湖南浏阳房地产项目可行性分析报告.docx
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湖南浏阳房地产项目可行性分析报告
湖南浏阳房地产项目可行性分析报告
浏阳城市发展及定位
浏阳市位于湖南省东北部、长沙市东部,毗邻江西省,为县级市。
地缘上,浏阳市东部依次与江西省上栗县、宜春市袁州区、铜鼓县和万载县接壤,北部与平江县相邻,西部与长沙县交界,南部与株洲市荷塘区、株洲县和醴陵市相连。
不仅是长株潭“两型”建设的核心试验区,也具备西融长株潭、东连长三角、南接珠三角的独特地区优势。
一、2017年经济发展情况
2017年,浏阳市完成一般公共预算收入100.2亿元,同口径增长11%;完成地方一般公共预算收入62.4亿元,同口径增长12.1%。
2017年,浏阳财税再创新高,一般公共预算收入首次突破百亿元,为努力实现全面建设现代化浏阳的精彩开局奠定了坚实基础。
规模工业1-11月份,累计实现规模工业增加值705.7亿元,同比增长12.4%,其中:
鞭炮烟花109.9亿元,同比增长4.2%;生物医药100.6亿元,同比增长8.7%;电子信息186亿元,同比增长25.2%;机械制造74.2亿元,增长15.4%。
固定资产投资1-11月份,全市累计完成固定资产投资976.6亿元,同比增长16.4%。
其中:
房地产投资25.4亿元,同比增长12.6%。
消费品零售1-11月份,累计实现社会消费品零售总额285.2亿元,同比增长13%。
财政金融1-11月份,全市累计完成一般公共预算收入86.8亿元,同比增长2.3%,其中,上划收入30.8亿元,同比下降1.5%;地方一般公共预算收入56.1亿元,同比增长1.5%。
土地出让金收入34.4亿元,同比增长25.1%。
累计财政支出98.3亿元,同比增长15.9%。
11月末,金融机构存款余额为686.7亿元,同比增长8.9%,比年初增加46.3亿元,其中,住户存款为430.8亿元,同比增长13.4%,比年初增加34.3亿元;贷款余额为579.5亿元,同比增长22.5%,比年初增加106.9亿元。
月末存贷余额比为1:
0.84。
二、浏阳市城市总体规划
未来3年内,浏阳将以“建设‘两个中心’,进军全国十强”奋斗目标,将浏阳建设成为更加富饶开放美丽幸福的省会副中心和湘赣边区域性中心城市。
“省会副中心”主要体现在融入长沙,致力打造省会功能配套中心、新兴产业发展中心、都市休闲度假中心、绿色产品供应中心;“湘赣边区域性中心城市”主要体现在辐射湘赣边,致力打造湘赣边区域的交通物流中心、创新创业中心、金融贸易中心、休闲旅游中心、科教文卫中心。
预计至2020年地区生产总值达2000亿元,人均地区生产总值14万元(2010年不变价);预计2020年浏阳市域总人口155万人,城镇化率65.4%。
重大交通设施的规划往往带来城市更高的发展潜力:
高速路方面将新增规划中的长攸高速公路,与周边城市及高速路网形成全面贯通;而渝长厦铁路、长九高铁、长浏城际铁路的规划和落定,势必将浏阳完全融入长沙经济圈、生活圈,迎来重大发展机遇。
2017年-2018年2月浏阳市房地产市场情况
2017年8月到2018年2月,城区商品房入市面积约46.58万m2,总套数为3686套左右(不含2016年尾货)。
期中城区住宅产品去化率为95%,住宅去化周期1个月,商业去化为15个月左右。
总销售额为约24亿元,2017年底城区市场均价已达5169元/㎡,相比去年同期上涨幅度超过40%。
【2017年8月-2018年2月城区主要项目一览表】
开发公司名称
项目名称
总房屋面积
住宅房屋面积
总成交金额
房屋均价
销售总套数
长沙鑫鹏置业股份有限公司
禧和学苑
19168.74
19168.74
93941018
