房地产经济专业知识与实务房地产估价.docx

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房地产经济专业知识与实务房地产估价

房地产经济专业知识与实务-房地产估价

（总分：

118.00，做题时间：

90分钟）

一、单项选择题

（总题数：

40，分数：

40.00）

1.在房地产估价中，建筑物折旧=建筑物重新购建价格-（）。

A．房地产价格B．建筑物开发成本

C．土地价值D．建筑物市场价值

 A.

 B.

 C.

 D. √

本题考查成本法的公式。

房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧

则建筑物折旧=重新购建价格-房地产价值

注意本题是房地产价值而非房地产价格。

2.净收益=有效毛收入-（）。

A．物业服务费B．运营费用

C．经营成本D．开发建设成本

 A.

 B. √

 C.

 D.

本题考查收益法中净收益计算的基本公式。

净收益=有效毛收入-运营费用。

3.进行面积内涵换算时，套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格×（）。

A．套内建筑面积/建筑面积

B．使用面积/建筑面积

C．使用面积/套内建筑面积

D．套内建筑面积/建筑面积

 A.

 B.

 C. √

 D.

本题考查按建筑面积计价与按套内建筑面积计价的换算关系。

套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积÷套内建筑面积。

4.可比实例成交价格×（）=可比实例正常市场价格。

A．交易情况修正系数

B．房地产价格指数

C．交易日期调整系数

D．房地产状况调整系数

 A. √

 B.

 C.

 D.

采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：

可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格。

5.报酬率等于（）、投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率之和减去投资带来的优惠率。

A．低风险报酬率B．银行存款利率

C．银行贷款利率D．无风险报酬率

 A.

 B.

 C.

 D. √

本题考查报酬率的含义。

报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率。

6.某建筑物的建筑面积为100m2，经过年数为10年，单位建筑面积的重置价格为500元/m2，经济寿命为30年，残值率为5%。

用直线法计算折旧，则此建筑物的现值为（）元。

A．29867B．30159

C．34167D．36254

 A.

 B.

 C. √

 D.

本题考查直线法计算折旧额和建筑物现值。

C=500×100=50000（元）R=5%N=30t=10年折旧额D=C×（1-R）/N=50000×（1-5%）/30=1583.3（元）

折旧总额Et-C×（1-R）/N×t=1583.3×10=15833（元）

建筑物现值=重新构建价格-折旧总额=50000-15833=34167（元）

7.某房地产，收益年限为无限，报酬率为8%，每年可以获得净收益40万元，则该房地产的价格应该为（）万元。

A．500B．489.36

C．497.56D．500.21

 A. √

 B.

 C.

 D.

本题考查收益年限无限且其他因素不变的收益法的计算。

V=A/Y=40/8%=500（万元）

8.评估一片区位和景观很好的适宜建造高档别墅的“荒地”价值，适宜采用（）。

A．成本法B．收益法

C．投资法D．假设开发法

 A.

 B.

 C.

 D. √

本题考查假设开发法的适用情形。

具有开发或再开发潜力的项目适合用假设开发法评估。

9.采用比较法估价时，要求选取的可比实例的成交日期应与（）接近。

A．估价时点B．委托估价日期

C．实地查勘日期D．估价作业日期

 A. √

 B.

 C.

 D.

本题考查可比实例的选取。

选取的可比实例的成交日期应尽量与估价时点接近。

10.某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的6%和2%。

某宗房地产的成交价格为3000元/m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。

A．2830.19B．2941.18

C．3061122D．3191.49

 A.

 B.

 C.

 D. √

本题考查税费的非正常负担的计算。

首先要确定题中已知的价格是买方实际支付的还是卖方实际得到的。

3000元中，买方还要支付税费，他实际支出的比这个多，因此3000元是卖方实际得到的。

正常价格=卖方实际得到的价格+应由卖方负担的交易税费

设正常价格为X，则列方程为：

X=3000+6%X

解得：

X=3191.49（元/m2）

11.某宗房地产2006年3月的价格为3000元/m2。

已知该宗房地产所在地区的同类房地产2006年4月至7月的价格指数分别为103.0，105.0，108.0，105.0（均以上个月为100），则将该价格调整到2006年7月的价格为（）元/m2。

A．3058.3B．3150.0

C．3240.0D．3679.3

 A.

