在全国万分之一的土地上创造了超过全国三百分之一的财政.docx
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在全国万分之一的土地上创造了超过全国三百分之一的财政
在全国万分之一的土地上,创造了超过全国三百分之一的财政收入和二百五十分之一的地区生产总值。
人均只有0.5亩地的江南小城,是怎样创造这个奇迹的?
请看——
江阴市节约集约用地十八法
一个钟灵毓秀的江南小城,书写着波澜壮阔的宏伟长卷。
江苏江阴,一个面积仅有988平方公里县级市,2009年却完成1710亿元地区生产总值,平均每平方公里的产出超过1.7亿元,连续八年在全国县域经济基本竞争力评比中名列榜首。
近十年来,全市生产总值增长5倍,9家企业销售超百亿,11家企业挤身“中国企业500强”,14家企业挤身“中国民营企业500强”,28家企业在国内外上市……
江阴人以超乎寻常的创意之举,在这片神奇的土地上,创造了一个又一个的奇迹。
隔江借地:
跨区域联办经济园区
进入21世纪,江阴市的35公里长江岸线开发接近饱和,而一江之隔的靖江,尚有39公里的长江岸线有待开发。
敢为人先的江阴人,把拓展用地空间的眼光投向了长江对岸。
2003年2月,在省、市领导的支持下,分属无锡和泰州的江阴市和靖江市签署协议,由江阴出资90%,靖江出资10%,在靖江建立江阴经济开发区靖江园区。
2003年8月,总规划面积60平方公里,首期面积8.6平方公里的靖江园区正式破土动工。
江阴找到了新的发展空间,20多家重点企业当年落户靖江。
2004年,阳光、双良、申达等14家江阴上市公司在靖江的投资总额超过了2亿美元;2005年,靖江园区新批投资超千万美元项目23个,其中超亿美元项目4个,完成总投资10.5亿美元,协议注册外资3.62亿美元,基本形成了以工业气体、焦化、特种冶金、机械零部件、整车装备和造船为主体的产业链。
2010年,园区可实现工商销售收入500亿元,财政收入12亿元。
时任江苏省委书记的李源潮在视察靖江园区后作出批示:
靖江园区给予江阴新的发展空间,新的创新平台,江阴要充分利用好这个空间和平台。
江阴的创新之举在全省引起较大反响,各地纷纷学习效仿。
目前,江苏省已有20多个跨区域联办的经济园区。
点评:
当资源在更大范围组合的时候,必须突破旧体制的束缚。
经济发达地区如何破解土地资源瓶颈发展难题?
如何寻找新的发展空间?
可以说,江阴提供了一个好的思路:
到政区外去寻找投资空间。
集中生地:
推进土地利用“三集中”
从2001年开始,江阴市开始推行“工业向工业园区集中、农民向城镇集中、农业向生态园区集中”的“三集中”发展思路,努力推进土地利用方式的根本性转变,最大限度地发挥土地资源的经济效益和社会效益
一是推进工业向园区集中,营造经济发展新高地。
上世纪八九十年代,江阴乡镇企业遍地开花,一度形成“村村点火、处处冒烟”的工业布局,造成土地资源浪费。
2001年,江阴以沿江开发为契机,大力推进工业园区集中,全面提升土地的集约利用水平。
沿江经济开发区的产业定位是:
以高新技术产业为主导,以重化工产业为主体的新型国际制造业基地。
在进区项目用地审批中,开发区坚持规划龙头,突出产业特色,大力发展IT、能源、钢铁、化工、新材料等临江优势产业,目前沿江地区已初步形成5个特色鲜明的产业基地。
与沿江开发相呼应,全市各乡镇工业园区在建设中不是盲目求大,而是求专求精,建设一业为主的特色工业园区,形成明显的产业集群效应。
二是引导农民向城镇小区集中,营造现代人居新环境。
江阴先后出台了《江阴市城市规划区农民房屋拆迁管理暂行规定》等文件,对农民拆迁安置公寓房统一规划,集中居住,彻底改变农村“独门独院”的传统居住方式,节省出了大量居住用地。
同时,把全市28个镇撤并为17个镇和街道,524个行政村撤并为253个村和社区,为镇向城集聚、村向镇集聚、居民向城镇集聚创造了条件。
新桥镇通过规划,将全镇19.3平方公里建成工业、生态农业和商贸居住三大功能区。