4900.74
155
湖南鼎鹰房地产开发有限公司
中能建·中央国际广场
38771.91
38771.91
180314044
4650.64
351
湖南兆基房地产开发有限公司
新月半岛
61698.51
61068.4
325903026
5282.19
496
浏阳市兴华房地产开发有限公司
四季花城
25270.66
25270.66
122707982
4855.75
217
浏阳碧桂园房地产开发有限公司
浏阳碧桂园
62633.51
58801.79
348490149
5563.96
431
浏阳市创意房地产开发有限公司
君悦阳光城
142423.54
140009.46
770518875
5410.05
1143
浏阳诚达置业开发有限公司
君玺时代广场
25226.11
25226.11
119568186
4739.86
220
浏阳市中靓房地产开发有限公司
中靓·嘉悦新锐城
11447.27
11447.27
62296325
5442.02
90
浏阳市鑫远房地产开发有限公司
东湖广场
52072.5
52072.5
248744827
4776.89
356
浏阳市中瑞地产开发有限公司
中瑞。
嘉悦城
23317.93
23317.93
113210477
4855.08
200
浏阳新碧置业有限公司
碧桂园·天荟
3801.18
3801.18
22200582
5840.44
27
表二:
2017年8月-2018年2月全市商品房住宅均价(含乡镇)
月份
均价(元/㎡)
同比
较2016年12月
(3500元/㎡)
8月
3872
/
10%
9月
4134
7%
15%
10月
4219
4%
17%
11月
4416
5%
21%
12月
4267
-3.5%
18%
1月
4298
1%
18.5%
2月
4786
11%
27%
项目地块价值及SWOT分析
一、项目地块介绍
项目处于政府重点打造的生态城市形象板块-----XXXXXX核心位置,XXXXX正东面。
XXXXXX新城,是一个集游憩、休闲、观光旅游于一体的超大型的城市综合公园。
按照“一轴(锦程大道景观轴)、两带(环湖休闲旅游带、滨河风光带)、三片区(南部的高端住宅区及文化会展区、中部的滨湖商业休闲区及北部的自然生态片区)”的空间分布结构,集合打造成集商务办公、文化会展、旅游休闲及生态居住于一体的现代化滨湖新城,立足于成为浏阳城市未来的政治、经济、文化中心。
二、项目地块价值分析
1、XXXXXX湖景大宅
XXXXX1200亩的湖区面积,集合了各类游乐休闲设施,为周边社区居民提供了高品质的生活环境。
随着市政府的相继开发建设,围绕长兴湖打造的市民健身广场、风情乐律广场、风情商贸街、游船码头、欢乐广场、紫薇岛、沿湖亲水平台等各类配套,大大的拓展浏阳市民及周边社区居民的生活娱乐氛围。
2、享内外双公园配置
总规划面积16公顷的南湖湿地公园,总计建设了5个亲水平台,涵盖有坝体水景、凤凰鸣主题广场等区域特色景观,还配套了130个停车位的公共停车场。
紧靠着南湖公园的铂悦城业主,无疑将成为最大的受益群,下楼即可享受除自身小区的绿色外,还能在南湖公园休憩娱乐。
3、白沙路核心主干道,串联商业、行政、生态核心圈
白沙路为浏阳东西向城市主干道,2公里范围内,依次连接XXXXX核心区、行政中心板块以及大润发、天虹购物中心等;居住在XXXXX日常购物,楼下2万平米社区商业、附近奥园购物街都可以满足,而家门口的白沙路直通大润发、天虹,车程5分钟即可到达。
三、项目建设规模
本项目总建筑面积约19.7万㎡,其中商业面积约1.66万㎡,住宅面积约13.8万㎡,共计约907户。
4、项目户型设计
140-220平米阔绰大空间设计,专为改善居住环境的精英人士准备。
