房地产开发项目财务分析实例.docx
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房地产开发项目财务分析实例
房地产开发工程财务分析实例
一、工程概况
该房地产投资工程位于某市高新技术开发区科技贸易园,根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复,其规划设计要点如下:
1、用地面积:
12243平方米
2、建筑密度:
≤35%
3、容积率(地上):
≤4.62
4、绿化率:
≥25%
5、人口密度:
≤1085人/公顷
6、规划用途:
商住综合楼
二、规划方案及主要技术经济指标
根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析,拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。
楼宇设两层地下停车库。
裙楼共4层,1~2层为商业用途,3~4层以配套公建为主,包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。
裙楼顶层作平台花园。
塔楼2个,均为20层高,为住宅用途。
本工程主要经济技术指标参见表6-1与表6-2。
表6-1工程主要技术经济指标〔一〕
项目
单位
数量
工程
单位
数量
占地总面积
平方米
121243
居住人数
人
1071
总建筑面积
平方米
55338(地上)
平均每户建筑面积
平方米
124
居住面积
平方米
37899
平均每户居住人数
人
3.5
公建面积
平方米
5077
人均居住用地
平方米
35.38
绿化用地
平方米
3060
道路面积
平方米
5233
居住户数
户
306
车库面积
平方米
7500
表6-2工程技术经济指标〔二〕
层数
功能
所占面积〔平方米〕
总面积〔平方米〕
裙楼
4
商铺
11248
15528
公建面积
4280
塔楼
19〔2个〕
住宅
1942〔每层〕
36898
地上总建筑面积
52426
地下室
2
停车库
7200
7764
设备面积
300
人防面积
264
三、工程开发建立及经营的组织与实施方案
1、有关工程方案的说明
工程总工期为36个月〔从2021年3月至2021年3月〕。
当完成地下室第一层工程时,开展预售工作。
2、工程实施进度方案
工程实施进度方案见表6-3。
四、工程各种财务数据的估算
1、投资与本钱费用估算
〔1〕土地出让地价款
包括两局部:
①土地使用权出让金
根据该市国有土地使用权出让金标准,可计算出该地块的土地使用权出让金为4257万元。
②拆迁补偿安置费
根据拆迁补偿协议,该地块拆迁补偿费为8075万元。
上述两项合计:
12332万元。
表6-3工程实施进度方案表
序号
工程名称
持续时间〔月〕
进度安排(按双月计
2001
2002
2003
2004
1
征地拆迁
6
4
6
8
10
12
2
4
6
8
10
12
2
4
6
8
10
12
2
4
2
前期工程
3
根底工程
6
4
主体构造工程
7
5
设备安装工程
6
6
室外装修工程
7
7
红线外工程
3
8
公建配套工程
3
9
竣工验收
2
10
销售
27
〔2〕前期工程费
本工程前期工程费估算见表6-4:
表6-4前期工程费估算表单位:
万元
序号
项目
计算依据
金额
1
规划设计费
建安工程费×3%
332.02
2
可行性研究费
建安工程费×1.5%
166.005
3
水文、地质、勘探费
建安工程费×0.5%
55.335
4
通水、通电、通路费
建安工程费×2.5%
276.675
5
场地平整费
60元/平方米
73.38
总计
903.415
〔3〕建安工程费
参照有关类似建安工程的投资费用,用单位指标估算法得到该工程的建安工程费估算结果。
见表6-5。
表6-5建安工程费估算表单位:
万元
序号
工程
建筑面积
土建
装饰
设备
金额
合计
单价
金额
单价
金额
单价
金额
1
塔楼
41460平方米
1105
4581
101.4
420
301.5
1250
5121
2
裙楼18325平方米
其中商铺:
13248平方米
1105
2025
475
870
301.5
552
3447
1105
1464
475
629
301.5
406
2499
合计
11067
〔4〕根底设施费
其估算过程参见表6-6:
表6-6根底设施费估算表单位:
万元
序号
项目
单价
计价数量
合计
1
供电工程
65万元/公顷
5.5338顷
359.7
2
供水工程
15万元/公顷
5.5338公顷
83
3
道路工程
42.13万元/公顷
0.5233公顷
22.05
4
绿化工程
5.4万元/公顷
0.306公顷
1.65
5
其他工程
占建安工程费的2%
11067万元
221.34
合计
687.74