 B.

 C.

 D. √

本题考查环比指数形式的市场状况调整的计算。

估价时点的价格=3000×103%×105%×108%×105%=3679.26（元/m2）

12.建筑物经济寿命与自然寿命的关系为（）。

A．经济寿命≤自然寿命

B．经济寿命≥自然寿命

C．经济寿命=自然寿命

D．经济寿命＞自然寿命

 A. √

 B.

 C.

 D.

本题考查建筑物经济寿命与自然寿命的关系。

建筑物的自然寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。

建筑物的经济寿命是指从建筑物竣工之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。

两者的关系中，经济寿命只能小于或等于其自然寿命。

13.建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值损失，属于（）。

A．功能折旧B．经济折旧

C．物质折旧D．外部性折旧

 A.

 B.

 C. √

 D.

建筑物的折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。

物质折旧：

又称有形损耗，是指建筑物实体方面的老化、磨损、损坏所造成的价值的损失。

功能折旧：

又称无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值损失。

经济折旧：

又称为外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值的损失。

14.某宗房地产预计其未来年净收益为100万元，收益年限为35年，资本化率为10%。

该宗房地产的价值为（）万元。

A．964.4B．977.9

C．1000.0D．3500.0

 A. √

 B.

 C.

 D.

本题考查收益年限有限年且其他因素不变的收益法的公式的计算。

15.某人拥有一套住房，若出租，则年租赁净收入为2万元。

若其拟出售此住房，并要求年收益率为12%时，假设收益年期无限，则此住房的净销售收入应为（）万元。

A．14.58B．15.43

C．16.67D．17.32

 A.

 B.

 C. √

 D.

本题考查收益年限无限年且其他因素不变的收益法的计算。

V=A/Y=2/12%=16.67（万元）

16.对可比实例价格进行市场状况调整时，最适宜采用（）。

A．一般物价指数

B．建筑材料价格指数

C．房地产价格指数

D．建筑造价指数

 A.

 B.

 C. √

 D.

本题考查可比实例价格的市场状况调整。

对可比实例价格进行市场状况调整多采用房地产价格指数。

17.价格指数如果是以某个时期作为基期的，则又可称作（）。

A．定基价格指数B．环比价格指数

C．基期指数D．定期指数

 A. √

 B.

 C.

 D.

本题考查定基指数的概念。

价格指数分为定基指数和环比指数两种。

以某个时间作为基期的称为定基指数，以上一期作为基期的称为环比指数。

18.采用成本法评估某宗房地产价格时，应以（）作为评估依据。

A．该宗房地产的实际成本

B．类似房地产的最高成本

C．类似房地产的客观成本

D．类似房地产的最低成本

 A.

 B.

 C. √

 D.

本题考查成本法的内涵。

成本法的成本不是某个具体房地产的成本，而是类似房地产开发的客观成本。

19.房地产估价的方法中，（）也称为积算法。

A．假设开发法B．收益法

C．市场法D．成本法

 A.

 B.

 C.

 D. √

本题考查房地产估价的成本法。

成本法也称为积算法。

20.某建筑物，经实地勘察预计其剩余经济寿命为30年，无残值。

该类建筑物的经济寿命为50年，则利用直线法计算的该建筑物的成新率为（）。

A．40%B．60%

C．50%D．67%

 A.

 B. √

 C.

 D.

本题考查直接法中折旧与成新率的计算。

成新率=（经济寿命-有效年龄）/经济寿命=30/50=60%。

21.某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%、8%。

某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）万元。

A．323B．275

C．273D．258

 A.

 B. √

 C.

 D.

本题考查交易情况修正中的税费的非正常负担的计算。

应缴纳的税费均由卖方负担，卖方还需交纳税费，所以题中的297万元，是买方实际支出的。

根据公式：

（1）正常价格=买方实际付出的价格-应由买方负担的交易税费

（2）应由买方负担的交易税费=正常价格×应由买方缴纳的税费比率

没正常的交易价格为x，则应由买方负担的交易税费为8%，则

x=297-8%x，x=275（万元）。

22.某写字楼刚刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000m2，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼（包括土地和建筑物）的现时市场价格为2800元/m2，则该写字楼中建筑物的合理市场价格为（）万元。

A．800B．900

C．1000D．大于1000

 A. √

 B.

