某某某生态养生养老综合示范区建设项目可行性研究报告.docx
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某某某生态养生养老综合示范区建设项目可行性研究报告
某某某生态养生养老综合示范区建设项目
可研报告建议书
第一章总论1
1.1项目概况1
1.1.1项目名称1
1.1.2建设单位1
1.1.3建设地点1
1.1.4项目概述1
1.2建设规模及内容2
1.2.1建设规模2
1.2.2建设内容3
1.2.2项目总投资6
1.2.3主要评价指标6
1.3项目建设单位介绍6
1.3.1安徽京之盾文化传播有限公司6
1.3.2东方安养集团(香港)有限公司8
1.4项目提出背景和项目建设的必要性8
1.4.1项目提出背景8
1.4.2项目建设的必要性9
1.4.3项目建设的可行性12
1.5研究依据及范围13
1.5.1研究依据13
1.5.2研究范围14
第二章中国养老产业总体市场状况15
2.1中国养老产业发展历程15
2.1.1我国的人口发展历程15
2.1.2我国养老产业发展历程16
2.2中国养老产业市场发展现状17
2.2.1市场需求状况17
2.2.2市场供给状况18
2.3养老产业市场发展趋势20
第三章中国养老产业细分市场分析22
3.1老年疗养市场分析22
3.1.1市场需求状况22
3.1.2市场供给状况23
3.2老年公寓市场分析25
3.2.1市场需求状况25
3.2.2市场供给状况28
3.3老年服务市场分析33
3.3.1市场需求状况33
3.3.2市场供给状况34
3.4老年娱乐文化市场分析35
3.4.1市场需求状况35
3.4.2市场供给状况36
3.5老年旅游市场分析38
3.5.1市场需求状况38
3.5.2市场供给状况39
第四章生态养生养老综合示范区项目目标和意义42
4.1开办生态养生养老综合示范区目标42
4.1.1服务宗旨43
4.1.2服务项目43
4.2开办生态养生养老院的社会意义44
4.2.1农场式养生养老院开拓新模式,探索经验,吸引投资,增加就业岗位44
4.2.2农场绿色食品开发带动地方农业科技发展45
4.2.3建立面向全国招生的老年专业护理人才的职业培训机构45
第五章建设条件和选址方案47
5.1建设条件47
5.1.1项目区简介47
5.2项目评估49
第六章建设规模及建设方案50
6.1建设规模50
6.1.1项目用地50
6.1.2用地性质50
6.2建设方案50
6.2.1项目总体定位51
6.2.2建设内容及规模51
6.3项目主要经济技术指标52
第七章总平面布局56
7.1老年公寓户外环境设计原则56
7.2设计理念58
7.3现状分析58
7.4总平面布局59
7.4.1布局结构59
7.4.2道路系统设计60
7.4.3公共服务设施设计61
7.4.4芜湖水韵生态养生养老综合示范区大门及入口设计63
7.4.5芜湖水韵生态养生养老综合示范区绿地设计与植物配置64
8.1给水工程66
8.1.1规划依据66
8.1.2水源66
8.1.3给水系统66
8.2污水工程68
8.2.1设计依据68
8.2.2排水系统68
8.3雨水工程68
8.3.1雨水量计算68
8.3.2雨水管网69
第九章电力工程69
9.1设计依据69
9.2电源69
9.3线路70
9.4道路照明70
第十章电信工程72
10.1工程概况72
10.2设计范围72
10.3规划72
10.3.1电话通信系统72
10.3.2有线电视系统73
10.3.3视频安防监控系统73
10.3.4火灾自动报警系统73
10.3.5管网规划74
第十一章消防75
11.1编制依据75
11.2总平面布置及建筑防火75
11.3水消防系统设计75
11.3.1消防给水系统75
