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第一章总论

1.1项目名称、建设地点

1.1.1项目名称

穆棱市文化公园棚户区改造建设项目。

1.1.2拟建地点

穆棱市八面通镇团结路北侧和工农大街东侧。

1.2项目建设单位、法定地址、法定代表人

项目建设单位为穆棱市中联房地产开发有限公司，法定地址在穆棱市八面通镇长征路122号，法定代表人为公司董事长赫明辉。

1.3项目位置和建设规模

1.3.1项目位置

穆棱市文化公园房地产建设项目位于穆棱市城区繁华地段，是穆棱市城区人流、物流集散地之一。

项目位置西、南二面分别靠穆棱市城区八面通镇的主干道工农大街、团结路，北靠文化广场商业区步行街，东邻华富风电公司和市广电局住宅小区，项目位置比较好。

1.3.2建设规模

本项目建设规模为占地面积108709.2m2，房地产开发占地面积45186.96m2，房屋建筑面积143343.16m2。

公园占地面积63522.24m2，公园游人容量1050人。

1.4项目建设的必要性

一是城市化进程的需要。

我国目前正处在城市化进程高速发展的时期。

相关数据显示,2007年我国城市化率为44.9%,年均增幅约为1%,2010年城市化率将达到47%，预计2020年会达到60%。

城市化的快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。

按照我国13亿的人口总量和年均1%的城市化率增速计算，保守估计每年将有超过1300万人成为城市新增人口，对房地产有着刚性需求。

穆棱市是一个文化小城，城市为园林性质城市，八面通镇是穆棱市政府驻地，全市的政治、经济、文化、交通和信息中心。

穆棱市城区规划区总面积190km2，建成区面积为10.83km2，随着近几年来，穆棱市城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来穆棱市投资经商，使城区人口大量增加，市城区人口达到11万人，其中：

农业人口3万人，非农业人口8万人。

通过穆棱市文化公园房地产建设项目的建设，将为穆棱市城区增加3栋商服门市房楼，商服门市房建筑面积达12620.18m2，扩大了穆棱市城区商服面积，为穆棱市的商品消费市场，增添了新的主力军和商服就业人口，加快了穆棱市城市化的步伐。

二是收入增长的需要。

随着经济的快速发展,居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势。

国家统计局的数据显示,2009年全国农村和城镇居民的人均可支配收入分别为4761元和15781元,分别实际上涨8.0%和8.4%。

2009年穆棱市城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入达到10827元和6710元，分别增长17.3%和22%。

社会消费品零售总额实现24.6亿元，增长21.5%。

根据马斯洛的“需求层次理论”,人们收入水平的不断提高,使其对消费的要求也随之发生变化。

人们对消费结构、质量、交通、舒适程度等方面提出了更高的需求。

因此,收入因素带动改善性消费需求。

通过穆棱市文化公园房地产建设项目的建设，为穆棱市城区增加33栋高层住宅楼房，增加的住宅楼房建筑面积达130222.98m2，建成交付使用后，居住在棚户区里的910户居民住进新居，满足了他们对改善居住条件消费的需求。

三是城市拆迁改造的需要。

随着工业化和城镇化的快速发展，各大中城市对旧城改造和房屋拆迁的力度不断加大。

据相关数据显示，全国每年的拆迁计划约为1.3亿m2，实际拆迁面积约为1亿m2。

按照国家关于拆迁安置“拆一、建一、还一”的原则,城市拆迁改造带来的被动性住房需求,也是目前房地产市场需求旺盛不可忽视的原因之一。

穆棱市城市棚户区共11个区片拆迁占地面积34.6万m2，要用3年的时间完成棚户区房屋拆迁和对旧城区改造的工作。

穆棱市文化公园改造棚户区改造项目的建设，将拆迁121户的房屋面积12784平方米，其中：

拆迁商服门市房面积3880平方米，拆迁住宅房屋面积7973平方米，拆迁无照房屋面积931平方米，项目建成后，拆迁商服门市房搬进本项目新建的3880平方米商服门市房进行商服经营，121住户搬进穆棱中联花园住上宽敞明亮住宅楼房，人们的商服经营、居住条件，切实得到改善，加快了穆棱市棚户区房屋拆迁和对旧城区改造工作的步伐。

四是全面建设小康社会的需要。

全面建设小康社会作为新世纪前二十年的奋斗目标，标志着我国经济和社会发展进入新阶段。

全面建设小康社会，不再是单纯提高经济水平，涉及政治、经济、生态环境、人居环境、卫生、社会保障、人民生活等诸多方面，已成为全面建设小康、构建社会主义和谐社会的一项重要内容。