目前,全镇建成了10个总面积超100万平方米的农民住宅小区,农民集中居住率达80%。
农民集中居住区后,全镇农民住宅面积由0.72亩下降到0.25亩,平均每户节约土地0.47亩。
三是实施农业向生态园区集中,营造现代农业新优势。
在推进城乡一体协调发展的过程中,江阴把加快建设各类农业园区、生态园区、休闲观光园区作为城乡规划的重要组成部分,统一规划,逐步推进。
以农业园区建设为重点,带动一镇一特、一村一品的规模化基地发展。
目前,全市已建成璜土果蔬、青阳家禽、祝塘奶牛、新桥苗木4个特色专业镇,13个特色专业村,3个出口创汇基地,4个农业示范园区以及十大集约化产业基地。
形成了优质稻米、优质瘦肉型猪、奶业、优质家禽、花卉苗木、无公害蔬菜、特种水产、优质水果等八大主导产业。
点评:
集中是把金钥匙。
当新的发展任务提出用地要求时,江阴的选择是着力调整已利用土地的格局,积极引导“三集中”,不仅有效缓解了发展与用地的矛盾,而且使发展登上了一个新的台阶:
工业发挥出更强的集聚效应,农村城镇化和农业现代化的进程大大加快,有限的土地资源对经济社会发展提供了恒久的保障能力。
“三强”盘地:
加大闲置土地盘活力度
2006年以来,江阴以“三强”举措,进一步加大盘活存量土地的力度,取得了调整使用一批土地、依法收回一批土地、推动新上一批项目的良好效果。
一是强势分割。
江阴在政府与企业签订的投资协议中明确载明投资强度、产出标准、开竣工时间等要求;在出让合同和划拨土地决定书中也明确了容积率、建筑密度、绿地率等土地使用条件,并明确了相关违约责任,保留了政府对批而未用的土地进行分割的权力。
2007年,江阴市临港新城的江苏准提机械有限公司,因资金和经济诉讼问题,导致300亩土地闲置未用,临港新城管委会将该宗土地强势分割给了11个急需用地项目。
二是强力征收。
对被认定的闲置土地,如该宗土地是以划拨方式取得的,则按每年每亩5000元征收土地闲置费;如该宗土地是以出让方式取得的,则工业用地每年按土地出让金的15%计征土地闲置费,经营性用地和其他用地每年按土地出让金的10%计征土地闲置费。
将已动工开发建设面积虽然超过应开发建设面积1/3,但未达到4/5的,或者已动工开发建设面积虽然超过应开发建设面积4/5,但绝对空闲面积超过15亩以上的土地界定为未充分利用土地。
对未充分利用土地,参照法定闲置土地的要求依法征收土地闲置费,从而突破了大量的未充分利用土地难以收取闲置费的障碍。
三是强制收回。
对闲置二年或二年以上的土地,江阴市委、市政府坚持原则,排除干扰坚决依法收回土地使用权,重新进行配置使用。
如:
石庄办事处辖区内的外资企业亿诺生化有限公司,由于资金不到位、项目不落实,在责成限期开发无效的情况下,江阴于2007年6月依法收回了该宗国有土地使用权,收回用地面积达500亩。
“三强”举措的实施,既严肃了土地管理法规,又缓解了用地压力,成为江阴破难题、保发展、促节约的一大亮点,被江苏省国土资源厅评为管理创新奖。
点评:
“三强”盘地,其实就是对闲置土地进行处置,方法并不新鲜,只是江阴的力度更大、效果更好。
土地闲置并不可怕,因为市场经济就是生生灭灭,闲了再用起来就是了。
怕的是一边闲置不用,一边又去占用新地,里里外外都是浪费。
门槛限地:
政策引导节约集约用地
自2004年以来,江阴市人民政府出台了一系列促进土地节约集约利用的文件,以政策为引导,提高用地门槛,保障江阴经济社会的可持续发展。
2004年,江阴出台《关于切实加强土地集约利用工作的意见》,规定企业内部的行政办公等辅助设施用地面积一般不得超过项目总用地面积的10%;对投资额小于1000万元的的工业项目,原则上要求进标准厂房;市开发区工业项目用地,每亩土地的实际投入一般不低于250万元,镇工业集中区工业项目用地,每亩土地的实际投入一般不得低于200万元。
2006年,江阴出台《关于严格土地管理保障经济社会可持续发展的实施意见》,进一步提高了用地门槛,规定对达不到江阴市集约利用土地要求的项目一律不予供地;投资2000万元以下的项目,原则上不单独供地,企业内部的行政办公等辅助设施用地面积一般不得超过项目总用地面积的7%。