11.3.2室外消火栓75
11.3.3室内消火栓76
11.3.4动喷洒灭火系统76
11.3.5消防水池及消防水泵房76
11.4建筑灭火77
11.5电气防火系统77
第十二章环境保护与节能78
12.1项目场址环境现状78
12.2项目建设对环境的影响78
12.2.1对生态环境可能的影响78
12.2.2对水环境可能的影响78
12.2.3对声环境可能的影响78
12.2.4对空气环境可能的影响79
12.3减缓工程环境影响的对策79
12.3.1借方和弃方及水土保持对策79
12.3.2施工期环境污染防治措施80
12.4主要污染源和主要污染物的处理81
12.4.1垃圾处理81
12.4.2废水处理81
12.5节能81
12.5.1建筑节能81
12.5.2水节能82
12.5.3电节能82
第十三章项目实施进度计划与招投标管理83
13.1项目实施时期和各阶段进度安排建议83
13.2招标计划83
第十四章经济影响分析85
14.1投资估算85
14.1.1投资估算编制依据及说明85
14.1.2项目投资估算85
14.1.3固定资产投资估算85
14.1.4流动资金估算85
14.2资金筹措与使用计划86
14.2.1资金筹措86
14.2.2资金使用计划86
14.2.3一期项目总投资估算86
14.2.4项目投资估算表87
14.3财务分析和经济效益87
14.3.1项目营业收入估算87
14.4社会效益分析89
14.5综合评价91
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
芜湖水韵生态养生养老综合示范区建设项目
1.1.2建设单位
安徽京之盾文化传播有限公司、东方安养集团(香港)有限公司
1.1.3建设地点
项目位于位于安徽省南陵县工山镇境内的杨村湖水库周边地区,该区域隶属乌霞寺风景区。
本项目计划总占地2000亩,(其中含水域面积600亩)。
其中项目建设用地700亩。
另外的1300亩土地保持原生态地貌和植被。
目前该地块拆迁已完成,自然环境较好。
用地性质及指标:
旅游、商业、办公(设计指标以南陵县规划局规划条件通知书为准)
1.1.4项目概述
芜湖水韵生态养生养老综合示范区,选址于南陵县的杨村湖,距市区约50多公里。
青山绿水、风景怡人、空气清新,是个养老养生的好去处。
在芜湖市委、市政府的大力支持下,安徽京之盾集团对芜湖市经济社会发展中养老趋势进行了调研分析,为改善和提升芜湖养老机构的服务层次和质量,在参考了香港、台湾养老机构发展思路的基础上,计划在南陵县的杨村湖建设具有国际水准的生态养老综合示范区?
?
芜湖水韵生态养生养老综合示范区。
该养老综合示范区是一个集退休养老、养生健康、农业观光旅游于一体的综合性生态养老项目,该示范区的建成将填补芜湖市乃至整个华东地区在大型养老社区方面的空白。
芜湖水韵生态养生养老综合示范区,是打造生态芜湖、幸福芜湖战略规划中的重要举措。
芜湖市国民经济快速发展,2010年GDP与财政收入分别为1108.6亿元和200.7亿元,在安徽省仅次于合肥,双双名列第二,GDP增幅则以18.2%的成绩位居该省之首。
经济的快速发展必然带动社会文化生活需求的全面提升,养老需求便是其中不可或缺的重要组成部分。
据2010年统计数据,“芜湖60岁以上老人约36万,约占全市总人口的16.15%左右,并以每年3.2%的速度继续增长”。
老龄化现象明显。
据统计部门预测至2030年,全市60岁及以上老年人口的规模将达70万人,占总人口的比重高达28%,届时芜湖人口老龄化达到高峰。
如何给日益增多的芜湖老年人口提供一个环境优美、配套齐备、服务体系完善的养老场所,是实现“幸福芜湖”的重要环节之一,也是“芜湖水韵生态养老综合示范区”项目的出发点和立足点。
1.2建设规模及内容
