………………………………68
9.2进度计划………………………………………………………70
10投资估算及资金筹措…………………………………………71
10.1估算依据……………………………………………………71
10.2投资估算……………………………………………………71
10.3投资计划与资金筹措………………………………………72
11财务评价…………………………………………………………74
11.1经济评价参数………………………………………………74
11.2财务效益基本分析…………………………………………75
11.3评价点结论…………………………………………………76
12项目风险分析及风险防范策略……………………………77
12.1项目风险分析………………………………………………77
12.2风险防范策略………………………………………………80
13社会评价…………………………………………………………84
13.1社会影响效果分析…………………………………………84
13.2项目与所在地区互适性分析………………………………84
13.3社会风险分析………………………………………………85
13.4社会风险评价结论…………………………………………85
14结论及建议………………………………………………………86
14.1结论…………………………………………………………86
附表:
1.营业执照复印件;
2.关于调整某名苑项目规划设计条件的函
3.国有土地使用证复印件;
4.规划用地许可证复印件
5.总平面布置图。
1总论
1.1项目名称及建设地址
项目名称:
某名苑建设项目
项目地址:
拟建项目位于某县上梅镇圆株岭上,南临城西路直线距离不到200米,紧邻某县中医院新址,西接某工业职业中学直线距离不到500米,西北接某县第三中学(某市重点中学)直线距离不到1.5公里。
1.2项目开发商简介
项目申报单位:
某房地产开发有限公司
某房地产开发有限公司,成立于2011年6月,公司注册资金1800万元。
公司具有雄厚的经济实力和高素质人才,是一个经营理念超前的房地产开发企业。
某房地产开发有限公司具有完备的组织制制,按照精干、高效原则,机构设置有:
总裁办、计划财务管理中心以及总工室、工程技术、材料采购等部门。
其中总裁办下设人力资源部、行政秘书部;计划财务管理管理中心下设财务结算中心、计划信息部、审计部等职能部门,公司始终坚持以市场为导向、开发为重点,经营为龙头,安全质量为根本的开发理念和经营、管理方针,切实转变观念,解放思想、实事求是,紧紧围绕市场狠抓经营、强化管理,树立责任感、认识危机感、不断留意和观察房地产市场场行情,积极寻求探索与市场机制相适应的经营策略和经营方针,走品牌化、人性化之路。
1.3报告编制单位
编制单位:
某项目投资顾问有限公司(长沙分公司)
总公司住所:
长青北里
长沙分公司住所:
区人民东路299号世嘉国际
法定代表人:
注册资本:
人民币捌佰万元
资质等级:
资质证号:
发证机关:
国家发展和改革委员会
1.4研究的依据
1.4.1项目研究依据
(1)国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》:
(2)《房地产开发项目经济评价方法>(建设部建标[2000]205号);
(3)某县城市勘察设计院提供的方案设计说明:
(4)建设方提供的市场调研和其它相关资料:
(5)实地调研所取得的有关资料等;
(6)国家有关行业规范、规程和技术标准等。
1.4.2研究范围
依据国家有关法令、政策、制度、规程、规范,对项目市场分析、项目建设内容及规模、项目选址、项目建设方案、节能、环评、工程实施管理、投资估算与资金等措、经济效益等进行分析研究,供决策机构决策参考。
1.5项目建设内容和规模
某名苑项目规划总用地面积为13664㎡(折合约20.5亩),总建筑面积42866㎡,其中住宅38096㎡,地下室4770㎡。
1.6投资估算与资金筹措
项目总投资6922.66万元,项目建筑安装工程费4774.8万元,土地费用1218.67万元,前期工程费用95.5万元,基础设施建设费238.74万元,公共设施建设费268.4万元,开发期税费342.93万元,销售费用87.07万元,不可预见费用144.25万元。
1.7主要技术经济指标
序号
项目名称
数量
单位
备注
一
规划指标
1
项目总用地面积
13664
平方米
折合约20.5亩
2
总建筑面积
43136
平方米
2.1
住宅
38112
平方米
2.2
地下室
5024
平方米
3
建筑占地面积
2739
平方米
4
容积率
2.79
%
5
绿地率
32
%
6
建筑密度
20
%
二
投资估算及资金筹措
1
项目总投资
6922.66
万元
2
资金筹措
6922.66
万元
2.1
资本金投入
3500.0
万元
2.2
预租售投入
3422.66
万元
三
财务指标
1
营业收入
9183.29
万元
3
利润总额
2260.63
万元
4
所得税(含经营税)
1213.11
万元
5
税后利润
1047.51
万元
6
全投资内部收益率
29.9
%
7
资本金内部收益率
29.9
%
8
总投资收益率
32.65
%
9
资本金净利润率
15.1
%
1.8结论与建议
1.8.1结论
(1)项目的建设符合某县城市规划的要求,而且项目在城市规划的指导下进行实施,将有力地促进城市布局结构的调整和城市面貌的改进.
