北京市住宅物业服务统一标准三级.docx
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北京市住宅物业服务统一标准三级.docx
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北京市住宅物业服务统一标准三级
附件2:
评估项目拟定物业服务原则
一、基本规定
(一)客户服务场合
1、设立客户服务中心,配备办公家具、电话等办公设备。
2、公示物业服务公司资质证书或复印件、项目负责人照片,物业服务事项、服务原则、收费项目、收费原则等有关信息。
提供特约服务,公示特约服务项目及服务原则、收费原则。
3、客户服务场合工作时间,工作日不少于8小时,其她时间设立值班人员。
4、设立并公示24小时服务电话。
(二)人员
1、从业人员按照有关规定获得职业资格证书。
2、从业人员分岗位统一着装、佩戴标志。
3、配备物业服务项目负责人,房屋建筑安全管理员。
4、项目负责人具备2年以上物业服务公司或有关公司管理工作经历,为我市项目负责人信用信息档案登记在册人员。
(三)制度
1、建立共享部位及共享设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。
2、建立突发公共事件应急预案。
3、建立培训体系,定期组织培训与考核。
4、建立物业服务工作记录。
(四)档案
1、建立物业管理档案。
2、配备档案管理人员。
3、应用计算机管理基本信息、基本资料、维修养护资料、收费资料等。
(五)标志
设立安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。
(六)客户服务
1、每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行状况、收支状况、本年度收支预算。
2、涉及业主或使用人正常生活重要物业服务事项,应在重要出入口、各楼单元门内张贴告知,履行告知义务。
3、对违背治安、规划、环保等方面法律、法规规定行为,应劝阻并报告有关行政主管部门。
4、水、电急修20分钟内、其他报修按双方商定期间到达现场;由专项服务公司负责设施设备应在30分钟内告知。
报修进行回访。
5、业主或使用人提出意见、建议、投诉在2个工作日内回答。
报修进行回访。
6、每年公开征集1次物业服务意见,公示整治状况。
7、每月组织1次项目服务质量检查,重要节假日前组织安全检查。
8、每年组织业主参观共享设施设备机房。
9、每年至少组织1次社区文化活动。
10、设立公共信息栏;配合有关部门进行公益性宣传。
11、按规定投保物业共享部位、共享设施设备及公众责任保险。
12、有条件提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。
(七)专项服务委托管理
1、订立专项服务委托合同,明确各方权利义务。
2、专项服务公司应符合有关行政主管部门资质规定;操作人员应持有相应职业资格证书。
3、专项服务公司人员统一着装,佩戴标志。
4、对专项服务进行监督及评价。
二、共享部位及共享设施设备运营、维修养护
(一)综合管理
1、建立房屋及共享设施设备基本档案。
2、运营、检查、维修养护记录应每月归档。
3、组织实行房屋使用安全状况评估检查。
4、共享部位检查中发现问题,应按照责任范畴编制修缮筹划,并按筹划组织修缮;共享设施设备运营中浮现故障及检查中发现问题,应即时组织修复。
5、每年第四季度制定下一年度维修养护筹划。
6、特种设备按照关于规定运营、维修养护和定期检测。
7、雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气先后进行检查并贯彻防范办法。
8、设备机房
1)每月清洁1次,室内无杂物。
2)设立挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3)在明显易取位置配备消防器材,每月检查1次消防器材,保证完好有效。
4)设施设备标志、标牌齐全。
5)在显着位置张贴或悬挂有关制度、证书。
6)交接班记录、工作日记等齐全、完整。
(二)共享部位
1、房屋构造
每季度检查1次梁、板、柱等构造构件,外观浮现变形、开裂等现象时,应申请房屋安全鉴定,同步采用必要防护办法。
按鉴定成果组织修缮。
2、建筑部件
1)每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。
2)每月巡逻1次共享部位门、窗、玻璃等。
3)每季度检查1次共享部位室内地面、墙面、天棚;室外屋面、散水等。