1.2.1建设规模
本项目计划总占地2000亩,(其中含水域面积600亩)。
其中项目建设用地700亩。
另外的13200亩土地保持原生态地貌和植被。
1.2.2建设内容
项目包括两河、一城、一区、二院,具体内容如下:
“两河”即“徽派清明上河园”和“威尼斯异域风情天鹅河”;徽派清明上河园,以厚重的中国古典文化为背景,结合徽派传统建筑风格,打造独具风格的养生养老文化景区;“威尼斯异域风情天鹅河”以欧式建筑为特征并结合优雅天鹅群,让人驻足观赏留恋入胜。
我们同时考虑老年人休闲娱乐在本项目的北端,导入具有亚欧文化特色的“四大花园”:
风车花园、水景荷花园、水韵花园以及水上世界花园,与养老中心水系共同形成“四花园、五景观”的欧亚风情。
“一城”即安徽京之盾生态养老度假水城,结合先进的“低碳环保”理念,打造集养老、休闲度假、温泉养生、旅游演艺于一体的度假水城,包括老年公寓、老年大学、老年活动中心、老年护理培训中心、老年休闲度假中心等内容,铸造出一个现代化的“徽派清明上河园”养老、休闲度假中心。
“一区”即“老年生态健康产品生产交易区”,该区域将汇集对中老年人适用的各种产品,如生态绿色食品、老年服饰、老年器械用品等,该区域将成为老年用品大型物流交易与配送中心。
“二院”即疗养院、老年康复医院;通过康复疗养医院的建设,为老年人提供可持续性的照料退休社区?
?
ContinuingCareRetirementCommunity,简称CCRC。
CCRC是一种综合性老年服务社区,CCRC的目标是通过社区内全方位的专业服务满足不同身体健康状况的老人的需求,并进一步改善老年人生活方式和提高生活质量。
目前CCRC社区通常为老年人提供自理、助理、护理一体化的居住设施和人性化专业服务。
项目建设六大体系以保证芜湖水韵生态养生养老综合示范区的正常运营,并取得良好的经济和社会效益。
1、社区医疗体系
芜湖水韵生态养生养老综合示范区加强健康管理意识,建立健康管理系统化服务模式,包括建立个人健康信息卡,组织开展健康咨询、体检与诊断,根据预防控制健康危险因素进行生理、心理和社会适应能力评估,组织实施健康促进方案并开展个案主动追踪服务和干预。
在社区内建立有效获取健康保护与知识的主渠道,并有计划有组织地开展健康教育活动。
芜湖水韵生态养生养老综合示范区满足对老年人健康呵护的
软性医务及服务设施
项目内容
体能检测中心及健康档案管理提供快捷先进的检测和体能恢复服务及咨询服务,计划体能检测中心与医疗诊所分离。
体能恢复中心提供理疗、氧恢复、食疗、深度睡眠、整体按摩等服务。
药物咨询中心促进健康的药物及营养品提供并咨询服务。
2、健康增进体系
芜湖水韵生态养生养老综合示范区的健康体系设计,以积极推动住区健身运动为主旨,根据住区的规模、周边实际状况和南陵及江南的人文社会情况,科学地建立住区健身体系。
健身体系的构成分为居室空间、楼间空间、广场空间和健身会所等4个层次,并与住区内外交通步行线、住区内休闲步行线、住区内局部健身步(跑)行线相结合,形成点线相连、有机组合的健身设施群体。
住区规划为健身设施提供相应空间,满足健身方式的要求并为居住者交往创造条件。
3、社区养生体系
芜湖水韵生态养生养老综合示范区营造良好的文化养育环境,以健康向上的文化主题塑造住区的文化氛围。
成为关注老年人健康教育的场所。
住区设老年会馆、阳光会所、文化活动中心、文化活动站等社区养生体系,营造独特的老年养生系统。
4、立体多维的景观体系
以塑造高绿化、生态性、健康社区为目标。
主轴景观、中央景观(集中绿地)、组团景观、河滨景观、私家花园等五大空间景观,相互辉映。
同时,以造公园的方式造景观,让休闲、健身、娱乐融为一体,充分体现小区的交流性与互动性。
5、建筑技术规范体系