(2)项目定位为一个密度适中、高绿化率的智能化大型生态住家社区,规划设计从人性质出发,以宜人的建筑密度和简洁明快的建筑外形融合区内精心设计的绿化景观,营造出舒适的居住氛围和户外生活空间,所有户型设计根据大量的市场需求调查和居住习惯调查为某县人民量身定做。
小区配套设施完善,项目的推出必将为市场所广泛接受。
(3)某名苑建设项目的建设将按照国际通行的商品房开发模式运作,依据市划局的规划设计要点进行整体规划,完全符合城市规划、消防、交通、园林、教育等各项要求,有利于增强城市功能的辐射作用。
(4)项目周边配套设施完善,交通便利,将给沿线物业带来升值机会。
(5)经分析,项目总投资6922.66万元,利润总额2260.63万元,税后利润1047.51万元,
(6)从项目的敏感性分析计算来看,项目具有较好的抗风险能力。
综上所述,本项目具有良好的社会效益和财务效益,项目的建设是可行的。
1.8.2建议
(1)密切关注和研究国家和地方宏观调控政策,及时协调政府各相关部门关系;
(2)积极应对面临的各类风险,研究市场,科学管理:
(3)强化项目进程中的投资、质量、进度计划,注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策,以保证项目按期完成:
(4)做好纳税筹划工作。
2政策规划及市场分析
2.12010-2011年房地产政策分析
2.1.1信贷政策
2.1.1.1银监会制定新规加强贷款管理力度
银监会宣布,《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》已经通过,于2月12日开始施行。
个人向银行贷款,银行至少要调查其五方面的情况,包括个人基本情况,收入情况,借款用途,还款来源、还款能力及还款方式,保证人担保意愿、担保能力或抵(质)押物价值及变现能力。
同时,银监会要求银行在进行贷款调查时应以实地调查为主、间接调查为辅,采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法,要严格执行贷款面谈制度。
2.1.1.22010年1月7日,严格执行二套房贷政策
2010年1月7日,国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,通知指出:
合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求”——加大差别化信贷政策执行力度。
金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时,要严格二套住房购房贷款管理,合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求。
对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。
2.1.1.34月18日,国务院规定暂停发放购买第三套及以上住房贷款
4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
2.1.1.42010年10月20日,住房城乡住建部通知,即日起上调个人住房公积金0.17和0.18个百分点
住建部发布通知称,个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点至1.91%;贷款利率五年期以下(含五年)上调017个百分点至3.50%,五年期以上上调0.18个百分点至4.05%。
2.1.1.52011年1月26日,实行强化差别化住房信贷政策
2011年1月26日国八条指出,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的I.I倍。
人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。
银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查,对违规行为要严肃处埋。
2.1.2金融政策
自2010年1月18日起,国家对金融市场进行了一系列调控,出台了相关金融政策,以适应不同时期经济发展的变化。
2011年是“十二五”的开局之年,央行将全面贯彻中央经济工作会议精神,以加快经济转变发展方式为主线,实行稳健的货币政策,按照总体稳健、调节有度、结构优化的要求,增强政策的正对性、灵活性和有效性,更加积极稳妥地处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通货膨胀预期的关系,把稳定价格总水平放在更加突出的位置,维持金融体系安全稳健运行,促进经济平稳健康发展。
