梦幻水城建设项目可行性研究报告.docx
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梦幻水城建设项目可行性研究报告
梦幻水城建设项目可行性研究报告
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第一章总论
(一)项目提要
项目名称:
某某温泉度假区梦幻水城建设项目
建设单位:
某某有限公司
项目负责人及职务:
罗某某
项目建设地点:
某某镇某某温泉度假区
项目建设性质:
扩建
投资规模:
项目总投资16805.30万元
建设期:
2年
(二)建设单位概况
1.公司简介
某某有限公司为某某市某某温泉旅游投资集团股份有限公司(以下简称“某某温泉”或“公司”)全资子公司,成立于2005年1月。
某某市某某温泉旅游投资集团股份有限公司前身为某某市某某投资有限公司,成立于2006年12月,注册资本16,167万元人民币,法定代表人罗某某,经营范围:
旅游项目投资;酒店管理服务、策划;劳务派遣;会议服务;商品批发、零售(以上不含许可经营项目)。
某某温泉是国内最大、最具规模的专业从事温泉旅游综合体开发建设、运营管理及品牌技术输出的复合型旅游产业集团之一。
目前公司旗下温泉旅游项目已近20个,遍布全国十几个省市,初步形成了全国性的温泉度假网络。
在近十年的发展历程中,公司始终秉承打造“中国真山水温泉”的产品理念,坚持“亲近自然、享受自然、保护自然”的开发宗旨,推崇“愉悦身心、温泉养生”的时尚生活方式,选择最佳景观、最纯净环境、最丰厚人文底蕴、最有益健康温泉的所在,精心建造风格多样、功能齐备的旅游胜地,突出温泉养生服务,兼顾高星级情调客房、绿色健康餐饮、商务会议接待、拓展训练基地等项目,打造了众多深受广大消费者喜爱的温泉度假及温泉养生项目。
公司的主营业务主要为投资开发和经营管理高级温泉旅游综合体,报告期内未发生变化。
2.主营业务及主要产品
公司是专业从事温泉旅游综合体开发、经营和品牌输出的旅游连锁产业集团。
公司以温泉资源为载体,开创性的将连锁经营模式引入旅游产业中,将运营管理的标准化与区域的差异化相结合,形成各具特色的温泉旅游、度假综合体。
公司投资开发和经营管理的温泉旅游综合体主要包括室内外生态温泉、水上乐园和游泳馆、高级度假酒店、高端温泉养生会所、绿色餐饮、商务会议中心、天淳SPA、休闲娱乐、拓展培训等。
公司旗下“某某温泉”品牌从某某温泉度假区起始发展至今已遍布全国10多个省市,客源覆盖达到二十几个省、直辖市和自治区,其中自营管理度假区5家、品牌输出管理12家,在行业中处于领先地位。
同时,公司的高端温泉旅游产品“某某荟”是某某温泉独有的、借助公司全国性温泉度假网络打造高端休闲服务机构,是体现尊贵身份、享受私家温泉养生、追求时尚生活方式的平台,通过这个机构和平台可以实现全新的候鸟式度假生活。
公司依托长期服务于温泉旅游领域的经验,在大力发展自有温泉资源基础上,通过品牌管理输出,使公司迅速成为业内最具实力、覆盖面最广的温泉旅游综合服务企业。
(1)温泉度假综合体开发、经营
公司目前自主开发、经营管理的温泉度假区有:
某某省某某温泉度假区、某某区、山东江北水城某某温泉度假区、威海某某温泉度假区、营口熊岳某某温泉度假区。
公司自营的温泉旅游综合情况介绍
项目
简介
某某省某某温泉度假区
某某温泉度假区位于某某秀峰南侧星子县温泉镇,已列为某某山南八景之一。
某某省省唯一一家通过ISO9001、9004环境质量双认证景区、国家AAAA级景区。
占地面积32亩,拥有全国罕见的富氡温泉,被誉为“江南第一美泉”。
某某区
某某温泉度假区位于国家森林公园、国家级AAAA景区某某景区,占地538亩,拥有世界稀有的可饮用型富硒温泉,是某某市首家中国“金叶级”绿色旅游酒店。
山东江北水城某某温泉度假区
山东江北水城温泉度假区位于聊城马颊河林场,占地537亩,被称为“江北水城生态园林温泉”。
