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酒店前期可行性报告.docx
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酒店前期可行性报告
北京寿松酒店
二○○九年十二月三十一日
第一章 项目概况
1.项目概况
项目名称:
寿松商务酒店
项目地址:
北京市海淀区复兴路263号
项目联系人:
联系人电话:
2.物业规模及概况
2.1 现在的物业属于营业中酒店,共有各类客房240间,中央空调,24小时热水。
另外,饭店还有大小会议室、美容美发、商务中心等设施。
2.2使用权属于商业性质,建筑面积大约为10818平米;
2.3投资改造计划:
一至二楼为餐饮,计划为一个零点大餐厅,20个大包间,餐位数为400个;三楼改造为1个600㎡会议室,一个多功能会议厅,三个小会议室;其他部分为客房,四至六层改为中档写字楼出租,七至十一层为中高档客房。
2.4房屋年租金约480万左右。
2.5楼前大约有20个以上停车位,后面可以停放大约30个车位。
3.项目地理位置
3.1地理位置;
该物业贴近于北京长安街向西的主干道。
位于北京西三环与西四环之间。
毗邻玉渊潭公园、世纪坛、军事博物馆、301医院、五棵松体育场等,周边有多种公交设施,交通便利。
3.2交通
距离地铁万寿路车站约3-5分钟步行距离。
离机场40公里 离火车站8公里 离市中心6公里。
周边景观:
中华世纪坛、军事博物馆、玉渊潭公园。
3.3项目地理图片和位置图(地图)
第二章市场分析
1.国内商务酒店需求状况
1.1中国的大众旅游发展需要价廉物美的酒店住宿设施
随着经济的发展,中国已经开始逐步进入小康社会。
一些沿海经济发达城市的人均GDP超过了3000美元;已经基本上达到了大众旅游的标准。
中国经济发展为国内旅游奠定了一个广大的市场基础,为大众旅游时代的到来拉开了帷幕。
与大众旅游伴生的是相应旅游设施的改进和旅游行业结构的调整。
改革初期,酒店业的发展集中于高星级酒店,这是与国家大力发展入境旅游相符合的。
然而,随着国内消费力量的增强,国内大众旅游市场的增长,需要符合国内旅游者需求和经济实力的旅游配套设施。
而价格适中,质量上乘,服务优质,品牌知名的中酒店数量很少。
因此,我国的经济型酒店市场得以发展。
1.2中国日益繁荣的经济刺激了商务旅游的发展,同样产生了对经济型酒店的需求
近年来,随着世界经济的发展和全球化进程的加快,国家之间和国家内部的商务往来日益频繁,商务旅游在全世界迅速发展起来。
据统计,2006年全球商务旅游收入已经超过12000亿美元,并且每年以超过8%的速度递增。
2006年在中国境内活动的国际、港澳台和国内商务游客人数达到3亿。
据世界旅游组织的估算,中国的商务旅游目前年支出在260亿美元,在中国经济迅猛发展的背景下也正经历飞速的发展,据估计,在未来几年可能以20%的速度增长。
以往,高星级饭店是商务客人的主要选择,但是,随着私有经济的发展,以及一些公司对差旅经费的限制,人们在进行商务活动的时候更加注重性价比的选择。
一些设施设备豪华,装修考究,服务优良,但是只提供客房和会议设施,削减其他非必需设施从而能大幅度降低价格的新型酒店业态,开始受到商务旅行者的青睐。
1.3国际金融危机对酒店业的影响
一场由美国次贷危机引发的金融风暴已经撼动了整个世界,全球股市、楼市、汇市持续低迷。
作为中国对外开放最前沿的行业,中国旅游行业也因此蒙上了一层阴影:
入境游客数量出现衰退,出境市场告别了前几年的火爆场面,经济低迷,消费能力和需求下降,影响到酒店业的客流量。
这场金融危机主要对贸易型,制造业和服务业影响深远,这必然会导致所有的从业者减少自己的各种开支和出行计划。
酒店的盈利空间将会有所缩小,客源也会有所减少,经济形势将会下降,而就是在这样的形势下,新开酒店的数量却在增多,因此想要保持酒店增量对各个酒店来说是一个挑战。