芜湖水韵生态养生养老综合示范区严格遵照国家健康社区及老年社区建筑技术规范,按相关要求及技术要点实施项目规划、设计、施工,以标准规范体系完成标准社区的建造。
6、完善配套的服务体系
芜湖水韵生态养生养老综合示范区的物业管理与社区配套模式从健康理念出发,结合住区的实际情况,建立健康物业管理与服务配套。
包括:
满足高档生活的功能配套、满足健康生活的运动设施功能设置、满足对业主健康呵护的软性医务服务设施、每户智能化配套、老年大学、开展社团活动等,以确保社区住户生活与心理两方面的需求。
通过上述六大配套体系的整合实施,从物质与精神生活两来满足老年人的特点和需求,从而在形式与内容上完全契合并支撑这一新型社区养老模式。
1.2.2项目总投资
本项目计划总投资30亿元,其中固定资产投资28亿元,流动资金2亿元。
1.2.3主要评价指标
1、总投资30亿;
2、固定资产占总投资比例:
94%。
3、年用电500万千瓦时
4、年用水:
3万吨
5、征地:
2000亩(其中含水域面积600亩),其中建设用地700亩。
另外的1300亩土地保持原生态地貌和植被
6、产业政策:
项目符合国家发改委发布的《产业结构调整指导目录(2011年本)》中的“三十七、其他服务业;10、养老服务”的鼓励范围。
1.3项目建设单位介绍
1.3.1安徽京之盾文化传播有限公司
安徽京之盾文化传播有限公司成立于2007年5月,其前身是公安部下属京盾文化传播有限公司安徽分公司,是按照公安部消防局和武警消防部队将防火安全知识“进社区、进企业、进学校、进农村、进机关”的宣传需要而成立的一家集新媒体开发和品牌深度推广的专业公司。
是安徽省公安消防总队所指定的消防公益宣传挂图广告媒体的唯一单位,负责安徽全省范围内消防公益宣传挂图广告媒体的制作、安装、维护及广告招商工作。
2009年10月,随着公司业务迅速开展,公司在稳固原有市场份额的基础上,进一步整合资源,拓展新的业务领域,并将企业更名为安徽京之盾文化传播有限公司。
由原来单一的代理消防公益广告业务扩展至利用多媒体、户外大型钢结构公告牌等载体。
代理国内各类广告发布,营销代理,企业文化活动策划及企业形象设计等多项服务领域,并向文化产业进军。
安徽京之盾文化传播有限公司是省内最具有实力的文化传播公司,已经和中央新影集团联合摄制了数字电影《关关雎鸠》,拍摄26集电视剧《王稼祥》,积累了丰富的文化传播制作经验。
目前,以安徽京之盾文化传播有限公司为依托的安徽京之盾集团正在筹建之中。
安徽京之盾集团(筹)下属安徽京之盾文化传播有限公司、安徽京之盾消防工程建设有限公司、安徽京之盾天鹅特种养殖有限公司、安徽京之盾烟酒贸易有限公司、安徽快乐投资管理有限公司、康达(新能源)集团安徽分公司、煌盛(管业)集团安徽分公司、安徽恒顺达自动化科技有限公司芜湖分公司、安徽天一消防检测技术有限公司芜湖分公司、浙江青龙消防安装工程有限公司芜湖分公司、安徽京之盾大学生创业培训中心等十二个子公司的大型集团公司。
安徽京之盾集团董事长朱健生出身于革命军人家庭,1972年入伍在海军南海舰队服役,1974年参加西沙对越反击战。
1977年回地方后一直从事共青团工作,1980年被团中央表彰命名为“全国优秀团干部”(安徽省唯一),受到国家主席、全国人大委员长、国务院总理等党和国家领导人的接见,享受全国劳模待遇。
80年代初下海经商,先后在芜湖市新星家电、新星大酒店任法人代表,后创办新星实业公司,1989年后到国外公司任职,先后为英国米利斯.宝莱通(电力投资跨国公司,在中国投12家发电厂)服务,任瑞典标准国际股份有限公司中国办事处主任,首席代表等职。
1.3.2东方安养集团(香港)有限公司
东方安养集团公司是一家国际性养老投资管理公司,公司在国际化养老经验和东方本土市场的结合方面具有独特的优势。
团队成员中既具有养老投资丰富经验人士又具有熟悉台湾、香港等养老模式的专家。