 C.

 D.

本题考查市场价格的计算。

通过市场法得到该写字楼的市场价格（包括土地和建筑物）5000×2800/10000=1400（万元），已知土地的现时市场价格为600万元，则建筑物的市场价格为房地合-的总价-土地的价格=1400-600=800（万元）。

23.房地产投资风险和收益之间的关系是（）。

A．风险大则收益大B．风险小则收益大

C．风险大则收益小D．以上都不对

 A. √

 B.

 C.

 D.

本题考查房地产投资风险与收益的关系。

房地产收益与风险呈正相关。

24.用成本法评估某宗房地产的价格时，建筑物现值=（）。

A．建筑物重新购建价格-年折旧额×剩余经济寿命

B．建筑物重新购建价格-年折旧额×实际经过年数

C．建筑物重新购建价格×成新率

D．建筑物重新购建价格-年折旧额

 A.

 B.

 C. √

 D.

本题考查成本法的一般公式。

25.在下列估价方法中，需要投资利息估算的是（）。

A．现金流量法B．市场法

C．收益法D．传统方法

 A.

 B.

 C.

 D. √

本题考查传统估价方法的内涵。

市场法和收益法中均不需要计算投资利息。

假设开发法包括现金流量法和传统方法两种，传统方法中需要单独计算并列出投资利息和利润，而现金流量法通过折现体现了资金的时间价值，无需再计算投资利息和利润。

26.可比实例的数量并不是越多越好，一般选取数量为（）比较合适。

A．1～3个B．3～5个

C．3～10个D．10个以上

 A.

 B.

 C. √

 D.

本题考查可比实例的数量问题。

可比实例的数量在3～10个之间为宜。

太少估价的精确度不高，太多估价计算量增大。

27.通过（），就把可比实例在其自身房地产状况下的价格变成了在估价对象状况下的价格。

A．统一价格可比基础B．交易情况修正

C．市场状况调整D．房地产状况调整

 A.

 B.

 C.

 D. √

本题考查房地产状况调整的内涵。

在市场法中，主要进行三种修正或调整。

第一种是交易情况修正，将可比实例的实际而可能是不正常的价格修正为正常市场价格；第二种是市场状况调整，将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点时的价格；第三种是房地产状况调整，将可比实例在其自身房地产状况下的价格变成了在被估价房地产状况下的价格。

28.由于建筑设计上的落后与缺陷造成的建筑物价值的贬损，称为（）。

A．有形损耗B．无形损耗

C．外部性折旧D．经济折旧

 A.

 B. √

 C.

 D.

本题考查无形损耗的概念。

无形损耗又称为功能折旧，是指建筑在功能上的缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。

29.某建筑物实际年龄与有效年龄的关系是（）。

A．实际年龄=有效年龄

B．实际年龄＞有效年龄

C．实际年龄＜有效年龄

D．A、B、C均可能

 A.

 B.

 C.

 D. √

本题考查建筑物实际年龄与有效年龄的关系。

三者之间的关系不确定，主要取决于建筑物的维修养护情况。

如是建筑物的维修养护情况为正常，则实际年龄=有效年龄；如果建筑物维修养护情况比正常情况好或者经过更新改造的，则实际年龄＞有效年龄；如果建筑物维修养护情况比正常情况差的，则实际年龄＜有效年龄。

30.如果物业的年净收益不变，报酬率不变，则收益年限无限计算出的物业的收益价值一定（）收益年限有限的物业的收益价值。

A．高于B．等于

C．低于D．不确定

 A. √

 B.

 C.

 D.

本题考查收益法的应用。

注意结合收益年限无限年且其他因素不变的房地产收益价格公式V=A/Y与收益年限有限年且其他因素不变的房地产收益价格公式进行判断，我们会发现有限年的公式还要乘以一个分数，所以本题答案为A。

31.假设开发法中，运营期的终点是（）。

A．待开发房地产竣工验收合格之日

B．房地产开工之日

C．房地产销售完成之日

D．房地产经济寿命结束之日

 A.

 B.

 C.

 D. √

本题考查假设开发法的终点。

在假设开发法中运营期的起点通常是待开发房地产竣工验收合格的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。

32.以下（）项目适合用假设开发法估价。

A．普通住宅B．在建工程估价

C．标准厂房D．农地

 A.

