工业园区员工宿舍项目可行性分析报告.docx
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工业园区员工宿舍项目可行性分析报告.docx
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工业园区员工宿舍项目可行性分析报告
1.0总论
1.1项目简况
1.1.1项目名称
工业园区员工宿舍
1.1.2春晓滨海新城介绍
北仑滨海新城位于宁波市北仑区东南部,南临象山港,北望杭州湾,东接六横岛,西连主城区,处于宁波“一港两湾”(象山港、杭州湾、三门湾)战略格局和浙江现代海洋经济产业带的主轴中心,紧邻国际主航道和锚区,是宁波—舟山港一体化发展的核心区,也是中国大陆版图临海区域的最东端和距离宁波市中心城区最近的滨海生活区域。
与省级产业战略平台——宁波梅山国际物流产业集聚区范围一致,涵盖北仑区梅山乡(包含梅山保税港区)、春晓镇、白峰镇的郭巨、上阳片区,规划总面积约240平方公里,其中建设控制范围约76.23平方公里。
不仅是北仑中心城区的重要组团,更是省市发展海洋经济、建设国际港口城市核心功能区、打造对外开放重要门户的重要平台。
依托国家开发程度最高的功能区——梅山保税港区,北仑将用10年时间打造宁波中心城“临海、看海、亲海”的最佳居住之地,打造成为生态环保、旅游休闲、时尚有品位的宜居宜业现代化滨海新城。
这个地方不但倚山靠海,而且还有天然屏障与北部的重工业区隔离。
按照浙江省建设港航强省、发展海洋经济和宁波市建设国际都市经济的发展思路,《宁波市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》在要求提升中心城区功能时明确提出“开发建设北仑滨海新城”,《宁波市北仑区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》更是要求新城在各方面发挥作用:
“充分发挥梅山保税港区的引领带动作用和滨海新城的支撑依托作用”、“滨海新城围绕’新都市休闲示范区、国际化生态型新城’的战略定位,建设’休闲旅游、生态环保、宜居宜业、魅力时尚’的滨海新城区”。
滨海新城的功能定位是长三角区域性战略门户区、浙江海洋经济发展先行区、新都市休闲示范区、国际化生态型滨海新城。
在梅山岛与春晓之间,狭长的梅山水道一直处于浑浊状态。
随着滨海新城的开发建设,梅山水道将实施一项庞大的水道拦坝工程,在水道南北两端各建一条百年一遇防潮标准的海堤,三座水闸、海船闸,以及滩涂治理等,使梅山水道呈现蓝天碧海的美景。
梅山水道拦坝后,海水质量提升,约有10平方公里水域出现清澈水面、蔚蓝水域。
宁波滨海新城以休闲度假为主导,涵盖文化、休憩、娱乐、商业、居住等功能。
宁波滨海新城的梅山湾两岸风情带将呈现出五大主题区,分别是滨海公共休闲区、中心多功能区、生态湿地公园区、滨海配套服务区以及滨海度假区。
1.1.3承办单位概况
承办单位为。
注册资本2600万元人民币。
其中滨海新城建设投资公司占80%,春晓资产经营管理公司占20%。
公司主要从事房地产开发、经营业务。
滨海新城建设投资公司由开发区控股有限公司以货币形式出资,资金来源由区财政局对开发区控股有限公司注资解决。
经营范围:
负责北仑(春晓)滨海新城基础设施的开发建设、经营管理,实业投资、投资咨询服务等。
定位和目标:
着眼于实现“三大平台”功能,即资金筹措平台、基本建设平台、投资运行平台,并逐步形成自主的核心竞争产业,扩大公司影响力,拓宽资金筹措来源,加大资产投资力度,实现公司资产保值增值的发展需要。
主要任务:
(1)资金的筹措,积极开展金融合作谈判,争取政府在资金筹集过程中给予更多的、具体的、操作性强的优惠政策和提供担保。
(2)负责滨海新城基础设施建设(根据新城指挥部确定的年度投资计划,安排建设资金及具体工程实施)、实业投资及资产管理等工作。
(3)按《公司法》有关规定,建立法人治理结构,实行规范运作,既对股东制定的长远发展目标负责,也对北仑(春晓)滨海新城开发建设负责,实现开发建设和投资运营两促进的良好态势。