通过穆棱市文化公园房地产建设项目的建设，将为穆棱市城区增加占地面积63522.24m2的文化公园，也将填补穆棱市城区无综合性城市公园的空白，也满足了穆棱市人民对文化、娱乐、消闲生活的需求，以推动全市经济社会又好又快发展，建设美丽富裕的穆棱。

因此，该项目的建设是十分必要的。

1.5项目建设单位基本情况

穆棱市中联房地产开发有限公司，注册地址在穆棱市八面通镇长征路122号，注册资金3000万元，经营范围为房地产开发。

该公司专职兼职人员20人，大专以上学历的专业技术人员占95％以上，都是长期从事房地产开发的、有丰富经验的专业技术人员。

1.6主要建设内容

1.项目组成。

房地产开发和公园建设。

2.房地产开发主要建设内容。

新建房屋建筑面积为143343.16m2，其中:

3栋商服门市房楼建筑面积12620.18m2，33栋高层住宅楼房建筑面积130222.98m2，物业管理用房建筑面积200m2，水泵房建筑面积300m2及其它公用配套工程设施。

配套进行供电照明、弱电、给排水、供热、道路、停车场、消防、绿化等房地产开发公用工程的建设。

3.公园主要建设内容。

公园分为7个功能分区，即：

公园出入口区、文化娱乐区、观赏游览区、体育运动区、儿童活动区、老年健身安静休息区和园务管理区。

主要建设内容按这7个功能分区进行建设。

主要建设内容具体如下：

（1）公园出入口区，占地面积840m2，建扇形花岗岩石板面广场200m2，宽20m框架琉璃瓦公园大门2个，道路花园带和绿地（乔、灌、草、花、木结合）600m2；

（2）文化娱乐区，占地面积8245m2，建台高12cm半径25m的圆形露天歌舞台2000m2，观赏场地1000m2，道路花园带和绿地（乔、灌、草、花、木结合）5245m2；

（3）观赏游览区，占地面积5775m2，建展现穆棱灿烂的历史文化的琉璃瓦屋架宽3m，长200m檐高3m的文化长廊架600m2，琉璃瓦屋架圆形半径3m檐高3m凉厅3个，在绿地间穿插雕建雕塑小品7个，道路花园带和绿地（乔、灌、草、花、木结合）4995m2；

（4）体育运动区，占地面积7020m2，建体育运动设施60套，各类球运动场地和绿地（草坪大乔木盆栽花木）6520m2；

（5）儿童活动区，占地面积8396m2，建秋千4个，攀爬5个，滑梯6个，迷宫1个，旱冰场500m2，蹦床60m2，木栅、树篱、短墙800m，道路花园带和绿地（乔、灌、草、花、木结合）5896m2；

（6）老年健身安静休息区，占地面积23346m2，建砖石混椭圆形和8字形池人工水池各1个9100m2、人工水池中假山2个、砖混棋牌室300m2、长80m宽50m砼地面健身锻炼场地4000m2、道路花园带和绿地（乔、灌、草、花、木结合）9946m2；

（7）园务管理区，占地面积7120.24m2，建园务管理用房550m2、自行车停靠处100m2、园区室外公厕2个184m2、垃圾中转站210m2、园区步行路1300m、园区河卵石小路100m、果皮箱40个、条凳和美靠200个，高低杆灯照明灯具40盏、停车场750m2，道路花园带和绿地（乔、灌、草、花、木结合）2011.24m2。

1.7项目总投资和资金来源

1.7.1项目总投资

本项目总投资（固定资产投资）为22673万元，其中：

房地产投资21354万元，公园投资1319万元。

本项目总投资（固定资产投资）为22673万元，投资构成为：

1.工程费用投资19940万元（建安工程费），其中：

房地产各建构筑物土建工程18055万元；房地产公用配套和其它工程1067万元，公园各建构筑物工程818万元。

2.其它费用1340万元，其中：

征土地费用414万元，场地平整费用287万元，勘察设计费用100万元，招标费20万元，施工监理费40万元，建设单位管理费479万元。

3.预备费1064万元，其中：

基本预备费638万元，涨价预备费426万元。

4.建设期银行贷款利息329万元。

1.7.2资金来源

项目总投资为22673万元，资金来源如下：

1.企业自筹资金14540万元，占项目总投资的70%。

2.银行贷款6780万元，占项目总投资的30%。

1.8项目实施进度

项目计划建设期二年（2010年7月～2012年7月）。

1.9项目经济效益

项目年平均销售收入9124万元，年平均税金及附加500万元，年平均利润总额2524万元，投资利润率（年平均）11.1%，投资回收期（税后，含建设期2年）3.58年，财务内部收益率19.5%，银行贷款偿还期2年（自本项目竣工交付使用运营期算起）。