 B. √

 C.

 D.

本题考查假设开发法的适用情形。

假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产，例如可供开发建设的土地、在建工程、可装饰装修改造或可改变用途的旧房地产。

33.在市场法的步骤中，将可比实例的实际而可能是不正常的价格修正为正常市场价格的过程称为（）。

A．交易情况修正B．市场状况调整

C．房地产状况调整D．统一付款方式

 A. √

 B.

 C.

 D.

本题考查交易情况修正的概念。

注意交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整的具体含义。

34.某套住房建筑面积100m2，单价每平方米建筑面积1600元。

假设该套住房套内建筑面积80m2，则该套住房每平方米套内建筑面积的价格为（）元。

A．1280B．1600

C．2000D．3200

 A.

 B.

 C. √

 D.

本题考查统一面积内涵。

核心是无论以何种面积计算的总价相等。

设套内建筑面积价格为x：

1600×100=80x解得x=2000（元/m2）

35.某套二手住房买卖，买方付给卖方1500元/m2，该价格含应由买方缴纳的3%契税。

该套住房的正常成交价格为（）元/m2。

A．1455.00B．1456.31

C．1545.00D．1546.39

 A.

 B. √

 C.

 D.

本题考查交易情况修正的相关计算。

由于卖方还得代买方纳税，所以1500元/m2为买方实际支付的价格。

正常价格=买方实际付出的价格-应由买方负担的交易税费，设正常价格为X，则列方程为：

X=1500-3%X，解得：

X=1456.31（元//m2）

36.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（）。

A．0.95B．0.99

C．1.01D．1.05

 A. √

 B.

 C.

 D.

本题考查房地产状况修正系数的计算。

房地产状况修正系数=（100/可比实例的得分）×（估价对象的得分/100）=（100/102）×（97/100）=0.95098。

37.某幢住宅的重置价格为3000元/m2，因附近修建了一座工厂使其市场价值降低到2500元/m2。

该幢住宅的这种价值损失属于（）。

A．物质折旧B．功能折旧

C．有形损耗D．经济折旧

 A.

 B.

 C.

 D. √

本题考查经济折旧的概念。

本题因附近环境发生变化而导致价值损失，属于建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值的损失，称之为经济折旧，也称为外部性折旧。

38.（）是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。

A．收益法B．市场法

C．成本法D．假设开发法

 A.

 B. √

 C.

 D.

本题考查市场法的概念。

市场法是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。

39.在市场法估价中，因成交日期与估价时点不同而对成交价格进行的处理，属于（）。

A．建立价格可比基础

B．交易情况修正

C．市场状况调整

D．房地产状况调整

 A.

 B.

 C. √

 D.

在市场法中，主要进行三种修正或调整。

第一种是交易情况修正，将可比实例的实际而可能是不正常的价格修正为正常市场价格；第二种是市场状况调整，将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点时的价格；第三种是房地产状况调整，将可比实例在其自身房地产状况下的价格变成了在被估价房地产状况下的价格。

40.某宗房地产的成交价格为3000元/m2，买卖双方应缴纳的交易税费共计为成交价格的10%，交易税费均由买方缴纳，则该房地产的正常市场价格（）。

A．高于3000元/m2

B．低于3000元/m2

C．为2700元/m2

D．为3300元/m2

 A. √

 B.

 C.

 D.

本题考查市场法的交易情况修正中的税费的非正常负担的计算。

交易税费由买方缴纳，意味着3000元/m2是卖方的实得，正常价格=卖方实际得到的价格+应由卖方负担的交易税费，所以本题中正常价格一定比3000元/m2高。

二、多项选择题

（总题数：

20，分数：

40.00）

41.采用市场法进行房地产估价时，可比实例的实际成交价格只有经过了（）等处理后能可视为估价对象的价值。

 A.交易情况修正 √

 B.调查核实

 C.公开披露

 D.市场状况调整 √

 E.房地产状况调整 √

在市场法中，主要进行三种修正或调整。

第一种是交易情况修正，将可比实例的实际而可能是不正常的价格修正为正常市场价格；第二种是市场状况调整，将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点时的价格；第三种是房地产状况调整，将可比实例在其自身房地产状况下的价格变成了在被估价房地产状况下的价格。

