仙桃项目房地产市场报告1.docx
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仙桃项目房地产市场报告1.docx
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仙桃项目房地产市场报告1
仙桃项目房地产市场报告
博宸创展尚城雅园项目组
2010-9-8
一、前言
二、仙桃房地产市场调查
三、仙桃彭场房地产市场情况综述
四、近期国家政策走向及对房地产市场的影响
五、尚城雅园户型规划建议
一前言
市场研究领域里有一句名言:
“没有调查就没有发言权”。
受湖北易居房地产有限公司的委托,近期我们对仙桃房地产市场进行了调查走访。
此次调查走访我们采用了3种方式。
一是项目实地调研,即去项目现场及营销中心收集一手资讯;二是借助网络查询,即通过查询仙桃房产网等仙桃当地官方网站作为补充和佐证;三是采取随机访谈的方式,即随机抽样对部分仙桃市民进行了访谈。
现报告如下,不足之处恳请批评指正。
二仙桃房地产市场调查
市调汇总
项目名称
地址
规模
户型
价格
备注
天下·时代广场
仙桃大道与
宏达路交汇处
1栋32层
2个单元
总建5万平米
1*145、47、50平米
2*280-90平米、100平米
3*2112、120、126、127、
128、131、134平米
均价约2900元/平米
(起价2608-
最高价3203元/平米)
2009年12月31日开盘
一周内售完
一品苑
黄金大道与
锦瑞路交汇处
(客运站南行50米)
3栋11+1层
总建30659平米
68-148平米,1梯3户
2*2*168.12平米
2*2*194.10平米
2*2*198.36平米
3*2*2132.50平米
起价:
2600元/平米
均价:
2900元/平米
136.05平米带入户花园
开盘期:
2010年1月26日
3*2*2136.05平米
4*2*2148.80平米
三丰鼎城
仙桃大道与
丝宝路交汇处
总建84590平米
共759户
2*2*189.73、94.96平米
3*2*1106.28、129.87平米
4*2*2132.34、146.36、170.79平米
均价3200元/平米
一期:
2007年9月28号开盘,均价2780元
德政金园
仙桃大道和
汉江路交汇处
总建46万平米
3*2*2133-139平米
4*2*2150-156平米
现价格未定
预计3700-3800元/平米
现推3栋11层小高层
香岸华府
距汉江大桥
收费站200米处
(城西复州大道与汉江路交汇处)
总占地6万平米
总建10万平米
2*2*187.23平米
3*2*2110、130、139.03平米
4*2*2157.05、162.56平米
均价:
3200元/平米
部分户型139.157平米有入户花园
鸣宇尚城
仙源大道18号
(原摩托车市场旁)
1栋24层
(两梯两户)
2栋18层(两梯三户、两梯四户)
2*2*186-93平米
3*2*2128-139平米
3*2*2147-159平米
均价:
3100元/平米
139平米入户花园
帝都花园
复州大道
(纽芬兰酒店西100米)
2栋7层
(一梯两户)1栋高层
3*2*2107.29平米
3*2*2127.20平米
4*2*2165.88平米
2200-2600元/平米
1栋高层
(1)预计今年7月动工,年底开盘
(2)2栋多层。
2009年底售完
绿地华庭
军垦路9号
总建36万平米
占地405亩
独栋别墅:
300-500平米
联排:
200-270平米
叠拼:
180平米左右
公寓:
90-160平米
均价:
2900元/平米
一期:
2007年11月开盘
2008年9月入住
锦绣龙城
沔阳大道136号
(流潭公园东300米)
总建:
25460平米
容积率:
2.7
绿化:
35%
92-140平米
3房,4房,5房
起价:
2300元/平米
均价:
2500元/平米
银信·御景名邸
沔阳大道
总建:
53584.5平米
3栋29-32层
总户数;540户
住宅:
240户
公寓:
300户
小户型:
55%
大户型:
45%
阳光一品
营销中心:
纽芬兰酒店大堂内,
地址:
沔阳大道7号
(粮食局对面)
总建:
14734平米
1-2层商铺
6-18层住宅
64-118平米
3*2*1111.11平米