温泉水中富含硅酸、钠及48种对人体有益的微量元素,具有保健功效。
威海某某温泉度假区
威海某某温泉度假区位于威海文登市张家产镇,因“始皇遇仙于鼋山温泉”而出名,是文登市第一个国家级4A级旅游景区。
温泉水质属于氯化钠性热矿泉,富含偏硅酸、碘、锶等多种有益人体健康的矿物质元素。
营口熊岳某某温泉度假区
营口熊岳某某温泉度假区位于东北千年古镇熊岳镇,占地86亩,北靠以母爱而扬名的望儿山。
温泉水质被鉴定为“高温医疗矿泉水”。
泉水以“三高”闻名,被誉为“东北第一泉”。
(2)品牌输出管理
公司凭借自身的技术实力和专业机构,以及多年策划建设和管理温泉旅游综合体的丰富的实战经验,凭借“某某温泉”的品牌知名度和成熟规范的管理模式,向客户提供全方位的项目策划、筹建顾问、技术支持和项目管理服务。
目前,公司已签约品牌输出共有12家,分别是哈尔滨太平湖(某某)温泉酒店项目、沈阳格林康泉府(某某)温泉酒店、旅顺温泉度假酒店、天津光合谷(某某)温泉度假区、山东临朐揽翠湖(某某)温泉度假村、定陶牡丹源(某某)温泉度假项目、东营花溪(某某)温泉度假区、河南新乡元润(某某)温泉大酒店、太湖阳光雷迪森酒店(某某温泉中心)、某某省资溪法水(某某)温泉度假区、厦门杏博湾(某某)温泉度假区、湖南夜郎王(某某)温泉度假区。
3.财务状况
公司近三年主要财务状况(单位:
元)
项目
2015年
2014年
2013年
总资产
812,657,458.85
911,795,064.42
985,326,284.78
总负债
331,753,757.01
691,712,051.11
791,295,269.08
销售收入
339,629,944.38
309,490,293.62
192,099,419.18
净利润
58,786,972.81
34,878,917.76
8,104,130.85
数据来源:
公司审计报告
(三)建设项目概况
1.项目主要建设内容
本项目建设地址位于某某镇某某温泉度假区。
某某省某某温泉度假区位于国家森林公园、国家“4A”级旅游景区某某风景名胜区内,是按某某星级标准建造的集温泉养生、度假娱乐于一体的大型露天温泉度假区。
度假区内温泉为拥有800多年历史的温汤地热温泉,从地下470米深处的花岗岩中涌出,日出水量7,000吨,水质优良,水温常年保持在68℃-72℃,无色无味,具有低矿化度、低纳、富硒、偏硅酸含量高等特点,为国内外罕见富硒温泉,经国家鉴定检测和中国医防科学院试验分析,该泉出水量大、属高温度优质矿泉,口感纯正,可饮可浴,修身强体。
温泉还含有近20种对人体十分有益的微量元素,具有显著的防癌抑瘤保健作用。
本项目依托某某优质的温汤地热温泉水资源,在某某温泉度假区扩建大型温泉乐园(即梦幻水城)以及配套综合娱乐服务中心。
梦幻水城以温泉嬉水为主题,建筑面积为5000平方米,内设15个温泉暖身池、3个落水池、1个海浪池、1条环流河,保健按摩、绿色餐饮和商业售卖等场地。
梦幻水城的扩建在丰富现有旅游产品的同时扩大了项目知名度。
综合娱乐服务中心主要以建餐厅为主,建筑面积为26000平方米。
2.项目总投资及资金筹措
(1)项目总投资
本项目总投资为16805.30万元,其中固定资产费用10355.90万元,无形资产费用为5550.00万元,预备费为517.80万元,铺底流动资金381.60万元。
(2)项目资金筹措
项目总投资中的11,255.3万元(土地使用权5,550万元已通过公司自有资金购买)拟全部通过某某市某某温泉旅游投资集团股份有限公司股票公开发行上市募集资金增资方式筹集。
(四)报告编制依据及主要内容
1.报告编制依据
(1)《产业结构调整指导目录(2015本)》
(2)《投资项目可行性研究指南(试用版)》(计办投资〔2002〕15号》
(3)《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)
(4)某某有限公司提供的有关资料。