这就意味着,寿松酒店未来的经营会受到影响,它的投资及回报需要一定的时间。
但根据世界和中国经济的评估,2010年世界经济形式尤其中国经济将摆脱疲软形式,将重新进入增长和上升的通道。
2.北京市市经济型商务酒店现状
随着2008北京奥云会的结束,饭店业已达到一定饱和但仍有一定空间。
据统计,包括锦江之星、如家以及雅悦酒店(新力凯投资的品牌)经营业绩都相当优秀,出租率大多在在70%-90%,一般在三到四年就收回投资。
而考虑经济危机对目前酒店业的影响,寿松酒店的投资回收期将在4年左右。
3.本店市场定位分析
1、客源保障
地理位置较好,该物业贴近于北京长安街向西的主干道。
近北京西三环。
便于各种商务客人居住。
毗邻玉渊潭公园、世纪坛、军事博物馆等景区,周边有多种公交设施,交通便利。
2、客房宽阔舒适、类型多
由于建设格局的原因,酒店可以改造成三星级酒店到四星级商务酒店,同时,餐厅可以经营特色餐饮,如荔湾肥牛。
3、外观大方
本店外墙临近长安街外延干道,外观大方,对旅客会有一定的吸引力。
4、市场定位分析;
本店定位于商务酒店,主要经营客房、餐饮和写字楼。
主打餐饮品牌。
5、价格定位分析;
根据对北京此类地区同类用途、档次相近地酒店进行调查,正常经营状况下,平均房价为400元;餐饮按照中档餐饮进行经营,平均餐费每人110元。
6、人员组织
劳动定员:
依据精干、高效和提供有限服务的原则,酒店定员250人,具体如下:
部门
人数
备注
总经理
1
总经理助理
1
根据需要配备
客房
40
含前台和客房
清洁
15
保洁人员
前台和收银员
18
前台和收银员
餐饮
146
厨房和餐饮
工程
8
维修、网管、工程
财务
8
含收货和保管
行政人事
3
物业管理
3
保安
7
合计
250
第三章项目投资预算
酒店总面积为10818平方米,其中客房大约105间房;餐厅大约有20个包房,加上零点餐厅总计400个餐位。
按照客房数量和餐饮档次,测算需要250名员工,其中客房40,餐饮146,其他64名(销售、行政人事、保安、财务、物业等)。
按照三星级以上规模和档次测算投资和收益预算。
1、前期投资
前期投资包括装修改造、物资投入、前期开办费等。
1、装修改造:
酒店总面积为10818平方米,按照所定的规模,每平方米需要1800元的装修改造备,总装修改造暂按照2000万元测算。
(包括装修、土建改造、加固工程、配套工程(消防、弱电等)的改造。
2、物资配备:
根据同等档次的酒店需要前期投入大约需要350万元,具体见附表。
3、装修期间的开办费:
包括人员工资、以及筹建期间的培训、招聘、公共关系的维护等费用。
装修期间假设为6个月,酒店员工前期平均每月为150名员工。
人均工资为2000/月,每月需要工资为30万元;其他费用100万元,其他设备支出60万元。
经测算,前期投资需要2700万元(假设免租期为6个月。
)
投资具体见下表:
序号
项目名称
单位
数量
单价
金额
一
装修工程
2000.00
二
自配物资
354.00
(一)
布草小计
181.50
1
房间布草\床等
间
105
0.60
63.00
2
工服及其他
项
1
9.00
9.00
(二)
固定资产及低值易耗品
172.50
1
空调
台
160
0.25
40.00
2
电视
台
160
0.32
51.20
3
吸尘器
台
6
0.40
2.40
4
热水壶
部
110
0.02
2.20
5
电话
部
230
0.02
4.60
6
对讲机
部
16
0.20
3.20
7
厨房设备
宗
1
30.00
30.00
8
瓷器
宗
1
10.00
10.00
9
餐饮小件
宗
1
3.00
3.00
10
电脑
台
30
0.45
13.50
11
传真/复印/打印/发票机等
台
6
0.40
2.40
12
其他
1
10.00
10.00
三
开办费
