层高小于220m的储藏室权属登记与面积计算问题.docx

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层高小于220m的储藏室权属登记与面积计算问题

层高小于2．20m的储藏室权属登记与面积计算问题

我们这里的多层住宅楼，一楼一般都设计为储藏室（叫做地下室其实不是地下的），供楼上住户储存杂物使用，层高低于2．20m。

现提出问题一起讨论：

一、该储藏室能否单独登记？

按照《房屋登记办法》，我们认为可以登记。

　《办法》第十条：

“房屋应当按照基本单元进行登记。

房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间”。

第九十六条：

“具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记，可以参照本办法执行”。

二、该储藏室能否计算建筑面积？

按照《房产测量规范》，不能计算建筑面积。

《规范》规定：

8．1．2房屋的建筑面积：

房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20m以上（含2．20m）的永久性建筑。

8．2．1计算全部建筑面积的范围：

j）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2．20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

8．2．3不计算建筑面积的范围：

a）层高小于2．20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2．20m的地下室和半地下室。

三、该储藏室如何登记？

我们认为应当按照正常房屋进行登记。

（一）用途记载为储藏室，并在附记栏记载实际层高；

（二）按照正常房屋计算建筑面积。

四、建议：

修改《房产测量规范》，对房屋建筑面积计算不限制层高。

请同仁高手不吝赐教。

jxfg最后编辑于2009-06-2117:

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21|树型|收藏|小中大2

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层高小于2．20m的储藏室权属登记与面积计算问题

个人认为只登记，不标注面积，这是参考构筑物登记，构筑物只登记，不标注面积，这是今年听金绍达老师课的时候，金老师的建议。

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19|树型|收藏|小中大3

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层高小于2．20m的储藏室权属登记与面积计算问题

我们的登记还有个合法性的前提，就是该储藏间是否合乎规划，如果符合的话，则可以参照构筑物的来登记。

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24|树型|收藏|小中大4

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层高小于2．20m的储藏室权属登记与面积计算问题

水饺说的对。

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33|树型|收藏|小中大5

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层高小于2．20m的储藏室权属登记与面积计算问题

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原帖由wyslw于2009-6-228:

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我们的登记还有个合法性的前提，就是该储藏间是否合乎规划，如果符合的话，则可以参照构筑物的来登记。

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00|树型|收藏|小中大6

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层高小于2．20m的储藏室权属登记与面积计算问题

1、登记办法没有明确层高不足2.2M的产权登记问题。

2、可依据建设部建住房[2002]74号《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》第4条规定：

房屋套内具有使用功能但层高（高度）低于2.2米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。

3、根据《商品房销售面积测量与计算计量技术规范》，其销售面积规定为屋高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。

因此，不符合销售要求，不应进行转让行为。

建议：

在初始登记时于登记簿中进行储藏室的记载，但不计算面积，也不发房地产权证。

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01|树型|收藏|小中大7

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层高小于2．20m的储藏室权属登记与面积计算问题

楼主前两点我觉得可行，并有法律依据来印证；

第三点：

应该按照构筑物来登记，一般把层高2.2米以下建筑不能作为房屋来登记的。

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41|只看楼主树型|收藏|小中大8

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层高小于2．20m的储藏室权属登记与面积计算问题

首先，感谢各位老师同仁赐教。

但我们还是认为对层高低于2．20m的储藏室（在这里我们姑且称作“该类房屋”吧）应当按照正常房屋进行登记。

其一：

应该登记。

《物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。

该类房屋属于不动产，应当登记。

其二：

应该按照房屋登记。

《城市房地产管理法》第二条规定“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”。

该类房屋在法理上属于房屋，理所当然应当按照房屋登记。

其三：

该类房屋属于建筑物，而不应该归类为构筑物。

根据XX百科的词条解释：

建筑物一般是指人们进行生产、生活或其他活动的房屋或场所，如工业建筑、民用建筑、农业建筑和园林建筑等。

而构筑物一般是指人们不直接在其内进行生产和生活活动的建筑，如水塔、烟囱、栈桥、堤坝、挡土墙、蓄水池和囤仓等。

其四：

应该计算建筑面积。

任何一个建筑物或者构筑物都需要对其物理状态有一个相对清楚准确的表述，而对于该类房屋最清楚、最准确、也是最简单的表述就是建筑面积。

其五：

不合时宜的规范应该修改。

规定层高低于2.2米不计算建筑面积的《房产测量规范》（GB/T17986-2000）是2000年发布实施的，而2005年发布实施的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353—2005）则规定了“层高在2.20m及以上者应计算全面积，层高不足2.20m者应计算1/2面积”。

两者本身就互相矛盾，而且它们毕竟只是个规范，相对于《物权法》、《房地产管理法》和《房屋登记办法》，它们早就应该修改了。

其六：

检验房屋登记正确与否还有另外一个标准，那就是法律后果如何。

依照当事人的申请，我们单独将该类房屋进行登记，用途登记为储藏室，自然状况记载建筑面积，并注明实际层高，能会引发什么样的产权纠纷呢？

又能产生什么样的不良的法律后果呢？

另外说明一下，在我们这里是设计惯例，也算是地方特色吧，几乎无一例外，很实用，是经过规划部门批准的合法建筑，是按照储藏室规划设计的。

综上，我们认为：

对该类房屋按照正常房屋进行登记是可行的，是符合科学发展观要求的。

希望老师同仁继续赐教。

jxfg最后编辑于2009-06-2417:

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56|树型|收藏|小中大9

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层高小于2．20m的储藏室权属登记与面积计算问题

可以登记。

在产权证附图上注明层高低于2.2米和使用权面积;层高高于2.2米计算的是所有权,低于2.2米计算的是使用权,没有所有权未必就没有使用权;个人观点可以登记.

