地铁院物业管理方案.docx
- 文档编号:2918611
- 上传时间:2022-11-16
- 格式:DOCX
- 页数:20
- 大小:32.48KB
地铁院物业管理方案.docx
《地铁院物业管理方案.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《地铁院物业管理方案.docx(20页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
地铁院物业管理方案
第一章地下铁道设计研究院办公楼项目概况及人员配置
按照现代物业管理理念和科学经营模式,我公司特设铁二院办公区域物管处,本着资源共享,降低管理成本,结合一兼多职、一专多能引进高素质物业管理从业人员,提高服务层次、降低人员配置的原则,实施整体开放式与重要部位封闭式的物业管理模式,对铁二院办公区域物管处人员配置实施定编定岗。
第二章铁二院物业管理项目服务容、质量、目标及承诺
物业管理服务的围和容
针对铁二院办公区域物业项目的实际情况,按照评选《全国物业管理示大厦创优达标细则》(详见附件五),结合酒店一站式服务元素,为业主超值提供高标准的现代礼仪和对客服务,并在物业及所属配套设施设备管理中全面实施品质控管,确保其使用功能的正常发挥,具体物业管理服务围和容如下:
一、公共服务(即常规性服务)
是为了维护物业的使用功能得到正常的发挥,确保正常的公共秩序和整洁的办公环境,而提供不可少的经常性的服务项目。
1、清洁卫生管理
(1)公共区域保洁每天≥6次,干净整洁地面无垃圾、口香糖;
(2)前台抹尘每天4次,公共区域风口抹尘每周1次;
(3)公共区域玻璃刮洗每周1次(日常玻璃立面清洁≤2.5m)、1F大厅玻璃门去手印每天6次;
(4)墙面高位擦拭掸尘每周1次,低位每天1次(日常立面清洁≤2.5m);定期擦拭掸尘干净无浮尘;
(5)地面晶硬处理(或按3M硬质地面护理系统养护)和石材定期抛光上蜡养护每3月1次,均匀地见光亮、无污渍、无脚印;
(6)公共区域:
天花抹尘每周1次、死角抹尘每天1次、踢脚线抹尘每天1次、开关盒抹尘每天1次、消防门抹尘2天1次,不锈钢护栏
每天抹尘1次每周上油1次;
(7)公共区域地面推尘每天≥4次、地面抛光上蜡养护2月1次;
(8)每月1次对公共区域地面、公共卫生间地面进行实施3M硬质地面护理系统清洁;
(9)公共楼道、地面及步行梯拖洗、步行梯扶手、踢脚线每天1次,干净无污迹;
(10)客梯轿厢门、壁上油擦拭每天1次干净无污迹无指纹手印,轿厢地毯吸尘每天6次、干洗每周2次;
(11)公共洗手间:
清洁每天≥6次镜面无手印、台面无积水、不锈钢表面无水渍、地漏清洁,整体干净无异味;香精球更换及时;地面每周刷洗1次、风口抹尘每周1次;
(12)公共区域灯具抹尘:
高位每半年一次,低位每周1次干净明亮;
(13)公共区域墙清扫:
一年一次,干净无浮土;
(14)公共区域垃圾:
每天统一清理1次垃圾装带处理,并对垃圾桶进行消杀处理。
桶身、桶盖干净无污渍;
(15)公共区域各型植物的擦拭:
每周1次叶面干净、生长旺盛;植物花盆、底座托盘清洁每天1次,无泥水清洁干净;
(16)公共区域烟灰桶:
清倒擦拭每天2次、桶垃圾≤3/4,无污迹及垃圾外露、石米洁白桶身光亮无渍;
(17)公共区域消防器材:
抹尘每周一次,干净无尘土;
(18)公共区域安全标示、水牌、房号:
每周1次清洁光亮;20F地面每月刷洗,天窗玻璃每周刮洗,无垃圾无积灰天窗光亮;-1F、-2F、
车库:
地面日常清扫每月1次刷洗1次吸尘,高位消防管道及风管每周1次抹尘,车场出入口每天拖洗,安全标示2天1次;消1消2电梯每天拖洗1次。
不锈钢门与轿厢板清洁保养与客梯相同。
2、绿化养护管理
(1)对大厅、单元走廊等植物摆放全天的清洁卫生管理,目视整体干净、无污物;
(2)室外之其它公共区域大型植物、草坪等养护、修枝、施肥、杀虫、移植、增补。
3、治安协调管理
(1)对外来人员的登记;
(2)对进出物品的登记;
(3)治安突发事件的应急处置;
(4)公共区域的巡逻;
