花边岭南花园花园物业管理方案.docx

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花边岭南花园花园物业管理方案

花边岭南花园花园物业管理方案

第一章物业概况

花边岭南花园花园位于惠州市花边岭西南端CBD中心繁华区域，周边商业、办公、住宅云集,,交通便利，商业氛围浓郁,区域位置优越。

花边岭南花园花园工程设计为框架结构。

地上二十五层，地下二层，是集商业、住宅为一体的高档次商住楼。

地下一、二层为停车场和设备用房，一、二层为商场，三层为架空层，四~二十五层为住宅。

大楼计划于2008年6月初陆续交付使用。

大楼项目总占地面积为5946M2，总建筑面积为34942M2，其中地下室建筑面积为6247平方米；商场建筑面积为3018平方米；住宅建筑面积为24701平方米；住宅定位为中小户型，户数为276户。

地下车库停车位为96辆。

住宅电梯可达地下一、二层，在地下一、二层设有电梯厅。

建筑容积率为6.59，建筑密度为35.5%，绿地率为25%。

花边岭南花园花园为全封闭式管理住宅小区，其安防系统设计包括彩色闭路监控系统、智能门禁系统、彩色可视对讲系统、智能停车场管理系统、电梯五方对讲、保安巡更系统、背景音乐广播系统七大部分，安防系统中控室设于裙楼西侧一层消防控制室内。

1、监控系统

监控系统采用彩色闭路监控系统，主要为：

、住宅及建筑周边的监控。

、地下一、二层、一层住宅大堂及电梯轿厢的监控。

、小区内部架空层、住宅天面等的监控。

、地下一、二层停车库及车道的监控。

2、智能门禁系统：

、在小区一层大堂门、三层电梯厅门、地下室电梯厅门设置门禁系统，门禁系统读卡器与对讲系统门口机设为一体，采取IC卡刷卡进入，不设钥匙开门。

业主须刷卡方可进入。

、门禁卡与住宅停车场卡做成一卡通系统。

且具有信息发布功能。

、门口机能对不同卡进行识别，并作出相应的提示；访客在门口机呼叫业主有记录，业主对访客开门也有记录可查。

、因有2部疏散楼梯间可由商场上至三层架空层，为安全起见及考虑商场具体使用情况，疏散楼梯门根据具体使用情况加设楼梯通道专用锁。

3、彩色可视对讲系统：

、在小区一层大堂门、三层电梯厅门、地下室电梯厅门设置门口机，门口机也可独立作立式设计，与每户住宅的对讲。

访客须经业主同意方可进入。

、每户住宅室内分机能与小区管理处通话（含报警按钮）。

、室内分机采用5.6寸彩色液晶屏对讲分机。

、小区大堂值班室、保安宿舍、消防控制室与小区管理处通话。

4、停车场管理系统

地下一、二层车库停放小区业主的汽车、摩托（单）车，出入口坡道宽均为5.0M，采用北进南出的方式管理，摩托（单）车不另设道闸。

5、小区电子巡更系统：

在小区内每个单元的一楼、楼顶及小区外围、重要设施设电子巡更点，供小区保安人员巡逻检查使用。

确保保安巡逻的质量，保障了小区内业主的安全。

大楼主要机电设备：

安防系统、消防控制系统、发电机、水泵设备、配电设备、电梯6台，大堂及地下车库IC系统等。

大楼主要配套设施有：

地下室内专用汽车库、给水系统、排水系统、供电系统、消防系统、智能IC系统等。

第二章总体目标和分项指标

一、总体目标：

在委托管理合同期内按照“安全、清洁、优美、舒适、方便”目标进行管理服务，并承诺花边岭南花园所有建筑物及配套设施完善、竣工验收合格，交付使用二年内达到惠州市物业管理优秀大楼的管理标准，三年内达到省优标准，五年内达到国家示范大楼的管理标准。