1.10编制的依据和内容

1.10.1编制的依据

1.《城市居住区规划设计规范》

2.《城市居住区公共服务设施设置规定》

3.《住宅设计规范》

4.《住宅建筑设计标准》

5.《高层民用建筑设计防火规范》

6.《公园设计规范》CJJ48—92

7.《城市房屋拆迁管理条例》

8.《关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》（建住房〔2007〕109号）

9.国家的有关标准及规范

10.《穆棱市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》和《穆棱市城市总体规划》（2001～2020）及《穆棱市城市棚户区改造规划》（2010～2012）

11.建设单位提供的有关资料和项目控制性详细规划图及可行性报告编制搜集的其他资料

1.10.2编制的内容

对项目建设的必要性、市场需求、建设规模及功能标准进行分析；对项目选址选择及建设条件进行分析；对建设方案可行性进行分析；提出环境保护和消防安全措施的建议；提出项目实施进度安排的建议；对项目的投资估算和资金筹措及投产后的经济效益进行分析和评价。

1.11项目结论

该项目符合国家产业政策，符合城市发展规划，所确定的建设规模适宜、建设方案合理，项目建成后，房地产开发有一定的市场需求量，具有与市场需求相适应的特点，扩大了穆棱市城区商服场所面积和改善了居住环境，填补穆棱市城区无综合性城市公园的空白，满足了人们对商服消费、居住消费和文化娱乐生活消费的需求，推动了全市经济社会又好又快发展。

该项目的各项财务指标较好，投资效益高，项目并有较强的抗风险能力。

项目的建设有利于社会，具有良好的经济与社会效益。

1.12主要技术经济指标

主要技术经济指标见下表:

序号

名称

单位

指标

1

建设规模

1.1

占地面积

m2

108709.2

1.1.1

房地产开发（商服门市房和住宅楼）占地面积

m2

45186.96

1.1.2

公园占地面积

m2

63522.24

1.2

公园游人容量

人

1050

2

房屋建筑面积

m2

145062.16

2.1

房地产开发建筑面积

m2

143343.16

2.1.1

商服门市房建筑面积

m2

12620.18

1.2.2

住宅楼建筑面积

m2

142843.16

1.2.3

物业管理用房建筑面积

m2

500

2.2

公园建筑面积

m2

1719

3

建筑容积率

%

133.44

3.1

房地产开发建筑容积率

%

317.22

3.2

公园容积率

%

2.71

4

绿化面积

m2

46076.53

4.1

房地产开发绿化面积

m2

10863.29

4.2

公园绿化面积

m2

35213.24

5

绿化率

%

42.39

5.1

房地产开发绿化率

%

24.04

5.2

公园绿化率

%

55.43

6

拆迁房屋面积

m2

12784

7

回迁房屋面积

m2

11853

7.1

回迁商服门市房面积

m2

3880

7.2

回迁住宅房屋面积

m2

7973

8

项目投资总额

万元

22673

8.1

房地产开发投资

万元

21354

8.2

公园投资

万元

1319

9

投资资金来源

万元

22673

9.1

企业自筹资金

万元

15893

9.2

银行贷款

万元

3780

10

建设期

年

2

11

房地产和公园物业管理劳动定员

人

20

12

经济效益

12.1

房地产开发年平均销售收入（按4年计算，下同）

万元

9124

12.2

年平均税金及附加

万元

500

12.3

年平均利润总额

万元

2524

13

财务评价指标

13.1

年平均投资利润率

%

11.1

13.2

财务内部收益率

%

19.5

13.3

投资回收期

年

3.58

13.4

财务净现值（Ic＝8%）

万元

3905

13.5

借款偿还期（自本项目交付使用运营期算起）

年

2

第二章市场分析

2008年9月金融危机发生后，世界经济和我国国民经济都受到了较大冲击。

我国于2008年11月采取了实施大规模的经济刺激措施，坚持积极的财政政策，坚持宏观经济政策方向不动摇，保持政策的连续性和稳定性。

到2010年底以前投入总额4万亿人民币用于基础设施建设，以抗击金融危机。

2009年9月我国企稳回升，目前国民经济延续了回升向好态势，总体运行进入了稳定发展的时期。

2010年上半年城镇固定资产投资高位回稳，全社会固定资产投资114187亿元，同比上涨25%。

房地产开发开发投资继续高速增长，2010年上半年全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。

6月当月，房地产开发完成投资5830亿元，比上月增加1845亿元，增长46.3%。

全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿m2，同比增长28.7%；房屋新开工面积8.05亿m2，同比增长67.9%；房屋竣工面积2.44亿m2，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿m2，增长15.5%。