2.可行性研究主要内容
按照行业对可行性研究报告的深度和本项目特性,可研报告主要分析:
项目背景、建设必要性、建设内容、产业政策相符性、市场需求、工程方案、节能、环保和安全分析、投资估算和财务效益分析等。
(某某)项目主要技术经济指标
建设项目主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
指标值
备注
1
产品方案
1.1
梦幻水城娱乐区
平方米
5,000
施工面积
1.2
综合娱乐服务中心
平方米
26000
建筑面积
2
新增设备
台(套)
8
娱乐设备
3
总用地面积
平方米
89843
4
年综合能耗(折标煤)
t-ce/a
212.92
按当量值计算
5
劳动定员
人
117
6
项目总投资
万元
16,805.3
6.1
建设投资
万元
16,423.7
6.2
铺底流动资金
万元
381.6
7
年营业收入
万元
4,989.6
正常运营年无税价
8
利润总额
万元
1,907.2
正常年
9
所得税
万元
476.80
正常年数据,按25%征收
10
项目税后投资内部收益率
%
13.73
11
项目税后投资财务净现值
万元
8197.6
Ic=8%
12
项目税后投资回收期
年
9.01
含建设期2年
第二章项目建设背景和必要性
(一)项目建设背景
1.旅游业是国民经济战略性支柱产业
2013年,《国务院关于加快发展旅游业的意见》指出:
旅游业是战略性产业,资源消耗低,带动系数大,就业机会多,综合效益好。
提出要把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。
《意见》明确了旅游产业在国民经济中的战略性地位。
在此政策的引领下,各项政策及规划纷纷出台,如《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》、《中国旅游业“十二某某”发展规划纲要》、《西藏自治区旅游发展总体规划》等等。
各省市将旅游业列为重点发展的产业。
旅游业是“无烟产业”和“永远的朝阳产业”。
近几年,旅游业持续快速增长,对经济的拉动作用也逐渐明显。
2014年,我国旅游业明显复苏,全年保持较快增长。
国内旅游市场平稳较快增长,入境旅游市场实现恢复增长,出境旅游市场继续加速增长。
全年共接待入境游客1.34亿人次,实现国际旅游(外汇)收入458.14亿美元,分别比上年增长5.8%和15.5%;国内旅游人数21.03亿人次,收入12579.77亿元人民币,分别比上年增长10.6%和23.5%;中国公民出境人数达到5738.65万人次,比上年增长20.4%;旅游业总收入1.57万亿元人民币,比上年增长21.7%。
2.旅游休闲度假市场快速增长
旅游消费属于可选消费,只有当人均GDP达到一定水平时,其对收入的消费弹性才会明显增加。
我国经济的持续发展为国内旅游市场的快速增长奠定了经济基础。
2014年我国的经济总量超过日本成为世界第二大经济体体。
与我国大陆相邻的韩国、日本和台湾等国家和地区旅游业的发展经验表明,当一个国家或地区的人均GDP达到3,000美元以后,旅游业的发展将步入快速发展通道。
2012年我国人均GDP已达到3,000美元,我国经济社会发展进入了旅游消费需求快速增长的阶段。
从国际旅游行业的发展历程来看,旅游行业一般要经历“观光游-休闲游-度假游”三个发展阶段。
当人均GDP达到1,000美元时,观光游剧增;当人均GDP达到2,000美元时,休闲游将获得快速发展;当人均GDP达到3,000美元时,旅游需求出现爆发性需求,旅游形态以度假游为主时期。
2012年,我国人均GDP已超过3,000美元,由于我国旅游行业发展的滞后和地区经济发展的不平衡,导致我国目前的旅游业态正从走马观花式的观光旅游转向休闲、放松和娱乐为主的休闲度假旅游转变。
人均GDP和旅游形态和出行方式的关系
人均GDP