二、分项指标：

1顾客满意率95%以上；

2）管理服务年有效投诉率5‰以下，处理率、回访率100%；

3）房屋完好率、公共设施完好率98%以上；

4）卫生、消杀、环境绿化市级达标率100%

5）维修及时率、合格率100%；

6）因管理责任造成的重大刑事案件、进场进库机动车被盗事故为零；

7）杜绝因管理责任造成的重大火灾事故、安全事故；

8）费用年收缴率在98%以上；

9）保证提供充足的资源；

第三章服务承诺和质量保证

一、组织架构及人员配备

由商业广场管理处接管花边岭南花园。

经理、安全管理员、文档及环保管理员、收费员、工程师兼管。

需要增加如下人员

1、管理员：

2人

2、护卫员：

12人，每班四人。

3、清洁工：

3人，每班1人，还有一个上正常班及替班。

4、水电工：

1人，每班1人，要有人值夜班。

二、花边岭南花园服务承诺一览表

部门

服务承诺

质量目标

护卫班

设立24小时服务电话：

XXXXXXX

100%

发生盗警，2分钟内到达

100%

发生火警，2分钟内到达

100%

环卫班

日常垃圾每日至少收集2次

100%

走廊、大堂、梯道、电梯轿箱等每日拖、扫3次以上

100%

除“四害”每月1次

100%

维修班

故障处理：

供水：

5分钟内派技术人员到现场处理

电力：

5分钟内派技术人员到现场处理

维修：

5分钟内派技术人员到现场处理

98%

98%

98%

预先知道停水停电，24小时前发出通告

突发停水停电，10分钟内发出通告

100%

100%

简单照明系统装置于收到报告后1小时内更换

需要特别工具更换的照明系统于收到通知后24小时内办妥

95%

办公室

开通办公时间内投诉电话：

XXXXXXX

100%

咨询事项，即日处理

一般事项，24小时内处理

复杂事项，3个工作天内解决或转到相关部门、机构并回复

98%

业主（租户）意见调查，每年至少进行1次，并于2周内回复

100%

书信

于3日内回应

100%

电话

于3次声响内接听

100%

约晤

于2个工作天内会晤

100%

文娱活动

每年元旦、五一、中秋、国庆等传统节日举行

95%

工程问题

2个工作天内协调并回复

95%

第四章移交接管

一、移交接管前的准备工作：

1、成立花边岭南花园管理处，委派管理处经理、机电工程师，管理员、水电维修工到位，其他管理人员分步到岗，落实管理用房和员工宿舍，了解隐蔽工程及管线的走向，做好各项筹备工作。

2、成立验收小组，了解大楼的设备设施，熟悉设备的构造、性能、强弱电、给排水的走向及存在问题，填写有关质量记录，以便尽快得到解决。

A、移交接管验收遗留问题统计表。

B、公共配套设施接管验收表。

C、公共配套设施接管验收遗留问题统计表。

D、机电设备接管验收遗留问题统计表。

3、花边岭南花园资料的移交接管。

1）产权资料（复印件）：

A、项目批准文件

B、用地批准文件

2）政府职能部门验收合格资料：

A、市政部门验收意见；

B、环保部门验收意见；

C、供电部门验收意见；

D、质量监理部门验收意见；

E、园林绿化部门验收意见；

F、供水部门验收意见；

G、房产管理部门验收意见；

H、消防部门验收意见；

I、规划设计部门验收意见；

J、有线电视工程验收合格证；

K、煤气管道工程合格证；

L、其它有关资料。

3）工程技术资料（原件）：

A、小区竣工总平面图。

B、道路绿化竣工图。

C、电力竣工图。

D、给、排水、消防竣工图。

E、电话电视线路竣工总平面图。

F、路灯竣工图。

G、建筑、结构、电气、水道竣工图。

H、泵房及水池建筑、结构、电气、水道竣工图。

I、其它相关图纸。

4）设备资料（原件或复印件）：

A、水泵房设备有关合格资料；

B、闭路监控系统合格证、线路图。

C、发电机合格使用说明书；

D、消防控制系统资料；

E、电梯设备有关合格资料；

F、其它必要的有关资料。

4、接管验收程序：

1）隆生企业集团有限公司通知物业公司接管验收；

2）本公司验收小组按程序文件《接管入伙控制程序》核对所接收的资料，签发验收复函。

3）本公司验收小组同移交人对房屋质量，使用功能、外观质量，公共配套设施设备等进行接管验收。

4）对验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类质量遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核。