42.房地产估价中采用收益法，导致估价结果高的因素有（）。

 A.确定的收益期限长 √

 B.预测的净收益大 √

 C.选取的报酬率高

 D.预测的运营费用高

 E.考虑了净收益增长 √

可以利用收益期限有限年的公式来帮助理解本题。

，V过高，可能是由于A预测的高，也可能是由于Y预测得低，还可能是由于n估计过长，或是考虑了净收益的增长。

43.收益法的运营费用中，不包括（）。

 A.折旧额 √

 B.人工费

 C.管理费

 D.改扩建费用 √

 E.抵押贷款还本付息额 √

本题考查运营费用的内容。

运营费用不包括房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税四项。

44.用假设开发法进行估价时，现金流量折现法和传统方法的主要区别在于（）。

 A.传统方法不考虑各项收支发生时间的不同，可直接加减，而现金流量折现法考虑资金的时间价值，发生在不同时点上的价值必须经过折现后才能相加 √

 B.传统方法中投资利息和开发利润都单独列出，在现金流量折现法中这两项都已隐含在折现的过程中，不单独列出 √

 C.对公式各项的数值，传统方法根据估价时点的房地产市场状况作出，而现金流量折现法要进行预测 √

 D.传统方法中不需要单独列出投资利息和开发利润，但是现金流折现法中必须列出此两项

 E.传统方法得出的评估值较大，而现金流折现法得出的评估值较小

本题考查假设开发法中两种具体方法的区别。

45.经营期可以分为（）。

 A.开发期

 B.前期

 C.建造期

 D.销售期 √

 E.运营期 √

本题考查经营期的分类。

开发经营期可以分为开发期和经营期。

开发期可分为前期和建造期，经营期可分为销售期和运营期。

46.估价的假设和限制条件主要包括（）。

 A.对估价对象有关状况的假定 √

 B.对委托人提供的有关情况和资料的真实性、合法性的假定 √

 C.对估价方法选用分析的说明

 D.对估价方法使用前提的说明 √

 E.对评估的价值前提的说明 √

本题考查估价的假设和限制条件的主要内容。

C项属于估价技术报告的内容。

47.假设开发法中的开发期包括（）。

 A.开发经营期

 B.前期 √

 C.建造期 √

 D.租售期

 E.保修期

本题考查开发期的分类。

开发经营期按客观计算，从取得被估价房地产的日期（估价时点）开始计，到预计未来开发完成后的房地产经营结束日期结束。

开发经营期可以分为开发期和经营期。

开发期可分为前期和建造期，经营期可分为销售期和运营期。

48.下列属于市场法估价步骤的有（）。

 A.搜集交易实例 √

 B.核算交易成本

 C.选取可比实例 √

 D.求取比准价格 √

 E.进行交易日期修正 √

本题考查市场法估价的步骤。

在市场法的估价过程中不涉及成本的核算。

49.搜集交易实例时，应包括的内容有（）。

 A.交易双方的基本情况 √

 B.交易目的 √

 C.成交价格 √

 D.成交日期 √

 E.办理手续的中介机构情况

本题考查交易实例搜集的内容。

在搜集交易实例时，无需了解办理手续的中介机构情况。

50.选取的可比实例应符合的要求有（）。

 A.估价对象的类似房地产 √

 B.与估价对象不同的房地产

 C.交易类型与估价目的的吻合 √

 D.成交日期与估价时点接近 √

 E.成交价格是一次性付款

本题考查选取可比实例的要求。

一般应符合下列要求：

（1）可比实例是估价对象的类似房地产；

（2）交易类型与估价目的吻合；（3）成交日期应尽量接近估价时点；（4）成交价格应尽量为正常价格。

选项B中说不同的房地产，正好与要求相反；选项E中说是一次性付款，没有要求必须是一次性付款，可以是分期付款，通过建立价格可比基础进行调整修正。

51.建立比较基准一般要做以下工作（）。

 A.统一房地产范围 √

 B.统一质量标准

 C.统一付款方式 √

 D.统一价格单位 √

 E.统一数量标准

本题考查建立比较基准。

建立比较基准一般要做以下工作：

统一房地产范围；统一付款方式；统一价格单位。

52.