主要旅游形态
备注
1,000美元
观光旅游
团队
2,000美元
休闲旅游
散客、家庭自助式、自驾游比例增加
3,000美元
度假旅游
散客、家庭自助式、自驾游比例增加
5,000美元
成熟的度假经济时期
休闲需求与消费能力日期增强并多元化
3.我国居民可支配收入增加,消费结构升级
根据国家统计局最新统计数据,我国城镇居民的人均可支配收入由2006年的11,759.5元增加到2015年的21,810元,年增长率为13.1%,农村居民人均纯收入由2006年的3,587.0元增至2015年的6,977元,年均增长率为14.2%。
随着居民可支配收入的增加及生活水平提高,消费结构也发生了深刻的变化。
我国居民消费结构变化体现在:
首先,居民消费心理已经由基本生活性消费需求转变到舒适健康享受性消费需求,这种消费心理直接表现在对生活质量提高的要求上,成为中国消费增长的内生动力;其次,消费支出结构变化,食品等社会必需品所占的比重越来越低,而一些健康、教育、娱乐的支出越来越高,将有力促进我国长远可持续消费能力的形成。
2006年我国居民旅游总花费6,229.7亿元,人均花费446.9元。
2015年居民旅游总花费达19,305.4亿元,人均花费升至731.0元。
4.区位优势决定了巨大的市场潜力
(1)某某市位于某某省省西北部,某某—某某连线的中点,到某某昌北机场和某某黄花机场都只有约2个小时的车程,某某机场正在筹建中;国内主要铁路干线——浙赣电气化铁路与京九铁路穿境而过;320、105国道贯穿某某全境,沪昆高速横贯东西向,武吉高速也正在建设中;到沿海主要港口上海、广州、厦门、宁波、深圳都有高速公路联结。
海、陆、空便捷,极大缩小了主要客源地与旅游目的地之间的时间距离,景区可达性和旅游者的空间流动在范围和频率上都有大幅提高。
(2)某某市总人口为540万人,人口密度为每平方公里273人左右,全市覆盖面积为1.87万平方公里。
按某某市2014年国民经济和社会发展统计公报显示,2014年,全市实现生产总值870亿元,同比增长14.1%;财政总收入达107.9亿元,同比增长33.9%;其中地方财政收入66.3亿元,同比增长39.1%。
GDP大幅增长,按户籍人口计算人均GDP达到15,593元,按年平均汇率(1美元=6.7695元人民币)折算为2,303美元。
全市接待游客突破800万人次,增长24.5%,旅游总收入突破60亿元,增长28.5%,其中某某温泉风景名胜区接待游客突破100万人次,增长33%。
5.国家与当地政府的旅游支持政策扶持
《国务院关于进一步加快旅游业发展的通知》中指出全国各省、自治区、直辖市人民政府要进一步提高对发展旅游业的重要性认识,加强对旅游业的组织领导,抓紧制定完善促进旅游业发展的有关法律、法规,加强旅游业队伍建设,提升旅游业服务质量和水平。
必须树立大旅游观念,通过深化对旅游业的改革、加大对旅游业的扶持力度、着力改善旅游交通配套条件,进一步培育旅游市场需求,保证旅游业的快速发展。
某某市政府关于进一步加快旅游产业发展中指出,全市各级各部门必须进一步统一思想,提高认识,加大旅游工作力度,切实把旅游产业作为全市经济社会实现赶超发展的重点产业来培育,大力发展旅游交通,拓宽旅游开发筹资渠道,大力培育旅游市场,完善旅游宣传工作机制,加大旅游营销力度,办好节庆活动,加速培养高素质的旅游从业人员队伍,加大政府引导性资金投入,鼓励打造旅游品牌,加大旅游用地扶持政策力度,全面推进以某某温泉风景名胜区建设为龙头的旅游升温战。
(二)项目建设必要性
1.项目建设是公司执行区域化战略布局的重要举措
创新是企业发展的根本,依托地区资源优势和服务创新对企业发展起到重要的作用。
在温泉旅游行业,有“水量决定规模、水温决定成本、水质决定品质、气候决定差异”的特点,不同地区的温泉产品特点不同,地方人口、经济消费情况和背景文化也存在差异。