5）对室内物件无明显不全，符合检验标准要求的房屋由管理处接收锁匙，承担保管责任。

5、房屋接管验收项目及标准。

1）验收项目

梁、柱、板主体，墙体，分户铁门，阳台护栏、供水系统、排污管道、地漏、窗户、水表、电表、有线电视系统等。

2）验收标准：

参照建设部颁布的《房屋接管验收标准》及满足使用要求。

6、公共设施接管验收项目及标准

1）验收项目：

基础设施：

天面、有线电视系统、消防设施、照明灯具、绿化、道路、车库、沙井、检查井、化粪池、围墙设施等。

2）验收标准：

参照建设部颁布的《房屋接管验收标准》以及达到设计要求。

7、公共设备接管验收项目及标准

1）验收项目：

供水、消防、电梯、闭路监控、发电机、变压器等

2）验收标准：

各项设备验收合格证及达到设计使用要求。

第五章花边岭南花园日常管理运作

原则：

全面推行隆生物业公司通过国际、国内质量认证机构认证的ISO管理体系。

大楼内日常机电运行、房管事务、治安、车辆、清洁、绿化、社区文化、设施维护保养统一纳入公司ISO规范运作范畴，严格执行《安全护卫工作手册》《环境管理工作手册》、《消防工作手册》《办公室工作手册》《管理处工作手册》《财务工作手册》《维修保养工作手册》，注重每一个服务项目的人员培训、考评，加强日检、周检、月检。

1、房管事务

管理处的日常房管事务管理，按照公司ISO管理体系《维修保养工作手册》规范运作。

如下表：

工作

安排

8：

00-8：

30处理租客申报投诉；8：

30-9：

30巡视；9：

30-12：

00跟踪监督；14：

00-15：

30整理档案；15：

30-16：

30巡视；16：

30-18：

30走访、回访。

考核标准

工作

内容

跟踪监督

日常：

3遍／天；

巡视

日常：

2遍／天；

走访

3次／周；

回访

处理率：

100％，回访记录100％。

检查

内容

及处

理方

法

日检

项目

1．装修巡视2．投诉接待3．违章检查4．车辆管理5．治安6．清洁7．绿化8．维修9．机电设备10．员工宿舍11．内务巡视。

处理

方法

1．记录巡视发现的问题，搜集租客的反馈意见；

2．对巡视中发现的问题，分类进行处理；1）填写《管理日记表》；

2）发现的维修不合格，填写维修记录，安排维修；

3）即行关闭轻微不合格项；4）发现违章行为按“违章处理规定”执行；5）发现严重不合格，填写纠正措施报告。

周检

项目

全面检查大楼各项工作，着重对房管日检中发现的不合格项进行检查处理。

处理

办法

管理处经理对发现的不合格项及时整改，严重不合格项填写《纠正措施报告》，并上报公司工程维修部。

考核

标准

平时日检、周检、月检按ISO管理体系考核标准。

2．机电运行与保养：

大楼及公用设施机电运行、养护运作按照公司IS0管理体系《维修保养工作手册》规范运作。

如下表：

日常机电设备管理运作

主

要

内

容

维修组

值班：

保障大楼供水供电、电梯等正常运作并做好记录；

巡视：

巡视设备房和设备运行情况，做好巡查记录；

秩序：

搞好设备房的物品管理，加强安全防范工作。

负责机电设施、设备的各项维修、保养工作，并做好记录；

定期清洁所管设备和设备房；负责对设备设施进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。

检查

项目

及处

理方

法

检查

项目

1．低压配电柜2．干式变压器3．柴油发电机4．水泵5．水池、水箱6．风机7．闭路督控系统8．对讲报警系统9火灾报警控制系统10、气体自动灭火系统11消火栓12．疏散出口批示灯13自动喷水灭火系统14．烟、感系统15干粉灭火器。

处理

方法

按照公司ISO标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项填写《纠正措施报告》上报公司工程维修部。

考核

标准

日常周检、月检考核按ISO质量标准；

年终考核按国家建设部考核标准

3．日常维修养护：

大楼及公用设施维修、养护运作按照公司IS0管理体系《维修保养工作手册》规范运作。

如下表：

维修管理运作

工作

安排

机电运行：

24小时

8：

00-8：

30处理申报投诉；8：

30—10：

00跟踪监督；

10：

30-12：

00维修养护；14：

00-15：

30巡视维修养护；15：

30-17：

00整理记录；17：

00-18：

30回访。

主

要

工

作

房屋

本体

室内：

小修30分钟，—般故障2小时，不超过8小时，较难故障3天内。

48小时跟踪验证。

楼梯、墙面：

发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，4—5年全面修补刷漆一次

天面：

每年全面检查一次，每年雨季前须检查一次，发现破损及时修补。

公共

设施

室内污水系统：

每月检查一次，发现问题及时修补。

道路车场：

每天检查1遍，随坏随修；

天线：

每月检查l遍，随坏随修；

明暗沟：

每周检查I遍，随坏随修；

供水电气：

每月细查1遍，即坏即修，中大型维修通报公司修缮部协作；

楼道灯：

每月检查1遍，即坏即修。

检查

项目

及处

理方

法

检查

项目

1．地基基础2．梁柱板主体3．墙体4．顶棚5．楼梯扶手6．公共门窗7．隔热层、防水层8．水箱水池9．天面扶栏10；消防设施11．信报箱12．标识13．楼板地面砖14．上下雨污水管15.设备房16．道路17．电缆沟盖板18．路牙19．给排水20．路灯21．清洁设备22．娱乐设施。