〔5〕开发期税费
其估算过程参见表6-7:
表6-7开发期税费估算表单位:
万元
序号
项目
金额
估算说明(估算依据)
1
固定资产投资方向调节税
553.35
建安工程费×5%
2
分散建立市政公用设施建立费
1328.04
建安工程费×12%
3
建筑工程质量平安监视费
44.26
建安工程费×4‰
4
供水管网补偿费
住宅:
19.28
商铺:
67.49
住宅:
0.3吨/人,600元/吨
商铺:
0.1吨/人,600元/吨
5
供电用电负荷费
住宅:
58.75
商铺:
105.984
住宅:
4kVA/户,480元/kVA
商铺:
8kVA/百㎡,1000元/kVA
6
其他
221.34
建安工程费的2%
合计
2398.494
〔6〕不可预见费
取以上〔1〕~〔4〕项之和的3%。
那么不可预见费为:
〔12332+903.425+11067+687.24〕×3%=748.89
(万元)
开发本钱小计:
28110.384万元。
2、开发费用估算
〔1〕管理费用
取以上〔1〕~〔4〕项之和的3%。
那么管理费用为:
〔748.89(万元)
〔2〕销售费用
销售费用主要包括:
广告宣传及市场推广费,占销售收入的2%;销售代理费,占销售收入的2%;其他销售费用,占销售收入的1%。
合计为2606.34万元。
销售收入详见表6-9。
〔3〕财务费用
指建立期借款利息。
第1年借款9000万元,贷款利率为6.5%,每年等本归还,要求从建立期第2年起2年还清。
建立期借款利息计算如下:
第1年应计利息:
(0+9000÷2)×6.5%=292.5〔万元〕
第2年应计利息:
(11292.5+0÷2)×6.5%=734.0125〔万元〕
第3年应计利息:
(5646.04+0÷2)×6.5%=366.9928〔万元〕
那么财务费用为上述合计:
1393.5053万元。
详见表6-14贷款还本付息表。
开发费用小计:
4748.7353万元。
总本钱费用合计:
32859.1193万元(35965.37)
3、投资与总本钱费用估算汇总表
详见表6-8。
表6-8投资与总本钱费用估算汇总表单位:
万元
序号
工程
金额
估算说明
1
开发本钱
28110.384
以下
(1)~(6)项合计
〔1〕
土地费用
12332
〔2〕
前期工程费
9032.415
〔3〕
根底设施建立费
687.74
〔4〕
建安工程费
11067
〔5〕
开发期税费
2398.494
〔6〕
不可预见费
148.89
2
开发费用
4748.7355
以下
(1)~(3)项合计
〔1〕
管理费用
748.89
〔2〕
销售费用
2606.34
销售收入×5%
〔3〕
财务费用
1393.5053
3
合计
32859.1193
4、工程销售收入估算
〔1〕销售价格估算
根据市场调查,确定该工程各局部的销售单价为:
住宅:
6700元/平方米
商铺:
17200元/平方米
车位:
21万元/个
〔2〕销售收入的估算
本工程可销售数量为:
住宅37899平方米;裙楼中的商铺局部13248平方米,地下车位188个。
详见表6-9
表6-9销售总收入预测表单位:
万元
用途
可售数量
预计销售单价
销售收入
住宅
37899平方米
6700元/平方米
25392.33
商铺
13248平方米
17200元/平方米
22786.56
车位
188个
210000元
3948
合计
52126.89
〔3〕销售方案与收款方案确实定
具体见表6-10
表6-10销售收入分期按比例预测单位:
万元
销售方案
各年度收款情况
合计
年份
销售比例
销售数量
第1年
第2年
第3年
第一年
第二年
住宅:
60%
24876
16666.92
31993.416
商铺:
60%
6748.8
12957.696
车位:
60%
112.8
2368.8
第三年
住宅:
40%
16584
12272.16
22965.984
商铺:
40%
5299.2
9114.624
车位:
40%
75
1579.2
合计
100%
100%
31993.416
22965.984
54959.114
5、税金估算
〔1〕销售税金与附加估算
具体见表6-11
表6-11销售税金及附加估算表单位:
万元
序号
类别
计算依据
计算期
1
2
3
1
营业税
销售收入×5%
1599.6708
1148.2992
2
城市维护建立税
营业税×7%
111.97
80.38
3
教育费附加
营业税×3%
47.99
34.45
4
教育专项基金
营业税×4%
63.98
45.93
5
防洪工程维护费
销售收入×0.18%
57.58
41.34
6
印花税
销售收入×0.05%
15.99
11.48
7
交易管理费
销售收入×0.5%
159.97
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