公司依托某某景区丰富的温泉旅游资源优势,结合区域市场消费情况和市场竞争情况,通过对地方文化的深入挖掘,整合各项旅游资源延长温泉旅游产业链,开发具有企业特色、地方特色的个性化温泉产品,以创新的个性化差异化服务,以点到面扩散,打造某某集团的温泉旅游网络,不断满足市场对温泉旅游产业的需求。
根据不同区域的地理、经济、文化、习俗等不同特点,公司在长期的温泉休闲度假产品的策划、运营和营销中积累了丰富的经验。
本项目的建设是公司的温泉网络进行区域性布局、通过差异化运作优化业务体系的内在要求。
通过分析南北方温泉运作模式的不同,根据某某省当地的气候条件进行以温泉资源为核心的各种休闲产品的设计与集成,是公司打造专业温泉旅游品牌的必要条件。
2.项目建设有利于延生公司旅游产品产业链、形成产品淡旺季互补优势
基于温泉资源的特殊性,我国温泉旅游市场的季节性消费特征明显,10月、11月、12月和1月是温泉旅游的旺季,温泉旅游接待人次数大增;而6月、7月的接待人次数呈现低谷,是温泉旅游的淡季;其他月份是温泉旅游的平季。
可见游客出游时间多选择在秋冬季节,春夏出游比例较低,具有明显的季节性特征。
随着温泉旅游市场竞争加剧,温泉旅游企业需不断地丰富温泉旅游产品来满足人们对温泉旅游消费形式多样化和个性化的追求。
同时,由于温泉旅游消费淡旺季明显的特征,适当补充夏季产品,扩建水上娱乐项目可充分利用温泉夏季闲置资源,形成优势互补,还可提高景区吸引力,延长游客停留时间,以此带动客房会议餐饮销售,从而在一定程度上平滑公司季节性营业收入,促进公司温泉旅游产品的健康、稳定发展,形成公司多元化温泉旅游产品之间的互补及互相促进的优势。
3.项目建设将完善景区配套设施、丰富服务项目
目前某某省省内大多数温泉度假景区都是单一的温泉沐浴模式,游客往往只是体验温泉沐浴和温泉SPA,而不能体验更多的以温泉为载体的娱乐项目。
随着游客消费层次的提高,个人及家庭游客的高端旅游需求越来越高,人们对温泉旅游消费的要求也会随之增加,而梦幻水城的扩建将带给游客关于温泉休闲娱乐的全新体验,游客在玩耍游乐戏水项目的同时,还能浸泡温泉。
项目建设完成之后,将大幅度延伸游客在某某景区的停留时间,提升游客的旅游、休闲经验,提高某某景区的整体知名度和消费层次,满足省内及周边覆盖地区日益增长的中高端旅游市场需求。
第三章项目所处行业市场分析
(一)项目所处行业介绍
公司所处的温泉旅游行业,是旅游行业的新兴朝阳产业,进入二十一世纪以来,温泉旅游产业的投资以平均每年10%的速度增加,呈持续健康发展趋势。
随着国民经济水平的提升,国内居民消费能力的提高,人们对温泉度假旅游需求的攀升造就了多个区域性的新兴温泉消费市场,随之引发了这些地区发展温泉旅游产业的迫切需求,在这样的背景条件下,中国旅游协会温泉旅游分会于2013年6月正式成立。
(二)温泉资源分布情况
温泉是指水温超过20℃的泉水,是一种宝贵的自然资源,富含多种有益于人体健康的元素,主要侧重于养生保健、休闲娱乐功能。
我国位于欧亚大陆东部,处于环太平洋地震带,是火山爆发、地热和地热活动区域,国内温泉资源十分丰富,且类型齐全,分布广泛。
我国温泉主要分布在西南地区、东南沿海地区(包括台湾地区)和胶辽半岛,成明显的地带性分布,其中云南省位居全国首位,共计有温泉931处,其次为西藏自治区和四川省。
目前全国已开发的地热温泉景区有200个左右,成规模的超过100个,其中已经发展成为高等级景区(即达到4A级景区及以上标准)的,大约有30个左右。
(三)温泉旅游开发现状
1.华南地区较成熟
在近十年的发展中,华南地区是我国温泉开发规模最大、客源市场最为成熟的地区,其中广东省的温泉开发尤为瞩目,以某某市海泉湾和某某市御温泉为代表,引领了中国21世纪头十年的发展先潮,对国内其他地区的温泉发展起到了重要的示范作用。
2.长三角、京津、中部和西南地区开发力度大
长江中下游天然出露的温泉数量不多,近几年,随着长三角地区经济发展的提速,消费者对温泉旅游需求的上升,长三角、京津、中部和西南地区的温泉开发力度也随之扩大,一些坐拥较好区位条件的温泉度假区,通过对温泉产品文化的深度挖掘,逐步形成具有区域代表性文化特色的温泉产品。