2007年,江阴出台《工业用地招标拍卖挂牌出让办法》,规定生产性工业用地省级以上经济开发区亩均投资强度应达到300万元以上,工业集中区亩均投资强度应达到200万元以上,用地规模在10亩以下或总投资低于2000万元人民币的项目,一般不单独供地,一律入驻多层标准厂房。
工业用地绿化率不得超过15%,新建厂区的容积率一般应大于0.8,建筑密度一般应大于50%。
2010年,江阴出台《关于进一步提升节约集约用地水平促进产业转型升级的实施意见》,规定省级开发区与镇(街道)工业集中区亩均投资强度和亩均产出必须分别达到390万元、260万元以上和500万元、400万元以上;总投资3000万元以下、工地规模15亩以下的新增工业项目不单独供地。
点评:
门槛限地,就是用政策来抬高用地门槛。
江阴几次抬高用地门槛,是因为江阴的土地实在太珍贵了,只能让那些少占地、多投入、高产出的项目进来,而不能来者不拒。
论证核地:
超百亩用地专家质询论证
2010年,江阴市出台《关于进一步提升节约集约用地水平促进产业转型升级的实施意见》,明确规定,对用地面积超过100亩的工业建设项目,由市国土资源部门牵头,会同市发改、经信、商务、环保、规划等相关职能部门和专家论证后确定供地计划。
在项目用地论证中,各职能部门和各位专家在对企业投资强度、生产规模等进行详细分析和精确计算,帮助投资方优化设计方案,提高建筑密度和容积率,核减用地。
文件出台后,已先后对30多个重点建设项目进行了专家咨询论证,共核减项目用地510亩。
通过实行项目用地专家咨询论证,一是大大提高了建设用地审批效率;二是节省了用地指标,为安排更多项目腾出了空间;三是不仅满足了投资方的用地需求,还给他们提出了合理化建议,避免了不必要的成本支出。
用地单位都很满意,没有一家企业因专家论证而撤销投资。
点评:
其实,衡量一个企业的大和小、强和弱,不是看铺的摊子大小,而是要看产出。
在一定面积的土地上,产出越大、效益越好,就越能说明土地集约利用的水平。
差别定地:
按产业定价、按园区定价
在土地产权明晰的条件下,地租和土地价格是调节土地在各个行业和用途之间资源配置的最基本、最有效的工具,也是促进土地节约集约利用的有力杠杆。
按照全面实行工业用地招拍挂出让和工业用地最低价标准的精神,结合江阴实际市情,2010年,江阴市政府下发《关于进一步提升节约集约用地水平促进产业转型升级的实施意见》,建立和完善了工业用地出让价格差别定价机制。
一是实行按产业定价。
对列入现行《国家产业结构调整指导目录》及《江阴市产业结构调整指导目录》中的鼓励类项目,公开出让底价可以在市场评估的前提下适当下浮,其中对项目投资大、产业层次高、科技含量高、经济效益好、环境影响小的工业项目,公开出让底价可以按国家发布的工业用地出让最低价标准确定。
其他工业项目一律以市场评估价为底价进行公开出让。
二是探索按园区定价。
以省级经济开发区为主体,按照园区特色和区位,确定各类园区相对统一的用地基准价格,用价格杠杆显化区位地价,促进工业行业在区域间的合理流动,提升产业集聚程度。
点评:
这项政策刚刚实行,作用还不太明显,但随着时间的推移,这项创新之举必将对江阴节约集约用地、促进产业转型升级产生深远的影响。
二次用地:
鼓励企业提高用地效率
在江阴市政府出台的一系列促进土地节约集约用地文件中,都明确了对存量工业用地使用的优惠政策。
比如:
对于企业在符合规划、不改变用途的前提下,进行二次开发、提高土地利用率和增加容积率的,不再增收土地价款。
位于夏港街道的江阴市精成数控有限公司,受这一政策的启发,于2009年通过科学论证、技术创新、合理布局,拆除原有的一层旧厂房,建起了五层标准厂房。
在未增加用地面积的情况下,该公司建筑面积从原来的1万平方米,增加至目前的2.2万平方米,从而提高了土地利用效率。
该企业还计划于2011年将厂区
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