东方安养集团公司联合中国老年学学会养老与护理专业委员会,为国内多家养老项目如海南三亚湾假日养老公寓、浙江温岭三心美德颐乐园提供投资管理、业务咨询等服务。
中国老年学学会养老与护理专业委员会是经民政部批准设立的二级社团机构,也是中国国内养老与护理专业方面最权威的研究机构之一。
1.4项目提出背景和项目建设的必要性
1.4.1项目提出背景
如今中国已经进入老龄化社会,“十二五”时期,随着第一个老年人口增长高峰的到来,我国人口老龄化进程将进一步加快。
从2011年到2015年,全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿,平均每年增加老年人860万;老年人口比重将由13.3%增加到16%,平均每年递增0.54个百分点。
老龄化进程与家庭小型化、空巢化以及中国现时期独特的“421”家庭结构相伴随,与经济社会转型期的矛盾相交织,社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。
从社会角度观察孤寡老人的养老问题,已涉及我国经济、政治、文化和社会生活等诸多问题。
未来20年,我国人口老龄化日益加重,到2030年全国老年人口规模将会翻一番,老龄事业发展任重道远,养老已经成为建设和谐社会的其中一项大问题,如何缓解孤寡老人的养老问题,已成为一个亟待解决的社会课题。
我国是一个提倡尊老爱幼的国家,而“赡养老人,尊重老人,孝敬老人”是中华民族的优良传统美德。
我们青壮年是家庭的脊梁柱,不得不承担家庭的重任,让生活更舒适,所以必须花费很多的时间去奋斗、去拼搏。
在这种背景下,传统的家庭养老模式开始瓦解,老人们出现无人照顾、陪伴的情况。
而随着我国人民生活水平的不断提高,相当一部分老人有经济实力,更关注健康和养生,所以我们社会必须寻求一种方法来解决,这时各式各样的专业养生养老机构必然如雨后春笋般出现并蓬勃发展起来,这些组织机构可以有效解决老人的养生养老问题,不断地满足老人的物质与精神上的各种需求,丰富其生活,让老人们老有所养,老有所依,老有所学,老有所乐。
专业的养生养老机构更能关注老人的生活,更贴心老人的生活,也能让儿女们更放心的工作。
但现在我国却面临着尴尬的床位问题。
我国60岁以上老年人数高达1.78亿,但我国敬老院床位的拥有量才有120万个,这是一个怎样的比例啊!
仅占老年龄人口的0.8%,换一种说法就是每125位老人才能得到1张床位,这是远远不够的,这仅仅是杯水车薪。
需求远远超过了供应,最为关键的是现在的养老院在品质上远远落后于现在的生活水平。
从这可以看出,养生养老院这一服务业必将发展壮大起来。
1.4.2项目建设的必要性
1、促进城郊经济发展。
本项目以老年人康复、医疗、养老为主题,打造养老和休闲度假旅游综合体,能够满足皖南地区老人养老、康复、医疗的需求,为工业、商业、交通运输业的发展提供广阔的市场,解决当地城镇居民的就业问题,从而促进经济发展。
2、促进养老事业的发展。
项目建成后,将成为华东地区规模大、功能全、品位高的养老、医疗、康复、生态休闲度假旅游综合体,极大地促进芜湖市乃至安徽省养老事业的发展。
3、满足社会老年人需求。
本项目集老人收养、医疗、康复、护理和文化娱乐为一体,面向全社会开展养老服务工作。
公寓设床位6000张,环境幽雅,房间宽敞明亮,设有普通间和标准间、豪华间,供不同需求老人选择入住。
每个房间都配有电视、空调、电话等设施一应俱全,24小时热水,床头设有紧急呼叫器,服务人员全天候服务,24小时值班,每位老人床前设有呼叫器,可以为老人提供日常护理、养生、医疗、心理康复、咨询、娱乐、旅游等多方位的服务,使在公寓老人能够老有所养、老有所学、老有所医、老有所乐。
经过1990年第四次、2000年第五次人口普查以及2005年1%人口抽样调查分析,根据《世纪之交的中国人口?