3*2*2113.27平米
3*2*2118.35平米
1*2*163.81平米
2*2*194.61平米
未开盘
圣淘沙·国际花园
大洪桥附近
(仙上河旁)
住宅600套
商业:
8000平米
待定
未开盘
东城花园
沔阳大道与昌升路交汇处(四中东面,原轻工机械厂)
总建4万平米
8栋多层
70-130平米
2房、3房、4房
一梯两户,板式,少量复式
3*2*2118平米
2*2*170平米
3*2*294平米
起价:
2188元/平米
均价:
2400元/平米
开盘时间:
2009年10月5日
项目名称
地址
规模
户型
价格
备注
和合国际城
仙桃大道与
昌升路交汇处
总建约25万平米,15栋17—32层,一期6栋(分3期开发)
主力户型:
70—140平米
二房、三房、一房一厅、单身公寓、四房
待定
2010年3月动工,预计2010年底封顶,2011年10月交房
中央华府
仙桃大道与
丝宝路交汇处往南
200米(仙桃小学旁)
11栋小高层及高层
总建10万平米
86-139平米,
2*2*186.92平米
3*2*199.28—106.95平米
3*2*2111.42—123.59平米
4*2*2139.53平米
待定
金诚花园
黄金大道以南
天诚国际大酒店西侧
总建6万平米
4栋小高2栋高层
2*2*187—99平米
3*2*2118—149.96平米
4*2*2155—156.60平米
均价2800元/平米
福泰锦江国际
大新路与沿江大道交汇处
总建41320平米,
约390套
待定
未开盘
忆美国际公馆
钱沟路与黄金大道交汇处,天诚酒店对面
4栋18+1层
106-170平米
3房、4房、少量复式
3*2*2106—121平米
3*2*2141平米
4*2*2170平米
起价:
2480元/平米
均价:
2900元/平米
开盘时间:
2008年12月26日
总体来看:
1、规模参差不齐;从阳光一品1万多平米到绿地华庭36万平米、德政金园46万平米.
2、“豪宅”概念泛滥.
3、开发品质逐步提高;从户型设计、建筑品质、园林绿化、物业管理等方面均有提高。
4、城区地段较好、品质较高楼盘价格一般在2900—3200元/平米,城区地段稍差、品质稍低的项目一般价格在2500元/平米左右。
5、房地产市场较活跃。
开盘后数月内基本售磬并不少见。
6、户型设计中入户花园、外飘窗等元素已较多运用。
三、仙桃彭场房地产市场情况综述
(一)仙桃彭场印象
(1)彭场行政区划简述:
彭场镇地处仙桃市东南,距仙桃城区10公里,西邻宜黄高速公路,321省道、通顺河横贯全境。
版图面积162平方公里,辖50个村,4个居委会,总人口10万人,耕地面积10.5万亩;集镇建成区面积5.5平方公里,
集镇人口5.5万人,城镇化水平55%。
(2)工业特色鲜明:
“全国无纺布第一镇”全国最大的无纺布制品加工出口基地
近年来,彭场镇大力实施“小城镇,大战略”,坚持以城镇建设为载体,搭建产业发展平台;以产业集聚为支撑,壮大城镇经营实力,有力推进了工业化、城镇化和农业产业化。
先后被评为湖北省文明镇、湖北省“五个好”基层党委、全国重点中心镇和“中国非织造布制品名镇”。
全镇实现工农业总产值近30亿元,
其中工业总产值超过25亿元,完成工商税收近3000万元,出口创汇3500万美元,占全市外贸出口的40%。
工业经济特色鲜明。
全镇工业企业168家,从业人员近3万人,年发放职工工资超过了1.5亿元;居民储蓄存款超过2.5亿元。
无纺布制品加工及配套企业达116家,从业人员2.2万人,基本形成了无纺布生产——制品加工——包装装饰较为完整的产业链条。
年出口集装箱标柜1.5万个,出口交货值过20亿元,
出口量占全国总量的40%,成为全国最大的无纺布制品加工出口基地。
城镇建设突飞猛进。
无纺布特色产业的形成和壮大,为小城镇的发展提供了强有力的支撑。
近几年,城镇建设投入达3000多万元。
集镇建成区面积由2001年的3.6平方公里扩展到5.5平方公里,集镇常住人口由3.2万人增加到5.5万人。
城乡市场活跃,文化娱乐、餐饮服务、交通运输等个体工商户达1336家,从业人员5000多人。
(二)彭场房地产市场综述
1、房地产市场发展处于起步阶段,商品房开发较少;现仅有豪峰绿色新都在售,基本处于供不应求的状态。
2、豪峰绿色新都项目情况及销售状况陈述如下:
开发商:
仙桃市豪峰置业有限公司