4)每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。
3、附属构筑物
1)每月巡逻1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。
2)每季度检查1次雨、污水管井等。
3)每月巡逻1次大门、围墙、围栏等。
4)每月巡逻1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
5)每年检测1次防雷装置。
(三)空调系统
1、运营前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水解决等设施设备进行系统性检查。
2、运营期间每日巡视1次空调系统,保证室内温度符合有关规定。
3、制定节能办法,每月对能源消耗进行记录、分析。
4、每年检查1次管道、阀门并除锈。
5、每年检查1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。
6、每年清洗消毒1次新风机、空气解决机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。
7、每年对空调系统进行1次整体性维修养护。
(四)二次供水设施
1、按照卫生防疫部门规定使用消毒设备,水箱按规定清洗消毒、水质化验,水质符合国家生活饮用水卫生原则。
2、每日巡视2次水箱间、水泵房,检查设备运营状况。
3、每季度切换1次备用水泵。
4、每年检查2次水泵润滑状况,补充或更换润滑剂;每年养护1次水泵。
5、每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆,每年入冬前对暴露管道进行防冻解决。
6、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,钥匙由专人保管;溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
(五)排水系统
1、排水设施
每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查,组织清理、疏通。
2、污水泵
汛期每日巡视2次,平时每周巡视1次,检查设备运营状态;每2周进行1次手动启动测试;每季度养护1次。
3、化粪池
每半年检查1次化粪池;组织安排清掏。
(六)照明和电气设备
1、楼内照明
每周巡视3次,普通故障1日内修复;复杂故障5日内修复。
2、楼外照明
每周巡视1次,普通故障1日内修复;复杂故障1周内修复;每月调节1次时间控制器。
3、应急照明
每日巡视1次,发现故障,即时修复。
4、低压柜
每日巡视2次设备运营状况;每年养护1次,养护内容涉及紧固、检测、清扫。
每年检查一次电气安全。
5、低压配电箱和低压线路
每月巡视1次设备运营状况;每年养护1次,养护内容涉及紧固、检测、清扫。
6、控制柜
每2周巡视1次设备运营状况;每年养护1次,养护内容涉及紧固、检测、调试、清扫。
7、发电机
每月试运营1次,保证运营正常;每年活化1次蓄电池;每周巡视1次充电机和蓄电池。
8、检测
每5年检查1次内部核算电能表。
9、配电室、楼层配电间
防小动物办法完备;穿墙线槽周边封堵严密;锁具完好;电缆进出线和开关标志精确。
(七)安全防范系统
1、报警控制管理主机
每日巡逻1次,检查设备运营状态;每2周表面清洁1次;每半年内部除尘1次。
2、对讲门口机
每月检查1次按键、显示屏等;每月表面清洁1次;每半年内部除尘1次。
3、网络控制箱
每半年检查1次外观、接线;每季度表面清洁1次;每半年内部除尘1次。
4、红外对射探测器
每季度检查1次接线、探测范畴、防水状况等;每季度表面清洁1次;每半年内部除尘1次。
5、图像采集设备
每周检查1次监视画面、录像功能;每2周表面清洁1次;每半年内部除尘1次。
6、摄像机
每季度检查1次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等,进行相应调试;每季度镜头表面清洁1次;每年防护罩内部除尘1次。
7、解码器
每半年检查1次防雨罩、接线等,进行相应调试;每半年表面清洁1次;每年内部除尘1次。
8云台
每半年检查1次运转、接线,进行清晰度调校;每半年表面清洁1次;每年转动部位上润滑油1次。
9、巡更点
每月检查1次外观;发现故障隐患,即时排除;每月表面清洁1次;每日存储巡更记录。
10、读卡器
每月检查1次外观;每月表面清洁1次,查看防水状况。
11、电磁锁门锁
每2月检查1次吸力、外观、接线。
12、出门按钮
每2月检查1次开锁功能、接线。
(八)电梯
1、电梯在投入使用前或者投入使用后30日内,应向有关行政主管部门办理使用登记。
