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房地产融资计划书模板
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房地产融资计划书模板
房地产融资计划书模板作者:
佚名
时间:
2009-6-11
浏览量:
房地产企业融资计划书
一、公司介绍
、公司简介
主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战
略、主要产品等,这方面的介绍是有必要的,它可以使人们了
解你公司的历史和团队。
2、公司现状
在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他
有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。
如果是私
营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。
如果经过审计请注明审计会计师事务所,如果未经审计也请
注明。
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3、股东实力
股东的背景也会对投资者产生重要的影响。
如果股东中有大
的企业,或者公司本身就属于大型集团,那么对融资会产生
很多好处。
如果大股东能提供某种担保则更好。
4、历史业绩
对于开发企业而言,以前做过什么项目,经营业绩如何,都是
要特别说明的地方,如果一个企业的开发经验丰富,那么对
于其执行能力就会得到承认。
5、资信程度
把银行提供的资信证明,工商、税务等部门评定的各种奖励,
或者其他取得的荣誉,都可以写进去,而且要把相关资料作
为附件列入。
最好有证明的人员。
6、董事会决议
对于需要融资的项目,必须经过公司决策层的同意。
这样才
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更加强了融资的可信程度,而不是戏言。
二、项目分析
、项目的基本情况
位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等,都是
房地产开发的基本情况,需要在报告中指出。
2、项目来历
项目来历是指项目的来龙去脉,项目的上家是谁,怎么得到
的项目,是否有遗留问题,是如何解决的等情况。
3、证件状况文件
项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开
工证和销售许可证等五证的情况。
需要复印件。
4、资金投入
自有资金的数额、投入的比例、其他资金及所占比例、建筑
商垫资情况、预计收到预售款等情况等,方便了解项目的资
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金状况。
5、市场定位
指项目的市场定位,包括项目的物业类型、档次、项目的目
标客户群等
6、建造的过程和保证
项目的建筑安装过程,如何得到保障可以如期完工。
而不会
耽误工期,不会导致项目无法按期交付使用。
三、市场分析
、地方宏观经济分析
房地产是一个区域性的市场,受到地方经济的影响比较大。
而表征一个地区的经济发展的指标等数据和经济发展的定
性说明等需在本部分体现。
2、房地产市场的分析
房地产市场的分析比较复杂,而且说明起来可繁可简。
简单
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说需要定性分析本地区房地产市场的发展,平均价格,各种
类型房地产的目标客户群等。
复杂些说明则需要在时间数轴
上表征价
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格的走势波动,但是,因为很多地区没有进行常规的
价格跟踪,所以,严格数据的分析很难完成,但是可以通过典
型项目的分析来代替。
3、竞争对手和可比较案例
分析现有的几个类似项目的规划、价格、销售进度、目标客
户群等,同时,也需要罗列一些未来可能进入市场竞争的对
手项目情况,以及未来的市场供应量等情况。
4、未来市场预测及影响因素
未来的市场预测很难预料,但是可以通过市场的周期的方法
和重点因素分析法等分析方法做出预测。
四、管理团队
、人员构成:
公司主要团队的组成人员的名单,工作的经历和
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特点。
如果一个团队有足够多经验丰富的人员,则会对投资
的安全有很大的保障。
2、组织结构:
企业内部的部门设置、内部的人员关系、公司
文化等都可以进行说明。
3、管理规范性:
管理制度,管理结构等的评价。
可以由专门
的管理顾问公司来评价和说明。
4、重大事项:
对于企业产生重要影响的需要说明的事项。
五、财务计划
一个好的财务计划,对于评估项目所需资金非常关键,如果
财务计划准备的不好,会给投资者以企业管理者缺乏经验的
印象,降低对企业的评价。
本部分一般包括对投资计划的财
务假设,以及对未来现金流量表、资产负债表、损益表的预
测。
资金的和运用等内容。
其中,对于企业自有资金比例和流动性要求较高。
六、融资方案的设计
、融资方式
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股权融资方式
方式:
融资方式将以融资方的股权进行抵押借款
这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较
高收益项目的公司,协助融资人快速成长,在一定时间内通
过管理者回购等方式撤出投资,取得高额投资回报的一种投
资方式。
操作步骤:
签订风险投资协议书
A、对融资方的债务债权进行核查确认
B、签订风险投资协议书:
确定股权比例、确定退出时间、确
定管理者回购方式、确定再融资资金数量及时间、确定管理
上的监控方式、确定协助义务。
c、在有关管理部门办理登记手续
债权融资方式
方式:
投融资双方签定借贷合同进行融资,确定相应固定利
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率和收回贷款的期限。
债转股的融资方式
投融资双方开始以借贷关系进行融资,投资方在借贷期间内
或借贷期结束时,按相应的比例折算成相应的股份。
房地产信托融资
多种融资方式的组合
在不同的时间阶段用不同的融资方式。
在项目的初级阶段主
要以股权融资方式为主,因为对融资方来说这个阶段的资产
负债情况不会有很大的压力;在中后期阶段可以运用股权、
债权方式,这个阶段融资方对整个项目有了明确的预期,在
债务的偿还上有明确的预期。
2、融资期限和价格
融资的期限,可承受的融资成本等,都需要解释清楚。
3、风险分析
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对投资融资双方有可能的风险存在作出判断。
A、投资方的投资资金及收益风险在项目无法启动的情况下
将一直独立承担投资资金成本,及追加资金成本。
B、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务
而产生的连带风险。
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佚名
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c、破产风险
D、融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的
风险
E、融资者为掌控全局经营,在回购时利益出让增加风险。
F、融资者提前回购而付出的资金成本风险。
风险化解方案:
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A、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算。
B、投资方对融资方的项目进程进行监控,并按照进程需要分
批进行投资款的专款专用。
c、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后,评
估其付款和还款能力。
D、资方审核融资方的还款计划可行性,一旦确定后将按还款
计划回款。
4、退出机制
A、股权方式融资的退出
项目进行中投资方退出;
项目完成投资方退出一种方式是融资方按时按预定的回报
率加本金额度进行现金回购股份,第二种是融资方按投融资
双方约定的价格及相应的物业面积的形式回购股份,第三种
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投资方享受整个项目的分红;
B、债权方式融资退出
项目进行中投资方退出,可以用违约今的形式控制;
项目完成投资方退出,按时还本付息;
5、抵押和保证
在涉及到投资安全的时候,投资者最关心的是如何保障投资
的安全。
而最有效的安全措施就是抵押,或者信誉卓着的公
司的保证。
6、对房地产行业不熟悉的客户,需要提供操作的细节,即如
何保证投资项目是可行的。
七、摘要
长篇的融资报告是提供给有融资意向的客户来认真读的,而
对于在接触客户的初期阶段,仅需要提供报告摘要就可以
了。
报告摘要是对融资报告的高度浓缩,因此,言简意赅就非
常重要。
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