(5)智能化设施设备的运行管理;
(6)监控报警信息的处置;
(7)受理夜间客户的投诉、求助。
4、消防协调管理
(1)协助有关部门对火警、火灾的调查处理;
(2)消防设施的使用管理;
(3)消防设施、设备正常状态的正常管理;
(4)及时处理监控信息。
5、消防安全检查工作
(1)定期对管理区域进行消防安全检查;
(2)提出消防整改措施、方案;
(3)进行消防宣传教育工作。
6、停车场管理
(1)车位的使用管理;
(2)车场的标志、设施管理;
(3)车场岗位清洁卫生管理。
7、道路管理
(1)道路标识管理;
(2)交通秩序管理;
(3)交通设施、设备正常使用和维护管理。
8、邮包、信函、报纸、杂志的收发
9、水电管理
(1)设施、设备的养护和维修;
(2)按规定每半年一次对二次供水水箱的清洗、消毒和检验;
(3)按规定对高低压配电设施、设备进行检测,并保证24小时轮流值班。
10、按规定对化粪池进行清掏和维护
11、代收、代缴水电费
12、物业共用部位的日常养护、维修
(1)代办外墙清洗和室外幕墙的养护;
(2)对梯步、立柱、墙面、天花板、踢脚线、门窗、室外地面等装修进行养护、零散维修;
13、物业设施、设备的正常运行日常养护和维修
楼宇管理系统(BMS)、安防监控系统、高低压变配电系统、生活给排水系统、消防报警及联动系统、消防喷淋与消火栓系统、消防正压送风系统、气体灭火系统、多联热泵中央空调系统、新风系统、智能停车系统、弱电系统、照明系统、综合布线和垂直电梯日常养护和零星维修。
14、代业主制定物业的年度中修、大修、更新和改造计划,并组织实施和负责验收
15、制止和处理物业管理区域违章改变物业的使用功能和违章乱搭现象
16、市政公用设施的管理
(1)确保公共配套设施完好,不随意改变;
(2)公用照明、邮政设施齐全,工作正常。
17、争创全国物业管理示大厦筹备事项
18、根据需要增设的其他物业管理项目
二、特约性服务
特约性服务指提供公共性服务以外的,为满足客户的个别需求,受其委托而提供的服务。
该类服务又视具体服务情形分为以下两类:
1、免费服务系列:
客户只需一个告诉物业管理公司您的和您的要求,剩下的就由服务人员免费为您完成。
(1)提供消防知识和火灾应急的相关培训;
(2)代订机票、火车票、酒店住宿;
(3)义务检查室用电及线路的安全隐患;
(4)临存物品的保管;
(5)雨具借用;
(6)叫车服务;
(7)客服中心留言;
(8)根据需要增设的其他项目。
2、有偿服务系列:
为满足客户的需要,特开展以下各项特约服务项目,物业管理公司本着有偿低费的原则,提供下列服务:
(1)室清洁服务:
清除家具灰尘;
清洁维护地板(地毯);
吸尘抛光打蜡、清洁玻璃门窗。
(2)室绿化或代理管养服务;
(3)商务服务:
中英文打字、收发传真、电子、复印装订及代客购物;
(4)室维修:
客户室单元报修可与物业管理公司联系,室自用部位维修为有偿服务,如维修项目超过物业管理公司能力围,物业管理公司可免费联系维修商;
(5)会议服务:
根据需要提供会场布置、接待礼仪、清洁卫生、音响调试及会议所需购置物品等服务;
(6)根据客户的需求约定其它有偿服务。
物业管理服务的质量和标准
三、房屋管理与维修
1、房屋完好率达90%以上,楼宇外观美观、整洁,无改变使用功能,无违反规划乱搭建现象。
2、房屋零修及时率达到95%以上,水电、电梯等设施随报随修,房屋土建方面的问题接报后三天完成,零修合格率达98%以上。
3、实行代收代缴各项公用事业费用及水、电费,收缴率达到100%。
四、设备管理
设备图纸、档案资料齐全,管理完善,可随时查阅,配备所需各种专业技术人员,维修和操作人员持证上岗。
针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施,确保年无故障运行时间达到95%以上。
五、供电系统
1、保证24小时正常运行,出现故障,立即排除。
2、限电、停电按规定提前通知客户,外线停电时,自备发电机送电不超过15分钟。
六、消防系统
1、消防控制中心及消防系统配备齐全,完好无损,可随时起用。