户型格局方正,2梯2户、2梯3户为主的标准层布局,更大的扩展了通风采光面;设备平台、飘窗等也扩大了房子的实用面积。
四、项目开发周期安排
整个项目开发周期预计从年月开始到年月。
其基本安排如下:
年月—年月底完成项目所有前期准备工作;
年月—年月底完成项目主体建筑的建设以及道路、绿化等附属工程;
年月—年月底相关公用设备的安装
年月—年月底项目完工,验收;
五、项目地块SWOT分析
(一)项目地块优势分析(Strengths)
1、地理位置优越;XXXXXX新城是浏阳“北拓东进”战略中的“东进”主要区域,是浏阳城市目前的高端生活区、生态湿地示范区,并且将成为未来的高端商务区板块,由政府斥资40亿重点打造。
而长兴湖铂悦城位居长兴湖一线临湖区位,独享南湖公园四季景观,居住品质得天独厚。
2、开发商实力优势;XXXX拥有丰富的房地产开发的经验,在浏阳拥有较强的品牌影响力与号召力。
3、政策优势:
XXXXX是目前长兴湖板块稀缺的一线临湖大型开发项目,位于片区中心区域的XXXX,拥有冠绝全城的揽园观湖一线风景,其中1200亩长兴湖一线湖景、238亩南湖湿地公园、长兴湖公园、60米宽环湖滨水景观、环湖休闲旅游带、滨河风光带、凤凰山公园等诸多稀缺生态资源,环伺铂悦城周围。
。
4、规模优势:
本项目地块较大,规划超前,周边配套齐全,项目品牌美誉度高,已拥有一定的社会影响力,目前销售形势一片大好。
5、客源优势:
本公司在浏阳市区域内开发面积较大,老客户较多,为后续本项目的销售打下了良好基础。
6、市场优势:
本年度浏阳市场延续2017年下半年火爆的市场态势,其量价齐声,销售情况是历年最佳。
附近其他项目大多开盘即售罄,而本项目将抓住房地产行业上半年4-5月份黄金时机入市,目前项目客户来访及预定数量均超出预期。
(二)项目地块劣势分析(Weaknesses)
1、目前浏阳市场价格上涨过快,项目拟按目前市场平均价格入市,对客户接受程度存在一定的风险。
2、项目地块地处滨水新城新区,人气不足,短时间内难以形成居住氛围。
3、目前而言项目地块周围商业配套欠缺,整体居住氛围有待开发,对客户造成一定的心理落差。
(三)项目地块开发机会分析(Opportunities)
1、本项目处于浏阳唯一的高端湖居板块,周边新开发量不大,周边商住配套日益完善,具备相当的升值空间。
2、周围地块同等居住资源的地块稀缺,地块成交价格持续高企,未来片区品质将成为城市的标杆。
3、本项目距离行政中心不到1000M,距离XXX商业中心不到2KM,片区将成为城市发展的重心之一,将快速聚集人气与投资。
4、目前市场供应量不足,凭借XX多年高效的开发经验与实力,我们将在供需失衡(供少需多)的利好市场环境下,快速推出优质稀缺产品以占领市场。
(四)项目地块开发威胁分析(Threatens)
1、项目隔壁有一个同等资源竞品同期入市,具备一定的竞争性。
2、长沙整体政策以限购为主导,目前浏阳政府开始响应长沙的政策导向,出具了对房地产市场过热的限制政策,如限购持续收紧,则存在一定的市场风险。
3、未来浏阳的房价和商业价格走势还存有一定的未知性。
项目营销策略
一、项目品牌
区别房地产企业的最佳方法也许是看他们是否拥有对品牌的创造、维持、保护和扩展的能力。
品牌是一种名称、术语、标记符号或设计的组合运用,其目的是借以辨认房地产企业的产品质量和服务,并使之与竞争对手产品的质量和服务区别开来。
一个品牌最持久的含义是:
属性、利益、价值、文化和体现个性。
企业品牌是项目品牌的延伸,项目品牌是企业品牌的载体。
我们对本项目创造品牌的定位是打造鲜明的生活特征与方式,通过阳光、成长、生态、休闲等元素的导入,以区别于其他竞品项目,形成独特的市场认知;而对项目的品质及规划的精细打磨,不仅是促进实现项目本身的潜在价值,更是延续XXXXXXX等品牌项目及影响力之后,又一新的市场标杆。
