项目建设需办理的各种手续.docx

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项目建设需办理的各种手续

第—节项目建设需办理的各种手续

     一、建设项目的规划及用地许可

（一）建设项目选址童见书

     1．概述

     建设项目选址意见书，是指城市规划管理部门根据城市规划，在已确定的土地使用功能范围内，对建设用地提出选址定点的具体意见。

     2.申请建设项目选址意见书的范围

根据《上海市城市规划条例》第五十条规定，下列建设项目应申请建设项目选址意见书：

（1）新建、迁建单位需要使用土地的；

（2）原址扩建需要使用本单位以外的土地的；

     （3）需要改变本单位土地使用性质的。

     3．申请建设项目选址意见书应提供的资料：

（1）填报《建设项目选址意见书申请表》；

（2）附送批准的建设项目建议书或上报的可行性研究报告和其他上报计划文件；

     （3）如属于工业项目和其他对周围环境有特殊要求的项目，以及对周围地区有一定影响和控制要求的建设项目，应加送下列资料：

     ①有关工艺的基本情况，运输、能源和市政、公用配套（包括电力、给排水、道路、煤气和通讯等）的基本要求；

     ②项目建成后可能对周围地区带来影响以及建设项目对周围地区建设的控制要求；

     ③有关环境保护（“三废”排放量及排放方式）、卫生防疫、消防安全的资料；

     ④其他特殊要求。

     （4）如属利用原地址扩大用地建设的项目或有选址意向的建设项目，应附送1：

500或1：

1000地形图三份（由建设单位向市测绘院晒印），并应标明原址用地界限或选址意向的用地位置；如属尚未有选址意向

的建设项目，待选址明确后再通知补送；

     （5）如属原址改建需改变土地使用性质的，须附送土地权属证和房地产产权证明（复印件）—份，其中联建的应送联建协议等文件；    

     （6）中大型建设项目应附送有相应资质的规划设计单位作出的选址论证；

     （7）其他需要说明的图纸、文件等。

     4．注意事项

（1）大中型建设项目或对城市布局有重大影响的建设项目选址，应先委托相应资质的城市规划设计单位进行选址论证；

（2）在重大建设项目申请建设项目选址意见书的同时，应征询消防、环保、卫生等相关管理部门的选址意见；

     （3）对建设项目选址意见书所提出各项规划设计要求应认真落实；

     （4）建设单位在取得建设项目选址意见后，应在六个月内，持批准的建设项目可行性研究报告，向规划管理部门和有关部门报送设计方案及有关文件、资料。

送审的设计方案图纸，应符合规范化要求。

届时如建设项目可行性研究报告未获批准又未申请延期的，建设项目选址意见书即行失效。

（二）建设用地规划许可证

     1．概念

     城市规划许可是城市规划行政主管部门应建设单位或个人的申请，通过颁发许可证等形式，依法赋予建设单位或个人因建设使用土地或进行建设活动的法律资格和法律权利的具体行政行为。

     2.申请建设用地规划许可证，应报送的资料

（1）填报《建设用用地规划许可证申请表》；

（2）附送1：

500或1：

1000地形图六份（向市测绘院晒印，其中—份应详细划示用地、拆房范围）和总平面设计图—份；   

     （3）如属迁建单位，应详细填明原址地点、土地和房屋面积并附图；

     （4）如属国有土地使用权出让、转让地块的建设工程，需加送“国有土地使用权出让合同”文本（复印件）及附图各—份；

     （5）其他需要说明的图纸、文件等。

     3．注意事项

（1）根据管理需要，有的建设项目应先送审建筑设计方案，还须报送下列图纸、文件、资料；

     ①填报（建筑工程设计方案送审单）；    

     ②附送批准的可行性研究报告或其他计划批准文件；

     ③如属新增用地项目，应附送规划管理部门核发的建设项目选址意见书（复印件）；

     ④建设基地的地形图—份（向市测绘院晒印，比例1：

500或1：

1000）,并应在地形图上划示拟建工程的基地范围及工程位置。

     ⑤建设工程设计方案图两套。

送审的图纸应符合规范化要求，需有设计单位图签、设计单位资格证书编号、设计人、校对人、审核人签名，及市建委颁发的出图章。

（2）建设单位在取得建设用地规划许可证后六个月内，应向房屋土地管理部门申请办理建设用地批准书，届时未取得建设用地批准文件又未申请延期的，建设用地规划许可证即行失效。