愿望是美好的，现实是残酷的，一切都是在勇敢的进程中。

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13|树型|收藏|小中大10

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层高小于2．20m的储藏室权属登记与面积计算问题

如果没有规划部门的手续就不能登记.

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zhaojijun2009

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20|树型|收藏|小中大11

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层高小于2．20m的储藏室权属登记与面积计算问题

我们这里的多层住宅楼，一楼一般都设计为储藏室（叫做地下室其实不是地下的），供楼上住户储存杂物使用，层高低于2．20m。

不是地下室，也不是半地下室，那就是算是一层了，高度又低于2.2米,能通过规划部门的审批?

现实有这样的楼盘的话可根据实际情况办理登记.

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47|只看楼主树型|收藏|小中大12

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层高小于2．20m的储藏室权属登记与面积计算问题

另外说明一下，在我们这里是设计惯例，也算是地方特色吧，几乎无一例外，很实用，是经过规划部门批准的合法建筑，是按照储藏室规划设计的。

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40|树型|收藏|小中大13

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层高小于2．20m的储藏室权属登记与面积计算问题

跟楼主观点不同的是：

认定为建筑物还是不合适，我觉得着正符合构筑物的特征啊，人们不直接在里面进行生产和生活啊。

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20|树型|收藏|小中大14

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层高小于2．20m的储藏室权属登记与面积计算问题

没有所有权并不代表无使用权；登记为使用权是可以的

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34|树型|收藏|小中大15

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层高小于2．20m的储藏室权属登记与面积计算问题

学习受教了

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23|树型|收藏|小中大16

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层高小于2．20m的储藏室权属登记与面积计算问题

楼上的观点错误，2005年版本的建设部规范不是房产测量规范，只是造价工程用来做预决算计算工程量用的。

现行版本还是2000年版。

贮藏室只能标注在房产证附记，在附图上标示其位置并标示小于2.2米，绝不能标示面积。

这是非常明确的。

我省请国家房产测绘协会专家专门讲解过的。

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40|树型|收藏|小中大17

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层高小于2．20m的储藏室权属登记与面积计算问题

本人认为8楼讲得很有道理，不但是现实道理，而且也有法律和政策依据。

2000年的《房屋测量规范》应当修改了。

不足2.2米高度不算层，还不算建筑面，现在看，已没有任何道理，也没有任何法律依据。

这个不符合时代发展的规定，好象是依据82年的一个建设部的普通文件照抄的（我好象记得武汉的李和气老师也这样说过）。

本人认为，不足2.2米的房屋等建筑物和构筑的,只要符合规划，权力人申请，并提交了相应的材料，那怕是一个狗窝，我们就得给人家登记。

说不足2.2米高度不是住宅或不是房屋，那是老观念、老“常识”了。

随着科技的发展，将有新式住宅涌现出来。

而且住得很舒服！

依本人意见，为保险起见（既不引起争纷），登记簿上也可不填写建筑面积，但对这类房屋的长宽尺寸、层高等自然壮况等在登记本上做如实记载。

但有了尺寸，不就有了面积了吗！

当否请批评

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26|树型|收藏|小中大18

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层高小于2．20m的储藏室权属登记与面积计算问题

我赞成

山高我为峰

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02|树型|收藏|小中大19

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层高小于2．20m的储藏室权属登记与面积计算问题

经规划批准的的图纸，如贮藏室设计层高低于2.2（含2.2），个人意见还是不计算建筑面积，可以在图纸上标注尺寸，按顺序编号记载在登记薄上。

其实实际工作中，好多开发商为了少交费用，往往设计层高为2.19，实测是测不出来的，只能按规划设计层高。

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46|树型|收藏|小中大20

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层高小于2．20m的储藏室权属登记与面积计算问题

各地都有自己的习惯，我们这里，现都是地上室，不足2.2米，与主体房屋配套一起出售，购房户购买主体房必须同时购买配套位置的地上室。

虽然不足2..2米，但规划许可上都有其面积，也按规定交各项税费，购房户按每平方米单价购买，因此，一直以来，我们这里都进行登记，但登记在附记栏，编有房号，注明建筑面积，不单独登记，必须跟主体一起登记。

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层高小于2．20m的储藏室权属登记与面积计算问题

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原帖由wyslw于2009-6-228:

19:

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我们的登记还有个合法性的前提，就是该储藏间是否合乎规划，如果符合的话，则可以参照构筑物的来登记。

同意！

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11|树型|收藏|小中大22

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层高小于2．20m的储藏室权属登记与面积计算问题

我们这里有个叫法称之为“水平投影面积”。

构筑物的概念个人认为不成立

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40|树型|收藏|小中大23

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层高小于2．20m的储藏室权属登记与面积计算问题

现在的问题是规划审批是6层,而开发商实际建成的是六层半,一层层高小于2.2米,作为储藏室去销售,也不进行产权登记,这样的问题登记部门将如何处理?

?

?

呵呵!

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34|树型|收藏|小中大24

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层高小于2．20m的储藏室权属登记与面积计算问题

规划认定为合法建筑，在不损害购房户利益的前提下，个人建议：

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