(二)项目价格策略
我们对本项目价格策略首先选择定价的目标:
我们选定的客户群体是目前浏阳占比最高的中产阶级消费群体以及少量的高收入阶层。
具体的定价策略是:
首先在品质、品牌、配套设施更出色的情况下,定价反而与周边项目价格平齐;其次在确定需求后,通过大量的市场调查与客户摸底,仔细打造符合目标客户群体的产品,以符合并超出客户需求标准的产品来赢得客户的青睐,如XXXX户型中的高赠送面积、多阳台设计、所有户型精益求精等;最后通过预估和成本控制,在对开发各环节的成本进行了测算,通过多年合作的成熟的供应商、承建商体系,以高效的开发模式来确保利润的可控性。
我们在定价过程中,将分析竞争者制定的价格和提供物业的质量和服务,根据对可比地段、同期开发的房地产价格调查而确定的价格,保持本项目一定的竞争优势。
在选择定价方法上,我们采取的低开高走的方法,首先获得客户量与口碑,在凭借口碑、品牌、老客户等多重推动之下,对后期开发大道更高的价值与价格的认知,从而达到后期溢价的目的。
(三)项目入市策略
XXXXXX在正式启动前,早已启动新项目的市场摸底与客户蓄水,在营销中心开放之前便已形成较大的客户存量。
在铂悦城正式发售前前,我们对长沙市场上的标杆项目进行了大量的调查与研究,引入了如体验区、形象展示区等创新的入市手段,在营销中心开放的同时对这些体现项目品质的设施进行同步开放,在客户初次到访时,形成更佳的价值品质认知。
XXXXXX营销中心在浏阳市场上也是出类拔萃的,无论是装修环境、模型、服务品质、服务水平,都处于市场的最佳水平。
因此XXXXX2018年2月份正式开放体验之时便得到市场的极佳反响,并得到客户的一致认可。
(四)项目广告策略
目前XXX拥有几乎浏阳最佳的商圈广告资源,包括几个商圈中心的LED屏、商场最优展示位、户外广告位等广告资源,通过聘请专业地产广告推广公司进行主题包装,以精准的广告画面与内容对项目进行大范围的宣传与推广,在崇尚真实的原则下,着力推介本项目的地域优势、环境优势、配套优势、品牌优势等内容,以较低的广告投入成本,初中的广告效果,吸引了大批目标客户的到访。
项目销售及经营收入估算
(一)各类物业销售收入估算
物业销售定价原则:
一是,成本法。
采取成本打足,不漏项、不低估,适度考虑不可预见因素,保值合理利润,在满足低价入市的前提下,留有后续的价格提升空间。
二是,市场比较法。
根据本项目周边环境,竞争对手,可类比的区位、品质、房型、时段等相关要素,进行分析比较。
三是,供需平衡关系法。
因为房地产商品独具的所在地段的不可复制、不可模仿和不可替代的特殊性,好的地段将成为客户锁定的目标,不会出现象批量大规模流水线式生产的通用商品那样,客户选择游离的空间较少,价格制定上有一定的提升余地。
市场调查中可供参考的楼盘有新月半岛、碧桂园天荟、君悦阳光城等。
住宅平均定价为7000元/㎡,住宅面积138000㎡*7000元=9660万元;商铺一二楼平均定价为20000元/㎡,商铺面积16600㎡*20000=33200万元。
物业销售收入合计为129800万元。
(二)资金来源与运用分析
本项目的主要资金来源为:
企业自有资金;预售房款;银行贷款三部分。
资金运用大致分为三部分,即开发成本、财务及管理费用、销售税费。
可行性研究结论
综上分析,本项目财务评价较高,投资回报高的特征明显,对风险的抗性强,这主要是项目自身所具备的明显的区位配套优势和适中的价格定位、人性化的户型设计和较高品质的规划建设标准。
透过理论测算和可行性分析以及现实的入市销售形势的评判,我们的结论是:
该项目的开发建设属低风险高回报的项目,有较高的经济效益和明显的社会效益,项目是可行的。
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