全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万m2，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%。

销售情况良好，商品房市场需求继续保持旺盛态势。

全国商品房销售面积3.94亿m2，比去年同期增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点。

其中，商品住宅销售面积增长12.7%，办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。

上半年，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1-5月回落13.0个百分点。

其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。

上半年，房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6%。

其中，国内贷款6573亿元，增长34.5%；利用外资250亿元，增长2.8%;企业自筹资金12410亿元，增长50.9%；其他资金14487亿元，增长47.9%。

在其他资金中，定金及预收款8064亿元，增长40.1%；个人按揭贷款4538亿元，增长60.4%。

 70个大中城市房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。

2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，5月份为上涨0.2%。

2010年6月份，全国新建住宅销售价格同比上涨14.1%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比价格与上月持平，而5月份为上涨0.4%。

其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨15.8%，其中普通住宅销售价格上涨15.2%，高档住宅销售价格上涨18.0%。

与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降0.1%，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格下降0.2%。

6月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.06，比5月份回落0.01点，比去年同期提高8.51点。

我国社会消费品零售总额72669亿元，同比增长18．2%，比去年同期加快3.2个百分点。

房地产开发完成投资，带动热点消费快速增长，上半年我国汽车类增长37．1%，家具类增长38．5%，家用电器和音像器材类增长28．8%。

 黑龙江省受国家扩大内需政策的影响，固定资产投资继续保持较快增长，2010年1-5月城镇固定资产投资累计完成749.5亿元，比上年增长39.3%，增幅列全国第2位。

 2010年上半年，房地产开发企业完成投资211.78亿元，比去年同期增长45.2%，住宅完成投资156.41亿元，比去年同期增长43.2%，商品房销售面积704.72万m2，比去年同期增长35%，商品房销售额277.69亿元比去年同期增长59.4%。

房地产市场出现明显升温，具体表现为房地产开发投资快速增长、开发规模大幅扩大、资金充裕，商品房市场购销两旺。

随着城市环境的整治和新的市政规划建设的实施，商业的发展，商业和居民住宅用房的需求也将增加，我国房地产市场前景正逐步看好，近期房房屋销售价格正在继续稳步上涨，这反映出全国房地产开发市场已经进入一个相对稳定发展的阶段。

根据资料显示，我国房地产业发展周期大约为7～8年，房地产业周期同GDP波动也有紧密关系，中科院预测中心预计2010年我国GDP增长速度将达到10%左右，在2009年总体回升向好的基础上，2010年的我国经济将呈现温和上升态势。

全社会固定资本投资总额增速在25%左右。

受投资刺激政策影响，政府投资将持续增长，民间投资继续回升，农业、交通运输业和民生相关行业仍是投资的重点行业。

按照房地产业与经济增长关系看，我国房地产发展前景相当大的。

未来12年是我国城市化加快发展时期，我国城市化水平2020年要达到50％，平均每年需建设住宅面积达26亿m2；未来20年我国城镇人均居住面积要由现在人均14.7m2，达到2020年18.7m2，每年要建设房地产18亿m2；再加上我国城市旧城改造，平均每年也要增加1亿m2需求。

可见，我国房地产业还有很大的发展空间。

本项目选址地段在穆棱市工农大街、团结路交叉口处，交通便利，辐射半径大，是人流物流集中的黄金地段，居住人口较为密集，流动及常住人口众多，无论是商业门市房，还是住宅楼需求潜力都较大，市场销售前景广阔。

本项目是集商服、住宅和公园于一体的建设项目，建成后，增强了城市的服务功能，提高了城市的服务水平，将满足穆棱市城区人们对购物、商服消费、居住条件改善和观赏、游览、休闲、文化娱乐的需求。

第三章项目选址及建设条件 

3.1项目选址

选址在穆棱市团结路北侧，工农大街以东的地块，地址呈梯形状,占地面积108709.2m2。

北与文化商业区相接，西靠工农大街，南邻团结路，东邻华富风电公司和市广电局住宅小区。

项目地理位置好，区域开阔，交通便利，与市政的基础配套设施的衔接也便利，是消费者购物和游人游玩的首选地域。

3.2建设条件

3.2.1交通状况

该项目南、西两面靠近主干道，北邻文化商业区步行街，道路四通八达，交通十分便利。

3.2.2给水

该地区为居民生活密集区，已铺设较完善的给水管网系统，给水接口就在项目区内。

本项目供水水源直接由穆棱市自来水公司供给，其供水干管已敷设至工农大街片区附近。

本项目引入管径为DN300的给水管接工农大街的市政给水干管，方便可靠。

区内给水管沿区内道路埋地敷设，在小区内形成环网，供小区生活用水和消费用水生活。

消防给水采用统一供水系统。

管网采用环状与枝状相结合的方式。

管网中消火栓设置按消防规范进行。

3.2.3排水

该区域原有建筑物已有较完善的排水设施，本项目排水系统采用雨污分流制，生活污水经新铺设排水管线，统一排入市区污水排水管网，最终汇入市污水处理厂，区内污水管沿小区道路布置。