     （三）建设用地的取得

     1．上海市建设用地规模范围

     建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。

     2．建设用地使用条件

（1）依法申请使用国有土地；

（2）招标拍卖以有偿使用方式取得土地使用权：

     （3）以租凭的形式，取得一定年限的土地使用权。

     3．建设用地审批权限

     建设用地申请涉及下列情形之用地的，由市土地管理部门受理并审查，报市人民政府审批：

（1）城市规划确定的上海市重要地区和重要道路两侧的建设用地；

（2）建设占用未利用地；

     （3）国务院、国务院有关部门、国家计划单列企业和市人民政府批准的建设项目；

     （4）跨区（县）的建设项目；

     （5）其他需要由市人民政府批准的建设用地。

     除以上情形之外，均由区（县）土地管理部门受理并审查，报区（县）人民政府批准。

     （四）城市房屋拆迁

     城市房屋拆迁，是指按照国家建设的需要，在城市规划区内的国有土地上拆除地面建筑及其附属物，并予以补偿的行为。

房屋拆迁必须持国家规定批准文件、拆迁计划和拆迁方案，向主管部门提出申请，经批准核发拆迁许可证后才可进行。

     1．房屋拆迁许可证的申请

     需要拆迁房屋的建设单位应当向拆迁房屋所在地的区、县房地局提出申请，取得房屋拆迁许可证后，方可拆迁房屋。

重大市政建设项目拆迁房屋的，应当向市房地资源局提出申请。

     2．建设单位申请领取房屋拆迁许可证应提交文件建设单位申请领取房屋拆迁许可证时，应当提交下列文件：

（1）建设项目批准文件；    

（2）建设用地规划可证；

     （3）国有土地使用权批准文件；

     （4）拆迁计划和拆迁方案；

     （5）上海市银行出具的补偿安置资金专用存款帐户的存款证明；

     （6）产权清晰、无权利负担的安置用房证明。

     3．关于申请拆迁许可证需提供的材料

     建设单位申请拆迁许可证时，应当提供规定的文件，还需要提供下列材料：

（1）拆迁人的身份证明文件；

（2）拆迁基地综合情况表；

     （3）自行拆迁的，应当提供本单位工作人员取得的上海市房屋拆迁工作人员上岗证；委托拆迁的，应当提供拆迁委托合同、拆迁实施单位资格证书；    

     （4）标明拆迁范围的1：

500地形图—份，以及拆迁范围1：

500空白地形图一式四份。

以出让方式取得土地使用权的建设单位提交《上海市国有土地使用权出让合同》的，可以作为提交规定的有关文件。

     除重大市政建设项目外，拆迁基地跨两个以上区、县时，建设单位应当分别向所在地区、县房地局提供所需材料。

     （五）建设工程规划许可    

     1．申请建设工程规划许可证的范围

（1）新建、改建、扩建的建筑工程；

（2）新建、改建城市道路、公路、桥梁、管线、隧道、轨道交通工程；

     （3）文物保护单位和优秀近代建筑的大修工程，以及改变原有夕L貌或者结构体系或者基本平面的装修工程；

     （4）需要变动主体承重结构的建筑大修工程；

     （5）沿城市道路或在广场设置的城市雕塑工程。

     2．申请建设工程规划许可证注意事项    

     申请建设工程规划许可证，应根据规划管理要求送审建设工程设计方案。

如建设工程设计方案在申请建设用地规划许可证时已经核定，则可免送。

     3．建设工程规划许可证与施工许可证等的关系

     建设工程规划许可证是申请办理施工许可证的前提条件，未取得建设工程规划许可证，不得申请办理开工手续。

同时，市政管线工程项目在取得建设工程规划许可证后，方可向市政工程管理部门申请掘路，

向交通管理部门申请封锁城市交通；市政交通工程在取得建设工程规划许可证后，方可向交通管理部门申请封锁城市交通等手续。

     4．申请建筑工程规划许可证报送的资料

（1）填报《建设工程规划许可证申请表（建筑工程）》；

（2）地形图三份（向市测绘院晒印，比例1：

500或1：

1000，地形图上需按总平面设计图要求划示新建建筑物位置及有关尺寸）；

     （3）总平面设计图三份（比例1：

500或1：

1000，应标明建筑基地界限、新建建筑物的外廓尺寸和层数、新建建筑物与基地界限、道路规划红线、相邻建筑物、河道规划蓝线、高压线的间距尺寸）；

     （4）建筑施工图（平、立、剖面图及图纸目录）两套，建筑分层面积表两份（应按国家有关建筑面积规定计算），绿地布置图两份；    

     （5）建设基地的土地使用权属证件（复印件）；如属新增用地，应提供市房屋土地资源管理局核发的建设用地批准书（复印件）；

     （6）原有基地拆房，需提供拟拆房屋的权属证明（复印件）；

     （7）基础施工平面图，基础详图及桩位平面布置图各两份；