处理方法

按照公司ISO标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项填写《纠正措施报告》，并上报经理处理。

考核标准

日常周检、月检考核按ISO管理体系标准；

年终考核按国家建设部考核标准。

4．治安、消防、车辆管理：

按照公司ISO质量体系《安全护卫工作手册》、《消防工作手册》规范运作。

如下表：

工作

安排

定岗

检查

进出口、停车场：

24小时；

流动

巡查

消防设施：

l遍／月

大楼安全、违章行为、车辆停放24小时

车辆保管：

24小时

突发事件：

90—120秒，责任保安或车辆管理员到达现场；

学习

训练

训练：

3次／周；

演练：

2次／年。

培训：

按公司制订的培训计划。

检查项日及处理方法

检查

项目

1．查可疑人员、外来人员；

2．查违章停车、违章装修；

3．查室外施工、搭建情况；

4．查乱摆卖现象；

5．查高空抛物、乱扔垃圾现象；

6．查破坏绿化、占用绿地现象；

7．查漏水、漏电、漏气现象；

8．查房屋本体设施和公共设施情况。

处理

方法

按照公司ISO管理体系标准，对轻微不合格项即时纠正或报相关主管处理，严重不合格项填写《纠正措施报告》，并上报经理处理。

考核标准

平时按ISO管理体系考核标准；

年终按国家建设部规定的考核标准。

5．清洁保洁管理：

按照公司ISO管理体系《环境管理工作手册》规范运作。

如下表：

工作

安排

6:

00—7:

30通道清扫；7:

30—8:

00垃圾清运；8:

00—9:

00道路清扫；9:

00—12:

00大堂、电梯轿厢清洁；14:

00—14:

30垃圾清运；14:

30-17:

00楼面保洁。

工作

内容

道路清洁

2次／天；每月用水冲刷一次；

保洁

12小时／天；

楼间保洁

清扫3遍／周；清洗2遍／月；

垃圾清运

清运2遍／天；洗车1遍／天；

电梯轿厢

保洁2次/天；

通道大堂

每小时拖扫1次；

外墙

清洗1次/年；

消杀

1遍／月；

检查

项目

及处

理办

法

检

查

项

目

1．马路、人行道、绿化地、排水沟；

2．停车场、岗亭；

3．垃圾箱、垃圾中转站、化粪池；

4．污、雨水井和沙井；5．电梯、楼道、楼梯、走廊、楼道灯具；

6．墙面、窗、扶手、电子门、消防栓、管、电表箱、信报箱等；

7．天面；

8．值班室、办公室、卫生间；

11、除四害。

处理

办法

按公司ISO管理体系标准，对轻微不合格项自行关闭，严重不合格项上报主管房管员和经理并提出整改方案加以纠正。

考核标准

日常日检、周检、月检按ISO质量考核标准；

年终按国家建设部标准考核。

6．绿化养护管理：

按照公司ISO质量体系《环境管理工作手册》规范运作。

如下：

工作

安排

6：

30—9：

30浇水、施肥；9：

30—12：

00除杂草、整形、造型、保洁、剔除枯枝叶；14：

00-16：

00杀虫、补缺、保洁；16：

田—18：

30浇水、施肥。

工作

内容

整形造型

2次／月；

施肥

春秋各1遍

浇水

因时因地制宜按需供水；浇水时间夏季早晚为宜，冬季中午为宜；

除杂草

中耕1遍／季；平时1遍／天，下雨天除外；

补缺

视缺苗情况及时补缺

杀虫

1遍／月，发现害虫立即消灭

保洁

12小时／天

检查

项目

及处

理方

法

检查

项目

1．乔木整枝、造型修剪；花卉、树木施肥；

2．灌木、绿蓠、树木、草地、花卉浇水；

3．除杂草；

4．补栽补种；

5．治病杀虫；

6．清理枯枝落叶、绿地石块；

7．松土；

8．防风防涝

处理

办法

按照公司ISO管理体系标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项汇报公司质管部部，并提出纠正措施。