1.1.4拟建地点
本次新建项目春晓滨海新城工业园区员工宿舍基地所处位置为春晓89#产业基地配套地块,地块规划边界:
北到洋沙山西六路,东至春晓西五路,南到海口西河,西邻春晓90#工业地块,总用地面积21360平方米,其中:
89#-1地块为18793平方米,用地性质是其他居住用地和商业金融业用地,89#-2地块为2567平方米,用地性质是公园绿地。
地块基本呈长方形,形态较为规整。
现状场地已做场地平整。
该地块周边环境优美,交通便捷。
1.2功能定位与建设规模
1.2.1功能定位
项目功能定位为工业社区员工宿舍,服务范围面向万亩围塘南侧产业群和镇工业小区。
场地的道路交通现状:
项目东临春晓西五路,红线宽度24米,双向4车道,为城市次干道;北至洋沙山西六路,红线宽度16米,双向2车道,为城市支路——场地东、北两面的进入性较强、噪音较大,宜布置公共服务设施,而南靠海口西河,景观较好,宜布置公园绿地和休闲设施、活动场地。
西面受噪音影响小,宜布置宿舍建筑。
1.2.2建设规模
项目地块布东面以单身宿舍和商业为主,布有2层的商业店铺及1栋11层的单身宿舍,西面是6栋11层以小户型为主的员工宿舍,总建筑面积39482平方米,项目总投资11166万元。
主要技术经济指标详见表1-1。
表1-1主要技术经济指标
项目
指标值
单位
总用地面积
18793
m2
总建筑面积
39482
m2
地上建筑面积
34259
m2
其中宿舍建筑面积
27355
m2
商业建筑面积
4965
m2
架空层建筑面积
1415
m2
配套用房建筑面积
524
m2
地下建筑面积(不计容积率)
5223
m2
建筑密度
25.5
%
容积率
1.75
绿地率
30
%
机动车停车位
161
辆
地下机动车停车位
75
辆
地上机动车停车位
86
辆
非机动车停车面积
1224
辆
总投资
11166
万元
固定资产费用
8268
万元
无形资产费用
1973
万元
预备费用
413
万元
建设期贷款利息
512
万元
1.2.3功能分区及建设内容
项目地块布局以单元式高层宿舍为主,依据地形分成东西两个组团,两组团均形成相对完整的绿化景观空间。
东西组团各自独立,既减少相互影响,亦缩小空间尺度。
基地以内部主干道为界,主干道以东组团定位为对外的白领宿舍区,以西为景观宿舍区。
东组团以单身宿舍和商业为主,布有2层的商业店铺及1栋11层的单身宿舍;西组团是6栋11层以小户型为主的员工宿舍,强调舒适自然的居住体验,布局错落有张力。
两个组团之间为中心绿地,起到”外观河景,内拥园景”的效果。
1.3项目提出的理由
1.3.1解决工业园区入驻企业后顾之忧的需要
目前滨海新城的发展日新月异,规划建设的“一带二轴三片”空间结构日渐成形,即一带:
滨海旅游休闲带,主要以洋沙山风景区为核心,沿着蔚蓝海岸向东西展延的滨海休闲旅游带; 与梅山岛保税港区积极互动的二轴:
山海文脉轴线、城镇功能复合轴线;三片:
春晓经济技术开发区形成东中西梯度有序、功能关联的三大片区。
西片区重点吸引具有高新技术趋势和规模化倾向的产业、中片区为城镇综合发展区、东片区发展休闲度假和高端生态住区、科研孵化、会展。
目前已有内外资企业陆续入驻工业园区,吉利帝豪轿车项目亦已确定落户园区,人口将快速聚集。
为留住人才、稳定员工,达到企业平稳发展,企业必定想方设法提供合理的后勤保障以此来吸引员工,如果园区不能提供便捷可靠的基础设施配套,企业有可能走入“办社会”的历史老路、背上较重的包袱。
本项目的建设是及时的,是解决入驻企业后顾之忧应采取的必然措施。
1.3.2切合新时期员工(农民工)特点的需要
近几年,企业在招工过程中普遍遇到“民工荒”现象,严重制约了企业的发展,也制约了当地企业的发展。
这是由社会发展和新时期民工特点决定的,目前民工主力已转变为“85后”、甚至是“90后”青年,一是他们从来没有种过地,进城打工,很大程度上不是基于生存需求,而是要改变自己的生活,把打工作为寻求进城的机遇和途径。
二是这批人都念过书,有文化,比较了解外部世界,知道城乡之间的巨大差别,城市文明对他们有巨大的吸引力。