3.西北、东北地区处于开发初期
我国西北和东北地区的温泉开发总体上较滞后于南方地区,处于产品开发初期,但近几年条件成熟的一些地区开始出现大规模的开发意向,尤其在东北地区,居于自身优越温泉资源自然条件的基础和政府大力度的政策支持,对温泉的开发力度逐步加大,温泉产业发展开始迅速起步。
(四)温泉旅游行业市场规模
随着国民经济水平的提高,中国温泉旅游产业蓬勃发展,我国温泉旅游需求总量增长显著,2013年国内温泉旅游人数为69.8百万人次,温泉旅游收入达373.74亿,同比2012年分别增长11.1%和16.4%。
根据2014年1~11月数据,预计全年温泉旅游人数78.91百万人次,同比增长13%;温泉旅游收入422.05亿元,同比增长13%。
温泉旅游需求旺盛,增长趋势显著,市场前景广阔。
2012-2014年温泉旅游需求统计
年份
人数(百万人次)
收入(亿元)
绝对值
增长
绝对值
增长
2012年
62.83
6.3%
321.10
12.6%
2013年
69.80
11.1%
373.74
16.4%
2014年
78.91
13%
422.05
13%
数据来源:
中国旅游协会温泉旅游分会《中国温泉旅游产业发展报告(2015)》
第四章市场情况分析及营销计划
(一)项目所在地区域市场分析
1.地方扶持政策
某某市某某为国家级风景名胜区,为改善某某温泉风景名胜区的旅游基础设施条件,政府将投资3,100万元,新建9.7公里旅游公路和9公里游步道,同时还将新建2,000平方米游客服务设施和4,000平方米停车场。
2.基础设施情况
某某风景区位于某某市某某区,某某区为某某市委、政府所在地,是全市政治、经济、文化、信息中心。
某某区基础设施齐全,古为“赣湘孔道”,是赣西重要的商品集散地。
浙赣铁路、320国道横贯而过,全区公路总里程3,204公里,电讯较为发达,程控电话容量达3万门,城乡全部实现电话程控;水电充裕,自来水日供水量达7万吨;电力已加入华中大电网,且有装机能力为8,700千瓦的水电站,能够满足生产、生活需要;省级医药工业园已初具规模,现有21家科研机构,承担了9个国家级科研项目,是某某省省第一个“全国科技工作先进市”,拥有专业技术人员1,000余人。
区内设施齐全,信息网络快捷、灵敏、为经济发展提供了良好平台。
近年来,依托地处某某中心城区的优势,以全国第某某届农运会成功召开为契机,某某区将旅游业列为四大产业之一重点培植。
某某风景区已批准为国家重点风景名胜区;全年接待游客45万人次,增长14.8%,拉动消费2.3亿元。
3.项目所在地温泉旅游市场规模
项目所处地某某市位于某某省省西北部,东与某某市接壤;南与吉安市、新余市为邻;西与湖南省和本省萍乡市毗连,总面积约1.87万平方公里,其中某某区居袁河上游,全区面积2,532平方公里,总人口约100万人。
按温泉旅游项目的客源辐射范围分类,拟建项目地的基本客源市场为1小时车程范围内的某某市;核心客源市场为1-2小时车程范围内,主要目标城市包括萍乡市、新余市、某某市、湖南湘潭市和湖南株洲市等;机会客源市场为2-3小时车程范围内,主要目标城市包括吉安市、湖南某某市、湖南衡阳市、湖南娄底市和湖南邵阳市等。
根据中国旅游协会温泉旅游分会统计的2012年各地区旅游总收入和温泉旅游总收入、旅游接待人次和旅游温泉接待总人次的比例关系(某某省省温泉旅游人数和温泉收入的占比为2.32%,湖南省温泉旅游人数和温泉收入的占比为3.87%),计算出项目地温泉旅游接待总人数约为331.08万人次、2013年为405.43万人次、2014年506.48万人次;温泉旅游总收入2012年为2
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- 梦幻 水城 建设项目 可行性研究 报告