2、制定突发性火灾紧急事件处理程序,设立消防疏散示意图,紧急疏散通道畅通,照明设施、引路标志完好。
七、电梯
1、电梯轿厢、井道保持清洁。
2、出现运行故障后,维修人员及时到达现场进行维修。
八、给排水系统
1、定期对二次供水、蓄水设施设备进行清洗、消毒、保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生,无二次污染及隐患。
2、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。
3、所有排水系统畅通,汛期道路无积水,楼、地下室及车库无积水、浸泡发生。
4、遇有事故,维修人员能及时进行抢修,无大面积跑水、泛水。
5、无长时间停水事故。
九、空调系统
定期对空调维护保养并实施节能措施,对出现的故障能及时排除,保证系统正常运行。
一十、市政公用设施管理
1、公共配套服务设施完好,不随意改变用途。
2、公用照明、通讯、网络设备设施齐全,工作正常。
3、交通车辆管理运行有序,无乱停乱放现象。
一十一、绿化管理
定期对物业管理区域的绿地、花木、建筑小品等进行养护,无破坏、践踏及随意占用现象。
一十二、环境卫生管理
1、按ISO14000质量标准清扫保洁,垃圾日产日清,公共走道、地下室、天台等所有公共场所保持清洁,无随意堆放杂物和占用。
2、公共部位管理有序,无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象。
一十三、治安管理
1、实行24小时安全防制度。
2、无重大火灾、刑事和交通事故。
一十四、业主满意率
无重大投诉、对管理处的评议,满意率达到95%以上。
物业管理服务的总体目标和分项目标
一十五、总体管理、服务目标
1、全年不发生重大安全责任事故。
重大安全事故是指:
(1)因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故;
(2)因失职或玩忽职守引发的公司重要财产报废、损毁事故;
(3)因失职或玩忽职守引发的火灾事故;
(4)因失职或玩忽职守引发的水浸事故;
(5)因失职或玩忽职守引发的恶性治安事件;
(6)因失职或玩忽职守引发的客户重伤、死亡事件。
2、所管物业设施设备的使用完好率达到98%以上。
3、员工培训合格再上岗率达到100%。
4、员工对企业的满意率达到85%以上。
5、客户对管理、服务工作的满意率达95%以上。
一十六、经营目标(总体)
全年支出控制在预算围。
一十七、客服中心部分项管理指标
1、物业使用违章有效处理率100%;
2、房屋完好率100%;
3、维修及时率,合格率100%;
4、有效投诉的处理合格率(以回访结果为准)100%;
5、求助处理率,满意率100%;
6、有效回访率达到100%;
7、培训计划完成率100%;
8、员工绩效考评有效率98%;
9、服务规的出错率(以检查、投诉记录为准)3%;
10、工作操作规程的审严重不合格为零,轻微不合格3项以下,观察项10项以下;
11、工作操作规程抽检合格率95%。
一十八、护管、消防管理分项指标
1、消防设施、设备的使用完好率100%;
2、普通治安案件的有效处理率100%;
3、其他各类突发事件的有效处理率100%;
4、员工对干部的满意率75%以上;
5、灭火预案演习达标率100%;
6、治安预案演习达标率100%;
7、训练考核达标率100%;
8、车辆违章停放率5%;
9、作业规程抽检合格率95%;
10、审严重不合格为零,轻微不合格3项以下,观察项为10项以下;
11、服务规的不合格率3%。
一十九、维修维护工作分项管理目标
1、设备计划保养完好率100%;
2、设备开机完好率100%;
3、设施、设备大、中、小修计划完成率100%;
4、设备运行成本降到最低;
5、设备临时故障排除的及时率95%;
6、员工工伤事故发生率≤2%;
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 地铁 物业管理 方案