安徽卷》编委会专家预测,从2001年至2060年,安徽人口老龄化发展趋势可划分为三个阶段:
第一个阶段:
人口老龄化缓慢发展阶段(2001?
2020年)。
这一阶段是建国初期和五十年代末出生的人口开始进入老年人行列。
主要是由于受到安徽第一次人口生育高峰期(1952?
1958年)的影响而形成的人口老龄化基本态势。
其特点是,少年儿童人口比重下降幅度大于老年人口比重的上升幅度,即从2001年到2020年,前者从25.41%下降到17.88%,后者从7.18%上升到11.71%;老少比高达65.49%;成年人口的比重在较为稳定中略微震荡,即从2001年的67.41%到2010年上升为72.30%,到2020年又回落到70.41%。
其他老化指标均呈现出平稳上升和发展。
这一阶段人口老龄化发展水平呈现出逐年增长之势,应对人口老龄化的时间相对宽裕。
第二个阶段:
人口老龄化迅速发展阶段(2021年?
2045年)。
这一阶段是二十世纪六十年代至九十年代中期出生的人口开始进入老年人的行列所形成。
主要是正值安徽第二、三两次人口生育高峰期,即1962?
1975年的第二次和1986?
1997年第三次生育高峰期,所以,这个时期老年人口数量迅速增加,各项老化指标快速增长,人口老化水平迅速提高,是安徽省未来人口老龄化预测期内老化速度最快的时期。
从统计数据分析来看,65岁及以上老年人口比重从2020年的11.71%迅速增长到2040年的23.18%,到2045年将突破25%。
在24年间,老年人口系数增长近13个百分点。
可见,这一阶段是安徽人口老龄化水平高速发展阶段,应对人口老龄化的形势十分严峻。
第三个阶段:
人口老龄化重度发展阶段(2046?
2060年)。
这一阶段人口老龄化发展水平将达到最高峰值,而后发展速度开始趋缓,发展水平将趋于稳定。
由于这个时期人们的寿命普遍延长,人口预期寿命迅速提高,老年人口绝对数大并迅速向高龄化发展,这也是安徽省人口老龄化水平最高的时期;有专家预测,2055年前后老龄人口系数将达到峰值,人口老龄化程度将达到顶级水平,60岁及以上老年人口比重将近30%;同时,老龄化社会还将呈现出典型的高龄化特征。
尤起在“十二五”期间,我省人口老龄化具有老年人口比例高、增速快、高龄化突出、纯老家庭增多等特点,老龄问题的社会压力显著加大,对经济社会的全面协调发展带来的影响将会更加深刻。
预计到2015年,60岁以上老年人口将达到1075万人,约占总人口的15.2%;高龄化趋势进一步加剧,80岁以上高龄老人将达到100万人,约占老年人口比重的9%。
未来五年是我省推动科学发展、加速崛起进程的关键阶段,也是老龄事业发展的重要机遇期,需要各级政府正确处理老龄事业与经济社会发展的关系,从制度、物质、文化、组织、精神等方面做好应对人口老龄化挑战的各项准备,切实保障老年家庭和老年人基本生活,促进老龄事业与经济社会的协调发展。
中共安徽省委、安徽省人民政府十分重视老龄问题。
早在2002年就发出了《关于贯彻中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定的实施意见》,指出“老龄问题是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。
”“做好老龄工作,满足老年人日益增长的物质和文化生活需要,切实保障老年人的合法权益,对于促进我省两个文明建设,保持社会政治稳定,具有十分重要的意义。
”安徽省老龄事业发展“十二五”规划中
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