三他们中的很多人是独生子女,不能够接受城里的不公平待遇。
四是已经具有朴素的但有时又有些盲目的平等和民主观念,他们要求和城里人一样平等就业、平等享受公共服务,甚至得到平等的政治权利。
总之,他们要求找出平等发展的机会,寻找精神上归宿感,感情留人是很管用的一招,目前宁波当地有些企业在逢年过节时包车甚至是习机票送员工回家取得好的效果,就是以情服人的例证。
作为管委会下属具备职能的建设单位开展本项目建设,目的在于为企业提供有效便捷的保障,建成住宿为主,兼具衣食和娱乐的综合体,为园区内入驻企业员工打造生活和精神家园,满足了新时期员工的特点。
1.3.3集约利用土地、助推高效企业的需要
如果类似本项目不建设,将会造成配套设施不具备,为留住人才,部分企业考虑自行建设部分宿舍,一是建设成本较高,增加企业负担;二是企业自建宿舍功能较为单一,难以满足新时代员工的精神文化需要;三是需要用地,降低了园区土地使用效率。
为集约利用土地、助推高效企业的需要,建设本项目是有必要的。
1.4项目投入总资金
项目投入总资金11166万元,7800万元来源于金融机构贷款,3366万元由项目承办单位自筹。
1.5初步结论
1、本项目对解决工业园区入驻企业后顾之忧,籍以营造新时期员工生活和精神家园具有重要的意义;
2、项目的规模和设计方案合理、切实可行;
3、建设和实施方案成熟可靠,可在预定的时间内完成;
4、项目所需的建设条件具备,协作条件较优;
5、项目的资金来源有保证;
6、项目的社会效益良好。
综上所述春晓滨海新城工业园区员工宿舍项目的建设是必要的,春晓滨海新城工业园区员工宿舍项目在园区管理会直接领导下,在宁波滨海新城置业有限公司的精心组织下,在园区企业和企业员工的支持企盼下,各项工作正在有条不紊地进行,力争将春晓滨海新城工业园区员工宿舍打造成高效便捷的员工住宿为主的生活综合体。
拟通过本次可行性研究,为下一步项目的建设提供指引。
2.0可行性研究编制依据
1、国家发展改革委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);
2、《投资项目可行性研究指南(试用版)》;
3、《宁波市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》;
4、《宁波市北仑区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》;
5、《春晓镇总体规划(2008—2030年)》
6、《宁波市城市规划管理技术规定》;
7、春晓滨海新城工业园区员工宿舍规划设计条件;
8、春晓滨海新城工业园区员工宿舍勘测定界图;
9、建设项目选址规划管理办法;
10、《宁波市城市总体规划纲要(2001-2020)》;
11.《浙江省建筑安装工程概算指标》(2003版);
12.《浙江省建设工程其他费用定额》(2003版);
13.《浙江省建筑工程预算定额》(2003版);
14.《浙江省建筑工程预算定额》(2003版);
15.《浙江省建筑安装工程费用定额》(2003版);
16.、委托方提供的相关基础资料。
3.0项目需求及目标分析
3.1经济发展人员聚集对生活设施提出了需求
宁波市的总体规划,确定了宁波市的城市性质为:
国家历史名城、长江三角洲南翼经济中心,东南沿海重要的港口城市,文化旅游基地和省教育副中心,有江南水乡特色的生态型城市……。
作为国家首批沿海开放和享有省一级经济管理权限的副省级城市,华东重要的区域经济中心、航运中心、物流中心、交通枢纽和对外贸易口岸,宁波市拥有丰富的商业资源,在全国15个副省级城市中经济名列前茅,有较强的消费能力及消费意识,城市居民可支配收入2010年达到30166元、在副省级城市中排名第三,2009年和2008年分别达到27368元/人和25304元/人,在全国城市中都排名第六,具有很强的消费能力。
近年来又获多项国家级荣誉:
蝉联全国文明城市、国家环保模范城市、国家卫生城市、中国品牌之都、中国优秀旅游城市……。
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