考核标准

日常按ISO质量考核标准；年终按国家建设部标准考核。

第六章收费内容、标准及需说明的事项

一、收费内容及标准

收费内容

管理费

（元/㎡.月）

停车费

（元/月）

水费

电费

商场

住宅

汽车

室外

汽车

室内

摩托车

收费标准

4

1.43

150

325

60

3.38元/吨

1．15元/度

第七章需完善及购置设备费用

一、管理用房和管理经费来源

1．管理用房

开发商应提供管理用房，并具备基本办公及住宿条件。

2．管理经费来源

1）管理服务费

花边岭南花园管理服务费收费标准按物价部门批准的价格收取，即：

商场、4元／平方米·月；住宅1.43元/平方米·月收取。

2）车辆停放费、车辆场地使用费。

3）向业主（租户）提供多种有偿便民服务费。

4）其它政策规定应收取的费用。

3、增收节支措施

1）增设一些业主（租户）欢迎的便民有偿服务项目，以弥补管理经费。

2）根据“精干、高效”原则，推行IS0国际标准规范管理。

在保证IS0人力、财力、物力资源的同时，选拔一专多能型管理人才，精简人员，提高工作效益。

3）抓好小区的综合管理，加强巡视监督，杜绝违章和人为破坏公共设施现象，尽量减少维修费用的支出，从而降低管理成本。

二、设备购置

A、办公用品费用明细表

名称

数量

单价（元）

金额（元）

备注

摩托罗拉对讲机

5部

1500

7500

含两电一充

电脑

1部

4500

4500

打印机（激光）

1台

1800

1800

沙发

1套

2500

2500

会议桌

1套

6000

6000

印刷各种表格

1批

3000

3000

文件柜

2个

450

900

办公桌

2张

250

500

办公椅

4张

30

120

衣柜

17个

250

4250

铁架床

20张

230

4600

其他

1批

500

500

小计

36170

B、环保工具

名称

数量

单价（元）

金额（元）

备注

电动喷雾器

1台

2,000

2,000

垃圾桶

17套

900

15300

多功能垃圾车

1辆

500

500

果皮箱

30个

250

7500

其它易耗品

1批

500

小计

25800

C、维修工具

名称

数量

单价（元）

金额（元）

备注

套筒扳手

1套

300

300

开口扳手

1套

150

150

梅花扳手

1套

200

200

活动扳手

1套

150

150

大活动扳手

2把

100

200

液压钳

1套

500

500

万用表

2个

190

380

钳形电流表

1个

150

150

管钳

2把

500

500

红外测温仪

1套

600

600

货架

200

工具袋

3个

40

120

绝缘手套

300

500V兆欧表

1个

500

500

其它

1000

小计

5250

D、食堂用品

名称

数量

单价（元）

金额（元）

备注

电饭锅（3KW）

1个

500

500

电饭锅（1KW）

1个

300

300

高压锅（26cm）

1个

200

200

菜盒（45cm）

4个

60

240

菜盒（30cm）

2个

45

90

菜盒（25cm）

2个

35

70

菜板

1个

70

70

菜刀

1把

60

60

磨刀石

1个

12

12

菜篮

4个

6

24

煤气伐（高压）

1个

40

40

煤气伐（低压）

1个

20

20

煤气管（高压）

3米

17

51

煤气管（低压）

3米

12

36

小计

1713

合计：

A+B+C+D=67220元

第八章经济指标测算

花边岭南花园总建筑面积为34942平方米，其中地下室建筑面积为6247平方米；商场建筑面积为3018平方米；住宅建筑面积为24701平方米；住宅户数为276，地下车库停车位96个；商场管理费按4元/M2.月收取；住宅楼管理费按1.43元/M2.月；可测算出不同时期出租率的收支情况（以下测算以一年为一个核算单位）。

花边岭南花园物业管理经营预算明细表

项        目

９５%入住率

７５%入住率

50%入住率

20%入住率

说明

一、概况：

小区总户数

262.2

207

138

55.2

小区总户数：

276户

1、小区住宅总面积

23465.95

18525.75

12350.5

4940.2

小区总面积：

24701m²

单价

1.43

1.43

1.43

1.43

惠州市指导价范围最高标准

2、商场总面积

2867.1

2263.5

1509

603.6

商场总面积：

3018m²

单价

4

4

4

4

二、收入测算

1、公共服务收入

975465

786838

551055

268115

住宅服务费合计

402676

317902

211935

84774

1、年住宅管理费：

住宅面积（24701m²）×1.43元/m²×12月/年×入住率；

商场服务费合计

137621

108648

72432

28973

2、年商场管理费：

商场面积（3018m²）×4元/