     （8）建设项目可行性研究报告批准文件；

     （9）建筑工程预算书；

     （10）消防、环保、卫生和交通等有关部门的审核意见；

     （11）市绿化部门的审核意见；

     （12）市民防办和市新型墙体材料办的审核意见；

     （13）如涉及保护建筑及其他文物的建筑工程，须取得市文物管理委员会的审核意见；

     （14）要求附送的其他有关文件、资料。

     5．建筑工程规划许可审核结果与注意事项

（1）经审核同意的，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件：

     ①《建设工程规划许可证》纸质和塑料质各一份。

     ②建筑工程项目表一份。

     ③盖有“上海市城市规划管理局规划管理业务章”或“上海市XX区（县）规划管理业务专用章”的总平面设计图和地形图各一份。

     ④盖有核发建设工程规划许可证编号的建筑施工图（平、立、剖面图）和基础结构图各—套。

     ⑤建设工程开工复验灰线和建设工程竣工规划验收申请表各—份。

     ⑥如建筑工程需要订立道路规划红线界桩的，加发《订界通知单》—份。

（2）注意事项

     建设单位在领取《建设工程规划许可证》时，应注意下列事项：

     ①属应缴纳建筑工程执照费的工程，应凭缴费单据领取《建设工程规划许可证入》。

     ②建设单位在取得《建设工程规划许可证》后，应在六个月内申请开工，逾期未开工又未申请延期或者申请延期未经批准的，建设工程规划许可证即行失效。

     （六）建筑工程施工许可

     为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保护建筑工程质量和安全，建筑工程必须取得施工许可证或按国务院规定的权限和程序批准的开工报告，方可施工。

     1．申请建筑工程施工许可证应报送的资料

     建设工程具备施工条件后，建设单位应当按工程的管理范围向管理部门领取《建筑工程施工许可证申请表》。

     建设单位填妥《建筑工程施工许可证申请表》后随带下列资料申领建筑工程施工许可证：

（1）建设工程用地许可证；

（2）建设工程规划许可证；

     （3）拆迁许可证或施工现场是否具备施工条件，一般应由施工企业主要技术负责人签署是否已经具备施工条件的意见，报发证机关审查；

     （4）中标通知书及施工合同；

     （5）施工图纸及技术资料，建设单位应提供施工图设计文件审查部门的审查报告或审查意见；

     （6）施工组织设计，一般应由监理单位或建设单位对施工企业的施工组织设计进行审查，并由总监理工程师或建设单位的主要技术负责人在本栏内签署意见；

     （7）监理合同或建设单位工程技术人员情况，必须实行施工监理的项目，提供经监理登记的监理合同；

     （8）质量、安全监督手续；

     （9）资金保函或证明，工程备料预付款仍按年度建安工作量用款的25％掌握；

     （10）其他资料：

廉洁协议等。

     2．注意事项

（1）建设单位申请领取施工许可证的工程名称、地点、规模，应当与依法签订的施工承包合同一致。

建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更，应当重新申请领取施工许可证。

（2）建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。

因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机，关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过三个月。

既不开工又不申请延期或者超过延

期次数、时限，施工许可证自行废止。

     （3）在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当在自中止施工之日起一个月内向发证机关报告，报告内容包括中止施工的时间、原因、在施部位、维修管理措施等，并按照规定做好建筑工程的维护管理工

作。

建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告；中止施工满—年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机，关核验施工许可证。

     （4）建设单位耒取得施工许可证或开工报告未经批准，擅自施工的，责令停止施工，限期整改，处工程合同价款1％以上、2％以下的罚款。

     二、建设项目的设计审批

（一）规划设计要求的取得

     规划设计要求是在建设工程项目可行性研究报告批准后，规划部门按照城市总体规划的要求，项目建设地点的周边环境状况，对该项目的设计提出的规划要求，作为初步设计的法定依据。