登记标志应置于或附着于电梯显着位置。
2、在电梯安全检查合格有效期届满前1个月,应向电梯检查检测机构提出定期检查申请。
3、寻常维护保养和定期检查中发现问题应及时排除;电梯安全附件、安全保护装置、测量调控装置及关于附属仪器仪表应每年进行校验、检修。
4、应与有资质电梯制造、安装、改造、维修单位订立电梯维保合同,商定维护保养内容、规定、频次、期限以及双方权利、义务与责任。
对专项服务公司维修保养工作进行监督,对专项服务公司定期检修筹划贯彻状况进行监督。
5、配备电梯安全管理人员。
定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训,保证其具备必要安全知识。
6、制定电梯应急救援预案并定期演习。
发生电梯困人或其他重大事件时,应及时启动事故应急预案,组织救援,并及时向有关行政主管部门报告。
物业服务人员应在15分钟内到达现场,专业维修人员应在30分钟内到达现场。
(九)水景
1、启用迈进行防渗漏和防漏电检查,防止渗漏,保证用电安全。
2、有效期间每周巡逻2次喷水池、水泵及其附属设施,每月检查1次防漏电设施。
3、设立必要安全警示标志。
4、水质符合卫生规定。
三、消防安全防范
(一)综合管理
1、建立、贯彻消防安全责任制,设消防安全负责人,逐级逐岗明确消防安全职责。
2、成立义务消防队,配备必要消防器材,有关人员掌握消防基本知识和技能;每年组织1次有员工、业主或使用人参加消防演习。
3、设立消防安全宣传专栏,组织开展经常性消防安全宣教;每年对员工进行2次消防安全培训。
4、每日防火巡逻1次,每月防火检查1次,按照规定每年检测1次建筑消防设施;保障疏散信道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全规定。
5、发现消防安全违法行为和火灾隐患,及时纠正、排除;无法及时纠正、排除,应向公安机关消防机构报告。
6、消防控制室设专人24小时值班,每班2人,及时解决各类报警、故障信息。
7、发生火情及时报警,组织扑救初起火灾,疏散遇险人员,协助配合公安机关消防机构工作。
(二)消防设施设备维修养护
1、火灾自动报警系统
1)火灾报警控制器、联动控制设备
每日巡逻1次设备运营状况,保证24小时持续正常运营;每月检查测试1次报警控制器、联动控制设备报警、联动控制、显示、打印等功能;每年机柜内部除尘1次。
2)火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置
每月抽查测试1次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置报警、警报功能;探测器投入运营2年后,每隔3年由专业清洗单位清洗1次。
3)备用电源
每月检测切换1次主、备电源;每季度备用电源、蓄电池充放电实验1次。
2、消防广播系统
每月检查测试1次消防专用电话、重要场合对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器联动、强制切换功能,并测试音量;每年机柜内部除尘1次;每年机柜内设备内部除尘1次。
3、防排烟系统
每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀联动功能,核对风速;每年养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。
4、防火分隔设施
每月抽查测试1次防火门启闭功能、防火卷帘手动和自动控制功能、电动防火阀联动关闭功能;每年在防火卷帘门电机转动、齿轮链条传动部位补充1次润滑油,电控箱内部除尘1次;每年维修养护2次防火门附件,在门转动部位补充1次润滑油。
5、水灭火系统
消防泵、喷淋泵每月盘车1次,每半年检查1次润滑状况;每年养护1次室内、外消火栓。
6、应急照明、疏散批示标志
每月测试切断正常供电1次,测量1次照度和供电时间。
7、消防电梯
每月检查测试1次按钮迫降和联动控制功能,轿箱内消防电话。
8、灭火器
每周巡逻1次灭火器数量、位置状况,每月检查核对1次灭火器选型、压力和有效期,保证处在完好状态。
四、绿化养护
(一)基本规定
1、乔木
植株生长正常,主枝基本完整,植株保存率高于95%,年成活率高于95%,生长季节叶片保存率高于85%。
2、灌木
植株生长正常,主枝完整,保存率在95%以上,年成活率高于95%。
3、绿篱和色块
植株生长整洁,保存率高于95%,年成活率高于95%。
4、地被和花坛植物
地被植物覆盖率高于95%,花坛植物死亡率超过5%后能及时补栽或更换。
5、草坪
草坪基本整洁,覆盖率高于95%。
(二)绿化养护内容
