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润城物业管理方案
【子珑•润城】
物业管理方案
桂林市桂安物业管理有限责任公司
2007年10月25日
致函
一、桂安物业管理有限责任公司简介
二、【子珑•润城】概况
三、桂安物业管理公司组织架构
四、【子珑•润城】物业管理架构设置及人员成本费用核算
五、【子珑•润城】物业管理服务费用约定
六、【子珑•润城】物业管理内容设定
七、【子珑•润城】物业接管要求
八、【子珑•润城】物业管理服务分项标准与管理承诺
九、【子珑•润城】物业管理规章制度及操作规程
结束语
尊敬的房地产开发公司负责人:
桂安物业管理有限公司非常荣幸能为贵公司负责的【子珑•润
城】商住楼提供物业管理方案建议。
由于本公司所做方案是在未能最详尽地了解贵公司【子珑•润
城】商住楼之具体情况下完成的,故此,所提交建议,属初步管理思路。
日后,我公司正式签约接管该项目,我们将对【子珑•润城】
商住楼进行更进一步的深入了解与分析,并在此基础上提供全方位详尽的管理方案与建议给贵司审阅。
我们希望能凭借自身积累的专业化管理经验,以高度的诚意及热情为贵司领导的【子珑•润城】商住楼提供优质高效的服务,并希望通过此项目的成功接管与贵司建立愉快、良好的合作关系!
一、桂安物业管理有限责任公司简介
桂林市桂安物业管理有限责任公司是桂林市公安局的直属企业—桂林市保安服务总公司创办的有限责任公司,总公司占80%股份,其他自然人占20%股份。
桂林市保安服务总公司是桂林市公安局于1987年12月28日创办的,是一家向社会提供专业化有偿安全防范服务的特殊企业,是协助公安机关维护社会治安减少违法犯罪的重要力量。
现拥有固定资产1000多万元,客户150余家,客户聘请保安员1900余名。
公司下设办公室、保安部、财务室、分支机构包括“技防公司”,“金豹武装押运公司”、“桂安物业管理公司”;并开办保安培训基地1个、农场1个、保安器材销售部1个,承接全市110开锁服务业务等。
整个保安队伍分9个大队,21个中队进行管理。
2000年被公安部、全国总工会、共青团中央联合授予“首届全国百优保安员”。
2004年11月被评选为中国保安协会第三届理事会常务理事单位,总经理张辉同志被选为常务理事。
桂安物业管理有限责任公司注册资金50万元,物业管理资质为三级。
在全公司职工努力奋斗下,致力拓展物业管理业务,从众多物业管理企业的竞争中相继接手了奇峰小筑、恒祥花园、三星大厦、北斗•城南旺角、金山龙谷、商务经贸大厦、汇通广场、彩虹小区、东方巨龙旅游公司、干细胞医院、阳光旅行社、龙辉市场、惠之林化妆品有限公司、桃江园休闲山庄、恭城白天鹅大酒店、丹林大酒店、美都饭店、香江饭店、广运商贸城、旅游发展总公司等楼盘的物业管理及专业化的人防服务管理项目。
奇峰小筑位于桂林市普陀路与朝阳路交叉处,占地面积30万平方米,以别墅群为主体,配以高低错落,适合普通大众购买力的高级公寓。
区内娱乐购物场所,酒楼等服务行业应有尽有,设施齐备。
小区住户3500多户,情况错综复杂,是桂林市乃至广西最大的物业小区,桂安物业公司进驻后,使小区面貌发生了根本改变,获得了小区业主及业主委员会的一致好评。
彩虹小区位于桂林市象山区翠竹路,占地面积2.4万平方米,建筑面积5.8万平方米,住户数540户。
桂安物业管理有限责任公司本着服务至上的宗旨,在小区努力建立自己公司的信誉及管理品牌。
金山龙谷为典型的别墅楼群,座落于桂林市临桂县兴临路9号,已建成的建筑面积约40000〃,小区内绿化面积占总面积的53%小桥流水、高山瀑布、完备的监防、巡更系统更提高了小区别墅品牌及档次,桂安物业管理有限责任公司进驻,实施了专业化物业管理,更显小区的风采。
北斗•城南旺角位于瓦窑旅游批发城,建筑面积约40000m2,12
栋住宅楼,监防系统完备,我公司现在正在进行前期物业管理。
桂林市第二文化宫座落在桂林市象山区瓦窑社区,二文化宫内集亭台楼阁、小桥流水、休闲小筑、园林绿化、球场等为一体的群众文化场所。
桂安物业管理有限责任公司以一个专业化的管理,给瓦窑社区市民提供了一个安全、舒适、休闲、娱乐场所。
美都饭店座落于宁远河畔,集餐饮、住宿为一体的从事旅游业饭店。
在桂安物业管理有限责任公司保安专业化管理运作后,让宾客尽享宾至如归的美好意境。
桂安物业始终坚持以客户满意为先导,以目标管理为核心。
在物业管理实践中,通过提高自身管理素质,追求完美服务,不断超越广大业户日益增长的对物业服务的需求,努力成为业户的“好保姆、好管家”,成为发展商的“好参谋、好帮手”,成为行政主管部门及社会各界的“好企业、好朋友”。
精良的服务品质,使桂安物业正逐渐获得业主和行业主管部门的一致认可,亦培养和锻炼了一支作风优良、技术精湛、团结敬业能打硬仗的队伍,公司在册员工200余人,管理层人员平均年龄为35岁,所受教育涉及物业管理、企业管理、工民建、计算机、自控、暖通、给排水、无线电、供配电、等专业。
公司在管及在谈项目涉及文化、科研、医疗、商业、超大型住宅小区等多方领域,每接管一个新的项目,便针对项目的实际特点及客户的需求,进行充分的研究,严密合理的设计,迅速建立与之相适应的服务管理模式。