目前上海基本上分

为建筑工程和市政工程两大类，分别按规定的程序申请取得规规划、设计要求。

     1．建筑工程

     规划设计要求取得的途径

（1）途径之— 建设项目选址意见书

     项目对象：

     ①新建、迁建单位需要使用土地的；

     ②原址扩建需要使用本单位以外的土地的；

     ③需要改变本单位土地使用性质的。

     申请办法：

同项目选址意见书的申请，在获得批准的项目选址意见书同时，取得了规2般计要求。

（2）途径之二 申请核发规划设计要求

     项目对象：

     ①风利用原有土地不改变土地使用性质的建筑工程；

     ②地区开发建设的，已领取《建筑用地规划许可证》、《建筑用地批准书》的建筑工程。

     申请办法：

     ①建设单位应报送下列图纸、文件：

     1）填报《建筑工程规划设计要求申请表》；

     2）附送建设工程计划批准文件；    

     3）附送建设基地土地使用权属证件（复印件），如需拆除基地内房屋，应加送房屋权属证件（复印件）；

     4）如属危房翻建的，应加送有资质的房屋鉴定部门作出的危房鉴定报告；

     5）如属房屋加层的，应加送设计单位作出的加层结构、基础鉴定报告及原有房屋立面图、剖面图各—

份；

     6）建设基地地形图（比例：

1：

500或1：

1000）两份，且地形图上应划示用地界限及拟建工程位置。

     ②建设单位送齐上述图纸、文件后，经规划管理部门审核同意的，由规划管理部门发给建设单位下

列审批文件：

     1）《建筑工程规划设计要求通知单》—份。

     2）盖有“上海市城市规划管理局规划管理业务专用章”或“上海市XX区（县）规划管理业务专用章”的核定设计范围图—份。

     （3）途径之三 土地租赁项目对象：

国有土地使用权出让土地上的建设工程。

     申请办法：

在租赁过程中．由土地租赁部门，事先征得规划部门的规划设计要求，在土地出让合同文本中载明。

     2．市政工程

     市政工程的规划设计要求，主要通过两个途径取得，一是核发《建设项目选址意见书》取得；二是核发《建设工程规划设计要求》取得。

     凡新建、改建需要使用土地的市政工程建设项目，应通过申请《建设项目选址意见书》取得；不需要使用土地的及改建工程、不扩大用地的建设工程，通过申请《建设工程规划设计要求》取得。