1、灌溉
有筹划地进行灌溉,灌溉水下渗充分均匀,无明显旱涝状况发生;普通植物保证在萌芽前、4月、5月、秋季、入冬前浇水1次,冷季型草坪依照长势和土壤状况恰当增长灌溉次数。
2、施肥
依照植物生长状况施肥,乔木每2年施肥1次至2次;灌木每年施肥1次至2次;地被和草坪植物每年施肥2次至3次;花坛植物依照生长状况进行追肥;尽量减少对化肥依赖。
3、病虫害防治
依照病虫害发生规律,植物生长季每月至少检查3次病虫害状况;并依照检查成果防治病虫害,不因病虫害浮现提前落叶、死亡现象。
4、整形修剪
乔木每年冬季修剪1次;灌木每年生长季节和冬季修剪1次;绿篱和色块每年五一前、国庆节前、冬季修剪1次;冷季型草坪应依照长势生长季节每月修剪1次至2次,全年至少修剪12次。
5、除草
每年全面除草3次,重点绿地增长除草次数;浮现杂草绿地面积不超过总绿地面积10%,季节性杂草能得到有效控制。
6、垃圾解决
绿化作业产生垃圾和绿地内垃圾杂物每周解决3次。
(三)工作检查和记录
1、生长季节每月检查3次绿化工作。
2、编制每季度绿化养护办法和工作筹划。
3、有绿化档案。
五、环境卫生
(一)生活垃圾收集、清运
1、按关于规定和原则实行垃圾分类。
2、配备密闭式垃圾收集容器,有分类标志。
3、每2周至少清洗1次垃圾收集容器。
蝇、蚊孳生季节每日喷洒1次杀虫药。
4、每日清运1次生活垃圾到指定垃圾消纳场合,不得乱堆乱倒。
5、垃圾清运车外观整洁。
(二)物业共享某些清洁
1、楼内
1)大堂、一层候梯厅
每日清扫并清拖1次大堂、一层候梯厅地面。
每月擦拭1次信报箱、大堂玻璃。
每月擦拭1次大堂、候梯厅墙面。
每日巡视保洁1次大堂、一层候梯厅。
2)楼道、楼梯
每周清扫1次、每2周清拖1次楼道、楼梯地面。
每2周擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、批示牌等共享设施。
每季度除尘1次楼内灯具。
每日巡视保洁1次楼道、楼梯。
2、电梯轿箱
每日擦拭1次电梯轿厢门、面板。
每日清拖1次轿厢地面。
不锈钢或其她材料装饰电梯轿厢,每月护理1次;石材装饰电梯轿厢,每季度养护1次。
每日巡视保洁2次电梯轿箱。
3、天台、屋面
每季度清扫1次天台、屋面;雨季期间,每2月清扫1次天台、屋面。
每月巡逻1次天台、内天井,有杂物及时清扫。
4、楼外道路及设施
每日清扫1次、巡视保洁2次楼外道路。
每月清洁1次楼外公共照明及共享设施;每季度清洁1次雨蓬、门头等。
5、水景
依照水质状况进行消毒净化解决。
有效期间每周清洁2次水面;每年清洁2次水池池底。
6、有害生物防止和控制
配合有关部门进行有害生物防止和控制。
投放药物应预先告知,投药位置有明显标志。
7、雨雪天气清洁
雨后对社区内主路、干路积水进行清扫。
降雪时,及时清扫积雪,铲除结冰。
夜间降雪,重要道路冰雪在次日10:
00前清扫干净。
(三)工作检查和记录
每日检查1次清洁质量,做好记录。
每季度全面检查1次清洁质量,做好记录。
清洁档案齐全。
六、公共秩序维护
(一)重要出入口有专人24小时值守。
(二)制定巡逻路线,巡视检查并做好记录。
6:
00至22:
00巡视2次,22:
00至次日6:
00巡视1次。
(三)巡视检查
巡视检查停车场,维护道路、场地使用秩序。
(四)机动车辆凭证出入。
(五)安防控制
安防控制室设专人24小时值守;监控影像资料、报警记录应留存30日备查。
管理制度、应急预案张贴在显着位置。
(六)对违法行为及时报警,协助有关部门解决。
(七)每年进行2次专项应急预案演习,做好记录。
(八)备勤人员24小时待岗。
(九)记录与档案
1、各项工作记录完整有效。
2、档案齐全。
七、装饰装修管理
(一)建立装饰装修管理服务制度。
(二)建立装饰装修管理档案。
(三)装饰装修申报
受理业主或使用人装饰装修申报登记,与业主或使用人、装饰装修公司订立住宅室内装饰装修管理服务合同,告知业主或使用人在装饰装修工程中禁止行为和注意事项。
(四)装饰装修巡逻
装饰装修期间每日巡逻1次现场,发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为,应及时劝阻;拒不改正,报告有关行政主管部门及业主、业主委员会,并在物业管理区域内公示。
(五)装饰装修结束后进行检查
装饰装修结束后进行检查,对违背住宅室内装饰装修管理服务合同当事人按照商定解决。
(六)清运装修垃圾
委托清运装修垃圾,应在指定地点暂时堆放,采用围挡、遮盖办法,在2日内清运。
自行清运装修垃圾,应采用袋装运送或密闭运送方式,在2日内清运。
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