屋面雨水排水采用内排水方式，雨水排入道路雨水检查井后，经新铺设的排水管线汇入市区污水排水管网排放。

内雨排水系统接市区雨水排水系统。

场地雨水排结合竖向标高，通过路缘汇集至雨水口，进入区域雨水管直接排入工农大街市政雨水干管，道路路面排水系统按路拱中轴分流两侧排泄。

3.2.4供电

本项目供电照明干线沿电缆桥架敷设，电源进户处需将零线做重复接地，利用基础内钢筋做接地装置，与防雷接地装置共用。

建筑物内用电设施配套、齐全，用电等级均为380/220V低压电，室内配线采用TN-C-S。

项目所在地区电力充足，本项目用电由八面通66KV变电所供给。

3.2.5采暖通风

本项目采用集中供热方式进行供热，集中供热工程热网已覆盖该地区，热网有能力为本项目提供足够的热源。

室内设计温度为20℃。

热网采用间接式供热，一次网出水温度为120℃，回水温度为70℃；二次网供回水温度为80/60℃。

供热时间为每年10月25日至第二年4月25日，共计6个月。

供热系统统一监控，统一调度，随着月份不同进行温度调节，保证室温恒定。

热网的敷设方式为直埋，其保温采用聚氨酯硬质泡沫预制保温管或使用氰聚塑保温管。

电梯有机械排风系统，楼房设置有厨房排烟烟道，卫生间废气通过垂直竖井高空排放。

3.2.6通讯

邮政网点，开展电报、电话、报刊销售、邮政储蓄、快递等多项业务，市话通讯网光缆化，移动电话互联网信息系统。

通讯光缆已开通，微波通讯和无线寻呼系统可覆盖全市，可随时与世界180多个国家和地区直接通话。

为扩大国际交往，创造了良好的条件。

通讯电缆已敷设至工农大街和团结路，接入方便。

3.2.7有线电视

有线电视网已经密布市区各个角落，本项目建成后，可就近配线进户，满足用户收看电视和上网的需要。

3.2.8气候气象

项目所在地区的气候属温带大陆性季风气候，年平均气温3.4℃，年际变化大，区域差别大。

平均日照时数2613小时，多年平均大于10℃的活动积温在2000～2380℃。

3.2.9水文地质

项目所在地区的平均降雨量500～600mm，降水集中在7、8月，占全年总降水量的64～68%。

项目区地势为河谷平原，地质土层结构为多年沉积的亚粘土层，地下水深度2m左右，地基承载为中等。

第四章建设规模及功能标准

4.1建设规模

4.1.1房地产开发的建设规模

占地面积45186.96m2，开发建设房屋建筑面积143343.16m2。

4.1.2公园的建设规模和公园游人容量

1.公园的建设规模。

公园占地面积63522.24m2。

2.公园游人容量。

公园的游人容量按以下公式计算确定：

C=A/Am

式中：

C：

为公园游人容量（人）

A：

为公园总占地面积（m2）

Am：

为公园游人均占地面积（m2/人）

本公园总占地面积A=63522.24m2；

本公园的类型为综合性公园，穆棱市城区规划区总面积190km2，建成区面积为10.83km2，市城区人口达到11万人，按《公园设计规范》（CJJ48-92）的要求,确定本公园的游人人均占有公园面积,即：

Am≥60m²/人。

公园游人容量C=A/Am=63522.24m2÷60m²/人≥1050人

即：

本公园游人容量1050人。

4.2主要建设内容

1.房地产开发主要建设内容。

房地产开发主要建设内容为房屋建筑面积为143343.16m2，其中:

3栋商服门市房楼建筑面积12620.18m2，33栋高层住宅楼房建筑面积130222.98m2，物业管理用房建筑面积200m2，水泵房建筑面积300m2及其它公用配套工程设施。

2.公园主要建设内容。

公园主要建设内容为占地面积63522.24m2，主要建设内容按公园出入口区、文化娱乐区、观赏游览区、体育运动区、儿童活动区