340.00
1
工资
月
6
30.00
180.00
2
其他费用
*
100.00
100.00
3
其他设备支出
月
6
10.00
60.00
合计
2694.00
2、收益测算
1.收入
根据根据对北京此类地区同类用途、档次相近地酒店进行调查,正常经营状况下,平均房价为400元/间·套,各类客房共计105套,参考周边同类物业的平均出租水平及对未来出租率的预测,取出租率80%。
则估计酒店全年的客房收入约1226万元;
餐饮按照中高档规模计算,酒店共有餐位400个(估计,按照餐饮上座率70%估算,平均餐费每人110元(按照两餐计算),则全年餐饮收入2248万元;
五楼到十楼为物业租赁收入,大约5000㎡,每平米每天按照4元测算,则全年为730万元收入。
其他收入,每年约计120万元。
预计全年酒店收入为4325万元。
2.费用和支出
租金按照年480万元计算,其他成本和支出按照行业消耗参数计算。
折旧和摊销是前期投入2700万元的摊销费用,平均按照7年摊销。
3.收益说明
项目
收益测算
备注
一、营业收入
4324.80
1、客房收入
1226.40
房间数
105.00
房价/元
400.00
出租率
80%
2、餐饮收入
2248.40
餐位数
400.00
人均消费
110.00
上座率
70%
3、写字楼出租收入
730.00
5000平方米,每米每天按照4元计算
4、其他收入
120.00
会议费、礼品销售等其他项目
二、营业成本
1085.36
1、客房
73.58
客房成本:
6%
2、餐饮
1011.78
餐饮成本:
45%
三、营业税及附加
259.49
按照6%计算
四、费用
2463.96
1、运营费用
1598.24
1)工资性费用
900.00
按工资额20%计算其他人工费用
2)宣传推广
88.10
按照收入的2%
3)水电/能耗
352.38
按照收入的8%
4)洗涤
44.05
按照收入的1%
5)维修
44.05
按照收入的1%
6)物耗
61.67
按照收入的1.4%
7)员工宿舍
48.00
按照每月4万计算
8)其他
60.00
按照每年50万计算
2、租金
480.00
按照大约每平方米1.2元计算
3、折旧与摊销
385.71
前期投资平均按照7年摊销费用
五、税前利润
515.99
六、所得税
129.00
25%的税率
七、净利润
386.99
现金流量
772.71
净利润和折旧和摊销
按照以上参数计算,本项目总投资在2700万元,每年可以实现利润387万元,产生现金收入770万元,考虑到前期的市场培育期,大约4年到5年的时间可收回投资(不考虑装修期),每年投资回报率在20%左右以上。
若考虑到项目成长期和成熟期,本项目可在5-6年左右时间收回投资。
第四章结论
1、市场方面(市场合理性)
通过对前期的周边市场调查,本物业周边的几家酒店出租率和房价都较本店开业后客源有所保障。
2、工程方面(投资合理性)
从工程改造方面看,本项目进行平常改造,施工有一定难度,总投资约2700万元左右就可达开业状态(含物资配备及开办费等)。
3、租金方面(租赁费用)
该物业约10818平方米,年租金价格估计为480万左右。
改造后可以有105间标准间,20个餐饮包房约400个餐位,5000平方米的写字楼。
通过测算收益,租赁费用控制在600万元以下,可以获得可观的收益,因此,本项目在租赁费480万元的情况下,投资是可行的。
4、投资效益(经济性)
该物业改造经济型商务酒店项目,从财务和经济效益分析看,静态投资回收期为4年,年投资收益率则能够稳定在20%左右,投资效果比较理想。
综上所述,虽然暂时受经济危机影响,项目的投资有一定的风险,但从长期来看本项目是可行的,可以进行投资。
完成日期:
2009.12.31
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