项目地址:
仙彭大道彭场镇政府旁
规模:
10栋7层洋房,分3期开发
1期3栋多层(7层)于2009年9月26日开盘,均价1200多元/平米,开盘后2个月内基本售磬;
2期3栋多层(7层)于2010年1月16日开盘,均价1300元/平米,共147套开盘后3个半月内仅余17套。
3期4栋多层(7层)预计于2010年年底上市销售。
户型面积:
为2房到4房,面积从84—123平米。
均为1梯2户。
户型设计比较方正,客厅全朝南,主卧基本做到朝南,所有户型均只有一个阳台,且阳台全朝南布局。
卧室部分采用了飘窗设计,但主卧采用全飘窗设计。
户型面积如下:
2*2*184.73平米
3*2*191.18平米
3*2*193.20平米
3*2*2100.98平米
3*2*2110.55平米
4*2*2123.03平米
3.现有项目开发品质较低,缺乏较高品质的商品房项目。
现有多为私房,而唯一在售的商品房项目绿色新都为砖混结构,建筑品质较低,外立面用色陈旧,基本无象样的园林绿化和物业管理。
4.现有企业经济效益较好,有较强的购买力,市场潜力巨大。
彭场作为无纺布制品名镇,经济效益良好,不乏购买力。
绿色新都1期和2期开盘,短期内基本售完即为明证。
5.小3房1卫受追捧。
市场对90余平米的紧凑实用3房1卫表现出较高的接纳度,
6、市场在保证功能的前提下有面积控制瘦身、总价控制合理的要求。
四国家政策对房地产市场的影响
国务院新四条遏制房价过快上涨
抑制不合理需求
政策:
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,货款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平
解读:
此举将进一步打击投资性购房,抑制大量不合理的住房需求,目前房价的上涨态势将得到遏制。
增加住房有效供给
政策:
房价上涨过快的城市,要增加居住用地供应总量,保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地,不低于住房建设用地供应总量的70%。
探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。
解读:
再次强调土地供应的“70%”,将确保市场上普通住房的有效供应,缓解房价上涨压力。
探索新的土地出让方式,则将改变当前土地市场价高者得、助推房价上涨的现状。
这一系列措施实施,将让火热的武汉楼市“退烧”。
加快保障性住房建设
政策:
各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策,确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。
解读:
加大保障性住房建设,解决低收入人群住房问题,是增加市场供应的有效措施,将起到稳定房价的作用。
加大市场监管力度
政策:
严格依法查处土地闲置及炒地行为,对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业,限制新购置土地,商业银行不得发放新开发项目贷款,性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格。
解读:
今年楼市重归火爆之后,捂盘惜售等有所抬头,加大打击力度,增加信息透明度,可防止房价不正常上涨。
对房地产市场的影响:
1.对于投资和投机性购房予以抑制,控制房价过快上涨。
2.部分开发商降价应对,如恒大领衔江城楼市“降价潮”,全国一线开发商带头打折,江城楼市涌动“降价潮”,恒大地产于五月五日宣布旗下所有楼盘八五折让利促销。
3.对于仙桃这样的三线城市目前影响不大。
五户型规划建议
1.彭场当地市场对于90平米左右的3房1卫认可度高。
建议户型规划应在考虑功能的基础上,控制户型面积紧凑实用。
2.仙桃当地市场对于90至130平米的户型面积接受度较高,而对140平米以上的户型面积接受度较低。
应降低140平米户型的设置比例。
3.户型规划中的阳台应重点考虑南向设置,但考虑到北面临街,应适当在户型北面设置观景阳台。
4.大户型设计中可考虑增加工人房及储藏间功能。
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