目前,公司管理实力日益增强,管理制度更加科学严谨,管理理念愈加体现了人文精神,促进并带动各项经营管理工作。
同时借助总公司的整体优势,结合本行业的特点,探索出一条具有“桂安”品牌特色的发展新路,在物业管理行业中牢固地树立“桂安”品牌形象。
公司企业精神:
人本精神、乐业情怀、诚信服务、求实管理。
公司经营方针:
一尘不染、滴水不漏、细致周到、专业追求。
公司管理目标服务是本、管理是魂、信誉是源、形象是根。
二、【子珑•润城】概况
1、地理位置:
【子珑•润城】位于市区南侧,南环路与凯风路交汇处,交邻德天广场,南接融合花园,与繁华的瓦窑批发市场、第八中学相呼应,交通相对便利。
2、功能、结构、面积:
1)本大厦为主体钢混框架剪式结构商住楼,分别为11层及13层,总建筑面积20400讥
2)地下1层:
停车场,设备房,面积共2700m2,分有汽车、摩托车、自行车停车区(位)。
3)第1-2层:
商业群楼,为内商场(分隔单个铺面),面积3000m,无扶梯。
4)第3-13层:
高级住宅楼17000m2,160户
三、桂安物业管理公司组织架构
董事长
四、【子珑•润城】物业管理架构设置及人员成本费用核算
1、我司进驻【子珑•润城】的具体时间,终以双方合同约定为准,
初步建议为:
1双方合同签订之日起至【子珑•润城】通过竣工验收并正式交付之日止,作为物业公司的前期介入阶段。
2从通过竣工验收并正式交付之日起至《物业管理委托服务合同》有效终止日为止的正常管理阶段,期间负责成立小区业委员会。
2、各阶段的收费标准,服务内容以及派出人员要求可根据项目销售及工作需要,进行协商,相关费用由双方协商确定。
3、前期介入阶段所需人员配置及人员工资分配如下:
序号
职务
人数
基本工资(元/月/人)
工资总额(元/月)
备注
1
物业管理专业咨询管理员
1
1200
1200
对项目前期工程建设、项目物业销售、公共设施选择及安装调试,提供可行性建议
2
安管员(保安员)
1
950
950
售楼部及施工现场需求,对项目治安、保卫、交通秩序进行相关管理
4、正常管理阶段所需人员配置及人员工资分配如下:
序号
人员设置
数量
工资标准
工资小计
——一
管理层人员
1
经理
1人
1500元/月
1500元/月
2
财务收费及办公事务主管
1人
1000元/月
1000元/月
二
工程技术类人员
1
水电工
1人
1000元/月
1000元/月
三
保安类人员
1
队长
1人
1000元/月
1000元/月
2
保安
7人
750元/月
5250元/月
四
保洁绿化类人员
1
保洁
2人
650元/月
1300元/月
五
工资总额及人员总数
1
工资总额
11050元/月
2
人员总数
13人
注
以上人员工资含通信、交通补助,养老、失业、医保、教冃基金补助等。
5、正常管理阶段每月费用总支出:
序号
项目
测算依据
测算公式
月支出(元)
管理人员工资费用
管理人员
13人
1+2+3
17208
1
员工工资
11050
2
养老保险费
工资的20%
11050元X
20%
2210
3
其它费用
工资的17.5%(福利费14%,工会基金2%教育
基金1.5%)
11050元X
17.5%
1933
4
国家法定假日加班费
平均每月加班4天计,每日按9人计算
(5250元+1300兀)—26天X4天
X200%
2015
二
公共设备设施
1+2
5000
1
公共设施(电梯维修、配电系统、年检及维保、公共设施及场地、
保修期间内由开发商负责项目除外。
保修期间外,
维修及养护、公共照明系统维护、消防系统维护、供水系统维护、发电机系统维护、安全监控系统维护寺)
该项目将由1000元/月调整为4000元/月。
1000元/月
1000
2
电梯运行电费及水加压电费
4000
元/月
4000
三
清洁卫生费
1+2
300
1
消杀费
300元/月
300
2
垃圾处理费
由住户交环卫处
四
绿化养护费
1+2
294
1
农药化肥费
30元/月
30
2
绿化清洁用水
100吨/月
264
五
办公费用
1+2+3
600
1
办公用品(含折旧)
200元/月
200
2
办公用水电
200元/月
200
3
办公通讯费
200元/月
200
六
社区文化费
由开发商
承担
七
税收
按5.8%计算
23400元X
5.8%
1357
八
利润
按10%
23400X10%
2340
小计
一至八项
一至八项
27099
6、费用收入核算:
序号
物业性质
收费单价
收费面积估测
费用收入小计
1
住宅
1元/月/平方米
建筑面积约
17000m2
17000元/月
2
商业门面
1.8元/月/
平方米
建筑面积约
3000m2
5400元/月
3
停车场
30元/位
1000元/月
4
费用合计为
23400元/月
5
收入-支出=299元
备注
空置物业部分按100%攵取
生活垃圾费按环卫部门的价格为业主代收或由环卫部门另行收取
收入减支出不足部分由开发商全额足月补偿,补偿期限为1年
7、项目前期物业开办费用:
使用部门
物品名称
数量
单价(元)
合计
(元)
备注
安管部
办公桌
2套
300
600
电风
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