2012年面对复杂的经济形势,中央经济工作会议提出,今年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,保持宏观经济的连续性和稳定性,增强调控的针对性、灵活性、前瞻性、继续处理好保持经济平衡较快发展、高速经济结构、管理通胀预期的关系,加快推进经济发展方式转变和经济结构调整。
货币政策在以稳健为核心的同时做到稳中趋松,财政政策将更加积极,货币政策在稳健的基础上强调预调和微调。
财政货币政府协同发力,从而推动中国经济“稳中求进”。
2.1.3税收政策
2.1.3.12010年5月26日,国税总局公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》,明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。
土地增值税清算时,已金额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开县发票或未金额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。
此次政策从严征收土地增值税可以在一定程度上抑制房地产企业的暴利,起到调节收入分配的作用;可以有效控制房地产市场的投资过热,减少房地产企业的拿地冲动,提高房地产企业的风险意识;可以有效调节房地产市场的结构,引导房地产企业增加普通住房供给。
2.1.3.22010年6月3日,《关于加强土地增值税征管工作的通知》发布
《通知》抬高了土地增值税预征率的下限。
国税总局规定,除保障性住房外,东部地区省市预征率不得低于2%,中部和东北地区省市不得低于1.5%,西部地区省市不得低于1%。
《通知》确定土地增值税核定征收率原则上不得低于5%。
2.1.3.32010年9月29日,财政部、税务总局、住建部发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》
对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税。
对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。
对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
2.1.3.42011年1月26日,“新国八条”,对个人购买住房不足5年转手交易的统一按销售收入金额征收。
之前的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》政策是:
自2010年起,个人销售购买不足5年的非普通住房的,按照其销售收入征收营业税;个人销售购买5年以上的非普通住房或者购买不足5年的普通住房的,按照其销售收入减除购房价款以后的差额征收营业税。
现在的一刀切,55%的全额营业税使得5年内普通房源再交易成本将明显上涨,明显遏制了炒房行为。
2.1.4土地政策
2.1.4.12010年3月10日,“国19条”出台,土地出让金首付不得低于全部出让款的50%,严禁别墅供地
《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,全文包含19条土地新规,明确了保障性住房用地供应、商品房用地出让、打击囤地等方面的具体要求。
“国19条”的核心思想是规范房地产商拿地行为,整治囤地炒地。
业内人士纷纷表示,此次新政尤为特殊的地方,在于对开发商的囤地行为提出了具体的监管处罚措施,包括实行开竣工申报制度、建立诚信档案、限制拿地等措施,都将对开发商造成实质性的影响。
2.1.4.2宅基地不得用作商品房开发
国土部发布《完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》,再次明确农村土地不得进行商品房开发。
“在留足村民必需的宅基地的前提下,其他土地可依法用于发展二、三产业,但不得用于商品住宅开发”。
该规定还制定了完善宅基地申请审批制度,明确宅基地要张榜公布。
2.1.4.32010年9月28日,土地闲置一年竞买人禁止拿地
国土资源部和住房与城乡建设部共同发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通如》,通知指出对发现并核实竞买人存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为、非法转让土地使用权等违法行为、因企业原因造成土地闲置一年以上、违背出让合同约定条件开发利用土地等行为的,在结案和问题查处整改到位前,必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。
2.1.4.42010年12月16日,土地违法推出首次问责
土地违法问责的内容将按照三部委制定的《违反土地管理规定行为处分办法》严格执行,土地违法问责对象可能涉及省市到三级地方政府,首次覆盖全国2859个县。