（1）使用范围

     ①道路桥梁工程

     道路桥梁工程是指新建、改建的城市道路工程和桥梁工程、郊县公路和桥梁工程、村镇道路和桥梁工程。

有轨交通工程、越江隧道工程、儿亏天桥、人行地道以及城市道路路面结构改变的大修工程。

     ②管线工程

     管线工程是指建设于地下或者地上的给水、雨水、污水、燃气、电力、信息等市政公用管线工程，以及热力、油料、化工物料等特殊管线工程。

（2）市政工程《建设项目选址意见书》申请要求

     ①建设项目选址意见申请报告；

     ②建设项目建议书批准文件，或其他有关计划批准文件；

     ③如属大型工程附送有相应资质的规划设计单位作出的规划选址论证或环境评估报告；

     ④三份地形图（向市测绘院晒印）；    

     比例：

1：

500或1：

1000，郊县根据具体情况可用1：

2000；

     图示要求：

应在地形图上用不同的线色划示建设用地界限、土地现状使用权属情况、建筑性质；

     ⑤其他需要说明的文件、图纸等。

     （3）《建设工程规划设计要求》申请要求

     ①建设工程规划设计要求申请；

     ②建设项目可行性研究报告批准文件，或其他有关计划批准文件；

     ③如属大型建设项目应附送有相应的资质的规划设计单位作出的规划选址论证或环境评估报告；

     ④管线工程若已做管线综合平衡的，附送管线平衡报告；

     ⑤两份地形图或地下综合管线图（向市测绘院晒印）：

     1）比例：

1：

500或1：

1000，郊县根据具体情况可用1：

2000；

     2）图示要求：

应在地形图上用不同的线型划示工程用地界限和拟建建设工程位置；

     ⑥其他需要说明的文件、图纸等。

（二）设计方案送审

     1．建筑设计方案

     送审建筑设计方案，建设单位应报送下列图纸、文件：

（1）填报《建筑工程设计方案送审单）；   

（2）附送批准的可行性研究报告或其他计划批准文件；

     （3）附送规划管理部门核发的建设项目选址意见书（复印件）；

     （4）建设基地的地形图—份（向市测绘院晒印，比例1：

500或1：

1000），并应在地形图上划示拟建工程的基地范围及工程位置；

     （5）建筑设计方案图（1：

500或1：

1000总平面设计图、建筑单体1：

100平、立、剖面图、绿化布置图）两套，并需加盖设计单位的设计方案或初步设计出图章，如高层建筑，还应附建筑分层面积表—份；

     （6）市地名办建设工程命名征询单。

     建设单位送审建筑设计方案时，应注意下列事项：

（1）建设单位在向规划管理部门送审建筑设计方案的同时，应征询消防、环保、卫生防疫、园林和民防等相关管理部门的意见；

（2）国有土地使用权有偿出让地块上的建筑工程设计方案，应同时分送环境保护、消防安全、劳动保护、卫生防疫、民防、安保等部门会审。

     2．市政工程设计方案

     送审市政工程设计方案，建设单位应报送下列图纸、文件：

（1）《建筑工程设计方案送审单》（市政交通、市政管线）；

（2）规划管理部门核发的《建设项目选址意见书》及附图或《建设工程规划设计要求通知单》及附图；

     （3）建设项目可行性研究报告批准文件或其他有关计划批准文件（复印件）；

     （4）—份地形图或两份地下管线综合图（向市测绘院晒印）：

     ①比例：

1：

500或1：

1000，郊县根据具体情况可用1：

2000；

     ②图示要求：

用不同的线型划示工程设计范围，各项规划控制线，工程起迄点中线坐标。

     （5）管线工程已进行管线综合平衡的，应附送管线综合平衡报告；

     （6）设计平面图两份（加盖设计出图章）：

     ①比例：

1：

500或1：

1000；

     ②图示要求：

     1）交通工程：

工程范围，两侧地形和建筑，各种规划控制线，平面线型控制点坐标，设计标高，平面布置。

表明车道数和宽度及人行道宽度，弯道半径，交叉口渠化，公交港湾式车站设置的位置、宽度和长

度。

高架工程应标明匝道位置、宽度、车道数和长度及设墩位置，其他附属设施的布置和面积。

     2）管线工程：

工程范围，两侧地形和建筑，相邻管线，道路红线，平面位置。

应标明设计管线与道路中心线的距离，与相邻管线的距离；沿建筑敷设的管线要标明与建筑的距离。

越野和架空管线应标明与相

关控制线和建筑的距离。

     （7）断面图：

     ①比例：

     横断面：

1：

100或1：

50

     纵断面：

1）道路、高架、管线工程1：

500或1：

1000

     2）桥梁、隧道工程：

1：

50-1：

1000

     ②图示要求：

     横断面：

1）交通工程：

横坡值、车道分配数值、隔离带宽度、高架结构布置形式、建筑宽度。

     2）管线工程：

各控制点敷设位置、形式、管线尺寸，断面内其他所有管线位置，标明设计管线与道路中心线、侧石线、建筑的距离。

纵断面：

纵坡值，跨越道路河道的净空标高。

     （8）设计方案说明；

     （9）如属设计招标工程，应附送设计单位中标通知书及专家评审意见；

     （10）规划设计要求送审的其他有关文件、图纸等。

     （三）初步设计审查

     为了保证初步设计审查符合国家和上海市有关技术标准、规范、规程及法规、规定，总体布局符合城市整体规划要求，概算完整准确，初步设计文件必须报经国家有关部门和地方建设主管部门批准。

     上海市工程建设项目的初步设计审批，实行分级管理。

上海市建设和管理委员会、区县建委（建设局）和市行业主管委办局是初步设计的审批机关。

市建委对区、县委办局的初步设计审查工作进行指导、监督

和管理，对上海市初步设计审批管理工作中的不规范行为有指正、否决权。

     建设单位送审初步设计时，必须提交的文件资料

     1．工程建设项目可行性研究报告的批准文件（复印件）；

     2．规划部门签发的规划设计要求及设计方案审核意见；

     3．有设计资质的单位提供的全套初步设计文件。

若为多家设计单位联合设计，应由总设计单位负责汇总的资料。

若为境外设计，需提交国内设计顾问单位的咨询意见。

初步设计文件必须加盖市建委统—颁发的出