而且今年被约谈的城市都是违法占用耕地面积比例的超过15%,在全国范围月平均违法占用耕地面积排名靠前的城市。
2.1.4.52011年1月26日,“国八条”严格住房用地供应管理
2011年国八条要求各地要增加土地有效供应,今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。
进一步完善土地出让方式,大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。
房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量。
2.2地方宏观经济分析
2011年根据《某县2011年国民经济和社会发展统计公报》初步核算,全年实现县内生产总值1205422万元,增长12.0%。
分产业看,第一产业增加值351561万元,增长3.6%;第二产业增加值390462万元,增长19.6%;第三产业增加值463401万元,增长12.2%。
三次产业结构为29.2:
32.4:
38.4。
全年完成财政总收入82793万元,增长31.9%,其中一般预算收入41856万元,增长26.6%。
市场消费价格上涨幅度较大。
全年居民消费价格总水平比上年上升6.3%,商品零售价格总水平上涨6.4%。
农业生产资料价格指数上涨18.7%。
作为3+5城市群,某正处于两条经济轴的交汇处,且某县作为湘中新、邵、娄城市群的重要组成部分,区位优势明显,经济前景十分乐观
2.3某市房地产市场运行情况分析
2012年上半年,某市房地产市场总体上继续保持了平稳发展态势,房地产开发投资、商品房销售均有不同程度的增长,住房价格基本稳定。
2.3.1房地产开发投资大幅增长,但增速逐月回落
上半年,全市完成房地产开发投资25.69亿元,同比增长44.8%,高出全省平均增速32个百分点。
房地产开发投资呈现如下主要特点:
一是县市增速明显快于中心城区。
中心城区完成投资9.81亿元,同比下降0.1%,中心城区完成投资首次出现负增长。
县市完成投资均有增长,其中某县、双蜂县增速明显,分别完成投资9.4亿元、2.13亿元,同比增长250%和58.1%;连源市、冷水江币分别完成投资1.7亿元、2.63亿元,同比增长26.9%和3.8%。
二是增速呈逐月回落态势.。
1-4月,全市完成房地产开发投资14.97亿元,同比增长66.2%;1-5月,完成投资19.24亿元,同比增长57.80%;1-6月,完成投资25.69亿元,同比增长44.8%。
2.32中心城区房地产开发用地供应量价齐跌
上半年,中心城区供应房地产开发用地16宗,成交面积347.6宙,同比减少62.7%;成交金额4.92亿元,同比减少52.2%;土地成交均价161万元/亩,同比减少l95%。
2.3.3商品房开发规模继续扩大
上半年,全市商品房施工面积74691万ff12,同比增长25%,其中住宅施工面积586.85万㎡,同比增长25.4%。
全市商品房新开工面积147.93万㎡,同比增长29.6%,其中住宅新开工面积117.4万㎡,同比增长44.9%。
商品房竣工面积97.54万㎡,同比增长l67.2%,其中住宅竣工面积82.8万㎡,同比增长l73.2%。
2.3.4商品房销售量增价稳,但库存压力依然较大
上半年,全市商品房销售面积86.3万㎡,同比增长20.5%,销售金额28.46亿元,同比增长73.7%。
住房销售价格基本稳定,中心城区高层住房销售均价3350/㎡,同比增长6%(见下表)。
上半年,受楼市政策微调和部分开发商“以价换量”销售策略的双重作用,商品房销售出现了回暖,有效地消化了部分库存。
但商品房库存数量依然较大,累计库存面积达120.49万㎡,随着今年新增商品房不断入市,开发商去库存的压力越来越大。
全市上半年商品房住宅销售平均价格(元㎡)
中心城区
冷水江市
涟源市
某县
双峰县
高层
3350
2450
2500
2700
2750
多层
2500
1700
1800
2150
2350
2.3.5房地产贷款余额保持增长,但增速回落
截止6月底,全市房地产贷款余额86.33亿元,同比增长30.69%,增速比上年同期下降3.65个百分点,创下了2008年以来的最低值。
从贷款投向看,开发贷款余额9.4亿元.同比增长14.91%,增速比上年同期提高2.24个百分点;个人住房贷款余额45.07亿元,同比增长50.69%,增速比上年同期下降3.01个百分点;个人商用房贷款余额8.26亿元,同比增长37.9%,增速比上年同期提高29个百分点;政策性住房贷款余额22亿元,同比增长10.52%,增速比上年同期下降25.66个百分点。
虽然今年以来货币政策进入适度微调期,央行既降准备金率又降息,但银行层面的资金宽松并不意味着房地产资金紧张局面得到缓解,银行对房地产业的贷款仍然实行差别化
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